房價(jià)波動(dòng)的理論分析與實(shí)證檢驗(yàn)
——基于貨幣供給的視角

劉民培 ，衛(wèi)淑霞， 顏洪平

(1.海南大學(xué) 政治與公共管理學(xué)院， 海南 ?？?570228； 2.海南出版社， 海南 ?？?570216；3.海南大學(xué) 馬克思主義學(xué)院， 海南 海口 570228)

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房價(jià)波動(dòng)的理論分析與實(shí)證檢驗(yàn)
——基于貨幣供給的視角

劉民培1，衛(wèi)淑霞2， 顏洪平3

(1.海南大學(xué) 政治與公共管理學(xué)院， 海南 ?？?570228； 2.海南出版社， 海南 海口 570216；3.海南大學(xué) 馬克思主義學(xué)院， 海南 海口 570228)

房價(jià)受貨幣供給的影響較大，兩者表現(xiàn)出較強(qiáng)的同步效應(yīng)，貨幣供給變化是近年來我國房價(jià)波動(dòng)的根本原因。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)以需求側(cè)調(diào)控為主，輔助貨幣政策的預(yù)防性調(diào)控，當(dāng)政府增加貨幣供給時(shí)，適當(dāng)約束資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，以應(yīng)對(duì)未來個(gè)人需求能力增加而帶來的房價(jià)上漲，反之則適當(dāng)放松資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，抵消未來個(gè)人需求能力減小而帶來的房價(jià)下降。預(yù)防性調(diào)控能防止貨幣供給變化對(duì)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展造成干擾，同時(shí)避免房地產(chǎn)市場吸收政策效果而影響宏觀調(diào)控預(yù)期。

房價(jià)；供求理論；貨幣供給；預(yù)防性調(diào)控

房價(jià)對(duì)政府和個(gè)人而言都具有特殊的意義。首先，房價(jià)關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。持續(xù)上漲的房價(jià)會(huì)刺激房地產(chǎn)開發(fā)商的投資，增加上游產(chǎn)品的需求以及提升就業(yè)率，刺激國家GDP增長。而房價(jià)上漲速度一旦超過人均收入增長速度，個(gè)人的購房能力就會(huì)不足，從長期來看，房地產(chǎn)就會(huì)因?yàn)橛行枨蟛蛔銓?dǎo)致產(chǎn)能過剩，甚至?xí)a(chǎn)生泡沫化危機(jī)。相反，如果房價(jià)持續(xù)下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)調(diào)低未來收益預(yù)期，減少投資，也就減少了上游產(chǎn)品的需求，使得就業(yè)率下降，減緩國家GDP增長。雖然在短期內(nèi)對(duì)購房者有利，但長期內(nèi)會(huì)使得個(gè)人總體收入下降，房地產(chǎn)供給減少，最終還是會(huì)削弱購房能力。其次，房價(jià)與老百姓的生活息息相關(guān)，過高的房價(jià)增加購房困難；即使可以支付購房費(fèi)用，也會(huì)導(dǎo)致其他支出相應(yīng)減少，進(jìn)而影響生活質(zhì)量。如果房價(jià)持續(xù)高漲，租房費(fèi)用也會(huì)隨著提高[1]。綜上所述，房價(jià)的快速上漲或者持續(xù)下降對(duì)政府、開發(fā)商以及個(gè)人都不利，房地產(chǎn)市場應(yīng)該平穩(wěn)健康發(fā)展。

近年來，我國房價(jià)一直處于持續(xù)不斷的波動(dòng)之中。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)*數(shù)據(jù)來源為國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，http://data.stats.gov.cn/index.，2008年之前幾年間，全國房價(jià)平均保持10%以上的增長速度，金融危機(jī)的到來使得其增速從14.77%的增長率下跌到-1.66%。隨后國家出臺(tái)調(diào)控政策，增加政府投資和貨幣供給，使得2008—2009年間全國房地產(chǎn)平均價(jià)格上漲了23.19%。2010年中央政府出臺(tái)了非常嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對(duì)房價(jià)的漲勢進(jìn)行遏制，但收效甚微，在隨后的幾年里，房價(jià)仍然維持7%左右的增長率。2014年初，個(gè)別城市的房價(jià)開始出現(xiàn)下跌，下半年之后開始向全國迅速擴(kuò)散，到2015年初，這一下跌趨勢最嚴(yán)重，全國70個(gè)大中城市中，有69個(gè)城市的房價(jià)同比下降。鑒于日本和美國房地產(chǎn)泡沫破裂的慘痛教訓(xùn)，我國政府一直以來對(duì)房地產(chǎn)市場持積極調(diào)控的態(tài)度，當(dāng)房價(jià)上漲速度較快時(shí)，就會(huì)出臺(tái)政策限制其發(fā)展，同時(shí)也不放棄房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的支柱作用，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下滑時(shí)，政府又會(huì)出臺(tái)積極政策進(jìn)行刺激。然而，由于房地產(chǎn)供求彈性很難把握，市場反應(yīng)存在著嚴(yán)重的不確定性[2]，調(diào)控很難達(dá)到預(yù)期效果。目前，學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場的各個(gè)方面進(jìn)行了研究，為指引我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)，2008年金融危機(jī)以來貨幣供給的增加，我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大，探究房價(jià)與貨幣供給的關(guān)系顯得尤為重要，這一研究將有助于以后政府更理性地引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一、文獻(xiàn)綜述

