房地產(chǎn)“供給側(cè)改革”

劉鳳琴 易倩雨 杜國(guó)良

【摘 要】 2015年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩不安，在一線城市房?jī)r(jià)不斷飆升的情況下，截止2015年末，全國(guó)待售商品房面積71853萬(wàn)平方米，與上年同期相比增加1億平方米，高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻。穩(wěn)定房?jī)r(jià)，去庫(kù)存成為房地產(chǎn)市場(chǎng)急需解決的問題。2015年末召開的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，明確提出了房地產(chǎn)的供給側(cè)改革。本文從房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題分析其原因，提出了房地產(chǎn)供給側(cè)改革的若干解決措施，希望能為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建設(shè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來有益探索。

【關(guān)鍵詞】 房?jī)r(jià) 庫(kù)存 供給側(cè)改革

1 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲城市39個(gè)，下降城市21個(gè)，持平城市10個(gè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市比上月增加4個(gè)，持平城市增加1個(gè)。9月份，以北上廣深為代表的全國(guó)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)。僅新建住房銷售總額即將近9萬(wàn)億元，高居全球第一。在需求如此緊俏的形勢(shì)下，截止2015年12月末，全國(guó)待售商品房面積71853萬(wàn)平方米，與上年同期相比增加1億平方米。其中，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積均同比增長(zhǎng)近25%，增速是住宅待售面積的2倍之多。由此，我們可以發(fā)現(xiàn)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題主要是：一線大城市房?jī)r(jià)過快上漲，三四線城市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩，高庫(kù)存問題嚴(yán)峻。

2 高房?jī)r(jià)，高庫(kù)存的原因分析

2.1 政府行為

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)帶來的高財(cái)政收入，有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用越來越明顯，地方政府也更注重其資產(chǎn)增值功能[1]。為了進(jìn)一步刺激消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，讓經(jīng)濟(jì)變“活”，政府支持和鼓勵(lì)其發(fā)展。我國(guó)自2015年以來，央行連續(xù)幾次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。這些行為為房?jī)r(jià)的飆升奠定了直接影響。但是，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，各相關(guān)配套設(shè)施，如：交通，醫(yī)療，教育等并不齊全的三四線城市，吸引大型商鋪，辦公樓的能力有限，地方政府盲目引進(jìn)投資，沒有進(jìn)行明確的前期城市規(guī)劃，對(duì)于新建的商業(yè)用房何時(shí)能消化完沒有明確的規(guī)劃和解決措施，這也直接導(dǎo)致高庫(kù)存的問題。

2.2 金融機(jī)構(gòu)信貸支持，投資者過度投資

在央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率的背景下，各金融機(jī)構(gòu)的貸款能力也進(jìn)一步提升，給予房地產(chǎn)和消費(fèi)者更多的信貸支持，如：開發(fā)商融資渠道和融資能力間接提升；部分金融機(jī)構(gòu)為吸引貸款提出各種優(yōu)惠措施，如給予一定比例的貸款利率折扣、提前還款無需支付違約金等措施。金融機(jī)構(gòu)的信貸支持，為開發(fā)商和消費(fèi)者提供了更多的資金來源。另一方面，多且優(yōu)惠的貸款機(jī)會(huì)也間接促使投資者過度投資。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，普通民眾對(duì)于理財(cái)?shù)姆绞接蓡我坏拇婵钷D(zhuǎn)為購(gòu)買各種理財(cái)產(chǎn)品，黃金，股票，房產(chǎn)。在銀行存款利率下降，存款利息低的驅(qū)使下，消費(fèi)者更愿意投資于風(fēng)險(xiǎn)小的房產(chǎn)，既可自住，也可以用來出租，且增值空間大。

