烏魯木齊近期房產(chǎn)市場將處下行趨勢

向恬鳴

【摘要】近期經(jīng)濟下行壓力加大，財政資金日益緊張，企業(yè)景氣每況愈下，“融資難、融資貴”、 “產(chǎn)業(yè)空心化” 、企業(yè)不分大小、普遍生存困難。今年生產(chǎn)總值（GDP）同比增速可能低于7%，為確保實現(xiàn)全年7%的經(jīng)濟增長預(yù)期目標(biāo)，上到國務(wù)院、中央各部委，下到各級地方政府，穩(wěn)投資、寬貨幣、促出口、穩(wěn)增長政策密集出臺。其中，最主要的是房地產(chǎn)政策在不斷優(yōu)化。對于房屋價格的追問近年來也未曾停歇，本文基于實際數(shù)據(jù)在于探究影響烏魯木齊房價定價因素，提出烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)存在較大的市場風(fēng)險。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；政策；經(jīng)濟

近期經(jīng)濟下行壓力加大，財政資金日益緊張，企業(yè)景氣每況愈下，“融資難、融資貴”、“產(chǎn)業(yè)空心化”、企業(yè)不分大小、普遍生存困難。今年生產(chǎn)總值（GDP）同比增速可能低于7%，為確保實現(xiàn)全年7%的經(jīng)濟增長預(yù)期目標(biāo)，上到國務(wù)院、中央各部委，下到各級地方政府，穩(wěn)投資、寬貨幣、促出口、穩(wěn)增長政策密集出臺。其中，最主要的是房地產(chǎn)政策在不斷優(yōu)化。對于房屋價格的追問近年來也未曾停歇，本文基于實際數(shù)據(jù)在于探究影響烏魯木齊房價定價因素，提出烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)存在較大的市場風(fēng)險。

一、總體經(jīng)濟指標(biāo)不支持房地產(chǎn)有良好的發(fā)展

1.PMI破榮枯線一直下行

自2014年12月至2015年7月，首次跌破50榮枯線以來的第9個低于50，到目前仍處于下行趨勢。

PMI破榮枯線的下行，制造業(yè)不景氣，不利國民經(jīng)濟整體向好。

2.國際大宗商品價格一直下行

感覺最明顯的是鋼鐵和石油，一直年于下行趨勢。

國際大宗商品價格一直下行影響生產(chǎn)與消費，不利經(jīng)濟回曖。

3.社會商品零售仍處于低位運行

社會商品零售指數(shù)一直向下。

社會商品零售說明消費在下降，經(jīng)濟支柱之一的消費愛到影響。

4.投資仍處于低水平

投資、消費、出口，是拉動中國經(jīng)濟的“三駕馬車”，投資下降，是經(jīng)濟下降最好的體現(xiàn)。

作為拉動中國經(jīng)濟增長最關(guān)鍵的指標(biāo)下降，經(jīng)濟增長必然下行，國民經(jīng)濟所有的指標(biāo)受到影響。

5.CPI相對較低

前述指標(biāo)的下除，但并未使CPI降低。

CPI相對較高，說明購買力受到影響。

6.實際匯率處于下降趨勢

實際匯率已高于公布的利率，并明顯處于下降趨勢，并且下降的幅度較大。

實際匯率處于下降趨勢，將造成資金外流，出口不利。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，國家的宏觀經(jīng)濟形勢不支持房地產(chǎn)市場的快速、有效地發(fā)展。

目前主要國家或地區(qū)大宗商品的價格下降，物價下降，匯率波動，資金困難。相應(yīng)地個人財富的增加也不穩(wěn)定，對房地產(chǎn)的需求將不強，人們對房地產(chǎn)的要求標(biāo)準(zhǔn)難以提高，從而使房地產(chǎn)成為的推動經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)作用愛到影響。

二、關(guān)鍵性因素制約烏魯木齊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1.目前的形勢是短期利好的影響

2014年烏魯木齊市商品房（住宅）成交同比去年大幅下降，形成6年以來的最低點。全年商品房成交388萬平米，同比下滑40%；住宅成交312萬平米，同比下滑幅度更高達47%。

