新常態(tài)下房地產(chǎn)發(fā)展問題及對策探討

【摘要】隨著宏觀經(jīng)濟的增長由高速轉(zhuǎn)向中高速，我國經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)進入新常態(tài)階段。在新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)面臨的問題是當(dāng)前亟需研究的熱點話題。通過分析房地產(chǎn)在當(dāng)前發(fā)展階段存在的問題，主要包括高庫存量、高房價、少項目等，提出了相應(yīng)的對策及建議。

Abstract：With the growth of macro economic turning from high-speed into medium-high-speed， the development of China's economy has entered the new normal . Under the new normal background，the problems facing the real estate industry is a hot topic in the current need to study. By analyzing the existing problems of real estate in the current development stage， which include high inventory， high prices， small projects etc，Put forward the corresponding countermeasures and suggestions.

【關(guān)鍵詞】新常態(tài)；房地產(chǎn)；去庫存；建筑工業(yè)化；BIM

Key words：New normal；Real estate；Destocking；Construction industrialization；Building information modeling

1、背景

隨著宏觀經(jīng)濟的增長由高速轉(zhuǎn)向中高速，當(dāng)前我國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入新常態(tài)階段?！靶隆币馕吨l(fā)展要創(chuàng)新，“常態(tài)”即進入平穩(wěn)發(fā)展階段，并在一段時間內(nèi)持續(xù)穩(wěn)定在這一發(fā)展?fàn)顟B(tài)。我國樓市也進入換檔期，作為依靠規(guī)模擴張、以投資拉動的中國房地產(chǎn)，要在“新常態(tài)”下保持平穩(wěn)健康發(fā)展，還面臨諸多難題，亟需探討并解決。

吳思斌等通過實證，分析房地產(chǎn)價格波動對經(jīng)濟增長的影響，建議政府在短期內(nèi)應(yīng)該穩(wěn)定房價波動，在中長期建立反周期的金融監(jiān)管框架[1]；席楓等通過建立房產(chǎn)市場供需模型，分析我國房價問題，提出建議一線城市和部分二線城市需重視房地產(chǎn)的市場化調(diào)控、大多數(shù)二線城市和三線城市需控制其房地產(chǎn)供給總量繼續(xù)消化庫存、通過轉(zhuǎn)型升級應(yīng)對房價“新常態(tài)“的對策建議[2]；張齊武等依據(jù)經(jīng)濟新常態(tài)的主要內(nèi)涵和特征，采用企業(yè)調(diào)研的方法分析當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的行業(yè)吸引力、風(fēng)險管理、財務(wù)管理等方面的問題，提出依法加快土地市場化進程、改善行政審批效率、加大行業(yè)科研投入、深化房地產(chǎn)財稅政策改革、引導(dǎo)企業(yè)主動調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略等建議[3]。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到支撐作用，因此，分析和認清新常態(tài)背景下我國房地產(chǎn)發(fā)展中面臨的問題是當(dāng)務(wù)之急。

2、新常態(tài)下房地產(chǎn)面臨的問題

2.1高庫存量問題

近年來，樓市產(chǎn)能過剩問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展進程中的“攔路虎”，嚴重影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年全國商品房待售面積高達7.19億平方米，相比于2014年增長了近1億平方米。全國商品房待售面積不斷上升，高庫存已經(jīng)成為影響房地產(chǎn)健康發(fā)展的嚴重阻礙。顯然去庫存量是當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的難題之一。

一般商品在合理范圍內(nèi)的供過于求或供不應(yīng)求，均屬于一種正常的市場現(xiàn)象，市場能夠迅速地通過自身調(diào)節(jié)達到供求關(guān)系平衡。房地產(chǎn)和這些商品一樣，合理的供求關(guān)系都能保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但我國房地產(chǎn)開發(fā)熱潮已持續(xù)多年，導(dǎo)致國內(nèi)從一二線城市到三四線城市的樓市超過了合理范圍內(nèi)的供求范疇，處于嚴重失衡狀態(tài)。當(dāng)前全國房地產(chǎn)一年的銷售面積接近13億平方米，庫存量占比約54%，高達近7億平方米，并且大量庫存屬于難消化的部分。尤其是三四線城市，商品房庫存量占比高。

目前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出兩極分化的狀態(tài)，一線城市及部分二線城市樓市依然火熱，商品房仍處于限購狀態(tài)，甚至部分城市房價上漲速度快、幅度大；而三四線城市仍處于高庫存狀態(tài)，待售面積規(guī)模大，庫存增速快，顯然商品房供過于求。市場需求是樓市發(fā)展的基本動力，當(dāng)樓市的供求平衡發(fā)生嚴重破壞時，房地產(chǎn)市場會迅速顯示出其不健康的狀態(tài)，其發(fā)展必然受阻。房地產(chǎn)市場又與建材市場、勞動力市場等聯(lián)系緊密，起發(fā)展直接影響到這些市場的發(fā)展，一旦房地產(chǎn)發(fā)展受限直接導(dǎo)致這些行業(yè)陷入困境。在當(dāng)前形勢下亟需解決三四線城市房地產(chǎn)高庫存問題。

