旅游用地地價(jià)評估研究

王莉

【摘要】隨著旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游項(xiàng)目對土地的需求急劇增加。為提高旅游用地的節(jié)約集約利用水平，三部委出臺文件明確規(guī)定部分旅游用地須采取招拍掛方式出讓，出讓價(jià)格按旅游用地確定。但當(dāng)前對旅游用地的地價(jià)評估尚處于初步探索階段，本文對出讓旅游用地的界定，旅游用地價(jià)格影響因素，運(yùn)用市場比較法、收益還原法、公示地價(jià)系數(shù)修正法評估旅游用地地價(jià)等進(jìn)行探索研究，為評估旅游用地價(jià)格提供參考。

【關(guān)鍵詞】旅游用地；地價(jià)；影響因素；評估

隨著居民對旅游需求的擴(kuò)大，近些年我國旅游業(yè)快速發(fā)展，旅游項(xiàng)目對土地的需求急劇增加，為提高旅游業(yè)用地市場化配置和節(jié)約集約利用水平，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家旅游局出臺《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》（國土資規(guī)〔2015〕10號），意見明確提出“旅游相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目用地中，用途混合且包括經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)，其中影視城、仿古城等人造景觀用地按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》的‘娛樂康體用地辦理規(guī)劃手續(xù)，土地供應(yīng)方式、價(jià)格、使用年限依法按旅游用地確定”。但當(dāng)前旅游用地的地價(jià)評估尚處于初步探索階段，在估價(jià)行業(yè)尚未形成共識，有些地方一刀切按照工業(yè)用途評估，以致部分地塊的地價(jià)偏低，造成國有資產(chǎn)流失；有些地方一刀切按照商業(yè)用途評估，以致部分地塊的地價(jià)偏高，制約了當(dāng)?shù)芈糜瓮顿Y的積極性。本研究通過分析旅游用地的地價(jià)影響因素，對評估旅游用地地價(jià)的不同方法進(jìn)行研究。

1、旅游用地的界定

1.1學(xué)術(shù)界的旅游用地

學(xué)術(shù)界對旅游用地的內(nèi)涵從各個(gè)學(xué)科、角度有不同的界定（具體的如表1），概括來講，學(xué)術(shù)界的旅游用地有狹義、廣義之分[1]。狹義的旅游用地是指景區(qū)內(nèi)的土地；廣義的旅游用地是指景點(diǎn)內(nèi)及景點(diǎn)周邊服務(wù)于旅游景點(diǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)的相關(guān)所有用地，比如緊鄰旅游景點(diǎn)的旅館、餐飲、紀(jì)念品商店、療養(yǎng)、交通設(shè)施、旅游加工、農(nóng)家樂以及住宅等。

1.2國標(biāo)分類體系中的旅游用地

旅游用地作為一種特殊用地，其內(nèi)涵界定在各項(xiàng)法規(guī)或相關(guān)文件中尚無確切提法，僅有相關(guān)或相近的名詞術(shù)語，例如，2002年國土資源部研究制訂的《全國土地分類（試行）》中最相關(guān)的為“瞻仰景觀休閑用地”；2011年建設(shè)部修訂的新版《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50137-2011）中最相關(guān)的為“娛樂用地”、“康體用地”及“公園綠地”；2007年中國土地勘測規(guī)劃院和國土資源部地籍管理司起草的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2007）中最相關(guān)的為“文體娛樂用地”、“公園與綠地”及“風(fēng)景名勝設(shè)施用地”[2]。概括來講，旅游用地可以被劃分至商業(yè)服務(wù)用地或公共服務(wù)用地這兩種大類。

1.3本文研究的旅游用地

廣義的旅游用地雖然內(nèi)涵更加豐富、分類更復(fù)雜，更能科學(xué)地反映土地資源的實(shí)質(zhì)，但是景區(qū)外的相關(guān)旅游產(chǎn)品用地多以住宅、商業(yè)或其他用途供應(yīng)出讓，其地價(jià)內(nèi)涵及評估方法、技術(shù)路徑相對成熟，不屬于本文研究的范圍。狹義的旅游用地以景點(diǎn)為依托，包括景點(diǎn)及景區(qū)內(nèi)配套的旅游設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目用地。因此，本文分析的旅游用地指狹義的旅游用地。

