論房地產成本管理中成本造價全過程控制應用

曹偉

【摘要】近年來，房地產在中國的發(fā)展比較迅猛，國家為了房地產發(fā)展朝著制度化的方向發(fā)展，對房地產產業(yè)進行了一系列的宏觀調控。其中對于新形勢下房地產工程成本造價就做了一個全面的預測和控制，從而取得更高的社會效益和經濟效益。本文通過對房地產項目成本造價全過程控制做了一個分析，得出管理成本造價全過程控制應用。

【關鍵詞】房地產事業(yè)；成本管理；成本控制

為了能夠使經濟更好更快的發(fā)展，國家對于房地產事業(yè)做了一個系統(tǒng)的理論規(guī)劃，房地產超一定的軌跡發(fā)展，這樣做的目的不僅能夠控制房地產的發(fā)展，不是也能夠緩解土地壓力。但是這樣的規(guī)劃無疑會使房地產的利潤變低，房地產商為了使利潤最大化，就提出了成本管理中成本造價全過程的控制。

一、房地產成本管理過程內容

對于房地產成本管理要分為好幾個階段，每一個階段都會涉及到不同的單位和利益，因此成本控制必須要把握全局。其中各個過程包括項目決策階段的工程造價控制，項目規(guī)劃階段的工程造價控制，招標和合同制定階段的工程造價，施工階段的工程造價以及結算階段的工程造價等5個內容。

二、房地產各階段成本控制方法措施

因為房地產項目的工程量比較大，而且回收資金的周期比較長，稽核建設的每個環(huán)節(jié)都要加入巨大的投資，因此房地產的成本控制必須在施工的每個階段做一個合理的規(guī)劃，這樣才能夠有效的控制造價成本。

2.1項目決策階段的工程造價控制

項目化決策階段要對項目的總體類型做一個具體的把握，首先要確定合理的項目建設規(guī)模，這樣的規(guī)模要考慮到自身的資金運轉狀況和現(xiàn)有的工程技術水平。其次要確定適當?shù)慕ㄔO標準，標準的制定既不違反國家的相關規(guī)定，同時也能夠與當前經濟發(fā)展所配套，要考慮到項目之后的重建擴張。再次要選擇科學合理的方法，科學合理計算方法，能夠使工程造價的估價，得到最為準確的評估，對于前期的經費投入（基礎設施費，拆遷補償費，土地征用費，開發(fā)間接費，銷售管理費，安裝工程費等）要做合理的預算。最后做合理的財務評價，就是將前期所需要的所有費用編制成財務報表，對于項目能否盈利？以及項目的風險做一個評估，依據(jù)多方面的數(shù)據(jù)，做出最合理的決策。

2.2項目規(guī)劃階段的工程造價控制

一旦項目規(guī)模項目標準確定之后，房地產商就可以尋找一些權威的房建機關，和知名的設計單位對自己所定下的項目，進行合理的規(guī)劃，項目規(guī)劃過程當中的成本造價包括以下幾大方面：

2.2.1設計方案的合理性

合理的設計方案會使經濟成本盡可能最低，所以設計方案一定要體現(xiàn)現(xiàn)階段的環(huán)保，節(jié)能，抗震等應用性比較長的設計方案。

2.2.2設計方案量化評估

對權威機關或者知名單位設計的設計方案要做一個量化的評估，綜合考慮時間，價格，實用性等方面，看看設計方案能否達到最大的經濟效益和社會效益？通過對幾個設計方案的量化評估，確定最優(yōu)的項目方案。

2.3招標與合同階段的工程造價成本控制

在招標和合同階段，主要涉及到開發(fā)商，與業(yè)主之間的利益糾紛，為了能夠使房地產商和業(yè)主之間不能夠得到最大的經濟效益，就必須在招標與合同階段對工程造價有一個合理的控制。具體來說，在這個階段也要做好以下幾大工作：

