物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)的精細(xì)化管理分析

陳晶

【摘 要】物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)新興的綜合性服務(wù)產(chǎn)業(yè)，它伴隨著房地產(chǎn)建筑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而迅速成長。現(xiàn)階段全國各地物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量也在迅速激增，但是總體卻呈現(xiàn)為規(guī)模小、發(fā)展散的基本態(tài)勢，并且在經(jīng)營管理工作層面上暴露出很多問題，其中最為顯著的一項(xiàng)問題就是財(cái)務(wù)管理層面上的缺陷與不足。在當(dāng)前市場競爭日益激烈的行業(yè)發(fā)展背景環(huán)境下，物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)落后的財(cái)務(wù)管理制度，在很大程度上嚴(yán)重阻礙著企業(yè)經(jīng)營管理水平的進(jìn)步及管理工作效率的提升，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)在整個(gè)行業(yè)的競爭中處在一個(gè)劣勢。本文基于物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)的精細(xì)化管理進(jìn)行分析研究，通過探尋出當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)部治理、財(cái)務(wù)管理工作方面所顯現(xiàn)出來的問題，并基于此提出相應(yīng)的加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的技術(shù)策略。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；精細(xì)化；內(nèi)部控制

現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)在我國國內(nèi)發(fā)展起步相對比較晚，經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，目前我國在該領(lǐng)域的發(fā)展已經(jīng)取得了長足的進(jìn)步。當(dāng)然，在取得成就與進(jìn)步的同時(shí)，也需要正視其中所大量存在的問題以及逐漸突顯暴露出來的矛盾弊端。總體上來評價(jià)，就以北京市物業(yè)管理行業(yè)為例，該行業(yè)內(nèi)快速發(fā)展只限于少部分的規(guī)模相對較大的物業(yè)管理企業(yè)，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展規(guī)模還是比較小，并且整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)分散的發(fā)展態(tài)勢。新時(shí)期新形勢下，隨著國民經(jīng)濟(jì)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，近些年來物業(yè)管理行業(yè)市場競爭程度不斷加劇，再加上市場勞動力等資源成本大幅度上漲，對于大多數(shù)中小型的物業(yè)管理企業(yè)來說，所造成的生存發(fā)展壓力是非常大的，特別是對于部分市場盈利能力不足、營業(yè)水平不佳的企業(yè)，一直處在行業(yè)縫隙邊緣。如果我們透過這些表面現(xiàn)象來觀察思考內(nèi)部本質(zhì)的話，就不難發(fā)現(xiàn)，之所以出現(xiàn)這樣一種嚴(yán)峻局面，在很大一方面與企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制制度不完全、財(cái)務(wù)管理水平較落后有密切關(guān)聯(lián)。

一、現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中所面臨的困境及分析

1.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識參差不齊

在人們的傳統(tǒng)觀念認(rèn)識中，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)涉及到方方面面，綜合可以評價(jià)為全方位、多層次。表明上物業(yè)管理工作人員的工作任務(wù)比較簡單，但是細(xì)分起來卻十分繁瑣、細(xì)致，在這種情況下，對于財(cái)務(wù)管理工作的要求也需要更加具體全面，因?yàn)樨?cái)務(wù)工作本身就是整個(gè)部門管理工作的核心。新時(shí)期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起與發(fā)展，極大帶動了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)以及現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)新理念的發(fā)展，在這種市場環(huán)境下，物業(yè)管理模式也由傳統(tǒng)的注重管理逐步向現(xiàn)代的注重服務(wù)方向來轉(zhuǎn)變。在這種市場繁榮發(fā)展的大趨勢下，更多的企業(yè)也相繼投入到物業(yè)服務(wù)行業(yè)當(dāng)中來，同時(shí)對于崗位人才的需求量也大量增多，從而就導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)各個(gè)層次的員工，綜合素質(zhì)及業(yè)務(wù)能力參差不齊。雖然企業(yè)管理層、部門領(lǐng)導(dǎo)比較注重企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，但是由于各個(gè)層次崗位的職工能力有限，以及綜合素質(zhì)普遍較低，也就導(dǎo)致他們在對待財(cái)務(wù)管理工作的態(tài)度上出現(xiàn)一定的偏差。簡單一點(diǎn)講，就是指物業(yè)管理企業(yè)基層員工沒有清楚的認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理工作在整個(gè)公司經(jīng)營管理及未來發(fā)展的重要影響程度。簡單舉個(gè)例子，本人在工作當(dāng)中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)這類事情，基層員工普遍認(rèn)為清潔工具、維修工具等都與自身以及企業(yè)的發(fā)展不存在關(guān)系，對于公司提倡以及規(guī)章制度寫明的要愛護(hù)、維護(hù)工具設(shè)備的規(guī)定也是視而不見。這樣看來，造成的浪費(fèi)也是在所難免，更有甚者，部分員工還私自占有這些工具。形成這樣一種局面，很大原因要?dú)w咎于基層員工財(cái)務(wù)綜合素質(zhì)較低、財(cái)務(wù)管理意識薄弱，進(jìn)而致使一些部門及員工將財(cái)務(wù)管理與自身工作分離開來。

