法院為什么愿意讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

文/宋安成

法院為什么愿意讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

文/宋安成

本律師在執(zhí)業(yè)中辦理大量的物業(yè)管理糾紛案件，發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)部分案例讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了過(guò)多的責(zé)任，有些是在法官自由裁量的權(quán)限范圍內(nèi)，有些則是明顯與正確的法律關(guān)系、責(zé)任主體相悖。在此，本律師呼吁物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注這一問(wèn)題，也呼吁法律界關(guān)注這一問(wèn)題，以維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平正義。

一、五個(gè)小案例

案例一：水管爆裂，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的老舊小區(qū)，由于使用鑄鐵水管時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，水表上端接口處銹蝕爆裂，造成業(yè)主家地板被水浸泡，法院判令物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任。

案例二：老太滑倒，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任

一個(gè)下雨天，一位80多歲的老太在樓道的進(jìn)口處不慎跌倒，摔成骨折，住院治療費(fèi)用花費(fèi)5萬(wàn)余元，法院判令物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)50%的賠償責(zé)任。

案例三：暴雨淹沒(méi)車庫(kù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任

某小區(qū)，暴雨導(dǎo)致小區(qū)旁的青龍江河水倒灌，小區(qū)內(nèi)大大小小的7個(gè)地下車庫(kù)成了“蓄水池”，其中4個(gè)車庫(kù)入口被完全淹沒(méi)。業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，在政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了機(jī)動(dòng)車輛業(yè)主保險(xiǎn)公司賠付之外的損失，非機(jī)動(dòng)車輛按照估價(jià)進(jìn)行賠償。

案例四：違章搭建，成為業(yè)主欠費(fèi)理由

某小區(qū)一樓業(yè)主違章搭建，二樓業(yè)主為此拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將其告上法庭，請(qǐng)求法院判令其支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)和相應(yīng)的滯納金，法院認(rèn)為業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)用，但是考慮到業(yè)主欠費(fèi)有一定的理由（物業(yè)未管理好違章搭建），故對(duì)物業(yè)費(fèi)滯納金不予支持。

案例五：電梯故障，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任

某小區(qū)電梯沖頂后急墜到一樓，導(dǎo)致業(yè)主受傷，經(jīng)司法鑒定確認(rèn)腰部、頭部分別為九級(jí)、十級(jí)傷殘，法院認(rèn)為業(yè)委會(huì)不承擔(dān)責(zé)任，只同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)部分責(zé)任。

二、 法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的原因分析

（一）對(duì)物業(yè)糾紛的責(zé)任主體認(rèn)識(shí)有偏差

物業(yè)管理法律關(guān)系涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、供水供電單位、政府相關(guān)部門，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。在發(fā)生責(zé)任事故時(shí)，法院往往在認(rèn)定具體的責(zé)任方時(shí)有所偏差，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)職責(zé)與法律責(zé)任混淆起來(lái)。例如在案例一中，造成業(yè)主地板損害的原因在于水管到達(dá)使用年限沒(méi)有及時(shí)維修、更換，而公共設(shè)備的維修或者更換屬于重大事項(xiàng)，是由業(yè)主共同決定的，該維修費(fèi)用也是從維修資金中劃付的。至于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一沒(méi)有權(quán)利私自動(dòng)用維修資金維修更換物業(yè)設(shè)備，二沒(méi)有義務(wù)“自掏腰包”解決設(shè)備的維修與更換。法院沒(méi)有厘清責(zé)任主體，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任確有不妥。

在案例五中，筆者認(rèn)為，一般物品對(duì)他人造成侵權(quán)，首先應(yīng)當(dāng)由該物品的所有人承擔(dān)賠償責(zé)任。同理，電梯設(shè)備屬于全體業(yè)主共同所有，業(yè)主只是將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)并支付相應(yīng)的費(fèi)用，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到維護(hù)義務(wù)，電梯故障造成業(yè)主損害的，應(yīng)由電梯的所有人——全體業(yè)主或者業(yè)委會(huì)承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要根據(jù)其是否盡到維保責(zé)任，在一定范圍內(nèi)承擔(dān)有限的補(bǔ)充賠償責(zé)任。法院免除所有權(quán)人業(yè)主的賠償責(zé)任，僅僅要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的做法顯然是不公的。

（二）過(guò)度地“保護(hù)弱者”思維的作用

現(xiàn)代司法裁判理念中為實(shí)現(xiàn)真正的公平，都需要對(duì)弱者給予傾斜式的保護(hù)。法院審理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主糾紛時(shí)，往往因業(yè)主對(duì)物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)等信息不明而對(duì)作為“弱者“的業(yè)主給予傾斜。但此類保護(hù)需要掌握一定的尺度，如果對(duì)業(yè)主保護(hù)過(guò)度，就顯失公平。

在案例二中，筆者認(rèn)為80歲老太應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)其在雨天走路滑倒的概率要比一般人高出許多，但其沒(méi)有預(yù)見(jiàn)或者預(yù)見(jiàn)而未采取措施，導(dǎo)致身體損害發(fā)生，其自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。在本案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既不能阻止天下雨，也不能阻止老太出行，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的地形及水坑亦處于不能時(shí)時(shí)了解及控制的狀態(tài)。如果在這種情況下仍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在過(guò)錯(cuò)，要求其為下雨天滑倒的老太埋單，無(wú)形中會(huì)加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)以后的義務(wù)及運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)。筆者以為，“弱者”的利益需要保護(hù)，但是“弱者”相對(duì)方的利益也不容忽視，相對(duì)方也并非都是“強(qiáng)者”，不能因?yàn)槠漭^之“弱者”而言稍強(qiáng)就要求其承擔(dān)本不應(yīng)其承擔(dān)的責(zé)任。