2.3.1確保招標的公平公正性

在招標工作開展之時，要確保招標的公平公正性，本著這樣的原則，房地產商要對項目的實地進行考察，避免一些房建企業(yè)走后門走關系虛張夸大，這樣對于項目成本造價控制有很好的幫助。

2.3.2收集招標單位信息

房地產商對于建設單位的信息也要有一些收集，這樣才能夠做到知己知彼，對于日后的投標工作，以及工程造價控制有一定的幫助。

2.3.3遵循合理低價者中標的原則

對于各個建設商所推行的介紹方案，盡量選擇合理低價的中標原則，那不僅能夠控制工程的質量，同時也能夠控制工程的造價成本。

2.3.4強化合同的法律效應

在合同制定階段，一定要遵循一定的法律程序，對于合同所擬定的各項條款，要謹慎的審查，對于一些復雜的合同條款，要請一些法律專家進行鑒定和評價，以確定合同對業(yè)主和房地產商都有一定的利益，然后再簽署相關的合同。

2.4施工階段的造價控制

項目在施工階段，由于工程量比較大，而且涉及到的企業(yè)和利益是非常多的，能夠在施工階段做合理的造價控制，就必須對施工的各個環(huán)節(jié)進行嚴格的把控和監(jiān)管，具體可以分以下幾個環(huán)節(jié)進行工作：

2.4.1工程費用面簽

在具體的施工環(huán)節(jié)，很多的費用是必要的工程費用，而這些工程費用一定要經過業(yè)主或者是房地產商面簽，面簽的時候一定要對現(xiàn)場進行精確的把握，確定工程材料的質量，確定工程變更的每一個環(huán)節(jié)，不在做大量的數(shù)據(jù)收集，確保面簽是最合理的科學方案。

2.4.2保存原始資料

施工過程當中要時時與原始的資料進行比對，積極發(fā)揮監(jiān)理在工程施工過程當中的作用，還要對施工之后的材料進行收集和整理，以便對下個環(huán)節(jié)的工程造價進行合理的評估。

2.5結算階段的工程造價控制

對于項目工程來說，結算階段是至關重要的，而結算工作也要突出工作量大，時間短，工作質量要求高等特點，為了控制結算階段的工程造價，就必須要注意以下幾點：

2.5.1重復審核工程造價

很多的房地產商對于工程造價有專業(yè)的評估知識，所以大多委托一些中介公司進行審核，而這些中介公司，在審核過程當中，有可能與施工單位進行一些利益上的交易，這樣可能會使工程造價有一定的提高。為了能夠完善這樣的審核制度，必須在工程結束之后，由公司派出專業(yè)的審核人員進行2次重復審核，審核過程當中還要派專人監(jiān)督，將審核之后得到的數(shù)據(jù)，與之前的中介公司數(shù)據(jù)進行比對，如果發(fā)現(xiàn)審核數(shù)據(jù)有非常大的出入，還要對此工程造價進行重復審核，這樣多次的審核，確保工程造價的最低。

2.5.2遵循合同規(guī)定

等待結算完畢之后，地產商應該整理之前的項目規(guī)劃方案，給項目的質量進行很好的評估和現(xiàn)場的管理，遵循合同規(guī)定，與業(yè)主進行協(xié)商和交接。對于工程項目當中出現(xiàn)的一些違約狀況，要做合理的處罰，這樣也能夠降低工程造價成本。

結語：

項目工程的建設，從房地產開發(fā)商來說是為了達到預期的盈利目標，為此必須要在各個環(huán)節(jié)上做好嚴格的管理，培育良好的管理團隊，讓管理團隊在工程的開發(fā)和造價控制上起到應有的作用，這樣才能夠確保項目工程的以最大化。

參考文獻：

[1]馬楠.房地產成本管理中成本造價全過程控制的應用[J].科技展望，2015，（25）：162.

[2]肖桃花.房地產動態(tài)成本管理中工程造價數(shù)據(jù)庫的設計及應用研究[D].華南理工大學，2013.

[3]陳家仁.淺談房地產成本造價全過程控制[J].中華民居，2011，（07）：92-93.