2015年烏魯木齊樓市上半年，特別是7月份表現(xiàn)如此優(yōu)異，就原因看，是因為各類寬松政策在樓市產(chǎn)生了效應(yīng)。由于上半年“3·30”新政和央行三次降準(zhǔn)、降息，烏魯木齊全面取消住房限購樓，公積金、首付比例等貨幣政策寬松，激發(fā)了購房者購房需求的釋放。但上半年因高庫存壓力，各房企為提高銷量加大以價換量力度，零首付、低首付、贈車位等等，但房地產(chǎn)市場規(guī)模在逐漸緊縮，房企生存將一年比一年難。烏魯木齊近幾年的供應(yīng)成交情況為，2011年起房產(chǎn)住宅市場供過于求，2013年起供應(yīng)量井噴，年均供應(yīng)量460萬㎡，2014年商品房住宅供應(yīng)面積422萬㎡，成交312萬㎡。2015年上半年供應(yīng)439.2萬㎡超出了2014年全年的供應(yīng)量。具體見下表：

從上表可以看出，成交量雖有加大，但存量加大，價格下降，形勢并不樂觀。

2.區(qū)域政策優(yōu)勢有一個實現(xiàn)的過程

國家發(fā)改委確定了新疆為“一帶一路”核心區(qū)，商務(wù)部規(guī)劃的全國骨干流通大通道體系，烏魯木齊被列為國家級流通節(jié)點城市，烏魯木齊綜合保稅區(qū)9月將獲批，新疆被列為國家能源綜合改革試驗特區(qū)，等等一系列利好，有利于拉動新疆人口和產(chǎn)業(yè)的聚集，有利房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)好。但這需要一個過程，短期內(nèi)效果不會很明顯。

3.融資成本高，去化周期不合理

房屋作為一種商品，除具有一般商品的特性外，還有一個重要的特點是單位價值較高，房地產(chǎn)市場屬于資金密集型市場。從供給方來看，較小的房地產(chǎn)項目動輒需要幾千萬資金，而大的開發(fā)項目能夠達到幾十億甚至是上百億元，這么大的資金量僅靠開發(fā)商是無法提供的，因此銀行貸款成為了目前房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要資金來源，目前烏魯木齊市的銀行普遍的做法是由開發(fā)商提供至少35%的項目資金，剩余大部分來自銀行貸款。從需求方來看，銀行按揭是消費者購買房屋的主要方式，根據(jù)銀監(jiān)會的規(guī)定，90平方米以下的房產(chǎn)按揭比例可以達到 80%，如果沒有按揭的支持，真正能夠一次性付清房款的比例非常小。樓盤按揭貸款條件是否優(yōu)惠、服務(wù)效率高低在一定程度上也會影響購房者（尤其是炒房者）的購買積極性。

因此無論從供給還是需求方面看，房地產(chǎn)對銀行貸款的依賴是非常大的。除資金需求量較大外，房地產(chǎn)業(yè)資金占用周期也較長，房地產(chǎn)開發(fā)階段貸款期限一般為2-3年，具備銷售資格后，按揭貸款的期限則更長。

2014年底，住宅的去化周期23個月，其中大于180平方的去化達到47個月，商業(yè)的去化周期為46個月，辦公的去化周期為39個月；裁止2015年4月，烏魯木齊住宅庫存為642.30萬平方，相當(dāng)于人均近2平方，去化周期達到31.80個月。

去化周期的延長，一方面說明市場不接受，另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨十分嚴(yán)峻的資金困難。

優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)的毛利15%左右，去化時間多在一年，增加一年的去化，利潤全部沒了。

經(jīng)了解，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)能從銀行取得開發(fā)貸款的不超過20家，大部門企業(yè)的從小貸公司、典當(dāng)公司和個人處借款，利息高達24%-30%，如果按上述的去化率，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營將面臨十分大的風(fēng)險。

