國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)暮侠碓u(píng)估

岳麗偉

【摘 要】土地房屋征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估問(wèn)題關(guān)系到公共利益、社會(huì)穩(wěn)定以及被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，要想保證國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)挠行蜷_(kāi)展，那么需要保證房屋征收評(píng)估工作的科學(xué)性、合理性、公正性。現(xiàn)階段有關(guān)房屋征收補(bǔ)償評(píng)估問(wèn)題爭(zhēng)議較大，筆者結(jié)合《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》為載體，加強(qiáng)探析房屋征收補(bǔ)償評(píng)估所存在的問(wèn)題，并提出相關(guān)建議與措施。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有土地；房屋征收；補(bǔ)償；評(píng)估

近幾年，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，城市規(guī)模得到擴(kuò)大，城市用地的需求量越來(lái)越大。但是因受到土地資源的限制，并無(wú)法真正解決這一基本矛盾，長(zhǎng)此久往則引起了房屋價(jià)格賠償問(wèn)題，在2015年11月25日內(nèi)蒙古自治區(qū)頒布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，在該條例中明確規(guī)定了房屋征收補(bǔ)償需要遵循民主、程序正當(dāng)、補(bǔ)償公平、結(jié)果公開(kāi)的基本原則，但是如何才能夠保證房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的科學(xué)性與合理性呢？這是值得人們思想與關(guān)注的問(wèn)題。

一、現(xiàn)階段國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作存在問(wèn)題

1.評(píng)估結(jié)果存在的問(wèn)題

在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估中評(píng)估結(jié)合爭(zhēng)議比較大，很多被征收房屋的所有權(quán)人會(huì)認(rèn)為自己所獲得的賠償金額較少，之所以會(huì)產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因主要包括三點(diǎn)：第一是因評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)補(bǔ)償范圍界定時(shí)比較模糊，僅僅考慮到直接損失，未分析間接損失所帶來(lái)的影響。第二是價(jià)值補(bǔ)償沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)的價(jià)值進(jìn)行考慮，沒(méi)有從實(shí)質(zhì)角度出發(fā)分析被征收房屋所有權(quán)人的基本利益有無(wú)損害。第三是因房屋性質(zhì)的確定并沒(méi)有尊重客觀事實(shí)，比如有的產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注了住宅用途，但是長(zhǎng)久以來(lái)為商業(yè)用途。第四是在進(jìn)行評(píng)估時(shí)各項(xiàng)參數(shù)取值是不科學(xué)、不合理的。

2.評(píng)估人員存在的問(wèn)題

評(píng)估人員是房屋征收評(píng)估中不可或缺的組成部分，評(píng)估人員水平的高低從根本上決定了評(píng)估的質(zhì)量。依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》得知，需要在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候?qū)⒈徽魇辗课莸膬r(jià)值補(bǔ)償積極納入到房地產(chǎn)評(píng)估的范疇之中，將其作為一項(xiàng)政策性工作。另外，在當(dāng)前房屋征收價(jià)值補(bǔ)償呈現(xiàn)出激烈發(fā)展趨勢(shì)下，評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)能力以及專(zhuān)業(yè)水平?jīng)Q定了評(píng)估的基本效果。從當(dāng)前諸多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀分析，很多評(píng)估人員都屬于半路出家，不僅缺乏扎實(shí)的評(píng)估理論知識(shí)，并且也缺乏對(duì)相關(guān)法律政策的理解，導(dǎo)致評(píng)估技術(shù)路線缺乏技術(shù)指導(dǎo)，這種情況下評(píng)估結(jié)果則缺乏說(shuō)服力。

二、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作的發(fā)展對(duì)策

1.估價(jià)技術(shù)層面

（1）明確估價(jià)的主要基本事項(xiàng)

