土地供給在城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)中的影響分析

龍曙光

【摘 要】 房?jī)r(jià)過快上漲不僅引起社會(huì)巨大的關(guān)注，也引起人們對(duì)房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂，在房?jī)r(jià)上漲各種原因分析中土地供給被認(rèn)為是重要因素，因此本文對(duì)土地供給在城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)中的影響進(jìn)行了分析，并提出了政策建議。

【關(guān)鍵詞】 土地供給 房?jī)r(jià)增長(zhǎng) 驅(qū)動(dòng) 影響

引 言

近些年來，城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭之猛人們有切身的體會(huì)。據(jù)李勃[1]對(duì)2001～2012年期間全國(guó)35個(gè)主要城市相關(guān)數(shù)據(jù)的研究，住房?jī)r(jià)格平均增長(zhǎng)率為13.66%，而同期CPI（居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）平均增長(zhǎng)率只有2.26%，房租平均增長(zhǎng)率也只有4.20%。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于CPI和房租增長(zhǎng)率的事實(shí)說明房?jī)r(jià)泡沫現(xiàn)象已十分嚴(yán)重。如果任由房?jī)r(jià)泡沫持續(xù)膨脹，不但會(huì)加重居民的購房負(fù)擔(dān)，還會(huì)擴(kuò)大貧富差距，并蘊(yùn)含巨大的金融危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)[2]。雖然房?jī)r(jià)暴漲原因眾說紛紜，但獲得社會(huì)各界較高認(rèn)同的說法是“土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)”[3]?！巴恋刎?cái)政”是人們對(duì)地方政府靠土地出讓金滿足財(cái)政需求的一種通俗說法?！巴恋刎?cái)政”必然涉及到土地供給，因?yàn)槲覈?guó)土地供給模式中除涉及國(guó)防、國(guó)家機(jī)關(guān)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益用途等土地為無償供給外，一般有償供給是通過協(xié)議出讓、招拍掛等形式實(shí)現(xiàn)的，政府對(duì)于一級(jí)土地市場(chǎng)采用壟斷供給方式。鑒于房?jī)r(jià)與土地供給之間存在聯(lián)系，因此本文對(duì)土地供給在城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)中的影響進(jìn)行了分析。

1 土地供給與城市房?jī)r(jià)的關(guān)系

1.1 是否因土地供給不足導(dǎo)致城市房?jī)r(jià)上漲？

由于土地資源的稀缺性，建房又離不開土地，所以房?jī)r(jià)上漲容易被歸因于土地供給不足，但實(shí)際情況是否確實(shí)如此呢？朱道林等[4]對(duì)2004～2012年全國(guó)住房需求與土地及住宅供給關(guān)系進(jìn)行了研究，結(jié)果顯示土地和住宅是供過于求的。再研究91個(gè)城市的住房需求與土地的供應(yīng)關(guān)系，其中72個(gè)城市住宅用地供過于求，占比接近80%；只有19個(gè)城市住宅用地供不應(yīng)求，占比近21%，這些城市主要是北、上、廣、深一線城市及合肥、廈門、東莞等二線城市和重要三線城市。然后對(duì)主要房產(chǎn)企業(yè)萬科、濱江集團(tuán)、碧桂園、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等的土地儲(chǔ)備情況進(jìn)行了考察，估計(jì)至少可以滿足未來2年以上的發(fā)展需求。綜合以上情況可以判斷，土地供給總體上是滿足需求的，考慮新增城鎮(zhèn)人口需求的話，至少到2030年總量上不存在問題，因此可以斷定房?jī)r(jià)上漲不是因?yàn)橥恋毓┙o短缺所致。