4.稅收特別高

經(jīng)了解，烏魯木齊房地產(chǎn)企業(yè)的稅收特別高，多家房地產(chǎn)企業(yè)測算在15%-20%之間，稅務(wù)機關(guān)的預(yù)警值為15%，加之利息成本不能在土地增值稅中全額扣除，加大了稅收負擔(dān)。其次，新疆財政收入相對較少，稅務(wù)機關(guān)執(zhí)法力度很強，稅收優(yōu)惠政策很少，房地產(chǎn)企業(yè)負擔(dān)十分重。

5.烏魯木齊人的收入水平不高

烏魯木齊人的收入水平總體不高，在全國處于相對低的水平，具體數(shù)據(jù)如下：

但從上表可以看出，人均消費較高。人均消費較高也說明積累不足，購房的能力有限。

6.烏魯木齊的人口聚集度在下降

決定房價最關(guān)鍵的因素是人口聚集度，烏魯木齊的人口聚集度近年有所下降，并且增長量十分有限。《烏魯木齊總體規(guī)劃》提出，到2020年，烏魯木齊中心城區(qū)城市人口規(guī)?？刂圃?00萬人以內(nèi)，這意味著2015年——2020年的5年間烏魯木齊新增人口要控制在50萬人內(nèi)。

而實際情況是烏魯木齊的人口聚集度近年有所下降，并且增長量十分有限。具體如下：

近幾年來，中國沿海地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市化建設(shè)不斷加強，畢業(yè)大學(xué)生幾乎全部涌向沿海城市就業(yè)、周邊地區(qū)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移、外來經(jīng)商人員等因素都使新疆新增人口不斷減少，新增人口的減少必將導(dǎo)致對住宅需求的日益縮小。除對需求總量的影響外，不同層次的消費者對房地產(chǎn)的要求也不相同，除了帶動住房的需求外，中心商業(yè)區(qū)、幾個專業(yè)性市場周邊區(qū)域商用房的需求也在改變，而且部分精英人士的遷出，會帶走大量資金，減少市場有效需求。

7.房地產(chǎn)的銷售價格沒有優(yōu)勢

價格和武漢、西安、蘭州、成都相近，沒有比較優(yōu)勢。

以上城市從人口、經(jīng)濟總量、交通、教育、經(jīng)濟影響力，應(yīng)當(dāng)說超過烏魯木齊，但上述城市的房價與烏魯木齊比較，相差的程度不大，介于西安和蘭州之間，與成都相差約10%。

這種價格，在全國大市場來比較，與烏魯木齊的人員水平不相符。價格沒有優(yōu)勢，必然影響購買力，影響去化，進而影響整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

8.房地產(chǎn)的成本沒有優(yōu)勢

以烏魯木齊市某房地產(chǎn)開發(fā)公司成本報表為例，房地產(chǎn)開發(fā)成本水平如下：

由上表可見，不包括稅務(wù)成本、銷售費用等，烏魯木齊房地產(chǎn)開發(fā)成本處于一個不低的水平。在成本中，土地成本占相當(dāng)大的比重。超過了40%；建材成本中，主要是是鋼材、水泥和人工等的成本，大棕商品價格的下降，有利成本的降低。再就是利息成本，其比例已超過了成本的10%。

9.房地產(chǎn)投資占GDP的比重相對較低

房地產(chǎn)投資占GDP的比重相對較低，具體見下表：

房地產(chǎn)投資占GDP的比重相對武漢、西安、成都較低，說明烏魯木齊房地產(chǎn)規(guī)模受限，同時也說明要達到內(nèi)地大城市的水平，差距十分大，武漢、西安、成都經(jīng)濟總量比烏魯木齊高的多，武漢、成都GDP已超1萬億，西安已達到近5500萬元，而烏魯木齊只有2510萬元。

10.人均購房面積較少

人均購房面積與多種因素相關(guān)，如外來購房人等。但烏魯木齊人均購房在下列5個城市中最低。

人均購房低，可以與外來購房人員數(shù)量、本地人購房意愿、購買能力、購買人群、房價水平、社會穩(wěn)定因素等多種因素相關(guān)，但人均購房面積低，不是一件好事。

