小商品市場對周邊地段的空間影響
——以青島市即墨路小商品市場為例

孫　博，李　鵬，張羽豐，王洪翔

(1.山東建筑大學(xué)a商學(xué)院、b建筑城規(guī)學(xué)院，濟南　250101；2.青島騰遠(yuǎn)設(shè)計事務(wù)所有限公司，山東　青島　266102 3.濰坊市規(guī)劃局，山東　濰坊 261000)

小商品市場對周邊地段的空間影響
——以青島市即墨路小商品市場為例

孫博1a，李鵬1b，張羽豐2，王洪翔3

(1.山東建筑大學(xué)a商學(xué)院、b建筑城規(guī)學(xué)院，濟南250101；2.青島騰遠(yuǎn)設(shè)計事務(wù)所有限公司，山東青島266102 3.濰坊市規(guī)劃局，山東濰坊 261000)

小商品市場在形成和發(fā)展過程中會對周邊地段的城市空間產(chǎn)生影響。青島市即墨路小商品市場周邊地段涌入了大量外來人口，產(chǎn)生了居住和生活性服務(wù)設(shè)施需求，市場運行導(dǎo)致了經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施建設(shè)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了倉儲物流空間發(fā)展，服務(wù)設(shè)施配套和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也都不同程度地改變了住宅功能從而影響著居住空間。

小商品市場；周邊地段；空間影響

小商品市場是指由一定規(guī)模的私營攤位（或柜臺、包廂）組成的用以進(jìn)行小商品交易的場所和領(lǐng)域。[1]盡管它在專業(yè)市場中同居民日常需求聯(lián)系最為密切，但是隨著商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新、經(jīng)營成本升高，以及所引發(fā)的交通、環(huán)境等問題的加劇，我國大城市中心城區(qū)的小商品市場已進(jìn)入了布局調(diào)整和優(yōu)化階段。[2]小商品市場不論是原地升級還是外遷擴容，都將會對周邊用地的開發(fā)產(chǎn)生影響，因而急需研究小商品市場對周邊用地的空間影響及其機制。

近年來，研究專業(yè)市場對城市空間影響的成果逐步增多。王盛發(fā)現(xiàn)專業(yè)市場發(fā)展有助于擴大城市空間規(guī)模、重構(gòu)城市空間結(jié)構(gòu)和重塑城市空間形態(tài)；[3]余頃、張衛(wèi)指出專業(yè)市場通過引導(dǎo)城市空間擴展、改變城市空間形態(tài)和更替城市空間結(jié)構(gòu)要素等三種方式對城市空間發(fā)生影響；[4]曹衛(wèi)東、唐云云以蕪湖為例，實證了專業(yè)市場空間區(qū)位演化與城市物理環(huán)境空間拓展方向基本吻合。[5]現(xiàn)有成果多是研究專業(yè)市場對城市整體空間的影響，分析專業(yè)市場對周邊地段空間影響的研究尚不多，具體到小商品市場的就更鮮見。本文以青島市即墨路小商品市場為例，詳細(xì)分析其周邊地段在居住、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和物流倉儲方面的變化，初步揭示造成以上空間變化的機制，為科學(xué)利用市場周邊地段的土地提供依據(jù)。

一、研究對象與范圍

（一）研究對象

即墨路小商品市場是青島市最大的小商品中轉(zhuǎn)站和集散地，位于市北區(qū)聊城路中段，由小商品市場（1997年建成）、即墨路珠寶城（2007年建成）、韓國商品批發(fā)城（2007年建成）和富地商城（2008年建成）等4家專業(yè)批發(fā)市場組成，占地2.1公頃，建筑面積5.2萬平方米，見表1、圖1。市場以經(jīng)營韓國小商品和海產(chǎn)小商品為特色，商品涵蓋工藝品、珠寶飾品、玩具、電子電器、文化辦公用品、服裝服飾、鞋帽、箱包、家居用品、護(hù)理及美容用品、輔料包裝、日用百貨、食品等13大類20 000余個品種，吸引了大量國內(nèi)外游客與批發(fā)商。市場是就業(yè)密集型單位，2014年有經(jīng)營業(yè)戶2 300家、從業(yè)人員（包括經(jīng)營人員和服務(wù)人員）5 000余人，①其中81.5%的從業(yè)人員來自青島中心城以外地區(qū)。