1.2 土地供給對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)因素

驅(qū)動(dòng)因素也就是影響因素，但它更強(qiáng)調(diào)主動(dòng)施加影響，從這個(gè)角度說動(dòng)力因素也許是更恰當(dāng)?shù)慕忉尅＞鸵宰》啃枨髮?duì)房?jī)r(jià)驅(qū)動(dòng)因素來說，它可分為住房消費(fèi)需求和住房投資需求，目前對(duì)房?jī)r(jià)影響更大的是住房投資需求，所以住房投資需求是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)因素。王洋等[5]研究了2009年3月～2014年3月我國(guó)116個(gè)主要城市土地市場(chǎng)因素對(duì)城市房?jī)r(jià)的影響。這116個(gè)城市分為三個(gè)等級(jí)，分別對(duì)應(yīng)北、上、廣、深一線城市，其他省會(huì)城市、副省級(jí)城市的二線城市，以及剩余的三線城市。結(jié)果顯示一線城市房?jī)r(jià)上漲量和漲幅明顯高于二、三線城市，一線城市漲幅達(dá)到122.33%，二、三線城市漲幅分別只有75.91%和71.17%。產(chǎn)生這種分化特征的原因就有土地市場(chǎng)的因素。按照供需理論和成本理論，土地市場(chǎng)中的土地供給和土地價(jià)格驅(qū)動(dòng)了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)由住房供給和住房建設(shè)成本決定，住房供給可以用新增住房面積表示，住房建設(shè)成本用地價(jià)增加量表示（因?yàn)榈貎r(jià)是住房建設(shè)成本的核心部分）。5年來，一線城市土地供給增長(zhǎng)率為24.06%，二線城市土地供給增長(zhǎng)率為46.39%，三線城市土地供給增長(zhǎng)率為38.00%；一線城市地價(jià)增長(zhǎng)率為344.90%，二線城市地價(jià)增長(zhǎng)率為200.74%，三線城市地價(jià)增長(zhǎng)率為207.68%。這說明一線城市土地供給相對(duì)緊張，地價(jià)漲幅大，根據(jù)供需理論和成本理論，土地供給和土地價(jià)格是房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)因素。再分析灰色關(guān)聯(lián)度，一線城市土地供給、土地價(jià)格與房?jī)r(jià)的灰色關(guān)聯(lián)度分別為0.8062和0.8155，而二、三線城市中只有三線城市土地供給與房?jī)r(jià)的灰色關(guān)聯(lián)度超過0.8，其余都小于0.8，很好地佐證了一線城市土地供給和土地價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)作用。再根據(jù)“羊群效應(yīng)”，二、三線城市房?jī)r(jià)不可能不受到一線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的影響，因此土地供給是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)因素。

1.3 土地出讓方式與房?jī)r(jià)的關(guān)系

前面已經(jīng)說明，我國(guó)有償土地供給是通過協(xié)議和“招拍掛”方式實(shí)現(xiàn)的。協(xié)議出讓土地適用于非經(jīng)營(yíng)性和非競(jìng)爭(zhēng)性用地，“招拍掛”則適用于經(jīng)營(yíng)性或競(jìng)爭(zhēng)性用地。李勃[6]對(duì)2003～2010年全國(guó)31個(gè)省市自治區(qū)土地出讓方式與房?jī)r(jià)關(guān)系的研究表明，土地出讓方式對(duì)房?jī)r(jià)有正向影響，“招拍掛”出讓土地比例越高，住宅價(jià)格越高；同時(shí)土地出讓金對(duì)房?jī)r(jià)的影響也非常顯著，東部地區(qū)（經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)）土地出讓金變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為敏感，土地出讓金波動(dòng)1%可引起房?jī)r(jià)0.2%的變動(dòng)，因?yàn)闁|部地區(qū)“招拍掛”出讓方式更為普遍。