近幾年，學(xué)者從貨幣角度對(duì)房價(jià)的變化進(jìn)行了研究，主要集中在以下兩個(gè)方面：

一是銀行信貸與房價(jià)之間的關(guān)系。何靜、李村璞等研究了我國信貸規(guī)模與房價(jià)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)近年來我國房價(jià)變動(dòng)是由信貸規(guī)模的變動(dòng)引起的，并進(jìn)一步分析得出前一期信貸規(guī)模增加1%,會(huì)引起當(dāng)期房價(jià)上漲0.313 5%[3]。鄭忠華、郭娜研究了房價(jià)對(duì)信貸沖擊的敏感度，發(fā)現(xiàn)房價(jià)對(duì)銀行信貸沖擊的反應(yīng)非常靈敏，一個(gè)單位的沖擊變化在當(dāng)期就能促進(jìn)房價(jià)的上升，并認(rèn)為中央銀行信貸規(guī)模的大規(guī)模擴(kuò)張是引起房價(jià)上漲的根本原因[4]。秦嶺、姚一旻研究了信貸擴(kuò)張與房價(jià)的因果關(guān)系，發(fā)現(xiàn)銀行信貸擴(kuò)張與房價(jià)上漲具有明顯的相互推動(dòng)和加強(qiáng)的作用。此外，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款和個(gè)人購房貸款對(duì)房價(jià)都具有顯著的正向影響，同時(shí)對(duì)房價(jià)的反映也為正向[5]。解陸一研究發(fā)現(xiàn)，銀行信貸與房價(jià)之間存在長期雙向因果關(guān)系，同時(shí)銀行信貸對(duì)房價(jià)的影響隨著整體經(jīng)濟(jì)周期的變化而呈現(xiàn)出非線性特征。在蕭條時(shí)期，銀行信貸對(duì)房價(jià)的影響較??；而在繁榮時(shí)期，銀行信貸對(duì)房價(jià)的影響則明顯增強(qiáng)[6]。目前，國內(nèi)學(xué)者基本上都認(rèn)為銀行信貸與房價(jià)具有正相關(guān)性。

二是貨幣供給量與房價(jià)之間的關(guān)系。李健、鄧瑛對(duì)比研究了中國、美國和日本三個(gè)國家在房地產(chǎn)泡沫積聚時(shí)期的市場數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)貨幣供給量與房價(jià)之間存在著長期均衡的關(guān)系，并認(rèn)為貨幣供給量超常增加和持續(xù)的寬松貨幣政策是房價(jià)上漲的原因[7]。梁斌在保持其他變量不變的情況下，研究了貨幣供給變化對(duì)房價(jià)的影響，發(fā)現(xiàn)貨幣供給增加1%在短期內(nèi)能引起房價(jià)上漲1.69%，但這種影響的效果會(huì)隨著時(shí)間逐漸衰減[8]。張中華、林眾與雷鵬研究發(fā)現(xiàn)貨幣供給量對(duì)房價(jià)具有正向的沖擊效應(yīng)，而且該效應(yīng)在長期內(nèi)具有持續(xù)的效果[9]。Xiaoqing Eleanor Xu與Tao Chen運(yùn)用1998年Q1到2009年Q4季度數(shù)據(jù)與2005年7月到2010年2月月度數(shù)據(jù)對(duì)我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)政府的貨幣政策行為是我國房價(jià)變動(dòng)的主要驅(qū)動(dòng)力，而熱錢對(duì)我國房價(jià)無明顯影響[10]。

