基于現(xiàn)代工程管理理論的房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研討

葉偉

摘 要：中國的房地產(chǎn)在人們生活水平不斷提高的前提之下從初步階段發(fā)展到成長階段，人們越來越來重視自己的生活品質(zhì)，因此居住環(huán)境問題變得越來越突出。但是，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場需求的不斷變化，資金短缺成為目前該行業(yè)發(fā)展的最主要的困難。因此，為了迎接這一挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化自己的工程管理模式，這樣才能夠在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上，降低成本。文章從現(xiàn)代工程管理理論和房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理模式這兩方面出發(fā)，對(duì)工程管理的進(jìn)度、質(zhì)量和成本的控制進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)；項(xiàng)目

1 現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理理論

1.1 工程項(xiàng)目管理理論

工程項(xiàng)目管理是一個(gè)過程，這個(gè)過程貫穿了整個(gè)項(xiàng)目，從概念到最后的完成竣工。這個(gè)過程又是整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的過程中最重要的樞紐。而項(xiàng)目則是在各種外界環(huán)境約束的情況下，為了實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)而開展的一次性的工作。并且對(duì)于建設(shè)單位而言，他們所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理的對(duì)象是整個(gè)項(xiàng)目的所有過程和整個(gè)過程中的每一個(gè)階段，進(jìn)行的方法是每一項(xiàng)的項(xiàng)目管理措施。有些建設(shè)單位比較小，因此在項(xiàng)目管理這個(gè)方面比較弱，因此，就可以聘請專業(yè)的公司來對(duì)此進(jìn)行管理。建設(shè)單位較大的時(shí)候，公司具備項(xiàng)目管理這項(xiàng)能力，就會(huì)把傳統(tǒng)業(yè)務(wù)延伸至整個(gè)項(xiàng)目周期。

1.2 工程管理設(shè)計(jì)流程

工程管理流程可以分成設(shè)計(jì)，施工，竣工驗(yàn)收移交三大步驟。最為關(guān)鍵的一個(gè)步驟即是設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)是整個(gè)工程的前提和核心，設(shè)計(jì)這個(gè)環(huán)節(jié)的好壞，決定的是整個(gè)工程是否合格和規(guī)范，影響著整個(gè)項(xiàng)目的成本和收益。在施工方面，還有對(duì)于成本和進(jìn)度的控制。在控制成本的時(shí)候，要以整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量不下降為前提，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的使用經(jīng)費(fèi)進(jìn)行控制，這樣既可以按照規(guī)定完成項(xiàng)目，也可以對(duì)項(xiàng)目工程中的開支進(jìn)行合理的調(diào)配和使用。這個(gè)流程是指按照規(guī)定，通過跟蹤檢查，與規(guī)定對(duì)比，發(fā)現(xiàn)每一個(gè)步驟的進(jìn)度是否與規(guī)定相一致，是否出現(xiàn)長時(shí)間的進(jìn)度趕不上或者進(jìn)度超前等問題，發(fā)現(xiàn)偏差之后，及時(shí)的進(jìn)行調(diào)查找出原因，以此來判斷整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)是否符合要求，并且根據(jù)計(jì)劃及時(shí)的進(jìn)行調(diào)整和修正。然后通過一系列的檢查和對(duì)比，發(fā)現(xiàn)其中的問題，并進(jìn)行改變糾正。一直將整個(gè)工程進(jìn)行下去，直到按照規(guī)定時(shí)間竣工。

1.3 工程管理項(xiàng)目組織系統(tǒng)

工程管理項(xiàng)目所包含的系統(tǒng)主要有三個(gè)，分別為項(xiàng)目的業(yè)主部分，項(xiàng)目的承包商和對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)理部門。在整個(gè)項(xiàng)目中，不僅僅包括各組織的單獨(dú)的任務(wù)，也包括組織與組織之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，而這種協(xié)調(diào)同時(shí)也分為內(nèi)部和外部的協(xié)調(diào)。這種協(xié)調(diào)關(guān)系分別為：

（1）整個(gè)項(xiàng)目與政府有關(guān)部門之間的關(guān)系協(xié)調(diào)；（2）需要負(fù)責(zé)分配和協(xié)調(diào)每一個(gè)單位的工作范疇（3）安排好施工單位和小組的工作（4）及時(shí)地將工作中可能存在的問題解決掉等等。在我國，項(xiàng)目管理這個(gè)工作在組織結(jié)構(gòu)上大致分為三種，第一種是屬于分層型的，這種組織結(jié)構(gòu)由于涉及范圍過小，因此不適用于人數(shù)多工程量大的公司。這種結(jié)構(gòu)的大致形態(tài)就是公司的高層管理人員掌握著一部分的職能部門，這些職能部門的特點(diǎn)是具有相同經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員組合在一起。這樣可以幫助他們從最專業(yè)的角度去發(fā)現(xiàn)問題并且解決問題，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程進(jìn)行管理。在整個(gè)項(xiàng)目中可以存在多種組織結(jié)構(gòu)，例如項(xiàng)目型的，這種組織結(jié)構(gòu)適合多元化的集團(tuán)公司，幫助他們更加容易的管理。而矩陣型的組織機(jī)構(gòu)適合那種實(shí)行異地項(xiàng)目開發(fā)或者多項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)的企業(yè)使用。不同的組織結(jié)構(gòu)，不僅可以幫助企業(yè)管理起來更加容易，也可以幫助企業(yè)更加優(yōu)質(zhì)的完成項(xiàng)目。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理模式

