不同的旅游地產，投放不同的產品

王雪童

旅游地產的產品類型和產品形式多樣，實際操作過程中可根據(jù)旅游房地產價值鏈重心的不同來打造不同的產品。旅游地產開發(fā)的組合類型可以歸結為以下幾類。

一、城市型旅游地產產品

城市型旅游地產相對容易操作，開發(fā)商或以旅游資源為核心，或以文化旅游的名義圈定城市內的土地，通過打造主題景區(qū)，改善生態(tài)環(huán)境，配建休閑娛樂配套設施，完善休閑旅游功能，開發(fā)城市CRD （中央游憩區(qū)）或RBD （游憩商業(yè)區(qū)），見表1。

典型案例：深圳華僑城

深圳華僑城是以提供第一居所為主要目的的綜合型旅游休閑社區(qū)開發(fā)商，核心是“文化旅游+地產”的商業(yè)模式，簡單說，便是旅游提升地產開發(fā)的價值，而地產開發(fā)反哺旅游項目，塑造了華僑城過去的成功。

從其旅游地產產品的角度來看，各地華僑城都偏向于打造城市型的產品，城市型主題公園（以歡樂谷為典型）、都市娛樂商業(yè)綜合體以及城市社區(qū)，主要滿足城市第一居所的需求。

二、城郊型旅游地產產品

依托城郊成熟的旅游資源是最容易進行的操作模式，因為其距離城市中心區(qū)較近，離塵不離城，有利于承接城市大量的周末休閑游市場，也有利于打造養(yǎng)生養(yǎng)老等主題地產，見表2。

典型案例：良渚文化村

良渚文化村，屬于郊區(qū)資源型大盤，是萬科集團“非標準”新市鎮(zhèn)產品的實踐，于2003年開始啟動，利用先旅游、后地產的開發(fā)思路，提升地段價值，服務后期房地產產品。

作為距離市中心有一定距離的郊區(qū)型大盤，既有核心旅游項目，又有豐富的特色配套作為有力支撐，除了優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境之外，便利的生活配套以及以“文明、文青、交流”形成的生活方式是吸引小鎮(zhèn)居民長期居住的理由。

1.區(qū)位：杭州西北部、余杭區(qū)中部，杭州市中心1小時生活圈內。

2.定位：集旅游、居住、創(chuàng)業(yè)三重功能為一體的自組織、自循環(huán)、自我平衡并不斷生長的綜合有機體。

3.建設理念：強調緊湊布局、適當密度、混合用地、步行街區(qū)、社交空間、彈性建筑為特征的都市村落概念。

4.規(guī)劃布局：規(guī)劃三個旅游中心區(qū)和多個居住村落組團，以風情大道作為主軸，所有的重點配套及居住組團分布道路兩邊。

三、鄉(xiāng)野型旅游地產產品

鄉(xiāng)野型旅游地產是目前種類最多，應用最廣泛的旅游地產形式，特別強調與旅游區(qū)的互動和促進。鄉(xiāng)野型旅游房地產必須促進旅游區(qū)的配套設施完善，同時應將娛樂、觀光、接待、景觀等多種元素融合在一起，旅游區(qū)通過引入旅游房地產構建了更加穩(wěn)固的旅游產業(yè)鏈。旅游小城鎮(zhèn)建設、社會主義旅游新農村建設在全國各地興起，反映了鄉(xiāng)野型旅游房地產的良好前景，見表3。

典型案例：唐鄉(xiāng)

唐鄉(xiāng)位于承德市灤平縣境內的兩間房鄉(xiāng)葦塘村，距北京150公里，是以新村莊締造為基礎的農業(yè)新村及村莊房地產開發(fā)。灤平縣政府與北京世紀唐人旅游發(fā)展有限公司合作開發(fā)，被稱作是第四代鄉(xiāng)村旅游“鄉(xiāng)村生活”的先鋒代表，是農民閑置宅基地、住宅資產化、市民度假需求相結合的產物，旨在打造北京地區(qū)“大健康消費目的地”。

1.利用“小項目”激活“大產業(yè)”：對村中的廢棄果園、撂荒地和坡耕地進行整體打包流轉，建設了有機果品采摘園、道地藥材種植園。在充分挖掘生態(tài)之美，傳承文化之韻，塑造產業(yè)之特，提升服務之優(yōu)的基礎上，唐鄉(xiāng)成為了集相聚休閑、文化體驗、果品采摘等多種業(yè)態(tài)為一身的鄉(xiāng)村生活服務綜合體。

2.產品打造：租賃村落中散落、閑置的古舊住宅，進行新的規(guī)劃設計和改造，在盡可能保持村莊原有風貌的前提下，對院落實施主題式景觀塑造，對房屋進行修舊如舊的除險加固，使之成為富有現(xiàn)代氣息，能夠滿足都市人鄉(xiāng)村生活體驗、休閑度假、養(yǎng)生健身等多種需求的古民居客棧、院落式鄉(xiāng)村主題酒店、鄉(xiāng)村會所等。

四、結語

根據(jù)不同旅游地產類型來打造不同的產品，本質上是用不同的產品滿足不同的需求，如城市型旅游地產主要是第一居所，便利的城市交通及配套是主要訴求；而鄉(xiāng)野型旅游地產往往是來滿足人們的第二居所以及度假居所的需求，若沒有點異質性、獨特性的味道，仍提供城市型配套產品，則很可能導致無人買賬。這應該是做旅游地產的一個基本原則。