去庫存背景下經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理策略

王晨

2015年以來，隨著中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速走低、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，以及調(diào)控政策進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)這一支柱型產(chǎn)業(yè)的重要性又被重新提到臺前。中央政府在多個高級別經(jīng)濟(jì)會議上頻繁提到房地產(chǎn)“去庫存”概念，并且將結(jié)合戶籍制度改革、信貸政策調(diào)整，因城施策針對性的化解房地產(chǎn)庫存。

房地產(chǎn)去庫存問題為何如此重要，值得最高層領(lǐng)導(dǎo)人頻繁喊話，戴德梁行認(rèn)為共四大原因：1.國民經(jīng)濟(jì)增長乏力。房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位以及對經(jīng)濟(jì)的全面拉動能力短期內(nèi)無可取代，在國民經(jīng)濟(jì)增長整體放緩時還需要房地產(chǎn)出馬救主。2.地方政府財政吃緊。房地產(chǎn)各級交易環(huán)節(jié)的稅費以及前期土地出讓金占地方政府預(yù)算內(nèi)外收入比例已約40%；政府量入為出已形成路徑依賴，對房地產(chǎn)難以割舍。3.解決閑置資源浪費。大量財富以存貨形式堆積于開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債表上，無法形成資金周轉(zhuǎn)；且物業(yè)建成即開始折舊，對社會資源造成巨大浪費。4.預(yù)防結(jié)構(gòu)性危機(jī)。開發(fā)商杠桿比例不低，一旦資金無法周轉(zhuǎn)發(fā)生債務(wù)違約，可能引發(fā)金融系統(tǒng)連鎖反應(yīng)并導(dǎo)致全社會結(jié)構(gòu)性危機(jī)，政府必須提早防備。

去庫存已成為政府幫助市場糾正供需錯配，排除改革“堰塞湖”，掃清供給側(cè)改革障礙的規(guī)定動作。

在全部去庫存任務(wù)中，住宅物業(yè)所占面積比例達(dá)63%，毫無疑問是去庫存的主力也是人們關(guān)注的焦點。盡管全國住宅待售面積從2015年4月起同比增幅已呈下降趨勢，但總量仍在繼續(xù)攀升，每月以460萬平米的速度在累積。按同比幅度下降趨勢預(yù)計，仍需一年時間才能實現(xiàn)月度新增待售面積降為零，開始真正的去庫存。

住宅物業(yè)去庫存形勢不容樂觀，那么占去庫存任務(wù)余下37%面積的經(jīng)營性物業(yè)是否同樣面臨壓力呢？

讓高層領(lǐng)導(dǎo)頭疼的難題

在審視經(jīng)營性物業(yè)去庫存形勢前有必要厘清這類物業(yè)去庫存的定義。由于經(jīng)營性物業(yè)兼具使用功能和收益功能，最終以對外租賃獲取資產(chǎn)孳息為目的，因此在開發(fā)商出售物業(yè)讓渡產(chǎn)權(quán)時，即完成了第一次常規(guī)意義上的去庫存；而對終端業(yè)主而言，未出租的經(jīng)營面積也是庫存，其對外出租經(jīng)營時，即完成第二次去庫存。經(jīng)營性物業(yè)這種兩次去庫存的情況相對住宅物業(yè)情況更復(fù)雜。

經(jīng)營性物業(yè)的首次去庫存，形勢正日益嚴(yán)峻。從同比趨勢看，過去一年經(jīng)營性物業(yè)待售面積始終保持25%以上的增幅。如果說住宅物業(yè)去庫存尚可預(yù)期，經(jīng)營性物業(yè)去庫存還遙不可及，并且以每月450萬平米的速度快速累積。

經(jīng)營性物業(yè)的二次去庫存，缺乏統(tǒng)計數(shù)據(jù)的巨大隱患。由于政府宏觀統(tǒng)計中缺乏已建成經(jīng)營性物業(yè)的總體數(shù)據(jù)，在此做分業(yè)態(tài)闡述：

寫字樓：據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2015年末除北上廣深四個一線城市外，其余二三線城市甲級寫字樓空置率已全部突破10%。以二線城市天津為例，2014年之后甲級寫字樓市場空置率即突破20%并仍在走高。未來五年，部分二三線城市還將迎來新增供應(yīng)潮，總存量將提高一倍至數(shù)倍，空置率飆升不可避免。

商業(yè)：未來三年內(nèi)，部分二三線城市仍將迎來零售商業(yè)面積的大規(guī)模供給。以北中國區(qū)大連、青島、西安為例，2016年以上三個城市商業(yè)存量預(yù)計將增加一半，而三年內(nèi)將翻番，商業(yè)空置率也將不可避免的達(dá)到10%以上。商業(yè)空置重災(zāi)區(qū)沈陽雖然入市面積逐年減少，但空置率仍將進(jìn)一步提升，巨量商業(yè)面積面臨去庫存壓力。

酒店：酒店行業(yè)受經(jīng)濟(jì)疲弱和八項規(guī)定影響較大。星級酒店總客房數(shù)自2008-2009奧運經(jīng)濟(jì)熱潮過后開始回落，2013年在八項規(guī)定提出后更是紛紛主動摘星或被動轉(zhuǎn)型退出統(tǒng)計口徑。但客房出租率受經(jīng)濟(jì)下行影響仍無法保持平穩(wěn)，過剩的“房晚數(shù)”已經(jīng)成為酒店行業(yè)的巨大庫存，預(yù)計未來3年五星級酒店將進(jìn)入整體虧損期。

