基于房地產(chǎn)估價(jià)收益法的理論分析

錢(qián)萬(wàn) 肖雅 梅萌 朱建成

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)的投資市場(chǎng)日益活躍，房地產(chǎn)的交易越來(lái)越頻繁，人們更加需要一個(gè)專(zhuān)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的判斷和評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)收益法的理論完善和健全。在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際工作中，商業(yè)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占較大的比例，適用于收益性房地產(chǎn)的收益法是估價(jià)人員最常采用的方法。但是由于評(píng)估估價(jià)理論與實(shí)際參數(shù)的限制，在實(shí)際工作中運(yùn)用收益法時(shí)還存在一些難點(diǎn)與不足，因此，對(duì)收益法在房地產(chǎn)估價(jià)理論基礎(chǔ)進(jìn)一步的探討分析是很有必要且有意義的。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)估價(jià)；收益法；

一、房地產(chǎn)估價(jià)收益法的基本原理

（一）房地產(chǎn)估價(jià)概述

1.房地產(chǎn)估價(jià)的概念

房地產(chǎn)估價(jià)是指具備估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與技能的估價(jià)人員根據(jù)特定估價(jià)目的，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律規(guī)范和準(zhǔn)則，謹(jǐn)遵房地產(chǎn)估價(jià)的原則、程序、方法，在充分考慮影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素的基礎(chǔ)上，綜合評(píng)定出估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值的過(guò)程。因此房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握和運(yùn)用估價(jià)理論，提高實(shí)務(wù)操作能力，準(zhǔn)確把握行業(yè)規(guī)律與動(dòng)態(tài)。

（二）收益法的基本原理

1.收益法的概念

收益法又名收益現(xiàn)值法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率，將未來(lái)凈收益折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法。

2.收益法的理論依據(jù)

收益法以西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理為理論依據(jù)。預(yù)期原理說(shuō)明，房地產(chǎn)的價(jià)值取決于未來(lái)的因素。從理論上講，一宗房地產(chǎn)過(guò)去的收益雖然與其當(dāng)期的價(jià)值無(wú)關(guān)，但其過(guò)去的收益往往是未來(lái)收益的一個(gè)很好的參考值，除非外部條件發(fā)生異常變化使得過(guò)去的趨勢(shì)不能繼續(xù)發(fā)展下去。

3.收益法的適用條件

收益法適用于有收益或潛在收益，并且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能量化的房地產(chǎn)，比如百貨商場(chǎng)、辦公寫(xiě)字樓、臨街商鋪、酒店、碼頭、加油站等收益類(lèi)物業(yè)。值得注意的是，對(duì)于有收益或潛在收益但難以量化的房地產(chǎn)不適用于收益法，如政府辦公樓、學(xué)校、公園、圖書(shū)館、博物館等公用、公益房地產(chǎn)。

（三）收益法公式

1.基本公式

式中：p為待估房地產(chǎn)的收益價(jià)格；a1，a2，…an分別為未來(lái)各年的純收益；i為收益年份；n為房地產(chǎn)的收益年限，r為房地產(chǎn)的資本化率。以上公式說(shuō)明下同。

2.其他公式

（1）假定房地產(chǎn)純收益在若干年內(nèi)有變化，資本化率不變。

當(dāng)a前t年每年有變化，而t年后每年不變，且總夠具有有限收益期n時(shí)，計(jì)算公式為：

當(dāng)a年t年每年有變化，而t年后沒(méi)有不變，且總共持有n年后轉(zhuǎn)售（n≥t），計(jì)算公式為：

Vn表示持有期末轉(zhuǎn)售價(jià)值

二、房地產(chǎn)估價(jià)收益法的操作程序

（一）搜集估價(jià)對(duì)象未來(lái)凈收益的相關(guān)數(shù)據(jù)資料

對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，一般需要搜集所處區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)資料、城市規(guī)劃資料、交通條件資料等共性資料和估價(jià)對(duì)象自身狀況等資料。就收益法的運(yùn)用而言，應(yīng)專(zhuān)門(mén)搜集與類(lèi)似房地產(chǎn)的收益、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等相關(guān)的資料。需要注意的是，對(duì)所搜集資料應(yīng)該進(jìn)行驗(yàn)證審核，選用其中真實(shí)可靠的資料，以確保資料的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，提高估價(jià)準(zhǔn)確率。