2 城市房?jī)r(jià)上漲的背后原因與政策建議

2.1 城市房?jī)r(jià)上漲的背后原因

劉成玉等[3]認(rèn)為“土地財(cái)政”導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲只是表象，“招拍掛”也不是高房?jī)r(jià)的直接推手，其背后的真正原因是國(guó)內(nèi)特有的政治環(huán)境使然。一是GDP對(duì)地方政府和官員政績(jī)考核的關(guān)鍵作用，相關(guān)研究表明每向房地產(chǎn)投入1元可以為其他行業(yè)帶來2.15元的需求，也就是說房地產(chǎn)業(yè)可以為GDP貢獻(xiàn)2個(gè)百分點(diǎn)。而在房地產(chǎn)投資中商品房特別是高檔住房的GDP貢獻(xiàn)更大，所以很多地區(qū)對(duì)GDP貢獻(xiàn)不明顯的保障房建設(shè)就不夠熱心。二是分稅制改革后地方財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配，并客觀上造成了財(cái)政窘迫的局面，“土地財(cái)政”在這種情況下發(fā)揮了重要作用，為了在地區(qū)資本競(jìng)爭(zhēng)中贏得“招商引資”的機(jī)會(huì)以提高GDP，經(jīng)常在工業(yè)用地出讓上開出低地價(jià)，而在建設(shè)用地上通過壟斷性定價(jià)推高地價(jià)，以彌補(bǔ)低價(jià)出讓工業(yè)用地的機(jī)會(huì)成本。三是流動(dòng)性過剩因素，例如2008年國(guó)際金融危機(jī)時(shí)中央投入4萬億和地方3年內(nèi)注入50萬億資金造成明顯通脹，不僅直接抬升房?jī)r(jià)，還使各種資金和資本為了保值投入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的“避風(fēng)港”作用也推高了房?jī)r(jià)。四是“國(guó)進(jìn)民退”浪潮中國(guó)有經(jīng)濟(jì)壟斷了能源、金融、電信等低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)行業(yè)，民間資本無處可去，于是蜂擁投入到房地產(chǎn)中。

2.2 政策建議

2.2.1 轉(zhuǎn)變政府行為機(jī)制

通過上面的分析可知，土地供給對(duì)房?jī)r(jià)雖有影響，但不是決定性因素，而且土地本來就供過于求，繼續(xù)增加土地供給并不會(huì)使房?jī)r(jià)下降，應(yīng)該從轉(zhuǎn)變政府行為機(jī)制入手。首先，應(yīng)轉(zhuǎn)變GDP政績(jī)觀，弱化GDP增長(zhǎng)排名競(jìng)爭(zhēng)，減小通過“土地財(cái)政”撬動(dòng)GDP增長(zhǎng)的沖動(dòng)。其次，加快政府職能轉(zhuǎn)變，政府職能應(yīng)由主導(dǎo)建設(shè)型轉(zhuǎn)變?yōu)楣卜?wù)型。

2.2.2 調(diào)整中央和地方的稅種體系

轉(zhuǎn)變地方財(cái)政依賴土地出讓金的“土地財(cái)政”狀況，首要任務(wù)是解決中央和地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配問題，中央應(yīng)劃撥一些稅種給地方，改善地方稅收體系，減輕地方政府對(duì)“土地財(cái)政”依賴性。

2.2.3 加快閑置土地的處理

部分房地產(chǎn)商將通過“招拍掛”方式獲得的土地囤積起來，造成“奇貨可居”，因此政府應(yīng)督促房地產(chǎn)商按期開工建設(shè)，盤活存量土地，增加土地市場(chǎng)供應(yīng)量，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。

2.2.4 改革土地產(chǎn)權(quán)制度

我國(guó)現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì)缺陷，城市建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地被大量占用和閑置，利用效率很低，其主要特征是城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)造成的不同產(chǎn)權(quán)的不公正待遇，對(duì)農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)和農(nóng)民土地權(quán)益的極度蔑視，造成“小產(chǎn)權(quán)房”和“大產(chǎn)權(quán)房”的巨大差異，若能改變這種狀況，持續(xù)上漲的高房?jī)r(jià)壁壘將不攻自破。

3 結(jié)語

多個(gè)視角的研究已表明，土地供給不是決定房?jī)r(jià)的本質(zhì)因素，希望通過調(diào)控土地供給來抑制房?jī)r(jià)上漲可以說是舍本逐末，這些年來宏觀層面上不斷增加土地供給，但房?jī)r(jià)并沒有降下來，因此調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)從抑制住房投資需求和影響房?jī)r(jià)的本質(zhì)因素入手，才能正本清源和標(biāo)本兼治。

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