論小區(qū)車位、車庫的合理利用

張旭

[摘 要]隨著城市房屋商品化的發(fā)展以及機(jī)動(dòng)車的普及，商品房小區(qū)停車位不足的問題漸漸突出，小區(qū)停車位與車庫的利用成為重要的法律問題。小區(qū)停車位與車庫的利用在法律性質(zhì)上屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)?！段餀?quán)法》對共有權(quán)的范圍進(jìn)行了原則性的規(guī)定，但基于共有權(quán)產(chǎn)生的糾紛頗多，特別是小區(qū)停車位、車庫的糾紛日益增多，有必要對建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)范圍進(jìn)行梳理，提出處理小區(qū)停車位糾紛的原則。

[關(guān)鍵詞]問題；車位；車庫；合理使用

一、國內(nèi)外法律對車庫、車位利用的規(guī)定

（一）《物權(quán)法》對車位、車庫利用的規(guī)定

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”依據(jù)法條規(guī)定及目前學(xué)理通說，一般將共有部分分為法定共有部分和約定共有部分。法定共有是指由物權(quán)法規(guī)定的共有部分，其不允許當(dāng)事人對其歸屬進(jìn)行變更。而約定共有部分則是雙方當(dāng)事人可以通過約定確定歸屬，法律并沒有做直接規(guī)定。其中占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，即法定共有部分，原因是開發(fā)商在原有的設(shè)計(jì)用于停車的車位不足的情況下，才會(huì)出現(xiàn)占用公共道路停車的問題。從需求的角度看，車位應(yīng)當(dāng)是不能滿足業(yè)主需要，因此不能用規(guī)定將這種情況下的車位通過約定的方式確定歸屬，只能規(guī)定全體業(yè)主共有。同時(shí)，《解釋》第6條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位”，因此也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為法定共有。約定共有的部分主要是指車位、車庫的歸屬。因?yàn)橐罁?jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)“利用決定所有”原理，車位、車庫并非每一個(gè)業(yè)主事實(shí)上所必需，也是為實(shí)現(xiàn)專有部分所有權(quán)所必須，所以如果依照法定共有來處理，將會(huì)增加業(yè)主負(fù)擔(dān)，開發(fā)商也可利用車位、車庫非法牟利。

（二）各國對車位、車庫利用的規(guī)定

《物權(quán)法》出臺(tái)之前，我國對于建筑物區(qū)分所有權(quán)并沒有相對明確的規(guī)定，而《物權(quán)法》本身的頒布，也是借鑒了相當(dāng)?shù)膰液偷貐^(qū)的法律，再結(jié)合我國實(shí)踐而制定頒布的。因此，我們有必要瀏覽一下國外及部分地區(qū)對于車位、車庫的規(guī)定，以作借鑒。

①在與我國諸法中聯(lián)系較為密切的德國，建筑區(qū)劃內(nèi)的地上停車場為建筑物區(qū)分所有權(quán)人共有，每一個(gè)業(yè)主都有一個(gè)停車位?！兜聡≌袡?quán)法》使用車位規(guī)定如下：“第一，如果停車位沒有做特別規(guī)定劃分，每一共同所有人都享有共同使用權(quán)；第二，如果停車位做了特別劃分，則有兩種處理方式，一是通過住宅所有權(quán)人的約定，可以給予某一個(gè)共同所有人一個(gè)專用的停車位。二是如果每一個(gè)停車位都以長期性劃界，與其他停車位區(qū)分開來，也可以對其設(shè)立一個(gè)特別所有權(quán)。”[1]可以看出，德國對于車位的規(guī)定，每戶均有停車位，同時(shí)劃分兩種情況分別處理。

②法國，《都市計(jì)劃法》規(guī)定：“在新建建筑物時(shí)負(fù)有于建筑物基地內(nèi)，為每一住戶設(shè)計(jì)一停車空間的義務(wù)?！盵2]同時(shí)，車庫的性質(zhì)不應(yīng)當(dāng)是共用部分，“開發(fā)公司擁有停車場的所有權(quán)，但也可以將多余的車位出售給外部人”。[3]可以看出，法國對于車位的規(guī)定與德國均有一戶一車位的規(guī)定，但有所不同的是，法國明確規(guī)定停車位為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分所有建筑物的所有人可以另行購買，并且“外部人”，即所有權(quán)以外的人亦可購買。

