吉林省城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的影響研究

劉廣杰

[摘要]文章作者從吉林省城鎮(zhèn)化發(fā)展特征和房地產(chǎn)市場分析兩方面入手，對城鎮(zhèn)化率與房地產(chǎn)價格進行回歸分析，城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)發(fā)展的有利時機，但是過高的房價將會在一定程度上阻礙城鎮(zhèn)化的進程。

[關(guān)鍵詞]城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)；房價；吉林省

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.156

1 吉林省城鎮(zhèn)化發(fā)展特征

自新中國成立以來，吉林省城鎮(zhèn)化率顯著提高。特別是到了2002年，吉林省城鎮(zhèn)人口比重已經(jīng)超過50%，到2014年達到54.81%，與全國平均水平相比僅高0.04個百分點。

1.1 城鎮(zhèn)化率較高

2005—2014年吉林省城鎮(zhèn)化率均高出全國平均水平，2014年城鎮(zhèn)化率與全國平均水平基本一致。

1.2 增速遞減

2005年以來，城鎮(zhèn)化緩慢發(fā)展，城鎮(zhèn)化率由52.52%提高到2014年的54.81%，10年間僅提高2.29個百分點，年均增加0.23個百分點，低于全國0.95個百分點。

根據(jù)吉林省政府發(fā)展研究中心對全省200戶的農(nóng)民進城意愿調(diào)查問卷結(jié)果顯示，有62%的農(nóng)民不愿意進城。阻礙農(nóng)民進城的因素排在前三位的分別是“生活成本”，占整個問卷的80%；“就業(yè)”占整個問卷的33%；排在第三位的因素是“對城市生活的不適應”，占整個問卷的29%。由此可以看出，農(nóng)民不愿意進城主要是從生存考慮。從另一方面來看，戶籍制度限制了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的遷移。

1.3 “土地城鎮(zhèn)化”快于“人口城鎮(zhèn)化”

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2005—2013年，吉林省城市建成區(qū)面積由943平方公里提高到1344平方公里，增長42.52%，而人口城鎮(zhèn)化率只增長4.36%，土地的城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化。

1.4 城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)不協(xié)調(diào)

特大城市只有長春市1座，大城市只有吉林市1座，其余均為中小城市和小城鎮(zhèn)，存在結(jié)構(gòu)性缺陷。見表2。

1.5 城鎮(zhèn)綜合承載能力低

供水普及率、城市燃氣普及率、人均道路面積、人均居住面積、人均公共綠地面積、萬人擁有公交車輛等均低于全國平均水平。見表3。

與東北三省比較：遼寧平均每年提高1.07個百分點，黑龍江平均每年提高0.48個百分點，吉林平均每年提高0.21個百分點，吉林省最慢。以人口城鎮(zhèn)化為核心的城鎮(zhèn)化政策至今仍未落到實處，城市缺乏足夠的吸引力，而大量的農(nóng)村進城人口缺乏生存與發(fā)展的資本和技能，這是當前真正制約吉林省城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵所在。見表4。

2 2005年以來吉林省房地產(chǎn)市場情況

2014年宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)行業(yè)沖擊較大，銷量和凈利潤有所回落，2015年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整持續(xù)，房地產(chǎn)業(yè)各項指標下行態(tài)勢持續(xù)，并將持續(xù)較長的一段時間，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品住宅銷售價格與面積以及土地購置費用與面積等幾項重要指標均出現(xiàn)同比增幅下滑。

2.1 銷量下滑明顯，庫存量快速增加

吉林省商品房銷售面積在2013年開始明顯下降。2014年，吉林省商品房銷售面積1581.72萬平方米，比2013年減少633.24萬平方米，下降28.60%，其中住宅銷售面積1387.87萬平方米，比2013年減少598.08萬平方米，下降30.11%，回落至2008年的水平。2015年上半年，從長春市商品住宅銷售情況看，長春市新建商品住宅銷售面積332.79萬平方米，僅相當于2014年全年的40%。

全國商品房銷售面積也呈現(xiàn)明顯的下降趨勢。2014年全國商品房銷售面積同比下降7.8%，吉林省降幅比全國平均水平多16.1個百分點，比黑龍江多4.5個百分點，比遼寧多4.8個百分點?？梢姡质》康禺a(chǎn)業(yè)面臨的形勢比全國和東北其他兩省更為嚴峻。

2.2 房地產(chǎn)市場供給持續(xù)增加

房地產(chǎn)市場供給可以用商品房在建規(guī)模水平（房屋施工面積與竣工面積之比）來衡量，一般認為較為合理的范圍是3.5±0.5?？偟膩砜矗昙质∩唐贩吭诮ㄒ?guī)模水平呈現(xiàn)上升趨勢。2008—2011年吉林省商品房在建規(guī)模水平由2008年的3.03持續(xù)上升到2011年的4.0，上升緩慢并處于合理區(qū)間。但從2011年開始，吉林省商品房在建規(guī)模水平快速上升，超過合理區(qū)間，到2014年達到7.8，相當于2011年的2倍，比全國和黑、遼兩省都高，導致隨后兩年可供應的商品房規(guī)模將持續(xù)增加。隨著銷量下降，房地產(chǎn)業(yè)庫存風險在不斷集聚。

