當(dāng)前全國商品房庫存規(guī)模與庫存壓力測算

當(dāng)前全國房屋庫存規(guī)模到底是多少？這是各界非常關(guān)心的一個(gè)問題，很多研究單位和機(jī)構(gòu)也做了嘗試，試圖推算較為具體的數(shù)值，考慮到統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的可得性和有效性，精確測算基本上不太可能。在此，我們嘗試使用官方公開的數(shù)據(jù)，借助基本假設(shè)，推導(dǎo)出數(shù)據(jù)。其中對于最重要的庫存口徑——現(xiàn)房加期房的庫存量，我們采取兩種不同的方式相互印證，供大家參考。

在本文中，我們定義了三個(gè)口徑的庫存量：小口徑、中口徑和大口徑。小口徑為統(tǒng)計(jì)局每月公布的待售面積，即現(xiàn)房庫存量；中口徑為現(xiàn)房庫存量加上期房庫存量，即拿到預(yù)售許可證后，尚未銷售的新房；大口徑為項(xiàng)目新開工后，尚未銷售的新房。大口徑中可能包括一些還沒達(dá)銷售標(biāo)準(zhǔn)的新房，這些新房不能稱為真正意義上的庫存，但考慮這些新房在不久的將來，可取得預(yù)售許可資格，變?yōu)槠诜?，作為短期庫存增長的最主要來源，因此，本文也對包含這部分新房的口徑進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析。

一、小口徑庫存

1.商品房小口徑庫存

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，截止到2015年年底，全國商品房待售面積約為7.2億平方米，即全國現(xiàn)房庫存量為7.2億平方米，也就是說商品房小口徑庫存為7.2億平方米。根據(jù)近5年（2011-2015年）全國商品房銷售面積均值120189萬平方米，可知去化周期約為7.2個(gè)月，但此處銷售面積為現(xiàn)房加期房銷售量，因此低估了去化周期的真實(shí)數(shù)值（見表1）。

2.三類物業(yè)小口徑庫存

2015年全國住宅、辦公樓、商業(yè)用房待售面積分別為45248、3276、14664萬平方米，即住宅、辦公樓、商業(yè)用房小口徑庫存分別為45248、3276、14664萬平方米（見表2）。根據(jù)近5年（2011-2015年）全國住宅、辦公樓、商業(yè)用房銷售面積均值分別為105661、2512、8485萬平方米，可知去化周期分別為5.1、15.7、20.7個(gè)月。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的2015年住宅、辦公樓、商業(yè)用房現(xiàn)房銷售面積25902、845、3239萬平方米，可推得三類物業(yè)現(xiàn)房各自去化周期分別為21.0、46.5、54.3個(gè)月。辦公、商業(yè)用房去化周期分別是住宅的2.2倍和2.6倍，兩者的去化壓力遠(yuǎn)大于住宅。

二、中口徑庫存

1.定義及基本假設(shè)

中口徑庫存，我們定義為現(xiàn)房加期房的庫存量。我們的邏輯是拿到預(yù)售許可證尚未銷售的數(shù)量，量化處理就是歷史累計(jì)新開工面積，扣除未拿到預(yù)售許可證的面積和已經(jīng)銷售的面積，剩余的面積就是中口徑的庫存量。推算具體數(shù)值之前，我們把1998年作為商品房銷售起點(diǎn)，因?yàn)?998年房改之前，全國實(shí)行的是福利分房制度，商品房市場規(guī)模相對較小，庫存量也非常小，根據(jù)網(wǎng)上公開資料1998年商品房待售面積約6000萬平方米。另外，我們假定項(xiàng)目從新開工到拿到預(yù)售許可證的平均時(shí)間為1年。

2.中口徑庫存量（測算方法一）

如果測算時(shí)間截止到2015年年底，那么根據(jù)假設(shè)，2015年新開工的項(xiàng)目都?xì)w類為未拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目。也就是說，2015年之前新開工項(xiàng)目都變成了現(xiàn)房或期房。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1997-2014年，全國商品房新開工合計(jì)165.7億平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為128.1、4.9、19.1億平方米；1998-2015年，全國商品房銷量合計(jì)122.8億平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為109.0、2.4、8.5億平方米（見表3）。

通過兩者簡單的相減，加上1998年之前商品房庫存量約6000萬平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為5237、227、422萬平方米（按1997年商品房銷量中，住宅、辦公、商業(yè)用房銷售占比分別為87.3%、3.8%、7.0%進(jìn)行計(jì)算），可知到2015年年底，中口徑商品房庫存量為43.5億平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房分別為19.6、2.5、10.6億平方米。