表1　即墨路小商品市場建設(shè)信息一覽表

住宅1、2層及地下2層為商業(yè)即墨路珠小商品市場　1997　5 000　27 000　4寶城　2007　4 800　4 800　1　住宅底層商業(yè)韓國商品批發(fā)城　2007　2 200　2 200　1　住宅底層商業(yè)富地商城　2008　9 000　18 000　2　獨棟商業(yè)建筑

圖1　即墨路小商品市場分布圖

（二）空間范圍

據(jù)調(diào)查，即墨路小商品市場從業(yè)人員通勤方式以步行為主（約占61%），通勤時間多數(shù)在10分鐘之內(nèi)（約占80%）；考慮到該地區(qū)街坊路網(wǎng)密度較大，步行速度取4公里/小時，則通勤距離在650米以內(nèi)；步行非直線系數(shù)取1.2，則多數(shù)從業(yè)人員的居住地與市場的空間直線距離約500米。結(jié)合城市快速路和鐵路阻隔等因素，確定上海路、館陶路、堂邑路、膠州路圍合的地區(qū)為即墨路小商品市場周邊地段；該地段占地面積29.17公頃，以居住、商業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生功能為主，見圖2。

圖2　即墨路小商品市場及周邊地段范圍

二、市場周邊居住空間的變化

1997年，市場周邊地段住宅多為解放前建造的二層建筑，結(jié)構(gòu)簡易、設(shè)施匱乏；居住用地面積12.79公頃，住戶4 550戶。小商品市場開業(yè)后，周邊地段居住用地改造進(jìn)程加快，部分居住用地更新為其他功能用地，并先后開發(fā)了夏津路小區(qū)、聊城路小區(qū)、銀河金星和富美文化商苑等新建居住小區(qū)。2014年，周邊地段居住用地分布在33個街坊內(nèi)，面積7.03公頃，住戶5 400戶。

在即墨路小商品市場周邊地段居住用地面積減少、開發(fā)強度提高、居住戶數(shù)增加的過程中，市場從業(yè)人員通過購買、租賃住房而明顯改變了該地區(qū)居住人群的構(gòu)成。居住人群變換不能明顯地改變土地使用或者住宅外觀，故無法通過比對市場遷入前后周邊地段居住用地變化或者建筑變化體現(xiàn)出來；直接調(diào)查從業(yè)人員的具體居住地點，則因涉及個人隱私而導(dǎo)致結(jié)果的可靠性沒有保證?？紤]到小商品市場從業(yè)人員中外地人口占多數(shù)，且絕大多數(shù)春節(jié)期間回老家探親訪友，那么比較春節(jié)前后與節(jié)日期間市場周邊地段住宅亮燈狀況的變化，能夠反映居住人群的變換總量和空間分布，從而較為準(zhǔn)確地測度出即墨路小商品市場對周邊地段居住空間的直接作用。

（一）市場周邊居住人群構(gòu)成變化

即墨路小商品市場從除夕到正月十五整體封市，對于市場從業(yè)人員而言，春節(jié)假期由除夕到初六的法定假日和初七到十六的非法定假日組成。住宅亮燈狀況觀測時，分為春節(jié)前平日、春節(jié)法定假日、春節(jié)非法定假日、春節(jié)后平日四個時段，每個時段選取兩天，每天觀測時間為20:00~22:00（即墨路小商品市場冬季日常營業(yè)時間為8:30~19:00）；在周邊地段的33個居住街坊中每個街坊至少抽取一棟住宅樓，共選取住宅樓43棟、涉及住宅3 363套，占周邊地段住宅總套數(shù)的62.3%。

根據(jù)實地觀測，市場周邊地段住宅春節(jié)前和春節(jié)后平日的亮燈套數(shù)變化較小，平均亮燈2 727套，占到了總觀測套數(shù)的81.3%，表明該地區(qū)居住人口穩(wěn)定且大多數(shù)住宅仍作為居住功能使用。春節(jié)法定假日與春節(jié)非法定假日的住宅亮燈套數(shù)變化也不大，平均亮燈2 086套，但較平日減少641套，占觀測總套數(shù)的19.1%。結(jié)合該市場封市和開市的時間，可推斷出即墨路小商品市場對周邊地段的居住人群構(gòu)成產(chǎn)生了較大影響，即約20%的住宅被享有春節(jié)非法定假日的從業(yè)人員作為居住場所使用，見表2。