總結(jié)：

綜上所述，綜上所述，除國家現(xiàn)有的宏觀政策影響外，在其他因素不變的情況下，烏魯木齊的房地產(chǎn)發(fā)展受到限制。

2008年4萬億貨幣刺激政策帶來的溢出效應(yīng)已在2013年消耗殆盡，全國房地產(chǎn)銷售達到峰值后，于2014年進入自發(fā)式調(diào)整。烏魯木齊也不例外。

經(jīng)多輪政策刺激作用下，利率下行，首付比例下調(diào)，有利于購房者，因而對于急需住房者，的確是一個好消息。不過在人民幣資產(chǎn)價格調(diào)整大趨勢下，短暫的房地產(chǎn)銷售回暖，并不能維持消費者的購買熱情。短期看，這樣的政策調(diào)整具有擾動作用，但中長期無法改變大趨勢。其實就短期而言，政策調(diào)整的效果也可能微乎其微。雖然增加了邊際購買者，但對消費者決策并無太多實質(zhì)性利好。目前看首付比例下降，貸款額增加了，但未來還款壓力增大，如何權(quán)衡，這也需消費者三思。能買的已經(jīng)買過了，不能買的可能依然無動于衷。同時，銷售下降，開發(fā)過量，消費已見頹勢，消費動能下降。不過在銷售可能回落情況下，短期房價仍然會保持溫和上漲趨勢，其主要原因是二三季度住房消費需求集中釋放推動了房價。8月份70個大中城市新建商品住宅價格，同比平均價格從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，這是2014年9月份以來的首次轉(zhuǎn)正，其主要是一線城市新房和二手房價格同比都上漲且漲幅相對較大。另外一二線城市去庫存取得一定效果，房地產(chǎn)企業(yè)將在9月集中搶地，也可能支持房價溫和上漲。由于地價沒有下降，土地成本將會傳導(dǎo)到銷售價格，因而房價在短期將保持穩(wěn)定。

房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入一種弱平衡狀態(tài)。合理、平穩(wěn)或許是房地產(chǎn)市場未來的常態(tài)。經(jīng)濟下行所帶來的刺激持續(xù)加碼，作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從中受益；相同的政策基于卻為不同市場策略的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來不同的業(yè)績表現(xiàn)；大企業(yè)的市場份額進一步擴大，行業(yè)門檻再度提升。

就烏魯木齊市而言，供應(yīng)上漲，成交由于開發(fā)商積極出貨和政策減免稅收政策的帶動，使得整體市場短期成交量放大，但競爭加劇，宏觀經(jīng)濟形勢的不利，面臨的困難比機遇更多，市場形式的把握愈發(fā)關(guān)鍵。

現(xiàn)階段，中國經(jīng)濟進入疲軟下滑期，實體經(jīng)濟遭受全面萎縮。市場寬松已超過2009年最寬松之時，自2014年11月起截至目前，央行已5次降準(zhǔn)降息。市場預(yù)期15年年底前，央行還會有一次本年度的第五次的降準(zhǔn)降息。目前的貸款利息已降到歷史最低點，降低了購房成本和企業(yè)融資成本，促使行業(yè)整體加速走出調(diào)整。就外部環(huán)境而言，除了降低消費者和企業(yè)的成本外，以降低購房門檻的二套首付比例、公積金最高額限提高、個人住房轉(zhuǎn)讓年限放寬，以及政府財政補貼契稅都為市場鋪平復(fù)蘇之路。新疆經(jīng)濟地位的提升已上升至國家戰(zhàn)略層面，區(qū)域能級提升為房地產(chǎn)行業(yè)奠定更加寬廣堅實的發(fā)展基礎(chǔ)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的多元化發(fā)展為城市經(jīng)濟帶來了新的增長點，也為地產(chǎn)行業(yè)長足發(fā)展創(chuàng)造了更加優(yōu)良的外部環(huán)境。但烏魯木齊房產(chǎn)市場仍然處于供大于求的狀況，大庫存對市場將有大的風(fēng)險，未來價格仍有持續(xù)下滑趨勢。