拆遷公司：一個項目可賺數(shù)百萬

劉雪濤

城市在加速發(fā)展，拆遷也成為我們身邊一種司空見慣的行為。但你也許不了解的是，拆遷背后，幾乎每一個環(huán)節(jié)都隱藏著暴利的因子。拆遷一個項目，利潤率有的達到300%—400%，拆遷公司短短幾月也能賺幾百萬……

在陜西乾縣做門窗生意的武君（化名），經(jīng)常會在乾縣馬連鎮(zhèn)一家木器廠委托加工門窗?！昂芏嗄玖隙际菑奈靼病⑾剃柕牟疬w工地上拉回來的?！彼f。這個不大的鎮(zhèn)子上有著300多家木器廠，是附近有名的舊木料市場。

很多木器廠的老板都有至少兩個身份：木材經(jīng)銷商和拆遷公司股東?！斑@里很多人掙大錢了?！蔽渚锌卣f。隨著大規(guī)模的拆遷，近幾年來生意興隆的不僅僅只有拆遷公司，從工程發(fā)包方、中間人、承包工程的拆遷公司、實際做工程的公司，到挖機出租商、渣土運輸車、舊材料市場，都成為這條拆遷利益鏈中的一環(huán)。對于他們而言，拆遷工地儼然是一座“金礦”。

暴 利

乾縣馬連鎮(zhèn)人高祥（化名）有兩個身份：股東和木料場老板，這兩個身份都和拆遷有關(guān)。做拆遷工程已有十多年的高祥，干的最多的就是城中村拆遷。他描述了拆遷過程中形成的利益鏈：有資質(zhì)的拆遷公司承包拆遷工程，根據(jù)不同工程利潤大小，或者由發(fā)包方給付每平方米幾十元的費用，或者向發(fā)包方交納每平方米幾十元的費用；拆遷公司拿到工程后，便租賃挖機，組織農(nóng)民工、聯(lián)系渣土車主。拆遷公司收益主要來自拆下來的鋼筋、門窗等，這筆費用加上發(fā)包方給的費用，或刨去上交給發(fā)包方的費用及挖機出租方、農(nóng)民工及渣土車主相應(yīng)費用后，就是拆遷公司的純利。這是個穩(wěn)賺不賠的生意。只要不出安全事故，肯定都能賺錢。高祥說。

拆下來的東西中，鋼筋和門窗最值錢。同是乾縣人、同樣做拆遷，屬于拆遷行當(dāng)大戶的馬剛（化名）表示，一般城中村拆遷中每平方米可產(chǎn)生20公斤左右的鋼筋，拆下的門框可賣5—6元/平方米。他算了一筆賬：以一個10萬平方米左右的城中村為例，承包價格為15元/平方米，拆后每平方米值26—27元，刨掉承包費、人工費、拉土費、機械費用后，一個城中村拆下來，短短幾個月，輕輕松松都能賺到好幾百萬。

30歲左右的黎江（化名）干拆遷的時間也不短了，他直言不諱地表示，拆一個村子凈利潤幾百萬?！疤柹稹⒙湎?，10萬進賬；再升起、落下，又是10萬?！彼蜗蟮卣f。

攬 活

“拿工程，主要看關(guān)系?！崩杞寡浴Ｓ械墓こ滔扔蓪ｉT負責(zé)拆遷的國有公司拿到，然后再轉(zhuǎn)包給拆遷公司。“有門路的直接從相關(guān)部門接活、找發(fā)包公司，否則，就得靠中間人介紹。”馬剛表示。當(dāng)然，相當(dāng)可觀的好處費是少不了的。

給中間人的好處費則因人而異、因具體工程而異。“關(guān)系越硬，回扣就越少，利潤就越大。”馬剛說。拿到活后拆遷公司開始評估?！霸u估就是定價，一平方米多少錢，主要是看建筑里邊貨多貨少?！睋?jù)高祥介紹，“貨”主要是指鋼筋、門窗，還有磚頭、電表、鐵、地板等等。按照規(guī)定，拆遷公司必須具有行業(yè)資質(zhì)。那些沒有資質(zhì)的拆遷公司，為了攬到活，就掛靠在有資質(zhì)的公司名下，實在找不到掛靠單位的，干脆就借別人的執(zhí)照?！坝幸换爻邪A陰一個活，我們一次拿了16個照，都是借別人的?！备呦檎f。還有相當(dāng)一部分工程是交給開發(fā)商，再由開發(fā)商發(fā)包給拆遷公司?！跋肽眠@樣的工程，你必須和開發(fā)商很熟，或者是能搭上關(guān)系，不然也拿不到手?！备呦檎f。

合 伙

評估完成，確定價格后，拆遷公司開始尋找合伙人。按照規(guī)定，拆遷公司須向發(fā)包方交納每平方米15—20元的保證金?！斑@其實就是押金，一是防止拆遷公司中途撂挑子不干，二是出了安全事故時用來賠償?！备呦榻榻B說。