從經(jīng)營性物業(yè)的兩次去庫存進(jìn)程看，雖然首次去庫存物業(yè)總量尚小于住宅，但增速不減，預(yù)計未來會成為讓高層更加頭疼的難題，其壓力主要為開發(fā)企業(yè)承擔(dān)；二次去庫存物業(yè)總量巨大，且?guī)齑娉杀拘枞鐣餐袚?dān)，將成為整個社會的隱疾。

市場反應(yīng)如何

由于此輪去庫存主要由政府主導(dǎo)，面對不斷新增的庫存增量和無法被消化的庫存存量，政府的調(diào)控邏輯必然是限制市場新增供應(yīng)量，同時快速出清現(xiàn)有存貨，在價格上采取中短期壓低成交價格以價換量、遠(yuǎn)期創(chuàng)造升值預(yù)期的策略。在政府刻意“放水”的前提下我們再考慮市場的反應(yīng)。

經(jīng)營性物業(yè)靠租賃收入支撐資產(chǎn)價值，但一般靠資產(chǎn)升值獲利。當(dāng)一般資產(chǎn)交易價格受政府嚴(yán)格調(diào)控升值乏力時，投資者出于保值考慮會紛紛出手，轉(zhuǎn)而涌向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，造成的后果就是一般資產(chǎn)價格越來越低，而優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求且選擇待價而沽。

在一般資產(chǎn)難以依靠市場稀缺性實現(xiàn)保值增值目的時，穩(wěn)妥的經(jīng)營現(xiàn)金流才是資產(chǎn)保值的基石，資產(chǎn)持有者必須修煉內(nèi)功，提升資產(chǎn)經(jīng)營獲利能力以求保值。

五大應(yīng)對策略

在資產(chǎn)經(jīng)營獲利能力方面，人口基本面是經(jīng)營性物業(yè)存續(xù)的前提背景，拋開這個外在因素，我們認(rèn)為物業(yè)最高最佳用途、對市場的快速反饋、專業(yè)運營能力、壓低成本提高利潤空間、品牌細(xì)分獲取辨識度是可予改進(jìn)的五大策略。

1.物業(yè)最高最佳用途。根據(jù)級差地租理論，土地區(qū)位的不同和投資生產(chǎn)率不同造成地租差別。在物業(yè)外部區(qū)位因素不變的前提下提高單位面積經(jīng)營效率，形成物業(yè)類型梯次延展是經(jīng)營行為的必然。例如高樓層商業(yè)的招商運營一向是難題，但轉(zhuǎn)換角度看，客流難以抵達(dá)也是安靜獨立空間的功能特征，目前已有高層商業(yè)開始改造為聯(lián)合辦公模式。同理還有商務(wù)區(qū)老舊酒店改造為辦公樓。

2.對市場的快速反饋。根據(jù)市場需求盡快調(diào)整經(jīng)營產(chǎn)品供給是當(dāng)前供應(yīng)端過剩、競爭加劇環(huán)境下企業(yè)領(lǐng)先于對手的必備能力。以北方寫字樓區(qū)域市場為例，針對空氣污染問題，部分甲級寫字樓及時響應(yīng)，在空調(diào)進(jìn)風(fēng)口處加裝新風(fēng)除霾設(shè)備，并在大堂設(shè)置LED屏幕顯示室內(nèi)外空氣質(zhì)量指數(shù)的對比，整體配置成本不高，但對提升寫字樓租戶忠誠度有很好效果。

3.專業(yè)運營能力。在傳統(tǒng)零售渠道規(guī)則被打破，B端與C端直接對話的時代，物業(yè)經(jīng)營者對終端產(chǎn)品的運營能力將成為企業(yè)區(qū)別于對手的核心競爭力。以廣州正佳廣場為例，從租賃聯(lián)營模式逐漸增加自營比例，直到推出“Hi百貨”買手店，增強(qiáng)自身專業(yè)能力的同時也獲取中間代理環(huán)節(jié)的利潤。同理還有萬達(dá)百貨推出的“非他非她”鞋店。

4.壓低成本提高利潤空間。這種策略可以直接對經(jīng)營現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。增加收益額的兩種策略是（1）著重提升業(yè)務(wù)規(guī)模并攤薄成本，逐步擴(kuò)大收益率；（2）在規(guī)模不變的情況下著重壓低經(jīng)營成本，擴(kuò)大利潤敞口。對于經(jīng)營性物業(yè)持有者，可采納后者策略通過合理縮減人員成本、物業(yè)能耗改造等實現(xiàn)。萬達(dá)廣場內(nèi)商管與百貨的工程物業(yè)團(tuán)隊整合即體現(xiàn)了這一策略。

5.品牌細(xì)分獲取辨識度。通過專業(yè)化運營和品牌塑造，加強(qiáng)自身的特點，讓終端消費者能第一時間想到某一經(jīng)營性物業(yè)并前往消費，可以說明運營是成功的。以酒店產(chǎn)業(yè)為例，放棄大而全的標(biāo)準(zhǔn)型酒店主題，針對目標(biāo)細(xì)分客群做全方位需求滿足是目前星級酒店轉(zhuǎn)型的出路，由此獲得的品牌辨識度成為進(jìn)入市場的入口。

經(jīng)營性物業(yè)持有者在面對去庫存大背景下，如同在開閘放水、泥沙俱下時，只有身強(qiáng)（專業(yè)運營能力）、體健（對市場的快速反饋）、裝備專業(yè)（物業(yè)最高最佳用途）的泳者才能逃出生天。而所有應(yīng)對策略需要企業(yè)從管控理念、管理層級、決策機(jī)制開始，著手修煉內(nèi)功，提升資產(chǎn)經(jīng)營能力，加強(qiáng)資產(chǎn)盈利預(yù)期以求保值。（本文作者系戴德梁行北中國區(qū)策略發(fā)展顧問部主管、博士；本文編輯 馮京津）