試論房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量管理

邢育敏

摘要：房產(chǎn)測繪工作作為后期房產(chǎn)項目竣工必須履行的一項重要環(huán)節(jié)，它的工作質(zhì)量直接關(guān)系到房產(chǎn)交易雙方的合法利益。因此，在每一個房產(chǎn)建筑項目竣工后，房產(chǎn)開發(fā)商都有義務(wù)和責(zé)任去委托專業(yè)的測繪機(jī)構(gòu)單位去展開測繪面積實際工作，測繪單位需嚴(yán)格按照國家房產(chǎn)測繪的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，根據(jù)委托方提供的設(shè)計圖科學(xué)合理的計算出房產(chǎn)的實際面積。由于當(dāng)期我國測繪行業(yè)市場化程度偏低，各項測繪技術(shù)有待完善，測繪機(jī)構(gòu)必須通過不斷提高測繪面積的工作質(zhì)量，來促進(jìn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪；測繪面積；質(zhì)量管理

前言

房產(chǎn)測繪的面積測量，是現(xiàn)今工程測繪項目在后期工作中必須落實的施工工序。其測繪工作主要是在工程竣工和驗收以后進(jìn)行，需根據(jù)國家的有關(guān)測繪規(guī)定落實測量工作，利用工程性技術(shù)實現(xiàn)房屋的實際測量以及計算等，以獲取有效的測繪面積。由于國內(nèi)房產(chǎn)的測繪工作還停留在發(fā)展的前期階段，存在有待完善的測繪之處，測繪質(zhì)量的低下嚴(yán)重影響了房產(chǎn)交易。因此，現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)需要加強(qiáng)對其測繪面積實施質(zhì)量控制、管理的工作，以便有效解決國內(nèi)房產(chǎn)業(yè)的測繪問題，確保將房產(chǎn)面積最大利益化。

1 房產(chǎn)測繪及其重要性

隨著人們生活水平的不斷提高，房價的日益上漲，房產(chǎn)面積測繪工作變得尤為重要。測繪的工作質(zhì)量直接決定了房屋建筑的實際面積大小，一旦存在較大誤差就會造成房產(chǎn)交易雙方的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。因此，房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)必須堅決履行自身的社會和法律責(zé)任，嚴(yán)格按照國家頒布的各項法律法規(guī)進(jìn)行測繪作業(yè)，對于每一個測量環(huán)節(jié)都要做到精確性、科學(xué)性。產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)合法權(quán)益能否得到保護(hù)，關(guān)鍵還要看房屋面積測繪工作的質(zhì)量，房產(chǎn)測繪的結(jié)果往往是作為房產(chǎn)糾紛的有力憑據(jù)，是保護(hù)產(chǎn)權(quán)人切身利益的重要證據(jù)。一個國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否科學(xué)合理，其中一個重要的判定指標(biāo)就是房產(chǎn)面積規(guī)格大小。在房產(chǎn)測繪工作實踐過程中，由于房屋大小和規(guī)模存在著很大的差異性，普通人員根本無法正確判斷房屋的準(zhǔn)確面積，部分不良開發(fā)商為了謀取利益，會選擇偷換房屋建筑面積概念，致使購房者遭到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，這種問題嚴(yán)重阻礙著我國房產(chǎn)市場穩(wěn)定健康持續(xù)的發(fā)展。因此，通過不斷提高測繪的質(zhì)量管理工作，能有效避免上述問題發(fā)生，保證房產(chǎn)交易雙方切實利益。

2 房產(chǎn)實現(xiàn)測繪工作的任務(wù)以及作用

2.1 房產(chǎn)實現(xiàn)測繪工作的任務(wù)

房產(chǎn)測繪工作，主要是以測量為首要方式獲取有關(guān)房屋建筑的外形信息、占地面積等房產(chǎn)資料。而后利用獲取的數(shù)據(jù)信息繪制出具體的房產(chǎn)圖形，便于實現(xiàn)更多的房產(chǎn)交易，以及方便城鄉(xiāng)對房屋進(jìn)行規(guī)劃。國內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)實施測繪工作其任務(wù)有：對房產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確性測量，預(yù)算房產(chǎn)的有效面積，繪制對應(yīng)的房產(chǎn)建筑圖形，核對有關(guān)房產(chǎn)的數(shù)據(jù)、信息等有效資料。