2.1 工程管理模式

工程管理模式的選擇在整個(gè)工程管理中保持著重要的中心地位，為了在降低成本的基礎(chǔ)上維持項(xiàng)目質(zhì)量甚至提高項(xiàng)目質(zhì)量，使得企業(yè)的品牌屹立不倒，能夠不受金融環(huán)境的影響，越來越多的企業(yè)開始注重優(yōu)化企業(yè)的管理。在優(yōu)化的過程中，積極響應(yīng)了國家對(duì)于綠色可持續(xù)發(fā)展的號(hào)召，強(qiáng)調(diào)建設(shè)健康的綠色工程，這樣不僅可以優(yōu)化工程質(zhì)量，符合國家標(biāo)準(zhǔn)，也可以在一定程度上節(jié)約資源，使得工程達(dá)到國家滿意工程的水準(zhǔn)。

在工程管理中，大項(xiàng)目部制成為其中首屈一指的最優(yōu)化制度，這種制度的優(yōu)點(diǎn)使得國內(nèi)很多企業(yè)選擇這種方法。它的適應(yīng)性非常強(qiáng)并且非常靈活的優(yōu)點(diǎn)在很大程度上就比以往的一些制度要更加吸引項(xiàng)目管理者，在加強(qiáng)專業(yè)性的基礎(chǔ)上反而降低了領(lǐng)導(dǎo)的工作負(fù)擔(dān)。并且這種方式可以在最大程度上降低多頭領(lǐng)導(dǎo)的不足之處，大家都分工協(xié)作，各有側(cè)重。在九十年代后期，CH公司開始由施工型企業(yè)轉(zhuǎn)向開發(fā)型企業(yè)，并且迅速擴(kuò)張至全省和甚至珠三角。在擴(kuò)張的過程中，發(fā)現(xiàn)原有的工程管理模式和管理思維跟不上擴(kuò)張速度，并且對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)和企業(yè)的聲譽(yù)產(chǎn)生了巨大的影響，因此，CH公司就開始對(duì)其在擴(kuò)張的過程中工程管理的重要性進(jìn)行了詳細(xì)的分析，并且得出結(jié)論，廣義的項(xiàng)目管理屬于現(xiàn)代項(xiàng)目管理范疇中代表業(yè)主方的工程管理項(xiàng)目。

2.2 工程管理結(jié)構(gòu)

工程管理中的一項(xiàng)創(chuàng)新之舉在于將工程部置于二線部門的地位，這種做法幫助企業(yè)在管理的時(shí)候存在著一定的競爭優(yōu)勢。而另一種制度，招投標(biāo)機(jī)制又在另一種層面上解決了成本方面的問題，突出了成本方面的優(yōu)勢。如今市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅速，一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)開始受益于大項(xiàng)目部制。而這種制度同時(shí)也為他們帶來更多的收益。現(xiàn)如今在工程管理這方面，需要突破很多傳統(tǒng)的思維和管理方法，建設(shè)最優(yōu)化的管理結(jié)構(gòu)和體系才能夠幫助工程在管理方面更加優(yōu)越。

常規(guī)單一項(xiàng)目管理模式在一定時(shí)期存在著很多突出的缺點(diǎn)，例如周期長等。相對(duì)應(yīng)成立相關(guān)部門結(jié)構(gòu)（如圖1）這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢很明顯，主要是進(jìn)行的針對(duì)性管理，但是存在著管理范圍小的缺點(diǎn)。一二線部門由于相互區(qū)別較大，互相牽制著彼此的進(jìn)度，后勤的服務(wù)與現(xiàn)場的進(jìn)度對(duì)不上，這就致使任務(wù)處于很多地方，產(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)延誤工期并且使得成本失控，那么企業(yè)贏得競爭優(yōu)勢的主要要素就被瓦解。

3 結(jié)束語

通過工程項(xiàng)目管理理論，工程管理設(shè)計(jì)流程，工程管理項(xiàng)目組織系統(tǒng)和工程管理結(jié)構(gòu)的闡述、分析與對(duì)比，并且結(jié)合目前房地產(chǎn)開發(fā)形勢，不難看出新型的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理模式的管理幅度更寬，管理內(nèi)容更大。它針對(duì)房地產(chǎn)工程管理的特點(diǎn)，沿襲了傳統(tǒng)的工程管理方面的方法，將項(xiàng)目管理的知識(shí)重新進(jìn)行劃分，建立以現(xiàn)代工程項(xiàng)目管理理論和方法為依據(jù)的管理體系。

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