③美國，其《統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》規(guī)定了小區(qū)的控制權(quán)屬于全體業(yè)主，住宅小區(qū)根據(jù)其使用性質(zhì)，劃分為共有部分和專有部分，業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)，對專有部分享有專有權(quán)?！皩π^(qū)內(nèi)停車位所有權(quán)的規(guī)定遵循了兩個(gè)原則：一是只有本住宅小區(qū)的業(yè)主才可以擁有小區(qū)內(nèi)停車位的所有權(quán)；二是小區(qū)內(nèi)停車位不得作為獨(dú)立的專有部分單獨(dú)買賣”。[4]可以看出，美國關(guān)于小區(qū)停車位的規(guī)定與德法兩國截然不同，其規(guī)定不僅避免了不必要糾紛的發(fā)生，而且貫徹了市場經(jīng)濟(jì)公平交易、平等自愿的原則，使業(yè)主的利益免受損害。

綜上所述，各國對于車位、車庫的規(guī)定，無不是以其各自國家的特點(diǎn)為背景而制定的，因?yàn)閲殄漠悾覀儫o法評判其優(yōu)劣，但有一點(diǎn)是可以肯定的，那就是業(yè)主的權(quán)益在任何情況下都不能被侵犯。至于各國之做法能否為我所用，將在后文予以論述。

二、對我國《物權(quán)法》及《司法解釋》的規(guī)定的評析

《物權(quán)法》第74條規(guī)定，車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要，也就是說開發(fā)商必須首先滿足業(yè)主對于車位、車庫的需要，而且這種滿足應(yīng)當(dāng)是首先滿足。這樣做不僅可以實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)也是對商品房中沒有車業(yè)主的保護(hù)。事先規(guī)定好的車位、車庫及其比例可以防止有車的業(yè)主對小區(qū)公共道路的侵占，對商品房小區(qū)沒有車業(yè)主的通行權(quán)等也起到了一定的保護(hù)作用。第74條還規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。如前所述，約定共有既符合社會(huì)生活中約定俗成的習(xí)慣，也會(huì)因?yàn)槔娴尿?qū)使而鼓勵(lì)開發(fā)商修建更多的停車位，全國人大法工委民法室發(fā)布的《<中華人民共和國物權(quán)法>條文說明、立法理由及相關(guān)規(guī)定》表述《物權(quán)法》第74條的立法理由是：“（1）從我國目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看，對車位、車庫的所有權(quán)歸屬，在商品房買賣合同中都有約定，從其他國家和地區(qū)看，對車位、車庫一般也歸業(yè)主所有；（2）車位、車庫規(guī)定業(yè)主共有很難操作；（3）對車位、車庫的建造比例和車位、車庫首先滿足小區(qū)業(yè)主需要，應(yīng)當(dāng)作出行政管理的強(qiáng)制性規(guī)定，但地下車庫和地面上的停車場，作為獨(dú)立設(shè)施，如果不允許開發(fā)商銷售或出租，會(huì)影響建造車位、車庫的積極性，對業(yè)主不利。”[5]《物權(quán)法》（注釋本）認(rèn)為：“車位（庫）的歸屬，一般是由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或出租等方式約定業(yè)主共有或?qū)Ｓ?，針對現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商將車位（庫）租給建筑區(qū)劃外的人使用，車位（庫）嚴(yán)重不足，占用共有的道路或其他場地作為車庫的問題而制定本條規(guī)定”。[6]同時(shí)，《解釋》第5條也規(guī)定：“建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)‘首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例”從而對74條進(jìn)行進(jìn)一步說明

可以看出，《物權(quán)法》本著保護(hù)業(yè)主利益，平衡業(yè)主與開發(fā)商之間利益的原則，做了一些具有實(shí)際意義的規(guī)定，但法條與解釋的規(guī)定依然較為籠統(tǒng)，實(shí)際的可操作性并不大，諸多的問題依然使得車位、車庫問題難以達(dá)到合理使用的目的。