2.2 房產(chǎn)實現(xiàn)測繪工作的作用

測繪技術(shù)在水平上的提升，使得測繪工作實現(xiàn)了統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化測量，同時有效提高了測繪工作的精準(zhǔn)度?；诜慨a(chǎn)交易數(shù)量的增加以及交易涉及內(nèi)容的復(fù)雜性，房產(chǎn)測繪工作為其提供了較好的平臺，有利于為房產(chǎn)交易單位在經(jīng)營決策方面提供有力的數(shù)據(jù)保障，促進(jìn)房產(chǎn)交易的實現(xiàn)。此外，房產(chǎn)測繪還對采集房產(chǎn)信息起到很大的幫助作用，能夠根據(jù)測繪得到的數(shù)據(jù)繪制出房產(chǎn)相應(yīng)的地理位置及方位圖。測繪數(shù)據(jù)方便了管理者詳細(xì)掌握房產(chǎn)數(shù)量及交易情況，并且能夠在交易中形象描述占地面積的實際情況，進(jìn)而將有效的房產(chǎn)信息提供給房產(chǎn)經(jīng)營的決策者，精化了房產(chǎn)的各項管理工作。

3 房產(chǎn)面積測繪工作中存在的主要問題

在實際的測繪面積工作中，經(jīng)常存在許多現(xiàn)有的房產(chǎn)問題，這些問題對測繪面積工作在質(zhì)量上造成制約性影響。為了確保測繪質(zhì)量得到有效提升，需要解決現(xiàn)有的房產(chǎn)測繪問題，其問題表現(xiàn)為：測繪技術(shù)在標(biāo)準(zhǔn)上不夠完善，該項工作在技術(shù)方面、專業(yè)方面有較高的要求與標(biāo)準(zhǔn)，其執(zhí)行過程需明確文件的規(guī)范性、步驟與參數(shù)的準(zhǔn)確性?；趪鴥?nèi)測繪工作的發(fā)展趨勢，技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)性需進(jìn)一步完善，文件在內(nèi)容上也體現(xiàn)了一定的模糊性，以及較低的執(zhí)行力度。由于這些現(xiàn)有問題的存在，致使房產(chǎn)行業(yè)不能滿足發(fā)展的需求與步伐。而且現(xiàn)有問題也存在較大爭議，加之測繪者差異性理解，導(dǎo)致測繪的最終結(jié)構(gòu)不夠精確，其測繪面積的質(zhì)量遭到社會群眾的非議。此外，測繪工作具有較大的工作任務(wù)量，測繪項目的數(shù)據(jù)、操作程序、計算步驟都比較復(fù)雜，影響了測繪面積的質(zhì)量，無法對測繪質(zhì)量進(jìn)行掌控與管理。

4 房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量管理

4.1 前期的資料質(zhì)量控制

在房產(chǎn)測繪面積實際中，為了進(jìn)一步確保房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，相關(guān)工作人員必須不斷加強(qiáng)對前期各項資料的質(zhì)量控制和審查，特別是在房產(chǎn)建筑面積預(yù)測算過程中，必須獲取設(shè)計好的施工圖紙交給規(guī)劃部進(jìn)行嚴(yán)格審批。測繪機(jī)構(gòu)在測繪房產(chǎn)面積過程中，必須保證得到了委托方提供的已經(jīng)合格通過審批的建筑施工圖紙，一旦在過程中出現(xiàn)了變更事項，應(yīng)當(dāng)及時獲取變更詳單。相關(guān)工作人員必須保證圖紙的完整性，它的主要內(nèi)容涵蓋了房產(chǎn)的剖面圖、平面圖、立體圖、陽臺大樣以及樓梯的樣圖，圖紙的完整性直接關(guān)系到測繪工作的質(zhì)量和效率，方便在實際測繪中及時的查閱各種尺寸數(shù)據(jù)。例如，當(dāng)測繪工作人員發(fā)現(xiàn)陽臺外圍的實際護(hù)寬度標(biāo)注不清楚，就可以通過去查閱陽臺的大樣圖，確保測繪工作的精確性。