從現(xiàn)有分類體系可以看出，旅游用地可以按照其商業(yè)性、盈利性分為兩類，一類是經(jīng)營性旅游用地，其特點(diǎn)是經(jīng)營性、盈利性相對明顯，消費(fèi)較高，景觀設(shè)施等多為人造，典型代表包括度假村、游樂場、影視城等；另一類是公益性旅游用地，其特點(diǎn)是公益性相對明顯，適合廣大群眾的普通消費(fèi)，風(fēng)景等多為天然形成，或景觀富涵歷史、文化底蘊(yùn)及教育意義，典型代表是森林公園、風(fēng)景名勝、革命遺址等。公益性旅游用地多符合劃撥范圍，本文重點(diǎn)對通過招拍掛出讓的經(jīng)營性旅游用地的出讓地價(jià)評估進(jìn)行研究。

2、旅游用地地價(jià)影響因素

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T 18508-2014），土地價(jià)格的影響因素包括一般因素、區(qū)域因素與個(gè)別因素。

2.1一般因素

一般因素指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的因素，主要包括影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地市場狀況、金融政策等。

在一般因素方面，旅游用地與住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地等具有相似性，比如，對于商住辦用地和旅游用地而言，社會發(fā)展情況平穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境健康、土地市場平穩(wěn)有序發(fā)展、金融政策有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)等對地價(jià)有積極正面影響，而經(jīng)濟(jì)蕭條落后、政治動(dòng)蕩不安、金融政策不支持等對地價(jià)都有負(fù)面減分作用。

2.2區(qū)域因素

區(qū)域因素指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的因素，主要包括區(qū)域環(huán)境條件、交通條件、公共基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、區(qū)域規(guī)劃等。

在區(qū)域因素方面，旅游用地與商住辦用地等具有相似性，比如，對于商住辦用地和旅游用地而言，區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)美、人文環(huán)境良好、交通便捷度較高或可達(dá)性高、公共基礎(chǔ)設(shè)施齊全、區(qū)域規(guī)劃有利于旅游項(xiàng)目的發(fā)展等對地價(jià)有積極正面影響，而位置偏僻、交通不發(fā)達(dá)、公共配套落后等對地價(jià)都有負(fù)面作用。

2.3個(gè)別因素

個(gè)別因素指與宗地直接有關(guān)的、宗地自身的地價(jià)影響因素，主要包括土地面積、地塊形狀、地質(zhì)條件、容積率等。

旅游用地與商住用地在個(gè)別因素方面存在一定差異性：一是土地面積方面，對于商住辦用地而言宗地面積偏大時(shí)面積越大土地單價(jià)水平越低，但對于旅游用地，占地面積越大越有利于開發(fā)布局、游客承載量越大，對地價(jià)產(chǎn)生積極正面影響。二是地質(zhì)條件方面，地形地貌復(fù)雜加大了基礎(chǔ)工程難度、不利于商住辦用地的開發(fā)建設(shè)，但相反，復(fù)雜的地形地貌有利于景觀的錯(cuò)落有致，并減少了基礎(chǔ)工程量，對旅游用地影響積極正面[3]。

3、旅游用地估價(jià)方法

地價(jià)評估方法主要有市場比較法、剩余法、收益還原法、成本逼近法及公示地價(jià)系數(shù)修正法。根據(jù)各估價(jià)方法的特點(diǎn)及適用范圍進(jìn)行篩選，市場比較法、收益還原法及公示地價(jià)系數(shù)修正法適用于旅游用地地價(jià)評估[4]。

3.1市場比較法

市場比較法是根據(jù)市場中替代原理，將估價(jià)對象與具有替代性的、且在估價(jià)期日近期市場上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對案例的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對象客觀合理價(jià)格的方法。運(yùn)用市場比較法評估土地價(jià)格的公式為V=VB×A×B×D×E，其中：V為估價(jià)對象土地價(jià)格；VB為比較實(shí)例價(jià)格；A為估價(jià)對象情況指數(shù)/比較實(shí)例宗地情況指數(shù)；B為估價(jià)對象估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；D為估價(jià)對象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；E為估價(jià)對象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)。

首先，在同一供需圈選取近幾年成交的相同或類似用途的土地案例，獲取土地案例的基本信息，包括地塊位置、地塊面積、成交時(shí)間、規(guī)劃用途、成交價(jià)格、交易方式等。其次，將估價(jià)對象與案例進(jìn)行比較，包括區(qū)域因素中的區(qū)位條件、交通條件、環(huán)境條件、周邊配套設(shè)施、區(qū)域地質(zhì)條件以及個(gè)別因素中的規(guī)劃景觀質(zhì)量、游客承載量、景區(qū)內(nèi)的停車場、餐飲、住宿、廁所等配比。然后，建立比較因素的指數(shù)體系，如以估價(jià)對象的因素條件為基礎(chǔ)，將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對象相比較，確定比較實(shí)例各因素的指數(shù)，在此基礎(chǔ)上編制比較因素指數(shù)表。最后，在各案例的比準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上根據(jù)權(quán)重加權(quán)平均計(jì)算得到市場比較法的計(jì)算結(jié)果。

