萬科：萬億目標(biāo)近在眼前

丁祖昱

如果銷售規(guī)模每3年翻一番，那么6年后，萬科將成為地產(chǎn)行業(yè)首家萬億公司，我相信萬科能實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。

從2015年年報來看，萬科表現(xiàn)出色，幾乎沒有下降的指標(biāo)。尤其是在銷售方面，萬科的市場占有率已經(jīng)達(dá)到3%，在我看來，萬科的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是向10%躍進(jìn)。

一、提升：土地投資力度明顯加大，收入及利潤規(guī)模上升

1.土地投資力度明顯增加

萬科2015年新增土地儲備建筑面積達(dá)2201萬平方米，同比上漲高達(dá)167.2%，項(xiàng)目數(shù)量更是翻番，共拿下105個項(xiàng)目（見表1）。

2.收入及利潤規(guī)模上升

萬科2015年結(jié)轉(zhuǎn)營收1955.5億元，同比增加33.6%，毛利、凈利的增幅也均在30%以上；由于小股操盤項(xiàng)目占一定比例，因此股東應(yīng)占凈利潤上漲幅度為15.1% （見表2）。

3.資產(chǎn)及負(fù)債規(guī)模小幅上升

隨著規(guī)模擴(kuò)大，萬科的總資產(chǎn)、總權(quán)益均有20%左右上升；總有息負(fù)債同比增加6.6%，凈負(fù)債率則從23.8%上升至31.6%；總體而言，萬科的財(cái)務(wù)十分穩(wěn)健，凈負(fù)債率在房企中處于較低水平（見表3）。

二、保持：盈利指標(biāo)基本持平，費(fèi)用管控略有提升

1.利潤率基本持平

萬科2015年毛利率較2014年有0.6個百分點(diǎn)的微降，而凈利率、核心凈利率和ROE小幅上升，升幅在1個百分點(diǎn)內(nèi)。

2.費(fèi)用率穩(wěn)中有降

2015年，萬科銷售、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用率分別為1.58%、1.81%和0.18%.萬科作為千億房企來說，全國布局已基本完成，流程也已基本完善，規(guī)?；瘍?yōu)勢將逐漸顯現(xiàn)（見表4）。

三、下降：投資擴(kuò)大現(xiàn)金減少，銷售增速略微放緩

1.現(xiàn)金類指標(biāo)率下降

萬科2015年末持有現(xiàn)金531.8億元，同比下降15.2%，主要是投資力度加大造成，對整體償債能力并無影響。

2.銷售增速略有放緩

這主要是由于萬科的銷售規(guī)模基數(shù)較大，2015年金額為2614.7億元，因此金額和面積在增速方面分別減少了6.9和5.2個百分點(diǎn)。

四、實(shí)現(xiàn)萬億規(guī)模前，四個方面有改善空間

1.開發(fā)制造還有提升空間

萬科雖然是最大的，但成本不是最低的，管控能力和制造業(yè)的頂尖企業(yè)相比還是有一定差距。如格力電器的毛利率為33.29%，萬科則近年均在30%以下，如果成本管控不夠完善，銷售很難快速提升，最大瓶頸實(shí)質(zhì)上就在開發(fā)建設(shè)本身，因此在供應(yīng)鏈管理、產(chǎn)品和流程標(biāo)準(zhǔn)化等各方面還有巨大提升空間。

2.組織架構(gòu)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)調(diào)整

可以看到，萬科在過去一年已經(jīng)對人員架構(gòu)進(jìn)行了不少調(diào)整，如嘗試將設(shè)計(jì)等部門外包等，因此盡管員工總?cè)藬?shù)上升了4.1%至42995人，但房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)的員工人數(shù)為6388人，同比下降了10.6%。在我看來，萬科還應(yīng)該繼續(xù)調(diào)整，擁有這么好的平臺和體系的萬科人員還是太多了，使用同樣的人完全還能創(chuàng)造更大價值。此外，萬科應(yīng)當(dāng)盡早剝離物業(yè)板塊，讓房地產(chǎn)和物業(yè)板塊獨(dú)立運(yùn)營。

3.股權(quán)問題是個“定時炸彈”

如果不能在短期內(nèi)解決萬科的股權(quán)問題，有可能會毀掉這家優(yōu)秀房企。萬科的股權(quán)應(yīng)當(dāng)更加分散，而管理層可以施行實(shí)際第一大股東的權(quán)利，從國外經(jīng)驗(yàn)來看，美股上市公司給管理層的雙重投票權(quán)，以保持管理層對公司的控制力。在國內(nèi)受到相應(yīng)法律法規(guī)限制比較多，可能比較難實(shí)現(xiàn)，但還是應(yīng)當(dāng)通過金融方式解決萬科這個“先天缺陷”。否則哪天再被幾個大鱷看上，萬科便“無寧日”，沒有正常的運(yùn)作環(huán)境，不管“興風(fēng)作浪”者是寶能還是華潤。

4.“拿地+小股操盤”兩條腿走路

萬科2015年的拿地投入明顯加強(qiáng)了，但小股操盤比例就相應(yīng)減少了，新增地塊中萬科所占權(quán)益從63.7%提升至71.8%。我認(rèn)為，萬科應(yīng)該“拿地+小股操盤”兩條腿走路，和更多房企合作，把“萬科制造”的標(biāo)簽貼到更多項(xiàng)目中去，就像中國制造業(yè)經(jīng)過洗牌后，可能只留下幾家龍頭，而地產(chǎn)行業(yè)的品牌還是太多。

萬科應(yīng)該加快在主流市場的規(guī)模擴(kuò)張速度，繼續(xù)提高市場占有率。如果銷售規(guī)模每3年翻一番，那么6年后，萬科將成為地產(chǎn)行業(yè)首家萬億公司，我相信萬科能實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)。