淺談我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展對(duì)策研究

【摘要】房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是房地產(chǎn)中介行業(yè)的一個(gè)重要組成部分，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)同時(shí)實(shí)現(xiàn)了迅猛的在發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)也得到了廣泛的運(yùn)用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的分工日趨變細(xì)，人們對(duì)行業(yè)的要求越發(fā)嚴(yán)格，產(chǎn)生了更多的房地產(chǎn)評(píng)估要求。本文主要是對(duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行相關(guān)研究，描述現(xiàn)階段房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀與問題，提出相關(guān)政策建議，促進(jìn)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評(píng)估；行業(yè)現(xiàn)狀；對(duì)策

一、房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)概念分析

房地產(chǎn)指的是房屋建筑物和土地及其權(quán)屬的總稱，其實(shí)物狀態(tài)包含房產(chǎn)和地產(chǎn)。房地產(chǎn)有不可移動(dòng)、效用持久等特性，使得房地產(chǎn)區(qū)別于其他經(jīng)濟(jì)物品。房地產(chǎn)評(píng)估可以簡單理解為估算房地產(chǎn)的價(jià)格，是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受到他人委托，遵循公正原則，按照相關(guān)法律法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，采取科學(xué)的方法，對(duì)特定時(shí)間的房地產(chǎn)進(jìn)行分析與測算，判斷其價(jià)值并提供專業(yè)建議。

二、我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀分析

（一）評(píng)估方法應(yīng)用不足

與國際上評(píng)估通行方式一致，我國房地產(chǎn)評(píng)估方式有成本法、收益法、價(jià)格指數(shù)法、市場法等。目前我國房地產(chǎn)評(píng)估過程中，成本法中對(duì)利潤率的確定、收益法對(duì)折現(xiàn)率的確定都還不完善，主要依據(jù)評(píng)估人員的主觀進(jìn)行判斷，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果會(huì)因?yàn)樵u(píng)估人員的主觀意識(shí)存在著偏差。市場法是我國房地產(chǎn)評(píng)估最主要的方式，但是由于參考評(píng)估案例與評(píng)估房地產(chǎn)交易時(shí)間的不一致，而且受到外部評(píng)估環(huán)境的變化，難以預(yù)期未來行業(yè)變化趨勢，導(dǎo)致評(píng)估效果不佳。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

我國的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度，從業(yè)人員必須經(jīng)過全國統(tǒng)一考試才可以取得執(zhí)業(yè)資格。由于我國的房地產(chǎn)評(píng)估起步較晚、考試頻率低等原因，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試前的資格審查各地松緊不一，時(shí)有考生造假的現(xiàn)象出現(xiàn)。房地產(chǎn)估價(jià)師考試不能有效體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺，不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

（三）相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)滯后

目前我國房地產(chǎn)相關(guān)行政主管部門，根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的自身發(fā)展需求，出臺(tái)了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理方法》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，初步形成了以評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，但是房地產(chǎn)評(píng)估的各項(xiàng)法律實(shí)施細(xì)則并沒有落實(shí)，相關(guān)技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)也還沒有制定。

三、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展趨勢

隨著全球經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，越來越多的外資評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國，我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)將面臨新一輪的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。隨著投資多樣化和投資者的多元化，使得房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷拓寬，外資機(jī)構(gòu)的入駐加大了行業(yè)的競爭力度。如何縮短與國際評(píng)估機(jī)構(gòu)的差距，實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展顯得意義重大，未來我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)將涌現(xiàn)出市場化、信息化和專業(yè)化的趨勢：

（一）市場化

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)提供的是房地產(chǎn)市場價(jià)值的評(píng)估，因此評(píng)估價(jià)格的市場化程度與其行業(yè)發(fā)展密不可分。評(píng)估價(jià)格越接近市場，評(píng)估行業(yè)的公信力便會(huì)得到更好的維護(hù)。隨著社會(huì)發(fā)展，企業(yè)的形象和商譽(yù)越發(fā)重要，客戶更加注重房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量與信譽(yù)，優(yōu)勝略汰更加明顯。

（二）信息化

房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐，與國家宏觀政策調(diào)控密不可分。作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)掌握著大量房地產(chǎn)行業(yè)信息，完善客戶信息數(shù)據(jù)庫對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)來說至關(guān)重要。參考國外房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展方式，完善的客戶信息數(shù)據(jù)庫可以提升整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，因此信息化是我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)未來發(fā)展趨勢。

（三）專業(yè)化

隨著社會(huì)分工的進(jìn)一步加劇，客戶對(duì)評(píng)估行業(yè)的質(zhì)量要求更高，更專業(yè)、高質(zhì)量的評(píng)估服務(wù)才能處于行業(yè)的不敗之地。評(píng)估機(jī)構(gòu)在提升自己專業(yè)能力的同時(shí)，還需不斷拓展自身業(yè)務(wù)范圍，改變?cè)締我坏臉I(yè)務(wù)模式，全面提升評(píng)估人員的素養(yǎng)，更好的服務(wù)于市場。

四、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展對(duì)策研究

近年來，我國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定快速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)有著巨大的市場發(fā)展?jié)摿?。針?duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合行業(yè)未來發(fā)展趨勢以及國際市場經(jīng)驗(yàn)，采取有效的措施，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展顯得非常重要。

（一）健全行業(yè)法律體系

有法可依是行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和保障，健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)法律體系，有利于行業(yè)協(xié)議、評(píng)估機(jī)構(gòu)和相關(guān)從業(yè)人員的權(quán)利與義務(wù)，切實(shí)落實(shí)行業(yè)自律守則，規(guī)范行業(yè)職業(yè)道德，對(duì)違反法律法規(guī)的相關(guān)機(jī)構(gòu)與個(gè)人予以嚴(yán)懲。

（二）加快人才培養(yǎng)速度

為實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的迅速發(fā)展，與從業(yè)人員整體素養(yǎng)的提升密不可分。房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)積極提升業(yè)務(wù)素養(yǎng)，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)評(píng)估師資格考試制度，提升法律意識(shí)，積極解決行業(yè)發(fā)展面臨新挑戰(zhàn)。除此之外，吸引更多優(yōu)秀的人才加入房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中來。

（三）制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)

由于信息不透明以及專業(yè)技能的缺失，客戶很難了解到房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估師從專業(yè)的角度將信息反饋給客戶，充當(dāng)了公信者的角色。房地產(chǎn)估價(jià)師必須誠信經(jīng)營，嚴(yán)格遵守職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，提升服務(wù)質(zhì)量。為了行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，應(yīng)建立房地產(chǎn)估價(jià)師誠信檔案，劃分評(píng)估機(jī)構(gòu)信用等級(jí)，接受社會(huì)公眾監(jiān)督。

（四）積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式

目前我國房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)模式單一，基本上只開展針對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。借鑒國外成功的評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)多元發(fā)展趨勢越發(fā)明顯。我國的評(píng)估機(jī)構(gòu)必須走向多元化發(fā)展道路，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，積極介入房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢、可行性分析等相關(guān)服務(wù)，充分挖掘評(píng)估人員職業(yè)潛力，積極探索城市房屋拆遷、資產(chǎn)運(yùn)作、企業(yè)并購與資產(chǎn)運(yùn)作等新領(lǐng)域的運(yùn)用。

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[2]黃小明，我國房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估行業(yè)的問題和對(duì)策[J].中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)，2011（16）

作者簡介：

鄭一凡（1993-），男，漢族，新疆哈密人，四川大學(xué)建筑與環(huán)境學(xué)院，研究方向：固定資產(chǎn)評(píng)估。