從某種角度上分析，房地產(chǎn)估價(jià)工作是保證評(píng)估工作有序開(kāi)展的基礎(chǔ)，所以在進(jìn)行房屋征收評(píng)估工作之前需要將基本的估價(jià)內(nèi)容進(jìn)行了解，其中估價(jià)所涉及到的主要事項(xiàng)包括估價(jià)的對(duì)象、估價(jià)的目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等。其中估價(jià)的對(duì)象主要包括了估價(jià)對(duì)象的面積、用途、建成年份、產(chǎn)權(quán)狀況等。在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的時(shí)候需要嚴(yán)格按照相關(guān)的準(zhǔn)則，需要在進(jìn)行估價(jià)之前由房屋征收部門(mén)組織相關(guān)單位對(duì)被征收房屋的基本情況進(jìn)行分析與了解，從而進(jìn)一步明確評(píng)估對(duì)象。另外，房屋征收部門(mén)還可以向相關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍房屋的情況，但是依據(jù)實(shí)際情況分析，在進(jìn)行這一部分內(nèi)容的時(shí)候經(jīng)常會(huì)遺留諸多歷史問(wèn)題，所以這就要求專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行跟蹤與整理。而評(píng)估的目的則要符合當(dāng)?shù)氐幕疽笈c準(zhǔn)則，價(jià)值時(shí)點(diǎn)則應(yīng)該保證與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)的時(shí)點(diǎn)保持一致。

（2）選擇合理的評(píng)估方法

一般而言，在房屋評(píng)估過(guò)程中很多房屋征收評(píng)估項(xiàng)目所占據(jù)的面積比較大，被征收的人數(shù)比較多，比如估價(jià)的對(duì)象有住宅區(qū)域、辦公區(qū)域、加油站等，因建筑形式、建筑用途不同、結(jié)構(gòu)不同，所以在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候需要選擇合適的估價(jià)方法?？梢赃x擇比較法評(píng)估、收益法評(píng)估、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估等。通過(guò)對(duì)房屋各項(xiàng)因素進(jìn)行定性分析之后最后確定評(píng)估結(jié)果。

2.管理層面

（1）執(zhí)行估價(jià)報(bào)告三審政策

房屋征收部門(mén)需要成立估價(jià)價(jià)格審核小組，并制定三審制度：一審是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行項(xiàng)目審核；二審是技術(shù)部負(fù)責(zé)人，對(duì)報(bào)告技術(shù)方面的內(nèi)容進(jìn)行審核；三審是總審核人，對(duì)估價(jià)結(jié)果的合理性與客觀性以及所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行審核。在采取三審制度中如果出現(xiàn)問(wèn)題則需要及時(shí)解決、分析，另外還要保證個(gè)審核階段之間的相互監(jiān)督與觀察。

（2）建立估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果答疑制度

為進(jìn)一步保證估價(jià)價(jià)格的準(zhǔn)確性、合理性，需要構(gòu)建估價(jià)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果答疑制度，比如在對(duì)住宅區(qū)域房屋征收評(píng)估中采取的估價(jià)方法是比較法，那么采取這種方法的依據(jù)是什么，市場(chǎng)狀況修正以及房地產(chǎn)狀況修正的系數(shù)是怎樣確定的，如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)取值不合理，需要及時(shí)修改報(bào)告，從根本上保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性、合理性、公平性，如此一來(lái)才能讓被征收房屋所有權(quán)人從內(nèi)心接受評(píng)估結(jié)果，保證房屋征收評(píng)估工作的有序開(kāi)展。

3.制度層面

房屋征收補(bǔ)償評(píng)估單位需要制定完善的補(bǔ)償制度，第一是構(gòu)建房屋征收補(bǔ)償制度，構(gòu)建多樣化補(bǔ)償方式，此外間接損失納入到補(bǔ)償范圍之中，對(duì)于無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算的損失則需要制定相關(guān)的準(zhǔn)則，可以依據(jù)實(shí)際情況制定保障制度；第二是構(gòu)建客觀、公正的評(píng)估機(jī)制，保證評(píng)估機(jī)構(gòu)不會(huì)受到干擾，能夠站在中立地位，從根本上保證評(píng)估的公正性；第三是構(gòu)建評(píng)估結(jié)果異地鑒定制度，如果被征收人對(duì)復(fù)核結(jié)果存在異議的時(shí)候，則需要聘請(qǐng)相關(guān)的評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行鑒定，避免受到其它因素的影響，保證評(píng)估結(jié)果的公正性與公平性。

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