根據(jù)近5年（2011-2015年）全國商品房銷量面積均值120189萬平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)用房銷售面積均值分別為105661、2512、8485萬平方米?？傻弥锌趶缴唐贩咳セ芷跒?3.4個(gè)月，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為22.3、119.8和150.4個(gè)月。住宅去化周期接近2年，應(yīng)該說大于合理區(qū)間；辦公樓、商業(yè)用房考慮部分項(xiàng)目作為開發(fā)商自持物業(yè)，因此去化周期被放大，假設(shè)開發(fā)的項(xiàng)目有20%面積作為自持，辦公、商業(yè)用房的去化周期降為95.8個(gè)月和120.3個(gè)月，這樣看，庫存量仍然非常大，去化周期過長。

商辦物業(yè)庫存更為嚴(yán)重，與我們主觀感受也較為切合。同時(shí)，2016年6月初，國務(wù)院辦公廳正式公布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》。其中提到，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，也可以從一個(gè)側(cè)面反映目前商辦類物業(yè)庫存確實(shí)更為嚴(yán)重，從住宅、辦公、商業(yè)等土地供應(yīng)本身就存在較為嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)失衡。

3.中口徑庫存量（測算方法二）

中口徑庫存是目前市面上大家通常理解的庫存量，即現(xiàn)房加期房庫存量，也是大家最為關(guān)心的一個(gè)口徑，所以很有必要通過不同的方式進(jìn)行測算，相互驗(yàn)證，以測算出接近實(shí)際情況的庫存規(guī)模。

第二種測算方法：某個(gè)年份的施工面積，減去這年全年未拿到預(yù)售許可證的施工面積，減去過去15個(gè)月份（多數(shù)項(xiàng)目從預(yù)售至竣工時(shí)間為1-2年，我們暫按15個(gè)月）的期房銷售面積，再減去這個(gè)年份的竣工面積，最后加上現(xiàn)房的庫存量，就大致等于中口徑庫存量。

具體推算如下，2015年商品房施工面積為73.6億平方米，扣除尚未取得預(yù)售許可證的15.4億平方米（2015年商品房新開工面積），減去期房銷售面積13億平方米（2014年4季度和2015年全年），以及2015年竣工面積10億平方米，最后加上2015年現(xiàn)房待售面積7.2億平方米，得到的最終面積42.3億平方米，就是第二種中口徑測算方式下的商品房庫存（現(xiàn)房加期房庫存），測算結(jié)果與第一種方法測算結(jié)果比較接近。其中，住宅、辦公樓、商業(yè)用房庫存量分別為26.1、2.4、7.2億平方米。此口徑下商品房去化周期為42.2個(gè)月，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房分別為29.6、112.9、101.4個(gè)月（見表4）。因住宅、辦公樓、商業(yè)用房項(xiàng)目施工周期不同、拿到預(yù)售許可證的時(shí)間差別也較大等因素，所以兩種方式測算下結(jié)果存在一定的差別。本文以第一種方法結(jié)果為準(zhǔn)。

三、大口徑庫存

大口徑庫存，我們定義為項(xiàng)目新開工后尚未完成銷售的面積。根據(jù)之前的計(jì)算，1997-2015年合計(jì)商品房新開工面積181.1億平方米，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房新開工面積分別為138.8、5.6、21.3億平方米；加上1998年前各自的待售面積；減去相應(yīng)年份的銷售面積?？芍?015年年底，大口徑商品房庫存量為58.9億平方米，其中住宅、辦公、商業(yè)分別為30.3、3.2、12.9億平方米。大口徑庫存量再除以近5年銷售均值，得到大口徑商品房去化周期為58.8個(gè)月，其中住宅、辦公樓、商業(yè)用房去化周期分別為34.4、151.2和182.3個(gè)月（見表5）。假設(shè)開發(fā)的辦公、商業(yè)用房項(xiàng)目有20%面積作為自持，辦公樓、商業(yè)用房的去化周期降為121.0個(gè)月和145.8個(gè)月，發(fā)現(xiàn)庫存量還是非常大，去化周期依舊非常長。

四、小結(jié)

通過三大口徑的測算，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前全國的庫存規(guī)模比較大（見表6）。三大口徑當(dāng)中，以中口徑最具合理性、最能反映實(shí)際庫存規(guī)模與去庫存壓力。2015年底，中口徑全國商品房現(xiàn)房加期房的庫存規(guī)模達(dá)43.5億平方米，去化周期達(dá)43.4個(gè)月。其中住宅、辦公、商業(yè)用房庫存規(guī)模分別達(dá)19.6、2.5、10.6億平方米，去化周期分別超22.3、119.8、150.4個(gè)月。住宅、辦公樓、商業(yè)用房三類物業(yè)庫存規(guī)模都較大，去化壓力也較重，辦公和商業(yè)用房尤為突出。

王春敏/責(zé)任編輯