目前我國大量學(xué)者的研究都表明，貨幣供給量增加對(duì)房價(jià)具有正向推動(dòng)作用。但由于近幾年我國的房價(jià)表現(xiàn)出比較強(qiáng)烈的漲勢，大部分學(xué)者更側(cè)重于研究貨幣供給量增加對(duì)房價(jià)的推動(dòng)作用，而對(duì)于貨幣供給量減少對(duì)房價(jià)是否有拉低效果則研究得相對(duì)較少。此外，由于研究方法存在著差異，各位學(xué)者對(duì)同一研究內(nèi)容的結(jié)論還是存在著分歧，一部分學(xué)者認(rèn)為貨幣供應(yīng)量增加對(duì)房價(jià)有長期影響，另一部分學(xué)者卻認(rèn)為貨幣供應(yīng)量增加對(duì)房價(jià)僅有短期的沖擊效應(yīng)，在長期中這種影響會(huì)衰減直至消失。從研究方法上看，學(xué)者們基本上都是采用先進(jìn)的模型分析，利用現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)變量，通過模型處理得出結(jié)論。這種運(yùn)用模型檢驗(yàn)的方法在一定程度上能夠讓研究過程科學(xué)化，但是模型往往帶有一定的機(jī)械性，會(huì)忽略其中潛在的問題。本文嘗試換一個(gè)角度，先運(yùn)用邏輯分析的方法演繹出房價(jià)變化的機(jī)制，再結(jié)合實(shí)際相關(guān)數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)，來對(duì)房價(jià)的變動(dòng)進(jìn)行分析。

二、理論分析

首先，從價(jià)格決定的力量——供求關(guān)系展開討論。根據(jù)供求定理，當(dāng)需求大于供給時(shí)，商品的價(jià)格將會(huì)上漲，而需求小于供給時(shí)，商品價(jià)格將會(huì)下降，如果兩者相等，則商品的價(jià)格達(dá)到均衡。房地產(chǎn)本身作為一種商品，其價(jià)格也會(huì)受到供求力量的影響。

(一)需求方面

需求指的是消費(fèi)者在一定時(shí)期內(nèi)各種可能的價(jià)格水平愿意購買而且有能力購買的商品的數(shù)量[11]，從需求的這一定義出發(fā)，可以得出需求的兩個(gè)決定因素，第一是消費(fèi)者的購買意愿，第二是消費(fèi)者的購買能力。

購買意愿是指消費(fèi)者獲取某種商品的欲望。具有購買意愿是形成需求的前提之一，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種商品有購買能力但是沒購買意愿時(shí)，不能形成需求。比如說房地產(chǎn)市場中存在著一種普通的小戶型商品房，一個(gè)富豪對(duì)其具有購買能力，但是這種小戶型商品房不能給他帶來多大效用，他不會(huì)考慮購買，這就不能算為對(duì)這種小戶型商品房的需求。購買能力是指消費(fèi)者對(duì)其想要購買的某種商品的支付能力。具有購買能力是形成需求的另一前提，當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種商品有購買意愿但是沒有購買能力時(shí)，也不能形成需求。一個(gè)商品的需求的形成，要求消費(fèi)者對(duì)這個(gè)商品必須同時(shí)具有購買意愿和購買能力。

(二)供給方面

由于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間比較長，普通的住宅從土地審批到開發(fā)完成最快也要一年以上時(shí)間，所以在短期內(nèi)房地產(chǎn)商很難根據(jù)市場行情調(diào)整供給量。雖然公司會(huì)為了保證經(jīng)營的平穩(wěn)而保留部分庫存，但房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源是銀行貸款、自籌資金和股票債券等方面*根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，2008年到2013年這三項(xiàng)來源平均達(dá)到99%。，如果持有過多商品房賣不出去，會(huì)給公司帶來巨大的成本。即使開發(fā)商使用自有資金，也會(huì)有很大的機(jī)會(huì)成本。因此房地產(chǎn)公司一般不會(huì)保留太多商品房作為庫存，當(dāng)需求增加時(shí)，很難在短時(shí)間內(nèi)增加供給；另一方面，在建或已建成的房產(chǎn)是無法減少的，即使公司預(yù)測到未來需求會(huì)下降，依然無法減少供給。所以在短期內(nèi)，房地產(chǎn)的供給彈性是非常小的，對(duì)房價(jià)的影響也十分微弱。

