地王新買家

羅麗娟

8月17日，“上海拍出了中國(guó)最貴地王”的消息蓋過了幾乎所有國(guó)內(nèi)新聞——在萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)等17家房企的圍剿之下，融信中國(guó)（下稱“融信”）以110.1億元總價(jià)重金突出重圍，刷新中國(guó)歷史最高地王紀(jì)錄。

一夜之間，“融信”這個(gè)原本名不見經(jīng)傳的區(qū)域房企聲名鵲起，受到業(yè)內(nèi)外的關(guān)注。融信究竟是何方神圣？

距離地王熱度未過去一周，在港上市半年的融信亮相集團(tuán)2016年中報(bào)發(fā)布會(huì)，這也是融信的首份中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

據(jù)半年報(bào)披露，在一二線樓市持續(xù)火爆的市場(chǎng)推動(dòng)下，融信前6月合約銷售132.2億，完成全年160億元目標(biāo)的82.6%；已售總建筑面積為840073平方米，同比增加182.3%；上半年股東應(yīng)占溢利8.58億元，同比大漲197.1%。

其中，上半年新購(gòu)10塊土地，購(gòu)地平均成本約為7504元/平方米；土地儲(chǔ)備總量為598萬(wàn)平方米，約81.4%的土地位于中國(guó)一、二線城市。

“融信在發(fā)展戰(zhàn)略上一直處于較平穩(wěn)的狀態(tài)，下半年在拿地方面仍會(huì)積極參與，但會(huì)更加謹(jǐn)慎?！比谛胖袊?guó)董事局主席歐宗洪在接受《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱《21CBR》）記者專訪時(shí)提到，福州第一的成績(jī)已經(jīng)不能滿足公司發(fā)展，未來(lái)融信將以一二線城市為重點(diǎn)陣營(yíng)。

進(jìn)擊一線陣營(yíng)

以最貴地王姿態(tài)出現(xiàn)在眾人面前，這或許對(duì)融信來(lái)說(shuō)早有準(zhǔn)備。

融信（福建）投資集團(tuán)有限公司由創(chuàng)始人歐宗洪創(chuàng)建成立于2003年，其前身為2000年創(chuàng)立的福建省莆田市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。在2013年以前，融信主要專注于福建海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)市場(chǎng)，并且在福州、廈門獲得總銷量及單項(xiàng)目銷售冠軍。

近年來(lái)，集團(tuán)業(yè)務(wù)逐漸拓展，擁有房產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)金融、品牌物業(yè)等業(yè)務(wù)。融信的棋局開始越走越大。

2013年，融信開啟“立足福建，布局全國(guó)”策略，首先進(jìn)軍長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。同年4月融信競(jìng)得上海趙巷特色居住區(qū)居住用地；隨后聯(lián)手綠地集團(tuán)，共同開發(fā)總價(jià)達(dá)47.25億元的上?！暗赝酢保?月，融信集團(tuán)再以12.37億元擊敗數(shù)家知名房企，競(jìng)得上海松江區(qū)地塊，進(jìn)滬第一槍似乎來(lái)勢(shì)洶洶。

直至今年2月，融信中國(guó)正式把總部遷往上海市閔行區(qū)虹橋萬(wàn)科中心，這意味著其全國(guó)戰(zhàn)略的再升級(jí)。談及將總部搬遷到上海的重要原因時(shí)，融信中國(guó)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理單偉曾對(duì)媒體表示，上海是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，未來(lái)也會(huì)成為國(guó)際金融中心，這里匯集了大量的優(yōu)勢(shì)資源，融信中國(guó)在香港上市后，也需要一個(gè)更大、更高、更好的平臺(tái)，與更多優(yōu)勢(shì)資源對(duì)接。

萬(wàn)事俱備，只差“上位”。在硝煙彌漫的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，大型國(guó)企央企，千億房企等各稱霸一方，需要一石激起千層浪，最直接的方法就是在寸土寸金的市中心占有一席之地。

8月17日，上海靜安中興社區(qū)的一幅住宅地塊進(jìn)入掛牌階段，起拍價(jià)46億元，共包括兩幅相鄰?fù)恋兀?32-01-A地塊出讓面積為19651.2平方米，333-01-A地塊出讓面積為11382.9平方米。

隨后包括萬(wàn)科、保利、融創(chuàng)、雅居樂在內(nèi)的18家房企歷經(jīng)了一個(gè)多小時(shí)的激烈圍剿，426輪舉牌，最終由融信以成交價(jià)格110.1億元總價(jià)成功競(jìng)得。樓板價(jià)100315元/平方米，溢價(jià)率139%，扣除商業(yè)配套以及配建保障房，實(shí)際樓面價(jià)約11萬(wàn)元/平方米，刷新中國(guó)最貴地王新紀(jì)錄。