2.物業(yè)企業(yè)管理體系不夠規(guī)范

前面也提到了，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地建筑行業(yè)，其發(fā)展極大帶動與促進(jìn)著以物業(yè)管理為主的一系列關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。隨著該行業(yè)進(jìn)入門檻逐漸降低，無論是企業(yè)本身還是企業(yè)內(nèi)部員工，都缺乏一種執(zhí)行力。換言之，正是因?yàn)楝F(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理體系不夠規(guī)范，導(dǎo)致在管理和工作環(huán)節(jié)缺乏執(zhí)行效力。在2014年北京市相關(guān)部門就物業(yè)管理行業(yè)針對物業(yè)管理公司進(jìn)行了一次調(diào)查，此次調(diào)研活動顯示，北京市行政區(qū)域內(nèi)，大部分物業(yè)企業(yè)都沒有真正屬于自己的管理制度，或者說是沒有明文規(guī)定的管理制度，在這種經(jīng)營管理局面下，企業(yè)內(nèi)部各部門在財(cái)務(wù)預(yù)算管理層面上也勢必缺乏規(guī)范性。這一問題對于那些剛剛起步發(fā)展的中小企業(yè)最為突出，在企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作當(dāng)中，過多的單純依靠相關(guān)人員的經(jīng)驗(yàn)和自覺性來執(zhí)行，在缺乏相應(yīng)監(jiān)督和管理的工作環(huán)境中，各部門、各崗位職工或多或少都會造成一些不必要的工作失誤、經(jīng)濟(jì)損失。本人在工作過程中也經(jīng)常發(fā)現(xiàn)該類問題，企業(yè)部分管理工作人員，在其崗位工作當(dāng)中比較隨意，再加上對其缺少一種監(jiān)督機(jī)制的約束力，所以也常常出現(xiàn)一些實(shí)物資源流失的不良現(xiàn)象，無形之中就增加了物業(yè)企業(yè)管理成本、營業(yè)成本。