在長期內(nèi)，房地產(chǎn)商的供給進(jìn)入可調(diào)整狀態(tài)，在理論上會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響。然而，由于土地的嚴(yán)重稀缺性和不可再生性使得房地產(chǎn)商品與普通商品具有很大的差別。雖然土地總量豐富，但是可供建造房產(chǎn)的也僅有城市周圍區(qū)域，而這一部分土地又會(huì)因基本農(nóng)田和規(guī)劃限制而減少。與其他商品不同，用于建造房地產(chǎn)的土地是不可生產(chǎn)的，這一因素使得房地產(chǎn)供給對(duì)價(jià)格的影響大大減弱。假設(shè)房地產(chǎn)商要增加房地產(chǎn)供給，就必須增加對(duì)土地的需求，供給的增加會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生向下拉動(dòng)的力量，而對(duì)土地需求增加又會(huì)使得房地產(chǎn)成本上升，推動(dòng)房價(jià)上漲，兩個(gè)相反的力量會(huì)相互抵消而使供給力量難以發(fā)揮作用。吳煥軍[12]與張東[13]經(jīng)過研究均認(rèn)為，增加土地供給雖然能夠增加房地產(chǎn)供給數(shù)量，但對(duì)房價(jià)的影響較小。

(三)貨幣供給對(duì)房價(jià)影響機(jī)制分析

有部分學(xué)者認(rèn)為，銀行信貸規(guī)模變動(dòng)是房價(jià)變動(dòng)的原因，本文認(rèn)為這只是表面原因。銀行信貸的來源是貨幣供給，假設(shè)保持貨幣供給不變而增加信貸規(guī)模，必會(huì)導(dǎo)致貸款需求量大于貨幣供給量，從而引發(fā)利率水平的上升，反過來會(huì)抑制信貸規(guī)模的增長；相反，如果保持貨幣供給不變而降低信貸規(guī)模，就會(huì)導(dǎo)致貨幣供給量大于貸款需求，壓低貸款利率水平，再促進(jìn)信貸規(guī)模的增長。貨幣供給決定著銀行信貸的能力，因此貨幣供給才是影響房價(jià)更深層的原因，銀行信貸只是貨幣傳向房地產(chǎn)市場的一個(gè)渠道。

綜上可知，貨幣供給是影響房價(jià)的根本因素，而且主要通過需求的兩個(gè)因素對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響：

第一，是消費(fèi)者的需求意愿。貨幣供給量增加時(shí)，如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不變，對(duì)整個(gè)社會(huì)就會(huì)產(chǎn)生通脹的壓力，貨幣存入銀行的實(shí)際利率就會(huì)下降，具有購買能力的人就會(huì)選擇其他途徑進(jìn)行保值，就我國而言，房地產(chǎn)是最合適的選擇。趙慶研究了2009—2012年的數(shù)據(jù)，也認(rèn)為通貨膨脹能夠引起房價(jià)的上漲[14]。另一方面，具有投資意識(shí)的人也會(huì)選擇購買房地產(chǎn)，因?yàn)榉績r(jià)對(duì)貨幣供給的敏感性相對(duì)較高[15]，增加的貨幣供給將會(huì)有較大部分流入房地產(chǎn)市場，推動(dòng)未來的房價(jià)上漲。另外，這些投資需求是一種依據(jù)價(jià)格變化的正反饋需求，主要根據(jù)過去的價(jià)格變化趨勢進(jìn)行交易而不是實(shí)際價(jià)格[16]，價(jià)格的上漲會(huì)進(jìn)一步增加需求意愿，所以貨幣供給刺激了額外的需求意愿。相反，當(dāng)貨幣供給量減少時(shí)，如果社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不變，就會(huì)對(duì)這個(gè)社會(huì)產(chǎn)生通縮的壓力，然后通過與上面相反的途徑減少部分人對(duì)房地產(chǎn)的需求意愿。

第二，是消費(fèi)者的需求能力。當(dāng)貨幣供給量增加時(shí)，整個(gè)社會(huì)的流動(dòng)性就會(huì)增加，與此同時(shí)，銀行的可貸資金數(shù)量也增加，為銀行的貸款提供有力的支持。另外，貨幣供給的增加壓低了貸款利率，使得貸款成本降低，刺激人們貸款的欲望。對(duì)于大部分個(gè)人來說，僅靠家庭收入不能夠支付購房金額，銀行信貸賦予了這部分個(gè)人購房的能力，有購房意愿的人能夠通過銀行貸款購買房地產(chǎn)，這使得一部分潛在需求轉(zhuǎn)化成有效需求。相反，如果貨幣供給量減少，銀行的可貸資金數(shù)量就會(huì)減少，從而提高貸款利率，擠出部分在當(dāng)前利率下愿意貸款的個(gè)人，也就減少了房地產(chǎn)需求。而這部分需求變動(dòng)是房地產(chǎn)需求變動(dòng)的主要來源，所以房價(jià)在很大程度上取決于這些依靠貸款買房的家庭[17]。根據(jù)以上分析，總結(jié)出了貨幣供給量影響房價(jià)的路徑圖，如圖1所示。

