資本預(yù)算管理的探討

魏哲平

【摘要】房地產(chǎn)一度是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，與我國的國計民生息息相關(guān)，因此，房地產(chǎn)問題一直以來備受人們關(guān)注。而房地產(chǎn)資本預(yù)算作為房地產(chǎn)行業(yè)中至關(guān)重要的一步，其重要性自然不言而喻。房地產(chǎn)資本預(yù)算關(guān)系到整個工程項目的資金問題，如果預(yù)算不合理，極有可能造成資金鏈的斷裂，使得工程擱淺，無法按時完成，成為爛尾樓。因此，本文在此將對房地產(chǎn)資本預(yù)算做出解析，并且解釋其重要性，提出一些有關(guān)房地產(chǎn)資本預(yù)算的管理辦法，以供有興趣者參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；資本預(yù)算；管理探討

買房是人們在城市中立足的一種標(biāo)志，但房產(chǎn)如果出現(xiàn)問題就會使人們對房地產(chǎn)商家產(chǎn)生極大的不滿，使得商家的信譽降低，從而影響房產(chǎn)的銷售。而房地產(chǎn)問題之一是資本預(yù)算的管理問題，管理不明確，不嚴(yán)謹(jǐn)，就會出現(xiàn)種種衍生問題。因此，本文在此將對房地產(chǎn)資本預(yù)算管理進(jìn)行探討，對房地產(chǎn)資本預(yù)算進(jìn)行概述，進(jìn)而解釋其內(nèi)涵，說明其重要意義，解釋如何進(jìn)行這些工作才能讓房地產(chǎn)資本預(yù)算更加合理，從而使得房地產(chǎn)工程能夠有序進(jìn)行。

1、房地產(chǎn)資本預(yù)算的概述及其內(nèi)涵

1.1房地產(chǎn)資本預(yù)算的概述

房地產(chǎn)資本預(yù)算又稱為房地產(chǎn)建設(shè)性預(yù)算或房地產(chǎn)投資預(yù)算，是企業(yè)為今后發(fā)展而做出的資金分配計劃。預(yù)算過程一般有以下幾個方面：確定所要投資的項目；提出各種可能的投資方案；估算各種投資方案預(yù)期現(xiàn)金流量；估計預(yù)期現(xiàn)金流量的風(fēng)險程度，并依據(jù)此現(xiàn)金流量進(jìn)行風(fēng)險調(diào)整；最終根據(jù)選擇方法對各種投資方案進(jìn)行比較，選出最優(yōu)方案。房地產(chǎn)資本預(yù)算具有一些特點，比如，資金量大，風(fēng)險高，時效性強等等，進(jìn)行預(yù)算時需要注意這些特點，慎重做出預(yù)算規(guī)劃。此外房地產(chǎn)資本預(yù)算還包含有許多種導(dǎo)向模式：以銷售收入為導(dǎo)向，是以追求收入最大化或收入高速增長為目標(biāo)的預(yù)算模式，這種預(yù)算模式適應(yīng)于處于成長期的企業(yè)，通過企業(yè)收入的高速增長占領(lǐng)市場。以目標(biāo)利潤為導(dǎo)向，是以追求利潤最大化為目標(biāo)的預(yù)算模式。

1.2房地產(chǎn)資本預(yù)算的內(nèi)涵

房地產(chǎn)資本預(yù)算的內(nèi)涵可以從兩個方面討論：從價值管理角度看，它主要解決項目可行性及其選擇問題，這也是西方資本預(yù)算理論的核心內(nèi)容。但是我們認(rèn)為，這還不是價值管理的全部，它應(yīng)當(dāng)而且更重要的是解決以下問題：不同項目建在資本分配過程中的規(guī)劃；房地產(chǎn)籌資預(yù)算；房地產(chǎn)資本預(yù)算中責(zé)任會計；房地產(chǎn)資本預(yù)算與實際資本支出的過程對比與事后審計等。而要從行為管理角度看，它主要解決房地產(chǎn)資本預(yù)算主體的定位及其相應(yīng)的責(zé)權(quán)利對等關(guān)系。這一點是與公司治理、公司管理相結(jié)合的，而它又包含以下幾個方面：從公司治理角度看，資本預(yù)算管理要明確的是權(quán)利的劃分問題；從公司的管理角度看，資本預(yù)算是確定資本預(yù)算的管理責(zé)任控制體系、評價責(zé)任中心的資本支出業(yè)績的手段。然而所有這些都是將資本預(yù)算作為一項系統(tǒng)來考慮的，但它主要是為了從行為上來規(guī)范各責(zé)任主體的管理程序、管理體制，使得工程有序進(jìn)行。

