“畢業(yè)季”：大學(xué)生為省錢而“蟻居”當(dāng)心權(quán)益無從保障

蟻居是指“大學(xué)畢業(yè)生低收入群體”居住在城鄉(xiāng)結(jié)合部的“聚居村”，數(shù)人租在狹小的房間，像螞蟻一樣過著群居生活，每天擠公交車去很遠的地方上班。雖然這能夠讓大學(xué)畢業(yè)生以少量的租金換得一個居住空間，解決燃眉之急，但其權(quán)益卻是無從保障。

房東反悔：“蟻居族”遭無奈退房

【案例】 2015年8月4日，剛剛走出象牙塔的茍玉芳等16名同班同學(xué)，一起被同一家公司聘用。為解決“低收入，高房租”的問題，大家不約而同地選擇了“蟻居”。于是由茍玉芳出面從李某處租到一套房屋，然后用木板等將60平方米的房屋，連同廚房、陽臺分成8份，并買來8張上下位床鋪。誰知。一切就緒之后，李某因為有一對夫妻會出更高的租金，且租期長、更方便管理而表示反悔，要解除與茍玉芳等的租賃合同。被茍玉芳等人堅決拒絕后，李某提起了訴訟。出乎茍玉芳等意料的是，明明是李某出爾反爾，明明他們已交付房租并做好了入住準(zhǔn)備，但法院卻仍支持了李某的請求。

【點評】 法院的判決并無不當(dāng)。一方面，本案“蟻居”合同違法?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第八條規(guī)定：“出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住?！逼堄穹嫉?6人群改變以房間為最小單位，將廚房、陽臺納入居住范圍，且人均面積只有3.75平方米，明顯與之相違。另一方面，本案“蟻居”合同無效?！逗贤ā返谖迨l第（五）項規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同，從開始時起就沒有法律約束力。正因為本案的“蟻居”合同為法律所禁止，決定了李某雖屬出爾反爾但卻能夠得到支持。

約定不明：“蟻居族”遇掃地出門

【案例】 2015年8月10日，陸續(xù)從不同大學(xué)畢業(yè)、入職到同一家公司李茹卉等14人，為了省錢，經(jīng)協(xié)商后決定“蟻居”。出于擔(dān)心房東嫌人多不肯出租，大家還推舉李茹卉一人出面承租，暫時對房東隱瞞真相，待將房租下，“生米煮成熟飯”后再說。李茹卉最終與房東朱某簽訂了租賃合同：租期一年，租金一次性付清，如李茹卉有任何違約行為，朱某都有權(quán)單方解除合同并拒絕退回剩余房租。隨即，大家將均攤費用湊齊，統(tǒng)一由李茹卉交給了朱某。誰知，僅過去兩個月，朱某便以“蟻居”屬于違約為由，將大家掃地出門?！昂贤胁]有寫明不能‘蟻居呀？”許多人似乎感到委屈。

【點評】 的確，朱某可以解除合同、拒絕退回剩余房租。雖然合同中并沒有寫明不能“蟻居”，但也沒有寫明可以“蟻居”，在此情況下，只能依據(jù)簽約時的具體情況，來確定雙方的本意。而李茹卉只是一人出面承租，甚至在簽訂租賃合同之前、之中，故意向朱某隱瞞用于“蟻居”的目的，不僅意味著李茹卉存在過錯，也使得朱某有理由相信李茹卉只是用于自己一人居住或者不會超過適當(dāng)?shù)娜藬?shù)。即“蟻居”應(yīng)當(dāng)視為對約定的違反。而《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！币簿褪钦f，朱某有權(quán)依據(jù)約定行使權(quán)利。

鄰居抗議：“蟻居族”被強制解散

【案例】 2015年8月15日，先后入職到同一家公司的何沖沖等24名大學(xué)畢業(yè)生，在何沖沖的發(fā)起下，一致同意“蟻居”，并由何沖沖出面代表大家與房東邱某簽訂了租賃合同。隨即，大家將位于一處小區(qū)內(nèi)142平方米（含房間、廚房、衛(wèi)生間、陽臺）的套房，分隔成12間小房，每間小房放置一張上下位床鋪。由于大家入住之后人滿為患，導(dǎo)致半夜三更各種聲仍響過不停，種種垃圾堆滿整個通道，甚至有人因為憋不住還直接在樓梯上大小便，給左鄰右舍帶來了極大麻煩，乃至不得安寧。鄰居在經(jīng)過抗議未果后，只好訴請法院要求解散“蟻居族”。而法院經(jīng)審理，支持了鄰居們的訴訟請求。

【點評】 法院的判決是正確的。一方面，雖然鄰居并不是租賃合同的當(dāng)事人，但合同的履行卻與他們有著直接的利害關(guān)系。房東邱某與“蟻居族”為了一己之私，損人利己，明顯屬于惡意串通。而《合同法》第五十二條第（二）項已規(guī)定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同無效。另一方面，《民法通則》第八十三條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系，“給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失?！闭驗椤跋伨幼濉钡男袨榻o鄰居生活帶來了極大麻煩乃至不得安寧，決定了他們可以通過行使對應(yīng)的民事權(quán)利來維權(quán)。

江西省興國縣人民法院 顏梅生