三、檢驗(yàn)思路設(shè)計(jì)與實(shí)證分析

(一)檢驗(yàn)思路設(shè)計(jì)

前面已經(jīng)分析貨幣供給量變化對(duì)房價(jià)的作用原理，為了檢驗(yàn)近年來房價(jià)變動(dòng)是否受貨幣供給影響，本文設(shè)計(jì)以下研究思路：

1.檢驗(yàn)貨幣供給量變化與房價(jià)變化的相關(guān)性

首先，需要檢驗(yàn)貨幣總量變化與房價(jià)變化是否具有相關(guān)性，在理論分析中，貨幣供給主要通過需求方面對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響，當(dāng)貨幣供給量超常增加時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)需求，當(dāng)貨幣供給減少時(shí)，又會(huì)反過來抑制需求。于是本文中選定貨幣供給量變化與房價(jià)變化作為檢測目標(biāo)，來檢查二者在現(xiàn)實(shí)中是否存在相關(guān)性。如果兩者變化是相關(guān)的，那么貨幣供應(yīng)量變化有可能是房價(jià)變動(dòng)的原因，然后進(jìn)行下一步驗(yàn)證；如果二者之間不具有相關(guān)性，則說明貨幣總量變化并非房價(jià)變化的原因。

2.檢驗(yàn)貨幣供給量是否發(fā)生異常變化

其次，需要檢驗(yàn)樣本年間的貨幣供給總量是否發(fā)生異常變化。一國的貨幣供給量需要跟國家產(chǎn)品和服務(wù)的總產(chǎn)值相適應(yīng)，當(dāng)貨幣供給增長速度超過GDP增長速度時(shí)，市場中就會(huì)出現(xiàn)多余的貨幣，為房價(jià)上漲提供基礎(chǔ)；相反，當(dāng)貨幣供給增長速度低于GDP增長速度時(shí)，市場上就會(huì)出現(xiàn)貨幣供給不足的現(xiàn)象。貨幣的減少使得個(gè)人支付能力下降，從而減少對(duì)房地產(chǎn)的需求，拉低房價(jià)。由于GDP處于持續(xù)增長狀態(tài)中，正常情況下貨幣供給也會(huì)保持一種增長狀態(tài)，如果僅觀察貨幣供給的變動(dòng)，無法看出其變化是否異常，本文決定檢測貨幣供給相對(duì)GDP的變動(dòng)，來觀察貨幣供給是否有發(fā)生異常變化。本文選擇M2增長率與GDP增長率的比值作為觀測指標(biāo)，在一定時(shí)間內(nèi)，該指標(biāo)保持穩(wěn)定，如果在考察年間發(fā)生了明顯的變化，說明我國貨幣供給出現(xiàn)了異常變化。

3.檢驗(yàn)貨幣變化是否對(duì)房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生影響

最后，如果上面檢測中發(fā)現(xiàn)貨幣供給確實(shí)發(fā)生非正常變化，就要繼續(xù)檢測這一變化是否對(duì)房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生影響。異常增加的貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場，會(huì)增加房地產(chǎn)需求，促進(jìn)房價(jià)上升，而貨幣退出房地產(chǎn)市場又會(huì)使得需求下降而拉低房價(jià)。本文所研究的房價(jià)是實(shí)際發(fā)生的價(jià)格，在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的供求總是均衡的，房地產(chǎn)銷售額表現(xiàn)了這一均衡狀態(tài)下的需求總額，能夠反映出資金進(jìn)出房地產(chǎn)市場的情況，這里采用房地產(chǎn)銷售額變化來表現(xiàn)房地產(chǎn)需求的變化。

(二)數(shù)據(jù)選取及說明

根據(jù)以上研究思路，本文采用2008—2014年的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行論證，并選取了以下分析指標(biāo)：貨幣供給、房價(jià)、GDP指數(shù)與房地產(chǎn)銷售額。具體見表1。

1.貨幣供給M2包含市場中的現(xiàn)金流動(dòng)性以及銀行存款，是購買房地產(chǎn)的資金來源，目前的研究中基本上都是選擇M2來表示貨幣供給。因此，本文也選擇M2作為貨幣供給的統(tǒng)計(jì)量，數(shù)據(jù)來源為中國人民銀行提供的2008—2014年的M2年末總量。然后，根據(jù)公式(M21-M20)/M20*100%，計(jì)算得出貨幣供給的年度增長率，其中M21表示當(dāng)年貨幣供給量，M20表示前一年貨幣供給量。