一時(shí)間，各界聲音四起。但是根據(jù)《21CBR》記者從融信方獲悉，該地塊價(jià)格其實(shí)還未觸及融信的價(jià)位上限，也就意味著，融信還能接受更高的價(jià)位。

“對(duì)于融信拍出的地價(jià)，是意料之中的事情，因?yàn)槭兄行拇_實(shí)沒地了?！编徑某龅貕K的周邊項(xiàng)目表示持觀望態(tài)度，“不是僅拿地，作為開發(fā)商，還是要想想10年20年后，你給這個(gè)地方留了什么東西?！?p>

但此次同樣參加了競(jìng)拍的龍湖地產(chǎn)公開表示不看好：“上海那塊地我們也去了，這么高的價(jià)格，只能說(shuō)某些中小企業(yè)藝高人膽大，建議你們?nèi)タ纯此膱?bào)表，祝福同行。”龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉直言不諱。

面對(duì)同行的質(zhì)疑，歐宗洪似乎始終充滿底氣：“除漳州以外，我們平均土地成本是10000元/平方米，平均售價(jià)23700元/平方米左右。以靜安地塊為例，以面積的角度，在土地儲(chǔ)備占比較??；在金額方面，也就是今年占比較大，對(duì)比整體的量，總體占比也不高?！彼硎?，無(wú)論這塊地以后盈利20億，或者虧20億，對(duì)公司影響有限。

對(duì)于地王的開發(fā)，歐宗洪告訴《21CBR》記者，融信目前正與一意向房企洽談合作，最終雙方將各占50%股權(quán)，聯(lián)合操盤。項(xiàng)目定位輕奢豪宅，以迎合創(chuàng)一代和上海金領(lǐng)階層，預(yù)計(jì)2018年中可入市。

主攻高端住宅

“目前我們主要聚焦中高端市場(chǎng)，未來(lái)不排除走高端產(chǎn)品路線?！睔W宗洪把方向定得很明確。

但是最開始，融信并不具備豪宅基因。對(duì)于歐宗洪來(lái)說(shuō)，與多數(shù)商人一樣，2008年的金融危機(jī)，是大多數(shù)從商人士最大的危機(jī)。在金融危機(jī)之前，融信一直以開發(fā)中低端產(chǎn)品為主，主打剛需市場(chǎng)。直到2008年金融危機(jī)風(fēng)暴肆虐各個(gè)行業(yè)，包括房地產(chǎn)。

“我們的產(chǎn)品根本賣不出去，資金鏈非常緊張?！睔W宗洪回顧起當(dāng)時(shí)的情景，依然緊縮雙眉，“當(dāng)時(shí)我們觀察市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，只有一二線城市中心區(qū)產(chǎn)品還在銷售，而其他地方幾乎已經(jīng)一蹶不振?！?/p>

經(jīng)受過如此大的打擊后，歐宗洪果斷調(diào)轉(zhuǎn)航向，開始進(jìn)軍中高端市場(chǎng)。

2008年到2009年，從中低端轉(zhuǎn)型到中高端，融信整整用了一年時(shí)間。歐宗洪經(jīng)常自己下工地，抓細(xì)節(jié)，挑毛??；公司也會(huì)定期開“洗腦”會(huì)?！霸瓉?lái)做中低端產(chǎn)品，員工習(xí)慣相對(duì)粗糙的方式打造產(chǎn)品，中高端產(chǎn)品要求精致和細(xì)節(jié)，對(duì)他們有一定困難?！奔词箞F(tuán)隊(duì)艱難地轉(zhuǎn)型，歐宗洪依然認(rèn)定了做中高端方向。

第一次嘗試中高端項(xiàng)目是“融信大衛(wèi)城”，用歐宗洪自己的話說(shuō)則是，項(xiàng)目“花掉了豪宅的錢，但是沒法做出豪宅的產(chǎn)品”，前期只能按中低端價(jià)格賣，整個(gè)項(xiàng)目消化完也花了4年左右。

“現(xiàn)在我們?cè)谥懈叨耸袌?chǎng)上已經(jīng)做得很順利了。”融信在杭州的杭州公館就是作為偏高端項(xiàng)目，目前單價(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米6萬(wàn)多元。“杭州作為全國(guó)公認(rèn)對(duì)住宅品質(zhì)要求最高的城市，因此也提升了我們的信心，在杭州我們可以做得好，其他城市難度不會(huì)太大。”歐宗洪表示。

在歐宗洪看來(lái)，現(xiàn)在的發(fā)展速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還不能滿足融信的胃口。未來(lái)，歐宗洪已經(jīng)瞄準(zhǔn)了更大的版圖，“但不會(huì)擴(kuò)張得太快，也不會(huì)太多。”對(duì)于城市選擇上，融信的策略是與高端產(chǎn)品相對(duì)應(yīng)，鎖定人均收入較高城市或者土地較稀缺的區(qū)域。