2.2高房價問題

在新常態(tài)下，隨著宏觀經(jīng)濟態(tài)勢的轉(zhuǎn)變，我國房地產(chǎn)市場逐步降溫，房價從一度的“只漲不跌”開始出現(xiàn)增速放緩，部分二三線城市房價開始下調(diào)。但是一線城市及部分二線熱點城市，房價依然高燒不退。當(dāng)前形勢下，相對于高庫存量、房價下調(diào)的三四線城市，一線及部分二線熱點城市房價持續(xù)走高，究其原因有以下幾點：

（1）土地價格。土地價格上漲是引起高房價的重要推動力量，當(dāng)前我國部分城市土地價格仍在不斷上漲，土地交易市場卻并不活躍，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本大幅增加。開發(fā)商面對高昂的土地價格，必定需要高回收才能獲益，其手段首先就就是提高房價；（2）剛性需求。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，最近十年，廣州、北京、上海城市人口凈增約600萬～800萬，即每年北上廣平均凈增60萬到80萬人。以北京為例，2005年總?cè)丝诩s1538萬，到2014年增至2152萬，增長約614萬，人口急劇增長導(dǎo)致商品房需求量大，剛性需求的存在使得房價迅速攀升。（3）市場原因。宏觀經(jīng)濟雖然發(fā)展速度放緩，但是仍在不斷增長，建材市場、勞動力市場等等價格都在逐年攀升，房價必然緊跟市場的步伐，持續(xù)走高；（4）供求失衡。當(dāng)前三四線城市樓市面臨高庫存問題，而一線城市樓市卻依然火爆，前者是供過于求，而后者則是供不應(yīng)求。

2.3項目不足的問題

房地產(chǎn)的黃金十年已經(jīng)過去，以往的“房熱”局面不在火爆，房地產(chǎn)現(xiàn)已放緩發(fā)展速度。但對于房地產(chǎn)行業(yè)，一旦發(fā)展腳步放緩，直接導(dǎo)致其吸引力下降，房地產(chǎn)項目驟減。無論是投資者、設(shè)計方，還是施工企業(yè)等等，對房地產(chǎn)的敏感度降低，其結(jié)果就是房地產(chǎn)項目急劇減少，并且部分中小企業(yè)一時難以適應(yīng)，甚至部分企業(yè)難以存活。行業(yè)吸引力下降，工程項目減少，總的看來受以下幾點影響：

（1）土地價格高昂，一些開發(fā)商承受不起，部分能承受的開發(fā)商仍處于觀望態(tài)度，一時難以做出抉擇；（2）部分二線城市以及三四線城市，房價下跌，開發(fā)商利益受損，投資風(fēng)險加大，投資意愿減小；（3）面對高庫存量，房子賣不出去，一些開發(fā)商支付不起工程款，只能以房抵押，導(dǎo)致市場紊亂，再次開發(fā)難上加難；（4）市場監(jiān)管體系不完善，開發(fā)商欠施工方工程款，施工方又欠農(nóng)民工工錢，環(huán)環(huán)相扣，導(dǎo)致施工方處于尷尬地位，既不能按時拿到工程款，也不能按時給農(nóng)民工發(fā)放薪酬

2.4發(fā)展創(chuàng)新問題

在我國房地產(chǎn)發(fā)展的進程中，很多新技術(shù)、新理念涌現(xiàn)出來，包括建筑工業(yè)化、BIM技術(shù)等等，但是在這些新型技術(shù)在我國還不成熟，依然處于探索試點階段。新常態(tài)背景下，這些創(chuàng)新技術(shù)發(fā)展受阻，是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展問題之一。

近幾年，在國家政策導(dǎo)向、人工及資源成本逐漸增加、居民對住宅品質(zhì)要求不斷提高等綜合因素的影響下，越來越多的學(xué)者開始對建筑工業(yè)化的建造方式進行研究，并借鑒西方發(fā)達國家的經(jīng)驗探索。建筑工業(yè)化在國外相當(dāng)成熟，但在我國的發(fā)展相對滯后，面臨技術(shù)落后、成本高、模數(shù)化及標(biāo)準(zhǔn)化不統(tǒng)一等諸多難題，導(dǎo)致其發(fā)展速度緩慢，跟不上市場的步伐。