（三）政府部門不作為，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為“托底”單位

在案例四中，筆者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主的違章搭建只能依據(jù)物業(yè)合同行使規(guī)勸的義務(wù)，并不具備強(qiáng)制拆除的權(quán)力。但由于相關(guān)職能部門的不作為，業(yè)主將違章搭建的責(zé)任歸結(jié)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的疏忽管理，從而拒交物業(yè)費(fèi)及違約金，而法院也據(jù)此認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作存在一定的過(guò)錯(cuò)，駁回了物業(yè)違約金的請(qǐng)求，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，這是在為政府部門的不作為埋單。

實(shí)際上，小區(qū)存在的問(wèn)題很多是由于政府相關(guān)部門不作為所致，比如說(shuō)群租、大型寵物管理、業(yè)委會(huì)換屆等，這些問(wèn)題與物業(yè)管理并無(wú)直接關(guān)系，但是一旦小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)上述問(wèn)題，法院確實(shí)或多或少會(huì)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定的過(guò)錯(cuò)。往往是政府職能部門不作為讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)蒙受了損失。因此，加緊落實(shí)政府部門的相關(guān)責(zé)任成為處理小區(qū)違章搭建糾紛的當(dāng)務(wù)之急。法院也應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任主體及實(shí)際損害，依法判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，不要因?yàn)檎块T的不作為而讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為承擔(dān)責(zé)任的“托底”單位。

（四）水、電公共事業(yè)單位職責(zé)不到位，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為責(zé)任主體

《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”。《中華人民共和國(guó)城市供水條例》第五條第一款規(guī)定：“城市自來(lái)水供水企業(yè)和自建設(shè)施對(duì)外供水的企業(yè)對(duì)其管理的城市供水的專用水庫(kù)、引水渠道、取水口、泵站、井群、輸（配）水管網(wǎng)、進(jìn)戶總水表、凈（配）水廠、公共水站等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)定期檢查維修，確保安全運(yùn)行?！笨梢?jiàn)自來(lái)水公司對(duì)輸水管道等是具有定期檢查維修的義務(wù)的。

在案例一中，小區(qū)的輸水管接口處老化生銹年久失修，造成水管崩裂、業(yè)主遭受損失，法院判決由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，筆者認(rèn)為欠妥。依據(jù)上述條例，首先自來(lái)供水公司未盡到自身定期檢查維修養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。其次，供水公司向小區(qū)供水用流量表計(jì)量，流量表屬于供水公司的設(shè)施，那么流量表前端的負(fù)責(zé)運(yùn)送水源的管道自然也是供水企業(yè)的設(shè)施，該設(shè)施崩裂導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)受損，理應(yīng)由供水公司賠償。

筆者認(rèn)為，目前大多數(shù)法院不愿意在類似案件中讓供電公司、供水公司承擔(dān)責(zé)任，一方面是由于對(duì)于法律關(guān)系的各責(zé)任主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系認(rèn)識(shí)有偏差，一方面則是法院不愿意改變成定勢(shì)的審判思路從而通過(guò)司法來(lái)引領(lǐng)正確的法律關(guān)系。

（五）社會(huì)保險(xiǎn)不發(fā)達(dá)造成法院無(wú)“手”可抓

綜合上述五個(gè)案例可見(jiàn)，在物業(yè)糾紛當(dāng)中，法院更傾向于由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，不僅由于其對(duì)責(zé)任主體認(rèn)識(shí)不足，且政府機(jī)關(guān)與事業(yè)單位難以追責(zé)，社會(huì)保障體系不完善也造成法院因無(wú)法保障業(yè)主的利益而將矛頭指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)的局面。

在案例三中，臺(tái)風(fēng)暴雨造成車庫(kù)被淹、車輛受損，法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)部分責(zé)任，其余損失由保險(xiǎn)公司獲賠?？梢?jiàn)，該案例中保險(xiǎn)的作用還是不可忽視的，如果車輛均未購(gòu)買保險(xiǎn)，那業(yè)主的損失將無(wú)法獲得滿意的賠償。近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了規(guī)避自身的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)購(gòu)買公共責(zé)任險(xiǎn)等相關(guān)保險(xiǎn)以避免自身的損失。但筆者認(rèn)為，保險(xiǎn)費(fèi)用不應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)合同只是對(duì)公共部位進(jìn)行維護(hù)與管理，而由自然天氣造成的損失則不應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)責(zé)任。

社會(huì)保險(xiǎn)體系不發(fā)達(dá)，法院又為了促進(jìn)和諧紛紛將責(zé)任指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本加大。筆者呼吁國(guó)家完善保險(xiǎn)體系，加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)的宣傳。小區(qū)業(yè)主及業(yè)委會(huì)也應(yīng)當(dāng)重視保險(xiǎn)的作用，在發(fā)生突發(fā)狀況后，首先想到請(qǐng)求保險(xiǎn)公司理賠，而不是訴諸法院追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。

（作者單位：北京盈科（上海）律師事務(wù)所）