2.3 成本高，剛性需求大，市場(chǎng)哄抬

成本高是房?jī)r(jià)居高不下的根本原因。房地產(chǎn)的成本不僅包括土地成本，工程費(fèi)用，基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)，貸款利息，更包括種類繁多的相關(guān)稅費(fèi)[2]。隨著物價(jià)的上漲，各建筑材料，人工成本等隨之增加，提高價(jià)格是開發(fā)商獲利的直接途徑。另外，房子剛性需求大，對(duì)擁有13億人口的我國(guó)來說，遠(yuǎn)遠(yuǎn)是供小于求。在房子有限供應(yīng)的情況下，往往滿足不了廣大的市場(chǎng)需求。在市場(chǎng)哄抬房?jī)r(jià)時(shí)，更是形成搶購(gòu)風(fēng)。我們經(jīng)?？梢园l(fā)現(xiàn)只要是有新樓盤開售，在開盤當(dāng)天往往就被買家瘋狂搶購(gòu)，而正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)如此走俏，又進(jìn)一步促使房?jī)r(jià)不斷走高。

2.4 無法適應(yīng)市場(chǎng)需要

隨著互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，無租金的網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)受到更多人的青睞，據(jù)不完整數(shù)據(jù)顯示，僅在淘寶上的商家就多達(dá)幾百萬(wàn)戶?；ヂ?lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)減少了創(chuàng)業(yè)者對(duì)實(shí)體門店的需求，也就造成了商業(yè)用房有價(jià)無市的局面。另一方面，隨著國(guó)民收入的提高，消費(fèi)者更注重生活品質(zhì)，養(yǎng)老房，湖景房，旅游房，學(xué)區(qū)房等成為消費(fèi)者新的需要。為了迎合消費(fèi)者的消費(fèi)傾向，開發(fā)商紛紛開發(fā)以養(yǎng)老，湖景，旅游等為主題的項(xiàng)目，但在實(shí)際上，部分開發(fā)商只是掛著羊皮賣狗肉，養(yǎng)老房高達(dá)幾十層，湖景房相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施不齊全等，這些打著旗號(hào)的樓盤與普通住宅一樣，并沒有滿足消費(fèi)者的需求，無法吸引消費(fèi)者。

2.5 開發(fā)商過度投機(jī)，忽視產(chǎn)品質(zhì)量

在供給總量為一定時(shí)，如果一個(gè)城市的需求總量上升，則必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。這種供不應(yīng)求既包括真實(shí)的供不應(yīng)求，也包括由于開發(fā)商囤積居奇等原因故意造成的虛假的供不應(yīng)求[3]。開發(fā)商通過控制可銷售住房數(shù)量的投機(jī)行為導(dǎo)致供給小于需求，即：“有房不賣”、“囤積居奇”，造成虛假的供不應(yīng)求，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。另外房子的剛性需求大，房子不愁賣等一系列原因，導(dǎo)致部分開發(fā)商盲目追求利益至上，在建筑過程中只注重?cái)?shù)量，不重視質(zhì)量，偷工減料，忽視消費(fèi)者意見等，例如“樓歪歪”“樓脆脆”現(xiàn)象，質(zhì)量問題嚴(yán)重降低了消費(fèi)者的信任度和購(gòu)買意愿。

3 房地產(chǎn)供給側(cè)改革若干措施

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題直接關(guān)系到消費(fèi)者的利益，影響著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)供給側(cè)改革，不同于需求側(cè)通過擴(kuò)大需求來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而是供給與需求同時(shí)發(fā)力，更重視供給的力量，通過供給改革，使得各資源流向更需要的地方來達(dá)到穩(wěn)定市場(chǎng)的目的。具體的改革措施有以下幾點(diǎn)：