表2　周邊地段住宅亮燈戶數(shù)統(tǒng)計表（單位：套）

（二）市場從業(yè)人員居住空間分布

從居住人群變換的空間分布上看，與市場同在一個街坊內(nèi)的被觀測住宅有6棟（分別為1-6號住宅），春節(jié)非法定節(jié)日與春節(jié)前后平日平均亮燈差值之和為201戶，即此范圍觀測住宅中住有從業(yè)人員201戶；位于市場相鄰街坊內(nèi)的被觀測住宅有16棟（分別為7-22號住宅），春節(jié)非法定節(jié)日與春節(jié)前后平日平均亮燈差值之和為224戶，即此范圍觀測住宅中住有從業(yè)人員224戶，見圖3。觀測樣本中，市場所在以及相鄰街坊內(nèi)共住有從業(yè)人員425戶，占所觀測樣本中居住在周邊地段的從業(yè)人員總戶數(shù)——641戶的66.3%?？梢姡袌鰧?dǎo)致周邊地段居住人群變換是圍繞著市場相對集中分布的，并呈現(xiàn)出一定圈層分布特征。

圖3　市場周邊地段觀測樣本住宅空間分布

三、市場周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施的變化

（一）市場周邊商業(yè)服務(wù)業(yè)總體變化

通過調(diào)閱工商部門的資料，掌握了即墨路小商品市場建成以來周邊地段新增商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)戶的數(shù)量與位置。對其逐一訪談或觀察，發(fā)現(xiàn)1997年后周邊地段新增商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)戶615家，其中主要受即墨路小商品市場影響而增設(shè)的商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)戶有546家，占到88.7%。

拉動的商業(yè)服務(wù)業(yè)，主要分布在市場二路、市場三路、上海路、聊城路和吳淞路兩側(cè)，分別有88家、83家、69家、67家和53家，共360家，占總量的65.9%。這些商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)戶60.4%位于1997年后開發(fā)的住宅小區(qū)配建商業(yè)房內(nèi)，其余多位于改變功能后的沿街建筑底層（以住宅為主）。商業(yè)服務(wù)業(yè)侵占住宅216套，占周邊地段住宅總量的4.0%。市場周邊道路兩側(cè)的商業(yè)服務(wù)業(yè)明顯多于其他道路，在商業(yè)房供應(yīng)不足時還通過改變底層建筑性質(zhì)滿足需求?？梢?，即墨路小商品市場對于周邊商業(yè)服務(wù)業(yè)產(chǎn)生了強大的拉動作用，見圖4。

圖4　1997至2013年市場周邊地段商戶數(shù)量變化

（二）市場周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施空間變化

餐飲以快餐、簡餐、啤酒屋等規(guī)模小、檔次低的消費業(yè)態(tài)為主。新增與市場關(guān)系密切的餐飲122家，占拉動的商業(yè)服務(wù)業(yè)增長總量的27.7%。餐飲設(shè)施由散布于聊城路、市場一路演變?yōu)檠亓某锹?、夏津路、成武路、招遠(yuǎn)路連續(xù)擴展，表現(xiàn)出強烈的向心性，即墨路小商品市場像磁鐵一樣將周邊餐飲業(yè)戶集聚在其周圍，并逐漸向外擴散。

旅館以商務(wù)賓館、家庭旅館和快捷酒店等中低檔次為主。新增與市場關(guān)系密切的旅館33家，占即墨路小商品市場拉動的商業(yè)服務(wù)業(yè)增長總量的7.5%；主要分布在即墨路小商品市場西側(cè)的館陶路、市場三路、聊城路及吳淞路圍合的區(qū)域內(nèi)，呈現(xiàn)出較為明顯的集聚態(tài)勢。其中，商務(wù)賓館主要分布在堂邑路與館陶路附近，由原來的商務(wù)、辦公空間改造而來，如曉港灣商務(wù)賓館、五礦商務(wù)賓館等；家庭旅館主要分布在陽谷路、招遠(yuǎn)路及東阿路兩側(cè)的居住建筑內(nèi)；快捷酒店主要分布在市場一路、市場二路沿線，由原來的居住、辦公空間改造而來，如錦江之星酒店、怡景灣快捷酒店等。

咨詢業(yè)以房產(chǎn)中介為主。新增與市場關(guān)系密切的房產(chǎn)中介46家，占即墨路小商品市場拉動的商業(yè)服務(wù)業(yè)增長總量的10.4%。其分布密度明顯高于周邊其他區(qū)域，且表現(xiàn)出抱團(tuán)集聚的特點，即主要集中在即墨路小商品市場以北的招遠(yuǎn)路、夏津路和上海路之間，以及招遠(yuǎn)路、東阿路附近的街坊，見圖5。