4.2 面積計算部位認(rèn)定準(zhǔn)確

房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)要想保證房產(chǎn)測繪總面積的準(zhǔn)確性，就必須在測繪工作展開之前，明確房產(chǎn)的全面積、半面積以及不算入計算范圍面積的部位。測繪工作人員必須嚴(yán)格按照國家政府頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，明確出房屋各個面積的計算部位。測繪人員要根據(jù)以往的經(jīng)驗，高度重視部分房產(chǎn)開放商為了增加賣點，會造成實際設(shè)計圖中的注釋與《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定不一致。例如，開發(fā)商會在設(shè)計圖紙上加入陽臺花園或者飄窗等。因此，測繪人員在實際的測繪面積工作過程中，應(yīng)當(dāng)從房產(chǎn)建筑的實際結(jié)構(gòu)特點出發(fā)，在特殊情況下可以向委托方索要詳細(xì)設(shè)計圖紙說明，保證設(shè)計圖中的內(nèi)容是和國家相關(guān)規(guī)定保持一致的，這樣才能計算出正確的房產(chǎn)面積。

4.3 面積計算公用分?jǐn)偪茖W(xué)

測繪人員在保證房產(chǎn)計算面積、套型以及邊長數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的前提下，就要去高度關(guān)注到接下來面積計算和共用面積的合理分?jǐn)倖栴}，房產(chǎn)面積分?jǐn)傆嬎阕鳛闇y繪工作的核心所在，直接關(guān)系到購房者的自身利益，所以測繪人員必須保證房產(chǎn)分?jǐn)偯娣e的準(zhǔn)確性。由于當(dāng)前我國房產(chǎn)測繪軟件尚不完善，測繪人員使用軟件也不太熟練。所在在實際的操作測算過程中，往往會造成某些面積計算錯誤的現(xiàn)象發(fā)生。根據(jù)這個問題，測繪機(jī)構(gòu)在對公用面積進(jìn)行分?jǐn)傆嬎銜r，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及當(dāng)?shù)氐摹斗慨a(chǎn)實施細(xì)則》進(jìn)行合理操作，如果存在部分的公用面積分?jǐn)偛幻鞔_，可以通過組織委托人、技術(shù)人員、測繪人員以及質(zhì)檢人員共同商討確定，確保分?jǐn)偯娣e計算的公平性、準(zhǔn)確性。

4.4 控制外業(yè)測繪質(zhì)量

房產(chǎn)外業(yè)測繪作為提高測繪整體工作質(zhì)量的重要基礎(chǔ)，理應(yīng)得到測繪人員高度重視。外業(yè)測繪質(zhì)量控制的內(nèi)容主要分為以下幾個方面：一是確保房產(chǎn)權(quán)界線示意圖的用地范圍和調(diào)查表中的用地略圖、房產(chǎn)權(quán)界線以及相關(guān)詮釋符號和房產(chǎn)設(shè)計圖上保持一致；二是房產(chǎn)測繪最后結(jié)果是否合理規(guī)范，各項內(nèi)容是否完整；三是房產(chǎn)測量各項要素是否完整準(zhǔn)確。

4.5 管理內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理

測繪人員在管理房產(chǎn)內(nèi)業(yè)的數(shù)據(jù)處理上要嚴(yán)格做到以下幾點：一是保證房產(chǎn)各項要素表述的完整準(zhǔn)確，符合國家防測繪要求；二是檢查房產(chǎn)設(shè)計圖的規(guī)格尺寸、表述內(nèi)容以及技術(shù)要求是否符合相關(guān)規(guī)定；三是房產(chǎn)測繪最后結(jié)果是否合理規(guī)范的歸檔保存。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)要想得到穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，就必須充分認(rèn)識到房產(chǎn)測繪中測繪面積工作的重要性，為了有效解決各類房產(chǎn)面積測繪問題，測繪人員必須不斷提高自身的專業(yè)水平，嚴(yán)格按照國家測繪制度規(guī)定，根據(jù)房產(chǎn)測繪技術(shù)文件展開房產(chǎn)面積的測量計算，保證房產(chǎn)面積測繪的準(zhǔn)確性和規(guī)范性，從而推動我國房產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展。