2.3 實際房價開始下跌

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，2005—2014年，吉林省商品房平均銷售價格持續(xù)增長，2014年吉林省商品房平均銷售價格為5112.03元/平方米，比2013年上漲14.02%。

但實際房價與統(tǒng)計數(shù)據(jù)相比略有下跌。以長春市為例，各大樓盤的優(yōu)惠活動此起彼伏，力度空前。買房打折、送裝修、送房款、送學位、送車位、抽獎、降低首付比例、首付分期等各種優(yōu)惠手段齊發(fā)。截至2015年9月末，長春搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，長春市在售與待售樓盤數(shù)共305個，其中有240個樓盤推出優(yōu)惠，優(yōu)惠樓盤占比達78.68%?！半p十二”期間，澳海夢想城將以8.2折優(yōu)惠；大禹華邦將以7.9折優(yōu)惠全城特惠；中海凈月華庭享購買住宅總房款減2.6萬優(yōu)惠，購買商業(yè)總房款減3萬優(yōu)惠。

3 城鎮(zhèn)化率與商品房銷售價格回歸分析

根據(jù)2005—2014年國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，吉林省城鎮(zhèn)化率與商品房銷售價格數(shù)據(jù)如表5所示。

回歸系數(shù)分別為0.961184和0.967572，說明商品房銷售平均價格、商品房銷售量與城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)較強的正相關(guān)關(guān)系。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展可以導致商品房銷售平均價格上升和銷量上升，商品房銷售平均價格上漲和銷量上升也會帶動城鎮(zhèn)化率增長。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要推動力量，對促進城市規(guī)模擴大、推進城鎮(zhèn)化進程加快功不可沒。一方面，當城鎮(zhèn)化率達到一定水平，商品房銷售價格增速明顯下降，銷量也顯著減少；另一方面，商品房銷售平均價格的不斷上漲和銷量停滯也會抑制城鎮(zhèn)化的進程。

4 城鎮(zhèn)化仍然是房地產(chǎn)的重要機會

雖然研究表明城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接的影響因素，但城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展勢必會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生重大影響，房地產(chǎn)業(yè)無疑也要面臨由此帶來的巨大機遇和挑戰(zhàn)。從國內(nèi)外城鎮(zhèn)化發(fā)展的長期趨勢看，大量進城人口會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定的剛性需求。但是，從實際的住房情況看，絕大部分進城人口選擇租賃住房。有兩項調(diào)查結(jié)果，其一是國家統(tǒng)計局農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告，2012年，中國1.63億外出農(nóng)民工中約65.5%是租住房屋，在務工地購房的僅0.6%左右；其二是國家計生委2012年對北京、上海和廣州流動人口的調(diào)查，在人口流入地租房和購房的流動人口占比分別為53.2%和30%。所以說如果能進一步出臺推進和加快城鎮(zhèn)化的政策，將有利于長期拉動住房內(nèi)需，并緩解住房存量過?；蛘唛e置的壓力。

2015年年末吉林省城鎮(zhèn)化率達到55.3%，按照《吉林省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，到2020年將達到61.7%。依據(jù)國際上對城鎮(zhèn)化進程的劃分，當城市人口比重超過30%時，城鎮(zhèn)化進程將進入快速發(fā)展階段，人口城鎮(zhèn)化將呈現(xiàn)加快的發(fā)展趨勢，這種趨勢將一直持續(xù)到城市人口超過70%以后才有所減緩。也就是說，未來5～10年仍是吉林省城鎮(zhèn)化水平快速發(fā)展時期，每年將有191萬農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)。在此期間，住房需求依然存在，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展后勁仍然存在。

5 高房價抑制了城鎮(zhèn)化進程

城鎮(zhèn)化的中心問題是農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，實現(xiàn)農(nóng)民工“市民化”。在現(xiàn)階段高房價增加了農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移成本，對于農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移起到了抑制作用。根據(jù)吉林省統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年吉林省農(nóng)村常住居民人均可支配收入達到10780元，而2015年長春市商品房均價6744元/平方米，可見農(nóng)村居民人均可支配收入的60%將用于支付進城后的住房支出。按照國際慣例，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。

雖然農(nóng)村居民收入在逐步增長，但對于快速攀升的房價，其轉(zhuǎn)移到城市的住房經(jīng)濟成本相對于收入無疑要高得多，使得居住成本成為比戶籍制度還要高的阻礙農(nóng)村剩余勞動力永久進入城市的巨大門檻。

房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，既是重要的民生行業(yè)，也是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供配套服務的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的互動關(guān)系決定了房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的同步性，而房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化的同步發(fā)展規(guī)律要求房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化必須協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。

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