而BIM技術(shù)在我國仍處于理念研究方面，實際運用較少。建立以BIM應(yīng)用為載體的項目管理信息化模型和系統(tǒng)并運行到當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)中，能夠有效的提升項目生產(chǎn)效率、降低成本、縮短工期等等。BIM技術(shù)也是促進新型建筑工業(yè)化和建筑業(yè)信息化發(fā)展的方向和重要手段，將BIM技術(shù)輔助新型工業(yè)化建筑的建設(shè)，應(yīng)用在建筑工業(yè)化中，有助于實現(xiàn)建筑工業(yè)化“四化一體”，促進建筑工業(yè)化的發(fā)展[4]。但我國BIM技術(shù)發(fā)展相當(dāng)落后，信息化技術(shù)不完善，實際運用少，發(fā)展速度緩慢。

3、對策建議

面對目前房地產(chǎn)發(fā)展面臨的難題，需從以下幾個方面進行探索并解決。

首先，一二線城市與三四線城市樓市發(fā)展已呈現(xiàn)兩極分化，國家應(yīng)當(dāng)采取分而治之的措施，因城施策、因地制宜，合理統(tǒng)籌規(guī)劃。對一線城市及個別二線熱點城市，房價高燒不退，必須堅定限購政策不放松；對于三四線城市，應(yīng)以去庫存為主線，緩解高庫存壓力。

其次，當(dāng)前三四線城市樓市發(fā)展的主線就是“去庫存”，解決房地產(chǎn)高庫存量問題，需從市場供求著手。政府應(yīng)實施幫扶政策，借助城鎮(zhèn)化發(fā)展、降低首付比例、減稅降息等措施，減輕庫存壓力。并且，地方政府鼓勵農(nóng)民進城買房，房地產(chǎn)開發(fā)商合理低價促銷，切實保障購房用戶的切身利益。讓待售商品房保持在合理的供求區(qū)間內(nèi)，達到房地產(chǎn)市場的供求平衡。

然后，對于一線城市及部分二線城市，房地產(chǎn)市場基本上還是剛性需求在支撐，必須堅持限購不放松。并且對于高房價，不能使其對周圍三四線城市造成影響，不同的城市制定不同的政策。另外土地價格上漲是商品房價格上漲的重要推動力量，中國的房地產(chǎn)調(diào)控還要重視土地供應(yīng)的管理，保證土地的有效供給，并從土地供給角度來引導(dǎo)住宅供給結(jié)構(gòu)的合理轉(zhuǎn)變。

最后，房地產(chǎn)業(yè)必須堅持改革創(chuàng)新。轉(zhuǎn)變建造生產(chǎn)方式，結(jié)合新技術(shù)、新理念，推進住宅產(chǎn)業(yè)化。政府層面對建筑工業(yè)化發(fā)展的支持力度要不斷加大，出臺相關(guān)政策鼓勵其發(fā)展。借助新型城鎮(zhèn)化的實施，結(jié)合BIM技術(shù)，推行建筑工業(yè)化，增加建筑工業(yè)化的試點項目，緩解房地產(chǎn)市場吸引力下降、項目少的壓力；企業(yè)層面建立先進的研發(fā)試驗室，吸引高端技術(shù)人才，為技術(shù)人員的培養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)工人培訓(xùn)創(chuàng)造條件。同時促進企業(yè)結(jié)構(gòu)升級，將企業(yè)轉(zhuǎn)型升級目標(biāo)與國家戰(zhàn)略和城市發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，建立國家住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地[5]。并且，出臺相關(guān)政策，加快人才培養(yǎng)，讓新技術(shù)、新理念能更快融入到實際工程中。

結(jié)語：

中國房地產(chǎn)面臨的問題遠不止這些，對于房地產(chǎn)的發(fā)展走向仍需密切關(guān)注，并在國家政策及市場體系的指引下促其健康發(fā)展。

目前，各地政府陸續(xù)出臺相關(guān)政策應(yīng)對房地產(chǎn)當(dāng)前面臨的難題。重慶市人民政府辦公廳發(fā)布通知，下調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率以及商業(yè)、非普通住宅、車庫的土地增值稅預(yù)征率；湖南省住建廳提出，全省各類棚戶區(qū)改造數(shù)量加大，通過貨幣化安置來減少庫存量；河北省政府辦公廳提出，全面實施房地產(chǎn)去庫存行動需通過商業(yè)地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)換、支持農(nóng)民進城購房、促進跨界地產(chǎn)發(fā)展等舉措；內(nèi)蒙古住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳將實行房地產(chǎn)去庫存與開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)掛鉤制度，對于未完成去庫存工作任務(wù)的地區(qū)，將從嚴控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)。諸多省份都出臺相應(yīng)的措施，緩解樓市壓力，但是面對房地產(chǎn)問題不能放松警惕，各政策需落實到各縣各城、各地各樓，合理的控制房地產(chǎn)市場的波動性，促其健康發(fā)展。

雖然目前樓市有回暖跡象，但不能放松警惕，仍需堅持相關(guān)政策及市場引導(dǎo)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、創(chuàng)新管理模式、探索試點新型模式，去庫存、穩(wěn)銷售、穩(wěn)市場，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

參考文獻：

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