“一般都是大股東或者牽頭的拿到工程后，開始找股東入伙?！瘪R剛說，根據(jù)工程量和押金量，股東可多可少。

2008年時，馬剛和別人在西安北郊承包了一個活，30萬平方米，需交押金500萬元。那次他們找了18個股東。據(jù)高祥介紹，“一般10萬算一股，想入股最少也得10萬，多了可能幾百萬，利潤也是按出資比例分配?！倍蠊蓶|分的更多，因為“工程是大股東攬過來的，有時候他說要給介紹人提成，每次都是幾百萬，直接從‘空中提走，這些錢不入賬。實際上這些錢一部分給了介紹人，一大半自己就直接拿走了”。提起這些，高祥有些不忿。

“有些股東就是干股，不攤成本，不出人，只拿錢，不干活。但是，不要這些股東，你這活就干不成?！睋?jù)黎江介紹，這些干股東包括介紹人、村干部甚至還有黑社會。

馬連鎮(zhèn)就是個遠近聞名的“拆遷專業(yè)鎮(zhèn)”，這個鎮(zhèn)上有很多人都在專門從事拆遷。高祥告訴記者，在馬連鎮(zhèn)入股拆遷的最少也有1000人，其中資金實力較為雄厚、可以牽頭或當(dāng)大股東的有一兩百人，小股東則有八九百人。“一次能拿出二三百萬的起碼有200人?！薄霸隈R連鎮(zhèn)，一天攢個一兩千萬不是問題?！备呦榉Q?！爸灰谢罡桑蓶|多的是，馬上就能拿錢入股。鎮(zhèn)上的信合和郵政儲蓄一天內(nèi)錢就能給提空了?！备呦楸硎?，“經(jīng)常能看到縣上的運鈔車一天來回幾趟地往鎮(zhèn)上運錢?！?/p>

拆 遷

找齊股東，交了押金，開始進入拆遷環(huán)節(jié)，進行動遷、安置村民?！爱a(chǎn)生的所有費用基本都是由開發(fā)商全部承擔(dān)，政府只是出面協(xié)調(diào)和村民的關(guān)系?！瘪R剛說。

“開發(fā)商為啥會心甘情愿地掏錢呢？利潤大唄！”據(jù)高祥介紹，很多拆遷改造都是由開發(fā)商掏腰包，先把錢給政府，政府再補償給拆遷戶?！斑@部分費用（包括回遷分配的住房、門面房等）是相對固定的。建成后的樓房先安置村民。如果樓蓋得低了，開發(fā)商就無利可圖，所以都在蓋高樓，樓越高利潤越大。”

而大部分村民在拿到補償、安置款后，都能順利搬走?！爱?dāng)然，也有少數(shù)釘子戶。為了趕工期，只能強制拆遷了。這期間產(chǎn)生的一切費用，比如把屋里的東西損壞了，先由一些政府部門出面協(xié)調(diào)、談判，最后由開發(fā)商拿錢賠償?！睋?jù)馬剛介紹。

據(jù)其介紹，動遷時，拆遷公司的股東既能掙固定工資，又能掙提成?！耙话闱闆r下，固定工資每月大概是1800元，遷走1戶還能額外掙最高上萬的提成?！?/p>

施 工

拆遷的利潤到底有多大？“一般都是投多少，掙多少?；疃嗟脑拻甑酶??！备呦樗懔艘还P細賬：

2009年拆遷西安南郊某村，共50萬平方米，發(fā)包方給出的價格是30元/平方米，中間人拿走20元/平方米后，到他們手里只剩下10元，“就這樣也掙錢。”高祥掰著指頭算，挖機每平方米3.5元，共175萬元；清理垃圾按每平方米10元付給渣土車主，共500萬元；賣舊鋼筋、門窗、椽子等共收入750萬元，再刨除管理費10萬元，這個工程總共賺了565萬元，工期只用了不到3個月?！斑@個工程我們交了600萬元的押金，其中最大的股東出了300萬元，其余的有拿100萬元的，也有10萬、20萬的?！备呦橥嘎?，他當(dāng)時只入股了10萬元?！拔覀冞@樣的小股東既在工地干活，拿工資，還能參與分紅?！边@一個工程做下來，高祥賺了將近10萬元。

“3個月，將近100%的利潤?！彼皣K嘖”地咂著嘴?！拔覀冞@算啥嘛，大股東最少都掙了300萬元呢?！倍话愕牟疬w工程，工期都不會超過3個月?！澳阏f說看，這是不是時間短、見效快、利潤高的好活？”對此，馬剛也有同感。

“干拆遷，利潤低于20%就算賠錢。但100%的利潤也不算高，最高的300%、400%都有?！崩杞f。

在拆遷公司的眼里，工地上遍地是寶。高祥向記者出示了去年在西安某城中村拆遷時的一日不完全流水收入：10月21日，電子表1700個×0.5元/個=850元，三相電表20個×2.5元/個=50元，黑電表290個×4.5元/個=1395元，地板磚2605個×1元/個=2605元，鐵2.62噸×1750元/噸=4584元，塑料管402個×1.8元/個=723元，鐵皮925個×1元/個=925元，鋁線363公斤×1.5元/公斤=544元……