圖5　市場周邊地段商業(yè)服務(wù)設(shè)施空間分布（1997年后新增）

可見，商業(yè)服務(wù)業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)同市場聯(lián)系的緊密程度在很大程度上決定了其空間分布。餐飲業(yè)既服務(wù)于從業(yè)人員，又服務(wù)于顧客，同市場聯(lián)系最為密切，其空間分布也最靠近市場。旅館主要服務(wù)于市外顧客，同市場聯(lián)系較為密切，其空間分布稍稍遠(yuǎn)離。房產(chǎn)中介不僅僅服務(wù)于從業(yè)人員，同市場聯(lián)系不夠密切，其空間分布遠(yuǎn)離。

四、市場周邊物流倉儲空間的變化

（一）市場周邊倉儲設(shè)施空間變化

不同經(jīng)營業(yè)戶對倉儲空間的要求不同，珠寶飾品、電子電器產(chǎn)品屬高單價商品，對于倉庫的安全性要求較高，通常需要獨立的倉庫，以位于市場內(nèi)商鋪旁或與居住混合使用為主。工藝品、玩具、家居用品屬于大體量商品，店鋪內(nèi)通常作為零售及展示，需要在市場周邊選擇一定體量的倉儲空間。

根據(jù)調(diào)查，即墨路小商品市場中有76.9%的經(jīng)營業(yè)戶正在使用倉儲空間，其中選擇在市場以外進(jìn)行存儲的經(jīng)營業(yè)戶有690余家，占使用倉儲空間經(jīng)營業(yè)戶的39.1%。而位于市場以外的倉儲空間主要是侵占居住空間，分為與居住混合使用、整體改作倉庫兩類。由于小商品市場經(jīng)營業(yè)戶所需倉庫面積以5~15平方米居多，因此將住宅整體改作倉庫以單間租賃的方式居多，共380余家，占到了所有受訪者的55.5%。按照每戶住宅租賃4家經(jīng)營業(yè)戶，整體改作倉庫的住宅約100套，加上310套居住與倉儲混合使用的住宅，倉儲空間侵占住宅410余套，占周邊地段住宅總量的7.6%。倉儲空間主要分布在北側(cè)的街坊內(nèi)，其中夏津路、成武路兩側(cè)低層居住建筑為主的街坊最為集中，見圖6。

圖6　業(yè)戶經(jīng)營門類與倉儲位置選擇關(guān)系

（二）市場周邊物流設(shè)施空間變化

即墨路小商品市場還促進(jìn)了物流行業(yè)的發(fā)展，物流單位發(fā)展到10家，占地0.22公頃。調(diào)查結(jié)果顯示，周邊地段物流單位的服務(wù)對象皆主要為經(jīng)營業(yè)戶。提供物流活動需要一定的儲配空間、停車空間及交通空間，而此類物流單位占地普遍較小，主要以路邊停靠、占用人行道進(jìn)行貨物裝載為主，對商業(yè)活動及交通環(huán)境造成了較大干擾。其中，6家物流單位利用市場的商業(yè)空間改造而成，另外4家物流單位利用交通壓力較小的道路上的住宅底層商業(yè)房或者底層單元改造而成。物流單位空間分布主要沿著南北貫穿即墨路小商品市場的臨清路兩側(cè)線性分布，見圖7。

圖7　市場群周邊地段倉儲物流設(shè)施空間分布（1997年后新增）

綜上所述，即小商品市場對周邊地段內(nèi)居住、商業(yè)、辦公、商務(wù)等空間產(chǎn)生了不同程度的影響，其中對居住空間的影響最為強烈。外來人口的居住需求導(dǎo)致近20%的住宅更換了居住對象，服務(wù)設(shè)施配套和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成近12%的住宅部分或者全部改變了使用功能，從而使居住的社會空間與物理空間均發(fā)生明顯改變。

即墨路小商品市場引發(fā)周邊地段空間變化的分布也體現(xiàn)出一定的規(guī)律性。其中，從業(yè)人員的居住、餐飲等與市場關(guān)系密切的設(shè)施，緊緊圍繞著市場集中分布；倉儲、物流等與市場關(guān)系較為密切的設(shè)施，空間分布既考慮到與市場的距離又考慮房屋價格；旅館、房產(chǎn)中介等與市場關(guān)系疏遠(yuǎn)的設(shè)施，往往依托原有基礎(chǔ)或者選擇價格便宜的街坊布置。