2.房價(jià)在對(duì)房價(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行選取時(shí)，有的學(xué)者采用全國35個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，有的學(xué)者采用全國70個(gè)大中城市的面板數(shù)據(jù)，還有的學(xué)者采用特定幾個(gè)大城市的面板數(shù)據(jù)或者采用全國總體的房價(jià)指數(shù)，采用多個(gè)城市數(shù)據(jù)進(jìn)行研究有利于了解貨幣供給量對(duì)不同城市的影響差異，由于本文的研究側(cè)重點(diǎn)在于貨幣供給變化對(duì)全國房地產(chǎn)市場的影響，因而采用全國范圍的房價(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源為國家統(tǒng)計(jì)局提供的2008—2014年全國商品房平均價(jià)格年度數(shù)據(jù)。然后，根據(jù)公式(P1-P0)/P0*100%，計(jì)算得出房價(jià)的年度增長率，其中P1表示當(dāng)年房價(jià)，P0表示前一年房價(jià)。

3.GDP指數(shù)GDP反映了一個(gè)國家的總體經(jīng)濟(jì)情況，貨幣供給必須與國家經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)，當(dāng)貨幣供給與GDP不匹配時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致市場中貨幣供給過多或者不足，對(duì)商品價(jià)格產(chǎn)生影響。GDP指數(shù)能夠反映出每年GDP的變動(dòng)情況，這里采用國家統(tǒng)計(jì)局提供的2008—2014年的GDP指數(shù)(上年=100)，然后根據(jù)公式(In-100)/100*100%計(jì)算得出當(dāng)年GDP增長率，其中In表示第n年GDP指數(shù)。再結(jié)合當(dāng)年M2總量，計(jì)算得出M2增長率/GDP增長率。

4.房地產(chǎn)銷售額房地產(chǎn)銷售額的變化是衡量資金進(jìn)出房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)，當(dāng)房地產(chǎn)銷售額增加時(shí)，說明正在有資金流入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)需求增加，會(huì)引起房價(jià)上漲；當(dāng)房地產(chǎn)銷售額減少時(shí)，說明有資金流出房地產(chǎn)市場，對(duì)房地產(chǎn)的需求減少，會(huì)使房價(jià)下降。通過觀察銷售額的變化可以了解到資金進(jìn)出房地產(chǎn)市場的情況，這里采用2008—2014年國家統(tǒng)計(jì)局提供的全國商品房銷售額數(shù)據(jù)。

表1　房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。

(三)實(shí)證分析

1.檢驗(yàn)貨幣供給量變化與房價(jià)變化的相關(guān)性

根據(jù)2008—2014年貨幣供給增長率和房價(jià)增長率的變化情況，作出統(tǒng)計(jì)圖如圖2。

從圖2中可以看出，M2的增長率變化與房價(jià)增長率變化表現(xiàn)出極大的相似性。首先，在金融危機(jī)以后，政府出臺(tái)了大規(guī)模的擴(kuò)張政策，向市場增發(fā)大量貨幣，以刺激經(jīng)濟(jì)。與此同時(shí)，房價(jià)也迅速上升，從金融危機(jī)后-1.66%的增長率變?yōu)?3.19%的增長率。2010年，政府意識(shí)到強(qiáng)力的貨幣政策已經(jīng)給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來負(fù)面效果，便開始減少貨幣供給，并回收部分貨幣，使得貨幣供給增長率降了下來，而此時(shí)房價(jià)的漲幅也出現(xiàn)較大的下降。在隨后的幾年里，政府不斷控制貨幣供給增長速度，并回收市場中多余的貨幣，這段時(shí)間內(nèi)M2增長率在不斷下降而房價(jià)增長率也漸漸穩(wěn)定。2013—2014年間，貨幣增長率出現(xiàn)較大的下滑，使得貨幣出現(xiàn)相對(duì)供給不足的現(xiàn)象，引發(fā)了2014年以來全國各城市逐漸出現(xiàn)房價(jià)下降的現(xiàn)象。

2.檢驗(yàn)貨幣供給量是否發(fā)生異常變化

由于M2與GDP都處于不斷的增長之中，要觀測M2是否發(fā)生異常變動(dòng)，需要將二者的變化率考慮在內(nèi)，M2增長率/GDP增長率能夠很好地表現(xiàn)M2相對(duì)GDP的變動(dòng)情況。根據(jù)2008—2014年M2與GDP變動(dòng)情況，作出如下M2增長率/GDP增長率統(tǒng)計(jì)圖如圖3。