3.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段相對落后

21世紀(jì)的高速發(fā)展的時(shí)代，更是中國經(jīng)濟(jì)騰飛的時(shí)代，在其影響之下，我國在社會各產(chǎn)業(yè)、各領(lǐng)域發(fā)展層面上也不斷取得進(jìn)步?，F(xiàn)階段我國已然進(jìn)入到了“知識經(jīng)濟(jì)”核心力量下的互聯(lián)網(wǎng)信息化時(shí)代，在這一時(shí)期，隨著網(wǎng)絡(luò)和電子信息技術(shù)的大量研發(fā)與涌入，社會各行各業(yè)都在積極的尋求著更高一步的發(fā)展，并通過利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)信息技術(shù)來強(qiáng)化工作管理體系、實(shí)現(xiàn)提供工作效率的目的。物業(yè)企業(yè)當(dāng)前也正在朝著現(xiàn)代化以及全方位服務(wù)化方向去發(fā)展，其在經(jīng)營發(fā)展過程中所受到的威脅，除了來自于市場同行業(yè)企業(yè)競爭威脅以外；另一方面則是來自于公司內(nèi)部治理層面上的威脅，其中主要還是以企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為主。不少企業(yè)充分利用了這種發(fā)展機(jī)遇，通過引入和應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)和電子信息技術(shù)，迅速的提升了企業(yè)自身的信息化管理水平。但是，當(dāng)下絕大部分物業(yè)管理企業(yè)還是固守成規(guī)，不愿意去創(chuàng)新改變經(jīng)營管理手段，還是堅(jiān)持以傳統(tǒng)物業(yè)管理方式來工作。在這種情況下，企業(yè)在市場信息收集、傳遞以及獲取業(yè)主反饋信息等方面的工作管理效率都比較低下，嚴(yán)重制約著物業(yè)企業(yè)管理工作的順利進(jìn)展以及整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理及策略分析

物業(yè)管理企業(yè)主要是指受物業(yè)所有人的委托，并依據(jù)著當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律法規(guī)以及物業(yè)管理委托合同，來對物業(yè)的房屋建筑及公共設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管，并做好日常維護(hù)、整治和修繕工作。最主要的則是物業(yè)管理企業(yè)需要向物業(yè)所有人及其使用人提供一套綜合性的有償服務(wù)。

企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化分析與管理的最大意義就在于正確、科學(xué)的引導(dǎo)著企業(yè)如何進(jìn)行理財(cái)，并在此基礎(chǔ)上為企業(yè)提供市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下較為準(zhǔn)確、真實(shí)、規(guī)范的財(cái)務(wù)信息。企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化分析與管理決策，是現(xiàn)代化企業(yè)制度得以全面建立的根本路徑，也是在新知識經(jīng)濟(jì)時(shí)期不斷引領(lǐng)企業(yè)走向成功的階梯。當(dāng)前，隨著市場行業(yè)領(lǐng)域的競爭環(huán)境進(jìn)一步加劇化，在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，越來越多的企業(yè)高層管理者逐步認(rèn)識到了現(xiàn)代化企業(yè)管理制度的重要性，尤其是對于公司內(nèi)部財(cái)務(wù)會計(jì)工作領(lǐng)域的管理規(guī)范，從而很多企業(yè)開始把對數(shù)字進(jìn)行分析的方法應(yīng)用于各種管理決策活動當(dāng)中來，最終引導(dǎo)著企業(yè)進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)管理以及提高市場競爭力。

1.加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的必要性

（1）產(chǎn)業(yè)模式變革及管理理念進(jìn)步的體現(xiàn)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在2007年之前一直被稱作為物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)主要是傳統(tǒng)的依靠政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位來進(jìn)行管理，在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是一種管理與被管理的關(guān)系，換言之，物業(yè)管理企業(yè)突出的是一種“管理”；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)突出的是一種產(chǎn)品服務(wù)，主要職能就是為業(yè)主提供服務(wù)，新版《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂與施行，在很大程度上基本改變了以往物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間管理與被管理的本質(zhì)關(guān)系。在這種環(huán)境背景下，服務(wù)的精細(xì)化得以展現(xiàn)，尤其是在物業(yè)管理工作當(dāng)中，核心產(chǎn)品由傳統(tǒng)的“管理”轉(zhuǎn)變成為當(dāng)前的“服務(wù)”，簡單一點(diǎn)講，服務(wù)就是我們物業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品，因此，我們在實(shí)際工作當(dāng)中，勢必要推行精細(xì)化管理，通過這種精細(xì)化管理理念在工作當(dāng)中全方位的滲入，才能進(jìn)一步達(dá)成與實(shí)現(xiàn)我們所要求的服務(wù)的精細(xì)化。