3.2收益還原法

通過收益還原法評估旅游用地地價(jià)主要遵循了估價(jià)中的預(yù)期收益原則和貢獻(xiàn)原則。預(yù)期收益原則，即旅游用地能夠在未來一定年期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生有效收益；貢獻(xiàn)原則，即旅游用地的收益由土地及其他生產(chǎn)要素共同作用的結(jié)果，包括配套設(shè)施房屋、大片的綠地及花卉植被等，而土地價(jià)格根據(jù)土地對不動(dòng)產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)大小確定。

根據(jù)貢獻(xiàn)原理土地年均純收益a通過旅游景區(qū)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)年收益扣除地上建筑物年收益、綠地及花卉的年收益獲得。不動(dòng)產(chǎn)年收益、建筑物年收益以及綠地花卉的年收益均根據(jù)收益還原法的演變公式，通過求取不動(dòng)產(chǎn)、建筑物、綠地花卉的價(jià)格后配合對應(yīng)的還原率求取而得。不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格通過報(bào)酬資本化法求取、建筑物價(jià)格及綠地花卉的價(jià)格分別通過成本法求取。

首先，根據(jù)報(bào)酬資本化法公式求取不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格。

V為不動(dòng)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格。n為不動(dòng)產(chǎn)收益期限，是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算的預(yù)期未來可以獲取收益的時(shí)間。Ai為不動(dòng)產(chǎn)未來各期的凈運(yùn)營收益，通常簡稱凈收益，A1，A2，…An分別為相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第1期，第2期，…，第n期末的凈收益。其中，A1=收入-運(yùn)營費(fèi)用，收入包括以下幾個(gè)方面：（1）門票收入，通過調(diào)查同類景點(diǎn)的客觀門票價(jià)，乘以游客承載量進(jìn)行估算；（2）餐飲等消費(fèi)收入，參考相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒中的人均消費(fèi)或餐飲消費(fèi)占門票收入比例等數(shù)據(jù)估算；（3）住宿及停車等收入，通過參考同類景點(diǎn)的住宿或停車單價(jià)乘以對應(yīng)數(shù)量估算；（4）運(yùn)營費(fèi)用，按照行業(yè)運(yùn)營費(fèi)用占收入比例進(jìn)行估算。A2，A3…An在第一年收入的基礎(chǔ)上按一定比例遞增。Yi為房地產(chǎn)未來各期的報(bào)酬率，也稱為折現(xiàn)率。其中，Y1，Y2，…Yn分別為相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第1期，第2期，…，第n期的報(bào)酬率。

其次，通過收益還原法的推演公式求得不動(dòng)產(chǎn)年收益a總。

然后，求取建筑物年收益a建及綠地花卉的年收益a綠。建筑物及綠地花卉的年收益通過將建筑物及綠地花卉的價(jià)格經(jīng)收益還原法的演變公式計(jì)算而得，其中建筑物、綠地花卉的價(jià)格通過成本法求取，即建造類似建筑物所需的各項(xiàng)成本之和、種植綠地花卉所需的成本之和為建筑物、綠地花卉的價(jià)格。

最后，通過a=a總-a建-a綠求得土地年凈收益，并經(jīng)收益還原法的公式求得旅游用地土地價(jià)格。

3.3公示地價(jià)系數(shù)修正法

經(jīng)營性旅游用地屬于娛樂康體用地，歸屬于商業(yè)服務(wù)用地大類，在具備完善的地價(jià)用途修正體系的情況下，可在參考商業(yè)用地地價(jià)修正體系的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正，最后以商業(yè)修正價(jià)格乘以旅游用地的地價(jià)修正系數(shù)即為旅游用地地價(jià)。雖然這一評估方法操作過程相對簡單，但采用這種方法進(jìn)行評估，在具體的修正因素及指數(shù)方面，難以體現(xiàn)影響旅游用地地價(jià)的個(gè)別因素區(qū)別于普通商業(yè)用地的特殊性，在估價(jià)結(jié)果方面的可靠性不如市場比較法及收益還原法。根據(jù)目前各省市公布的用途修正體系，將旅游用地明確界定列出的較少，其中較為典型的為《北京市2014年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果》中的用途修正系數(shù)表，度假村參考商業(yè)0.9進(jìn)行修正、影視基地參考商業(yè)的0.8進(jìn)行修正。

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