從圖3中可以發(fā)現(xiàn)，2009年我國M2相對(duì)GDP出現(xiàn)了較大的正偏離，明顯出現(xiàn)了貨幣供給過剩的現(xiàn)象，這主要是我國政府當(dāng)時(shí)為了應(yīng)對(duì)危機(jī)而向市場中投入大量貨幣刺激經(jīng)濟(jì)引起的，這也與我國房價(jià)快速上漲的階段相符合。2010年開始，中央政府大力調(diào)控房地產(chǎn)市場，并回收多余貨幣，使得貨幣供給回歸正常，同時(shí)房價(jià)增長率也回歸平穩(wěn)，但增速仍然明顯。2013—2014年，政府再度減緩貨幣供給增長率，使得貨幣供給相對(duì)GDP負(fù)偏離，市場中貨幣流動(dòng)性減少，人們的需求能力下降，使得2014年以來CPI與房價(jià)均出現(xiàn)下降。

3.檢驗(yàn)貨幣變化是否對(duì)房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生影響

需求因素是影響房價(jià)的主要因素，貨幣供給變化如果沒有對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響，而是平均作用于整個(gè)市場，只會(huì)引起CPI的變化。根據(jù)2008—2014年房地產(chǎn)銷售額數(shù)據(jù)，作出統(tǒng)計(jì)圖如圖4，來觀察貨幣供給變化期間房地產(chǎn)需求是否產(chǎn)生變化。

從圖4中可以看出，在經(jīng)濟(jì)刺激第一年，房地產(chǎn)銷售額大幅上漲，年度增長率達(dá)到76.9%，說明貨幣供給增加刺激了房地產(chǎn)需求的增加，而此時(shí)房價(jià)也出現(xiàn)了大幅上漲。隨后的2009年到2013年間，銷售額不斷上漲，而在此期間房價(jià)也在不斷上升。2013—2014年，房地產(chǎn)銷售額首次出現(xiàn)下滑，說明此時(shí)房地產(chǎn)的需求減少，而與此同時(shí)，我國70個(gè)大中城市中，也不斷有城市出現(xiàn)房價(jià)下降的情況。

四、研究結(jié)論與政策建議

通過以上分析，可以看出貨幣供給量變化是近年來我國房價(jià)變化的主要原因。2008年政府實(shí)行的擴(kuò)張性貨幣政策使得市場中貨幣供給大量增加，導(dǎo)致房價(jià)大幅上漲。在隨后的2010年到2013年期間，央行控制了貨幣供給增長速度，使其相對(duì)于GDP平穩(wěn)增長，而這段時(shí)間里，房價(jià)增長率也趨于平穩(wěn)。2014年，貨幣供給增長率相對(duì)GDP下降，出現(xiàn)了貨幣供給不足的現(xiàn)象，同時(shí)房價(jià)也開始下降。雖然2014年初，中央政府出臺(tái)了一系列的微刺激政策，以刺激逐步放緩的經(jīng)濟(jì)，但是這些政策都是定向刺激，并非指向房地產(chǎn)市場，因此資金很難流入房地產(chǎn)市場，所以也沒有能夠挽住房地產(chǎn)需求減少和房價(jià)的下降趨勢。據(jù)此，提出應(yīng)對(duì)房價(jià)波動(dòng)的政策建議如下。

首先，政府不能避免使用貨幣政策調(diào)節(jié)市場，應(yīng)盡量減少其對(duì)房地產(chǎn)市場的不良影響。房地產(chǎn)市場是一個(gè)資金容量十分龐大的市場，在物理學(xué)中物體的質(zhì)量越大慣性也就越大，其運(yùn)動(dòng)狀態(tài)也就越難以改變。房地產(chǎn)市場也具有非常巨大的“市場慣性”，一旦處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，很難將其拉入正常軌道。健康的房地產(chǎn)市場應(yīng)該盡量減少波動(dòng)，保持穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。貨幣供給是房地產(chǎn)供求的重要支撐力量，是房價(jià)變動(dòng)最主要的影響因素之一。貨幣供給是政府應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)異常變化逆風(fēng)向調(diào)節(jié)的主要工具，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退時(shí)，政府就會(huì)采取積極的貨幣政策，增加市場流動(dòng)性，以刺激需求；而當(dāng)社會(huì)中出現(xiàn)較為明顯的通貨膨脹時(shí)，政府又會(huì)緊縮貨幣供給，減少需求，以遏制通貨膨脹。