（2）新時(shí)期社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)是一種勞動密集型產(chǎn)業(yè)，其注重的是管理，而現(xiàn)在在一些物業(yè)管理工作當(dāng)中，通常也會涉及到一些技術(shù)含量相對比較高的工作，但是這些基本都是受到專業(yè)技術(shù)或者受過專業(yè)培訓(xùn)的技術(shù)型人才來執(zhí)行，（比如小區(qū)居民設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)等）。當(dāng)然，大多數(shù)情況下，所管理的范圍基本都是一些表現(xiàn)較為繁瑣的現(xiàn)場管理工作，比如停車場管理、保安管理、清潔綠化等。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，小區(qū)居民用戶對物業(yè)管理的服務(wù)水平及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求也是越來越高。由于物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)行業(yè)進(jìn)入門檻逐漸降低，越來越多的企業(yè)加入到該領(lǐng)域中來，因此物業(yè)管理市場也由以前的賣方市場變成了現(xiàn)在的買方市場。在這種情況下，市場競爭程度更加激烈化，再加上物業(yè)管理工作本身就比較繁瑣，工作人員也大都厭倦了每天重復(fù)而又枯燥的工作，一旦出現(xiàn)控制不嚴(yán)，很有可能在工作當(dāng)中就會“偷工減料”的情況，進(jìn)而就會引致客戶的投訴，這對于企業(yè)的發(fā)展及行業(yè)中的市場形象都會造成巨大損失，因此，在新時(shí)期社會主義市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理非常有必要。

2.加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理策略

（1）提高財(cái)務(wù)管理精細(xì)化發(fā)展意識

關(guān)于前文中所闡述的問題，物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度發(fā)展與建設(shè)的過程中，必須充分認(rèn)識到財(cái)務(wù)管理精細(xì)化發(fā)展對整個(gè)企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要程度。包括各部門領(lǐng)導(dǎo)、基層員工在內(nèi)，都需要重新樹立一種“全員參與”的意識理念，特別是各部門基層員工，需要對其統(tǒng)一化指導(dǎo)和管理，將財(cái)務(wù)管理作為一項(xiàng)核心工作來對待，在其所涉及到的方方面面，盡可能做到“精益求精”。在具體操作實(shí)施層面，可將其劃分為兩個(gè)環(huán)節(jié)。首先，第一點(diǎn)就是要開展全員普及企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作流程等相應(yīng)的管理活動，要讓每個(gè)部門、每一個(gè)在崗員工清楚地認(rèn)識到自己是財(cái)務(wù)管理工作某個(gè)環(huán)節(jié)的執(zhí)行者。前文中也提到了，現(xiàn)存的問題就是物業(yè)管理企業(yè)基層員工多為年齡偏大、學(xué)歷較低的勞動工作者，其相關(guān)管理制度、理念等多方面的學(xué)習(xí)和接受能力自然無法與部門管理層工作人員相比較。正是因?yàn)槿绱?，物業(yè)管理企業(yè)需要加大這種普及和培訓(xùn)力度，重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)圍繞著企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作流程來進(jìn)行，具體有企業(yè)各部門之間協(xié)作配合，以部門作為一個(gè)單位，分批次、分層次的實(shí)施。比如，針對企業(yè)內(nèi)部的保潔工作人員，對他們的業(yè)務(wù)流程教育與培訓(xùn)，可以以動畫視頻的形式形象地給予展現(xiàn)，包括計(jì)劃、編制、執(zhí)行、考核、分析等。其次，第二點(diǎn)就是構(gòu)建“精細(xì)化”企業(yè)文化。特別是對于大多數(shù)中小企業(yè)而言，通過建設(shè)企業(yè)文化可以起到更好的宣傳效應(yīng)，一來可以迅速創(chuàng)建與提升企業(yè)品牌效應(yīng)，二來可以讓企業(yè)各部門員工在受到企業(yè)文化影響之下，逐步樹立養(yǎng)成一種“節(jié)約”意識，這也不失為實(shí)現(xiàn)企業(yè)精細(xì)化財(cái)務(wù)管理的有效手段。以北京某家物業(yè)管理公司為例，該公司對于那些外地籍貫的工作人員，提供住宿，每天早晚兩次員工都需要參加晨練，當(dāng)然，這也是企業(yè)文化的一部分。企業(yè)通過在晨練過程中喊口號的方式來時(shí)刻提醒著員工要樹立一種節(jié)約意識，時(shí)刻提醒著每一位員工在工作中一切都需要按照培訓(xùn)的流程以及公司規(guī)章制度來開展與執(zhí)行。