（二）未來(lái)凈收益的求取

1.凈收益的含義

凈收益是指由有效毛收入扣除合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于待估房地產(chǎn)的客觀收益。在收益法的運(yùn)用中，房地產(chǎn)的凈收益是一項(xiàng)及其重要的指標(biāo)，凈收益在很大程度上決定了其價(jià)值，未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)的價(jià)值越高；反之就越低。

2.凈收益的計(jì)算公式

凈收益=總收益-總費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

總收益有兩種獲取方式，一是通過(guò)出租房地產(chǎn)獲取的租金收益；二是企業(yè)利用該房地產(chǎn)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)獲取的總收益?？傎M(fèi)用是指為創(chuàng)造總收益所投入的直接必要的費(fèi)用，包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。在費(fèi)用上，即使是很小的支出，經(jīng)折現(xiàn)率調(diào)整后，在房地產(chǎn)價(jià)值上都將產(chǎn)生顯著的影響，因此，估價(jià)師需要非常小心的處理費(fèi)用。

3.凈收益的求取方法

（1）基于租賃收入測(cè)算凈收益：投資法

出租是收益型房地產(chǎn)常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)利用方式。根據(jù)租賃資料，從租賃收入中扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金以及租賃代理費(fèi)等由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，所得余額即為出租型房地產(chǎn)的凈收益。凈收益在租約期內(nèi)按租約求取，在租約期外應(yīng)按類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀凈收益求取。

（2）基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益：利潤(rùn)法

直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)，是房地產(chǎn)的所有者同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

（三）收益年限的確定

對(duì)房地產(chǎn)收益年限的確定要綜合考慮土地的可使用年限或設(shè)定使用年限及建筑物的可使用年限。最簡(jiǎn)單的方法就是根據(jù)搜集的相關(guān)資料確定收益年限，采用房地產(chǎn)權(quán)證記載的使用期限、經(jīng)營(yíng)合同規(guī)定的期限、租賃合同約定的期限等。對(duì)于單獨(dú)土地或建筑物，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限（自然壽命）或建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定未來(lái)可獲益年限。對(duì)于估價(jià)對(duì)象為房地合一的情況，應(yīng)通過(guò)土地可使用年限與建筑物可使用年限比較來(lái)確定收益年限，一般采用孰短原則來(lái)設(shè)定最終的收益年限。

（四）資本化率的求取

資本化率是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)格的比率。[6]它與銀行利率一樣也是一種利率，但它與銀行利率不同的是，它是把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率。一般采用以下兩種方法來(lái)求取資本化率。累加法是把無(wú)風(fēng)險(xiǎn)投資收益率加上風(fēng)險(xiǎn)投資收益率作為資本化率。市場(chǎng)法是通過(guò)收集近期交易的三宗以上類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等，選擇相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，倒算出資本化率。市場(chǎng)法資本化率求取的運(yùn)用更為廣泛。

三、小結(jié)

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來(lái)，加之經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)日益凸顯，社會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估師，房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)業(yè)人才的需求不斷增加，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估理論提出了更高的要求。我們不能僅僅停留在過(guò)去的理論基礎(chǔ)上，而是應(yīng)該力求比較全面、系統(tǒng)地闡述房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論，并著重突出房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)及適用性和可操作性，努力反映國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)評(píng)估理論研究和我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的理論基礎(chǔ)和房地產(chǎn)估價(jià)收益法操作程序基本理論，作了基本了解，我們應(yīng)該將資產(chǎn)評(píng)估和房地產(chǎn)估價(jià)兩個(gè)系統(tǒng)的基本理論、準(zhǔn)則和規(guī)范的運(yùn)用加以有機(jī)結(jié)合，使得最終的評(píng)估結(jié)果更趨于公平、公正、客觀性。

【參考文獻(xiàn)】

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[4] 宋亞楠，白雪梅. 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2014.

[5] 王景生，王來(lái)福，房地產(chǎn)評(píng)估[M].東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2010.