3.1 加強(qiáng)銀行信貸的準(zhǔn)入制度

商業(yè)貸款直接給開發(fā)商和投機(jī)者提供資金來源，因此商業(yè)銀行在給企業(yè)貸款時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格審查其信貸資格，分析其資產(chǎn)負(fù)債率，償債能力等，對(duì)應(yīng)收賬款多的企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格查明其信譽(yù)度，償債能力，限制其貸款額度或者限制其貸款，并且對(duì)有資格貸款的企業(yè)貸款額度，貸款時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，超過時(shí)間追加利息等，這些措施可以有力的限制一些不良開發(fā)商的投機(jī)行為，將房?jī)r(jià)的部分主動(dòng)權(quán)轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)，同時(shí)也減少企業(yè)“待價(jià)而沽”的行為。另一方面，針對(duì)消費(fèi)者個(gè)人的投資，嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)”政策，針對(duì)個(gè)人購(gòu)買第二套商品房時(shí)，可以提高首付款，提高貸款利率等措施來抑制過度投資。

3.2 政府加強(qiáng)土地的供給及完善商品房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制

供需不平衡是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，政府應(yīng)積極擴(kuò)大供給量，供給渠道，從根源上解決問題。如：政府可根據(jù)市場(chǎng)行情適度掛賣土地，并嚴(yán)格要求相關(guān)開發(fā)商的建設(shè)質(zhì)量和銷售方式，禁止倒買倒賣土地，如違反，則取消其購(gòu)買土地的資格并收回其所購(gòu)買的土地[3]。另一方面，房地產(chǎn)一直由政府和房地產(chǎn)直接控制，供給渠道單一，政府可以適當(dāng)放松其控制權(quán)，增加供給渠道，減輕供小于求的壓力。同時(shí)，政府可以通過一系列措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)“松綁”，如：簡(jiǎn)政放權(quán)，降低制度成本，交易成本等，減少房地產(chǎn)生產(chǎn)成本，增強(qiáng)企業(yè)的創(chuàng)新能力。

3.3 進(jìn)一步發(fā)展中小城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，完善相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施

三、四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，商業(yè)發(fā)展能力不高，就業(yè)機(jī)會(huì)少，同時(shí)又存在建筑質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，相應(yīng)配套設(shè)施不完善的問題，嚴(yán)重違背消費(fèi)者消費(fèi)意愿。房地產(chǎn)的供給側(cè)改革要求房地產(chǎn)商不僅要建設(shè)高質(zhì)量，更要建立配套服務(wù)設(shè)施完備的房子，充分發(fā)揮供給端對(duì)消費(fèi)者的吸引力，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望[4]。

3.4 改變庫(kù)存房的商業(yè)性質(zhì)和銷售模式，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

商業(yè)用房售價(jià)高且市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變，這對(duì)大部分商家投資者來說投入成本過大，后期利益能否收回并不確定。因此，改變商業(yè)用房的銷售方式，由直接出售轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎?，比如只租不售或先租后售等，同時(shí)，政府可以給予一定的租金補(bǔ)貼，出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策，直接有效的減少商家購(gòu)買和租賃的壓力。另外，通過改變商業(yè)用房的性質(zhì)，如：商業(yè)用房改為居民住房，商鋪改為大型酒店、小型餐館，賓館可以改為辦公樓，小型公寓，養(yǎng)老房改為普通住宅等，這不僅可以吸引新的購(gòu)房需求者，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，更能有效的減少庫(kù)存。

3.5 鼓勵(lì)支持商業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展給創(chuàng)業(yè)者提供了無租金，低成本的創(chuàng)業(yè)方式，深受廣大創(chuàng)業(yè)者的追捧，但同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)帶來的弊端也越來越明顯，其中影響較大的就是商業(yè)用房市場(chǎng)的蕭條。實(shí)體經(jīng)濟(jì)一直以來是人類社會(huì)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，提供生存和發(fā)展必須的物質(zhì)資料和精神動(dòng)力。鼓勵(lì)和支持商業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅能激發(fā)傳統(tǒng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更能緩解商業(yè)用房的庫(kù)存問題，進(jìn)一步提供就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為了促進(jìn)商業(yè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地方政府可以給予創(chuàng)業(yè)者更多的優(yōu)惠政策，比如減免稅，租金補(bǔ)貼等。同時(shí)，完善實(shí)體經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，吸引更多的網(wǎng)上創(chuàng)業(yè)者開展實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

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