（2）構(gòu)建并完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制

關(guān)于這一點(diǎn)也可以將其具體分為兩個(gè)管理層面，即外在的管理方式和內(nèi)在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企業(yè)需要制定成文的規(guī)范化的財(cái)務(wù)管理體系。比如，重新規(guī)范各項(xiàng)工作的操作指南，或者結(jié)合著國家法律以及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范來制定出有利于企業(yè)自身經(jīng)營管理發(fā)展的規(guī)章性文件。其中值得特別注意的事項(xiàng)就是，上述所提到的文件必須具有某種指導(dǎo)意義，指導(dǎo)意義可以不夠具體，但一定要明確大的發(fā)展方向。比如某物業(yè)管理公司所承擔(dān)的一所小區(qū)內(nèi)，有保潔工作者、還有保安，該企業(yè)在提高外包服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將一系列具有同向性的服務(wù)項(xiàng)目統(tǒng)一歸屬到一個(gè)范圍內(nèi)部，簡單一點(diǎn)講就是將保潔、保安外包服務(wù)中所涉及到的財(cái)務(wù)管理這塊，從整體上予以統(tǒng)一規(guī)范。其次，在內(nèi)在的工作管理層面上，主要指對能夠具體實(shí)現(xiàn)的操作服務(wù)予以規(guī)范化，在這一層面包括有人工操作管理、信息化軟件操作管理等。在人工操作管理方面上，物業(yè)管理企業(yè)需要進(jìn)一步規(guī)范相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員的執(zhí)業(yè)行為，基于此構(gòu)建財(cái)務(wù)部門的內(nèi)部控制，嚴(yán)格按照并遵循“不相容崗位相分離”的基本原則，強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督控制力度，從而就很有效的避免了企業(yè)及各部門之間出現(xiàn)財(cái)務(wù)混亂或者是財(cái)務(wù)會計(jì)信息不真實(shí)的現(xiàn)象的發(fā)生。在信息化軟件操作管理方面，目標(biāo)就是強(qiáng)化在部門信息管理領(lǐng)域的職能作用發(fā)揮程度，在這一方面，重點(diǎn)可以圍繞著成本核算等軟件進(jìn)入的權(quán)限問題來展開。因?yàn)樵谝酝畔⒒浖僮鞴芾憝h(huán)節(jié)，一些擁有系統(tǒng)密碼的管理人員沒有受到相應(yīng)的限制和約束，他們通常情況下可以隨意進(jìn)入賬務(wù)系統(tǒng)，這種情況下就非常容易造成企業(yè)精細(xì)化管理信息失真。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意對信息化軟件的日常維護(hù)以及安全保護(hù)管理工作。

三、結(jié)束語

企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化分析與管理決策，是現(xiàn)代化企業(yè)制度得以全面建立的根本路徑，也是在新知識經(jīng)濟(jì)時(shí)期不斷引領(lǐng)企業(yè)走向成功的階梯。通過財(cái)務(wù)精細(xì)化分析與管理已是大勢所趨，通過對企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行深入的挖掘以及層次化、精細(xì)化的分析，才能促使企業(yè)最終做出有助于企業(yè)立足發(fā)展的管理決策與營銷活動?？偠灾?，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷變革，當(dāng)前現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)部治理中全面實(shí)施開展財(cái)務(wù)精細(xì)化管理機(jī)制，對于企業(yè)的發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和長遠(yuǎn)戰(zhàn)略價(jià)值。

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