房地產(chǎn)企業(yè)充分運(yùn)用營(yíng)改增政策的策略分析

燕西莉

【摘 要】 本文分析了實(shí)施營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用營(yíng)改增政策降低稅負(fù)面臨的主要困難，提出了運(yùn)用“營(yíng)改增”政策降低稅負(fù)的策略。指出，企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該全面掌握營(yíng)改增政策的具體規(guī)定；優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理，適時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略；國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)解決企業(yè)在運(yùn)用營(yíng)改增政策中存在的實(shí)際困難。

【關(guān)鍵詞】 營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；策略

營(yíng)改增是繼1994年財(cái)稅體制改革以來我國(guó)稅收制度的一次重大改革。在全面深化改革、全面依法治國(guó)的背景下，全面推行“營(yíng)改增”，把企業(yè)生產(chǎn)制造、批發(fā)、零售等各環(huán)節(jié)的各種成本全部納入抵扣范圍，不僅對(duì)于降低企業(yè)稅收成本，激發(fā)市場(chǎng)主體活力，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展具有重要的作用，而且在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下對(duì)于促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、深化財(cái)稅體制改革具有深遠(yuǎn)的影響。

一、實(shí)施營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響

營(yíng)改增從2012年部分地區(qū)部分行業(yè)試點(diǎn)，直至全國(guó)范圍所有行業(yè)實(shí)施，成為改革開放以來我國(guó)財(cái)稅體制改革的又一次深刻變革。李克強(qiáng)總理在2016年的《政府工作報(bào)告》中提出，從5月1日起，全面實(shí)施“營(yíng)改增”改革，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。全面實(shí)施“營(yíng)改增”，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，特別是增值稅按一般計(jì)稅方法核算的一般納稅人來說，最主要的舉措是加大增值稅的進(jìn)項(xiàng)，可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額，這不僅有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，也有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供更為穩(wěn)定的政策環(huán)境。“營(yíng)改增”向建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)推進(jìn)之后，實(shí)現(xiàn)了增值稅“道道征稅，層層抵扣”的目的，不僅能夠避免重復(fù)征稅，而且全面打通了增值稅抵扣鏈條，保障增值稅抵扣鏈條的完整性。

我們對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增實(shí)施前后分新老項(xiàng)目進(jìn)行了測(cè)算：首先，對(duì)于老項(xiàng)目，在“營(yíng)改增”實(shí)施前，收入100萬元乘以5%繳納營(yíng)業(yè)稅5萬元；“營(yíng)改增” 實(shí)施后，按簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，征稅稅率依然是5%，但是由于含稅的100萬元收入換算成不含稅收入95.24萬元，乘以5%繳納營(yíng)業(yè)稅4.76萬元，稅負(fù)降低了0.24萬元。其次，對(duì)于新項(xiàng)目來說，假定物料成本正常情況能取得增值稅專用發(fā)票，以房?jī)r(jià)為100萬元、物料成本40萬元來算，“營(yíng)改增”實(shí)施前按5%繳納營(yíng)業(yè)稅5萬元，“營(yíng)改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)業(yè)銷項(xiàng)稅額為100/（1+11%）*11%=9.9（萬元），進(jìn)項(xiàng)稅額為40/（1+17%）*17%=5.81（萬元），進(jìn)項(xiàng)抵扣后繳納增值稅4.09萬元，稅負(fù)降低了0.91萬元。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只要從正規(guī)渠道獲取土地，并取得合規(guī)土地票據(jù)的，而且上游建筑商、材料供應(yīng)商、服務(wù)商內(nèi)部管理完善，能夠出具增值稅專用發(fā)票，“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體稅負(fù)率應(yīng)該有所下降。

二、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用營(yíng)改增政策降低稅負(fù)面臨的主要困難

營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本是個(gè)利好消息。但在現(xiàn)實(shí)中，一些規(guī)模小、議價(jià)能力弱、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)還存在一些困難。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、材料、建筑服務(wù)等無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣有限

目前，全國(guó)13.6萬家開發(fā)商中，90%的是中小企業(yè)。為了降低成本，除了建筑安裝施工能提供發(fā)票外，一部分建筑服務(wù)如修繕、裝飾等服務(wù)工程往往外包給一些個(gè)體戶、不具備資質(zhì)的中小“包工隊(duì)”，無法取得增值稅專用發(fā)票。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一些零星維修工程材料，由于考慮成本因素，再加上一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的財(cái)務(wù)人員初次接觸營(yíng)改增政策，對(duì)增值稅抵扣業(yè)務(wù)把握不夠，往往從不正規(guī)的供應(yīng)商、小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額有限。