1.3房地產(chǎn)資本預(yù)算的重要意義

房地產(chǎn)資本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)在施工之前所要做的最重要的工作，前面的概述中已經(jīng)提到房地產(chǎn)資本預(yù)算的主要內(nèi)容是該房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重大目標(biāo)或是年內(nèi)的計劃，這關(guān)系到整個公司未來幾個月甚至是幾年的發(fā)展計劃及投資方向，更關(guān)系到整個房地產(chǎn)企業(yè)所有工程的資金配置，進(jìn)而與所有工程項目的完成時間以及完成質(zhì)量相關(guān)，說的更遠(yuǎn)一點，它還間接與公民的住房安全及質(zhì)量相關(guān)聯(lián)，可謂關(guān)系重大，因此，做好房地產(chǎn)資本預(yù)算十分重要。

2、房地產(chǎn)資本預(yù)算的管理辦法

2.1完善房地產(chǎn)預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)預(yù)算管理是關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的未來規(guī)劃能否如期實現(xiàn)的重要步驟，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須強化企業(yè)的內(nèi)部管理，建立健全嚴(yán)格的管理規(guī)章制度，規(guī)范操作每一個細(xì)節(jié)，對納入預(yù)算管理范圍的每個項目都要做詳細(xì)分析，重大的融資投資項目一定要進(jìn)行可行性研究和分析。

2.2確立房地產(chǎn)預(yù)算審核制度

在進(jìn)行了房地產(chǎn)資本預(yù)算之后，并不能把它當(dāng)作標(biāo)準(zhǔn)立即投入使用，這是因為這一資本預(yù)算可能并不符合實際需要，因此，必須進(jìn)行預(yù)算后的審核工作。這一審核十分重要，必須十分認(rèn)真，因此，審核工作要有更加專業(yè)的金融專家來做，并且，預(yù)算工作的參與人員，也要參與審核的過程，以便了解問題所在，防止在以后的預(yù)算工作中出現(xiàn)類似的問題。只有在進(jìn)行了審核之后的預(yù)算方案才可以投入使用，才能避免不必要的風(fēng)險。試想一下，企業(yè)如果沒有對預(yù)算方案進(jìn)行審核，那么如何能避免在經(jīng)營過程中遇到不必要的風(fēng)險，又如何有精力去解決更重要的風(fēng)險并及時拿出應(yīng)對風(fēng)險的方法呢？

2.3完善房地產(chǎn)預(yù)算對外公開制度

房地產(chǎn)公司有時候沒有足夠的資金進(jìn)行項目，就必須在社會中融資、拉贊助，而這就要求房地產(chǎn)公司有相當(dāng)?shù)男抛u度，信譽度從哪里來呢？一般有兩個方面：一方面是工程的質(zhì)量是否滿足要求，另一方面是公司的形象是否良好。工程質(zhì)量自然不必多說，這是硬實力，那么公司形象這一軟實力又是如何提高呢？其實要想提高公司的形象就必須加強管理，完善管理制度，更重要的是對外公開公司的工程資金分配明細(xì)，這樣的對外公開透明制度會使得廣大群眾及政府明白并且相信企業(yè)的資金使用符合要求，從而相信施工質(zhì)量，愿意扶持該企業(yè)發(fā)展，支持該企業(yè)的工程。

結(jié)語：

房地產(chǎn)資本預(yù)算是一項有關(guān)國計民生十分重要的工作，而且由于不同的房地產(chǎn)商的資金實力不同，公司體質(zhì)不同，各個房地產(chǎn)商所做出的資本預(yù)算會有所不同。通過以上的綜合分析，每一個房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該建立起符合其自身發(fā)展的預(yù)算管理體制，而這一體制必須符合企業(yè)的發(fā)展需求，以使得房地產(chǎn)企業(yè)的長短期目標(biāo)、戰(zhàn)略和企業(yè)的年度行動計劃能夠很好地協(xié)調(diào)，可以整合企業(yè)集團(tuán)及其他各個分部的目標(biāo)，通過預(yù)算的編制、實施和修正，可以促使房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略更好地落實，為企業(yè)目標(biāo)的實現(xiàn)提供合理保證。這樣才能使得房地產(chǎn)商的每一個工程都能有效地進(jìn)行，從而能夠按時完工，得到應(yīng)有的收益。

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