首先，車位的設(shè)立是將本小區(qū)內(nèi)的公共道路劃分出一定的空間，而車庫往往是在建筑物的地下或底層建設(shè)，個(gè)別的在小區(qū)內(nèi)占用一定的土地單獨(dú)建設(shè)。從法理上看，對停車位，由于公共道路本屬于業(yè)主共有，如何利用應(yīng)屬于業(yè)主自治的范圍，包括設(shè)定停車位或其他利用方式，因此，占用一定道路用于停車與開發(fā)商的權(quán)利無關(guān)，“該種停車位的使用顯然屬于全體建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主”，[7]開發(fā)商占用道路設(shè)定停車位即取得所謂的所有權(quán)沒有任何依據(jù)。而對于車庫，由于車庫的存在必須以小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的土地使用權(quán)作為基礎(chǔ)，從而車庫與土地構(gòu)成附合關(guān)系，按照一般的原則，應(yīng)由土地的權(quán)利人取得所有權(quán)，從而車庫亦應(yīng)由地基的使用權(quán)人所有，即由業(yè)主共有。從經(jīng)濟(jì)分析上來看，對車位開發(fā)商幾乎不用進(jìn)行任何投入即可設(shè)定因，如果允許其取得所有權(quán)無疑非常不公平。對車庫，則存在兩種情況：其一是車庫的成本價(jià)已經(jīng)業(yè)主的房價(jià)之中，其二是未計(jì)入公攤。第一種情況下，無疑車庫屬于全體業(yè)主共有，但是這也是現(xiàn)實(shí)操作中最不好把握的情況。車庫的規(guī)劃、造價(jià)及分?jǐn)?，全部資料都掌握在開發(fā)商手中，加上房屋買賣合同的格式化，購房者完全處于劣勢地位，不但根本掌握不了公攤的正規(guī)情況，更無法在購房中提出任何要求，因此法律中規(guī)定的開發(fā)商與購房者的約定根本無法實(shí)現(xiàn)。第二種情形下，屬于開發(fā)商在立項(xiàng)時(shí)的規(guī)劃，在建筑面積沒有進(jìn)行公攤的情況下是可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，而且開發(fā)商只有在合同中載明，才能辦理產(chǎn)權(quán)銷售。[8]根據(jù)以上從法理和經(jīng)濟(jì)兩方面的分析，車位、車庫的所有權(quán)應(yīng)歸區(qū)分所有人共有，但是從《物權(quán)法》的規(guī)定可以明顯的看出，在經(jīng)濟(jì)上法律過分地傾向于保護(hù)開發(fā)商的利益，這種經(jīng)濟(jì)利益方面不合理的傾斜體現(xiàn)在對車庫歸屬的規(guī)定上。法律規(guī)定由當(dāng)事人約定，表面上是交由自由協(xié)商，實(shí)際上是交給開發(fā)商強(qiáng)制：所謂的“按照約定”，正如許多學(xué)者已經(jīng)指出的一樣，在目前開發(fā)商強(qiáng)制的情況下，實(shí)際上是賦予了開發(fā)商單方面決定的權(quán)利。[9]

其次，74條規(guī)定車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。要明確，“首先”區(qū)別于“優(yōu)先”，優(yōu)先是指在同等條件下的優(yōu)先，首先則是不區(qū)分條件的首先。當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的用于停放汽車的車位、車庫不足時(shí)，小區(qū)業(yè)主享有“首先權(quán)”，即使外界給予何等優(yōu)厚的條件，車位、車庫都應(yīng)當(dāng)提供給業(yè)主，而當(dāng)小區(qū)規(guī)劃的車位、車庫有富余的時(shí)候，則小區(qū)的業(yè)主享有“優(yōu)先權(quán)”，即在同等條件下，小區(qū)業(yè)主的要求應(yīng)當(dāng)首先滿足。[10]由于法條規(guī)定的模糊，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商未與業(yè)主協(xié)商，而以高價(jià)出售給小區(qū)以外的人停放，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)車位、車庫嚴(yán)重不足的情況。這種行為是開發(fā)商單純追求商業(yè)利益的后果，侵害了業(yè)主所有、使用車位、車庫的正當(dāng)權(quán)益。同時(shí)，如前所述，74條立法理由中第3條表述“如果不允許開發(fā)商銷售或出租，會(huì)影響建造車位、車庫的積極性，對業(yè)主不利”，依據(jù)該理由，可以理解為車位、車庫能夠作為單獨(dú)的商品進(jìn)行出租或出售，而立法理由中也沒有對出租或出售的對象進(jìn)行解釋。于是，開發(fā)商便可以此為借口，冠冕堂皇地對車位、車庫以任何人為對象出租出售，業(yè)主的利益便沒有了保障。因此，筆者認(rèn)為該條理由不能站住腳，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫既然是約定共有，說到底為業(yè)主共有，開發(fā)商不得將業(yè)主之物出售于非小區(qū)業(yè)主之人。