其次，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)以需求側(cè)調(diào)控為主。理論部分已經(jīng)分析了房地產(chǎn)商品的特殊性，認(rèn)為供給對(duì)房價(jià)的影響較小，通過供給來對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)節(jié)不容易達(dá)到效果。盡管有的學(xué)者研究證明，土地供給與房價(jià)是反向關(guān)系，可以通過調(diào)節(jié)土地供給來調(diào)控房價(jià)[18-19]，但這些證明都是在不考慮土地供給限制的假設(shè)下進(jìn)行的，現(xiàn)實(shí)中土地總量非常有限，不能夠無條件供給，通過增加土地供給來降低房價(jià)不現(xiàn)實(shí)。對(duì)于土地供給，應(yīng)該從長遠(yuǎn)考慮，平穩(wěn)供給，對(duì)使用結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)節(jié)，不應(yīng)該是量的調(diào)節(jié)。因而對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控應(yīng)該主要從需求方面進(jìn)行。目前房地產(chǎn)市場中，國內(nèi)已有多種需求側(cè)調(diào)控工具，包括首付比例、住房貸款利率以及交易稅等，這些都可以作為控制貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場的有效工具。

第三，采用盯住貨幣供給的預(yù)防性調(diào)控辦法，防止貨幣供給變化對(duì)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展造成干擾，同時(shí)避免房地產(chǎn)市場吸收政策效果而影響宏觀調(diào)控預(yù)期。我國對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)主要是一種應(yīng)對(duì)危機(jī)的調(diào)控辦法[20]。然而，由于房地產(chǎn)市場具有長周期性以及巨大的市場慣性，調(diào)控效果會(huì)有明顯的滯后性。而從問題出現(xiàn)到調(diào)控效果實(shí)現(xiàn)這一階段，社會(huì)經(jīng)濟(jì)就要遭受房地產(chǎn)市場波動(dòng)的不良影響。因此應(yīng)采用盯住貨幣供給的預(yù)防性調(diào)控辦法，即當(dāng)政府運(yùn)用貨幣政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)而導(dǎo)致市場中貨幣供給出現(xiàn)較大偏離時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，以防止貨幣政策與房地產(chǎn)市場的互相干擾。當(dāng)政府為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷而實(shí)行擴(kuò)張性貨幣政策，增加貨幣供給時(shí)，應(yīng)當(dāng)約束貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場入口，以應(yīng)對(duì)未來人們需求能力上升而造成的房價(jià)上漲；而當(dāng)政府為應(yīng)對(duì)通貨膨脹而減少貨幣供給時(shí)，應(yīng)該放寬貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場的入口，以防止未來人們需求能力下降而引發(fā)房價(jià)下降。

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[責(zé)任編輯：靳香玲]

A Theoretical Analysis and Empirical Test of House Price Fluctuation from the Viewpoint of Money Supply

LIU Min-pei1, WEI Shu-xia2, YAN Hong-ping3

(1. School of Politics and Public Administration, Hainan University, Haikou 570228, China;2. Hainan Publishing House, Haikou 570216, China; 3. School of Marxism, Hainan University, Haikou 570228, China)

House prices are greatly influenced by money supply, which shows a strong synchronization effect. And the change of money supply is the basic reason for the price fluctuation in China in recent years. Regulating the real estate should center around demand-side control supplemented by preventive control of monetary policy. When the government increases money supply, the money entering into the real estate market should be constrained properly to deal with rising house prices caused by the increase in individual demands in future. Otherwise, it is suggested to properly loosen the money entering into the real estate market so as to offset the decline of house prices caused by the decrease in individual demands. Preventive regulation can prevent the disturbance caused by the change of money supply to the stable development of the real estate market while avoiding the impact of the real estate market on the anticipation of macro regulation due to the absorption of policy effects.

house price; supply and demand theory; money supply; preventive regulation

2016-04-20

國家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目(15CJY031)；海南省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題(HNSK14-05)；海南省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃課題(HNSK(ZC)16-10)；海南省自然科學(xué)基金項(xiàng)目(714261)

劉民培(1980-)，女，河南平頂山人，海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院副教授，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、土地管理等研究。

顏洪平(1978-)，男，湖南祁東人，海南大學(xué)馬克思主義學(xué)院副教授，博士研究生，主要從事新政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。

F 293.3

A

1004-1710(2016)04-0067-08