2、建筑施工企業(yè)實(shí)際稅負(fù)增加，并最終轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響是系統(tǒng)性的，雖然增值稅可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)特殊性和復(fù)雜性，在實(shí)際操作中很多項(xiàng)目往往難以抵扣，而且，建筑施工企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接上游企業(yè)，其受營(yíng)改增的影響，必然波及甚至轉(zhuǎn)嫁至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)而造成對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)與經(jīng)營(yíng)成本的一系列影響。建筑施工企業(yè)的材料供應(yīng)商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個(gè)體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應(yīng)，沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票。即使能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，但由于建筑工程所用的砂、土、石料、商品混凝土等主要材料可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為6%，而建筑業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，企業(yè)購入的以上材料必將增加5%的納稅成本，從而加大建筑企業(yè)實(shí)際稅負(fù)。另外，建筑企業(yè)有大量的人工勞務(wù)，這些勞務(wù)成本占據(jù)工程造價(jià)的比例較大，也沒有增值稅發(fā)票，沒有進(jìn)項(xiàng)稅額可抵扣，建筑企業(yè)就會(huì)通過在合同中加價(jià)等辦法將其轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，希望把稅負(fù)的上升一部分由下游的開發(fā)商來承擔(dān)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用營(yíng)改增降低稅負(fù)造成影響。

3、拆遷補(bǔ)償款、貸款利息、政府性收費(fèi)不能抵扣，可能影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)中的拆遷補(bǔ)償款、政府性收費(fèi)、貸款利息等構(gòu)成開發(fā)成本，這部分對(duì)于開發(fā)商來說金額較大，增值稅無法抵扣。一是對(duì)于舊城改造項(xiàng)目，土地采購成本中的拆遷補(bǔ)償款，按照我們現(xiàn)在最新的營(yíng)改增文件，除了向政府部門支付的土地價(jià)款從銷售額中扣除外，這部分拆遷補(bǔ)償費(fèi)都不允許從銷售額中扣除，也沒辦法取得增值稅專用發(fā)票；二是對(duì)于政府部門收取的各種規(guī)費(fèi)，如城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等也無法取得增值稅發(fā)票，因?yàn)檎块T收取的時(shí)候，都是行政性的事業(yè)票據(jù)；三是對(duì)于中小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)融資門檻較高，且手續(xù)煩瑣，所以，很多時(shí)候?yàn)榱朔奖銖膫€(gè)人或其他非金融機(jī)構(gòu)貸款融資，這部分融資成本利息，由于種種原因，大多數(shù)情況企業(yè)無法取得發(fā)票。因此，企業(yè)難以抵扣進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，造成企業(yè)稅負(fù)不降反升的可能。此外，成本復(fù)雜也是影響因素，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，有的甚至在10年左右。企業(yè)分期開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，成本支出與收入很難一一對(duì)應(yīng)，抵扣確認(rèn)非常復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用“營(yíng)改增”政策降低稅負(fù)的策略

1、企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)該全面掌握營(yíng)改增政策的具體規(guī)定

營(yíng)改增實(shí)施后， 企業(yè)發(fā)票管理、會(huì)計(jì)核算、稅款申報(bào)等相關(guān)稅務(wù)工作均發(fā)生了很大變化，對(duì)不熟悉增值稅抵扣政策的企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員帶來更大的壓力和挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提供條件對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行增值稅稅務(wù)處理和增值稅發(fā)票使用相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)的方式來使財(cái)務(wù)人員能夠及時(shí)掌握最新的稅收優(yōu)惠政策及稅務(wù)管理知識(shí)， 使財(cái)務(wù)人員能夠更快、更好的適應(yīng)新政策。

2、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)管理，適時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略

實(shí)施營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅率由5%上升到11%，能否取得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票成為降低稅負(fù)的關(guān)鍵。因此，重視對(duì)供應(yīng)商選擇，做好增值稅發(fā)票的收集與管理尤為重要。一是企業(yè)進(jìn)行采購和工程招標(biāo)時(shí)，應(yīng)要求供應(yīng)商、服務(wù)商等必須具有一般納稅人資格，在材料采購和勞務(wù)工程中能夠及時(shí)獲取有效的增值稅抵扣發(fā)票。二是在簽訂各類合同時(shí)，要求合作方在合同中增加相應(yīng)的增值稅發(fā)票條款，以確保進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的抵扣，減輕企業(yè)稅負(fù)和不必要的資金支出。另外，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)，適時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，梳理所有進(jìn)項(xiàng)稅額，科學(xué)的進(jìn)行稅收籌劃工作，使?fàn)I改增政策在企業(yè)得到落實(shí)。

3、國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)解決企業(yè)在運(yùn)用營(yíng)改增政策中存在的實(shí)際困難

國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在推進(jìn)營(yíng)改增政策中出現(xiàn)的具體問題，進(jìn)行跟蹤評(píng)估，解決企業(yè)在運(yùn)用營(yíng)改增政策中存在的實(shí)際困難。營(yíng)改增作為我國(guó)一項(xiàng)重要的稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了重要影響。而房地產(chǎn)企業(yè)受地域區(qū)位的影響比較大，加之一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，難以從營(yíng)改增政策中獲益。因此，財(cái)稅部門如何針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增過程中遇到的實(shí)際問題，出臺(tái)相關(guān)的補(bǔ)充規(guī)定和解釋，一方面督促房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，另一方面解決其難以從營(yíng)改增中獲益的難題。

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