針對以上問題，國內(nèi)學(xué)者給出了自己的看法。如陳廣華先生認(rèn)為“對‘首先滿足應(yīng)確定一個(gè)期限，具體做法是在房屋買賣合同成立數(shù)年內(nèi)，業(yè)主仍沒有購買車庫的，開發(fā)商可以將其賣給第三人。”[11]楊立新等認(rèn)為“小區(qū)車位應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有，由業(yè)主委員會(huì)行使管理權(quán)?！盵12]還有學(xué)者認(rèn)為無論業(yè)主是否取得車位（庫）的所有權(quán)，只要屬于公共停車場，停車的業(yè)主就需要物業(yè)公司對其停車提供安全保障服務(wù)及維護(hù)停車秩序。[13]以上觀點(diǎn)各有其合理成分，但我們必須考慮各方利益，綜合國外立法與我國國情，提出解決方案，使之達(dá)到合理使用目的。

三、完善車位、車庫利用的措施

綜上所述，筆者認(rèn)為要使小區(qū)的車位、車庫使用合理，必須從以下幾方面著手：

1.完善關(guān)于小區(qū)車位、車庫的立法。完善立法是解決小區(qū)車位、車庫利用不合理問題的根本途徑，明確各方面權(quán)利和義務(wù)之后，實(shí)踐中出現(xiàn)侵權(quán)的情況，即可按法律規(guī)定處理，而其中的完善應(yīng)當(dāng)包括三方面：（1）繼續(xù)通過司法解釋形式將法律中規(guī)定不明的詞句明晰，效法德法，雖然在目前我國無必要，也無實(shí)現(xiàn)“一戶一車位”的可能性，但可借鑒之，在配置比例上規(guī)定一定的比例，允許各地區(qū)可以在比例上上下浮動(dòng)一定范圍，保證業(yè)主基本泊車要求。（2）規(guī)定小區(qū)的車位、車庫只能短期出租，而不能出售。如前所述，車位、車庫歸根為共有，且開發(fā)商建造建筑物的目的是為業(yè)主提供住房，而依據(jù)一定配置比例計(jì)算建造車位、車庫。實(shí)踐當(dāng)中小區(qū)業(yè)主對車位、車庫的需要差距并不會(huì)特別大，一般來講，短期內(nèi)部分業(yè)主對于停車位并不需要?？蓮拈L遠(yuǎn)看來，在當(dāng)今社會(huì)收入普遍增長的情況下，擁有私家車的業(yè)主會(huì)越來越多，“業(yè)主對停車位需求的無限性與配置比例的確定性存在矛盾，停車位、車庫配置比例不足將成為永恒的問題”。[14]因此，依照配置比例規(guī)劃建設(shè)的車位、車庫，是不能滿足業(yè)主對泊車的需求的，必須規(guī)定不得將車位、車庫出售給小區(qū)以外的人。但考慮到開發(fā)商是以盈利為目的的，閑置暫時(shí)不用的停車位會(huì)減少開發(fā)商的利益，因此筆者建議可以以一月或兩月為期短時(shí)間將車位、車庫出租給小區(qū)業(yè)主以外的的人，以租金為利。若小區(qū)業(yè)主有購車意向，則可提前向物業(yè)反映，由物業(yè)停止對小區(qū)外部人員車位、車庫的出租，重新服務(wù)于業(yè)主。而小區(qū)以外的“外部人”則可在租期未到之時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，另尋他出。如此一來，既解決了小區(qū)業(yè)主對車位、車庫的需求，又平衡了業(yè)主、開發(fā)商和“外部人”三方的利益。

總之，鑒于車位、車庫的重要性和在實(shí)際生活中問題的復(fù)雜性，使用的是否合理關(guān)系到每一個(gè)業(yè)主的其切身利益，同時(shí)平衡好各方利益促進(jìn)小區(qū)和諧。本文僅對其進(jìn)行較為淺顯的分析并嘗試提出一些見解，以期達(dá)到合理使用，定紛止?fàn)幍男Ч?/p>

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