圖8　小商品市場對周邊地段空間影響機制分析

五、市場對周邊地段的空間影響機制

即墨路小商品市場周邊地段的空間變化表明，外來人口涌入、服務(wù)設(shè)施配套和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是造成小商品市場周邊地段空間變化的三大動力。伴隨著小商品市場的發(fā)展，首先將有從業(yè)人員和顧客等大量外來人口涌入，其中埠外從業(yè)人員帶來規(guī)?？捎^的生活居住需求，市場顧客則要求市場周邊增加餐飲住宿、文化娛樂等生活性服務(wù)設(shè)施；其次需要配套商務(wù)金融、貿(mào)易咨詢、會展宣傳等經(jīng)營性服務(wù)設(shè)施；再次會促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，尤其是頻繁的貨物中轉(zhuǎn)和集散需要充足的倉儲物流空間。另外，服務(wù)設(shè)施配套和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也都不同程度地改變了住宅功能從而影響著居住空間（圖8）。

需要指出的是，本文僅以“批發(fā)兼零售”型小商品市場為例，分析其對周邊地段的空間影響并建構(gòu)空間影響分析框架；對于批發(fā)型小商品市場而言，分析其對周邊地段的空間影響可采用此框架，但影響內(nèi)容、影響程度、空間分布有待進(jìn)一步研究。

[1]吳曉,吳明偉.小商品市場的形成、發(fā)展與建設(shè)[J].城市規(guī)劃,2009(2):38-42.

[2]張遠(yuǎn).關(guān)于城市中心區(qū)批發(fā)市場布局調(diào)整的思考——以北京城市中心區(qū)小商品批發(fā)市場調(diào)控為例[J].中國流通經(jīng)濟, 2013(9):105-109.

[3]王盛.中國義烏專業(yè)市場演化對城市空間形態(tài)的影響[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2010(20):66-68.

[4]余頃,張衛(wèi).長沙市大型專業(yè)市場分布與演化對城市空間結(jié)構(gòu)形態(tài)的影響研究[J].中外建筑,2012(10):64-68.

[5]曹衛(wèi)東,唐云云.城市專業(yè)批發(fā)市場區(qū)位演化與城市空間的時空耦合——以蕪湖市為例[J].經(jīng)濟地理,2013(5):60-66.

Study on the Spatial Effect and Mechanism of Small Commodity Market on SurroundingArea;ACase of the Qingdao Jimo Road Small Commodity Market

SUN Bo1a,LI Peng1b,ZHANG Yufeng2,WANG Hongxiang3
（1.Shandong Jianzhu University,a.College of Business,b.College ofArchitecture and Urban Plan,Jinan250101,China；2.Tengyuan Design Institute LTD,Qingdao 266102,China；3.Weifang Urban Planning Bureau,Weifang 261000,China）

The commodity market will affect its surrounding area during the formation and development process.Based on the studies of the surrounding area changes of the Qingdao Jimo Road small commodity market,it is founded that influxes of migrants who created lived and service facilities that are needed,the operation of the market led to the construction of services facilities,and the related industries led to the development of logistics-storage facilities.Above all,they construct a framework of the study on the spatial effect of small commodity market on its surrounding area.

small commodity market;surrounding area;spatial effect

TU 984.11

A

10.3969/j.issn.2096-059X.2016.03.015

2096-059X（2016）03-0069-05

（責(zé)任編校：賀常穎）

2016-03-25

孫博（1973-），女，吉林省吉林人，講師，碩士，主要從事城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究；通訊作者：李鵬（1981-），男，山東東營人，講師，碩士，注冊規(guī)劃師，主要從事城市開發(fā)、城市空間發(fā)展、村鎮(zhèn)規(guī)劃研究；張羽豐（1988-），女，山東青島人，規(guī)劃師，碩士，主要從事城市開發(fā)、城市空間發(fā)展研究；王洪翔（1972-），男，山東濰坊人，工程師，主要從事城鄉(xiāng)規(guī)劃管理研究。

①調(diào)查表明，即墨路小商品市場中來自青島市中心城區(qū)、山東省其他城市、其他省市的從業(yè)人員（經(jīng)營業(yè)戶、營業(yè)員、相關(guān)服務(wù)人員）分別占18.5%、33.7%、47.8%，外埠從業(yè)人員占81.5%。