訴訟時效制度在欠交物業(yè)服務(wù)費時的法律適用探討

文/趙迎莉

訴訟時效制度在欠交物業(yè)服務(wù)費時的法律適用探討

文/趙迎莉

在物業(yè)服務(wù)企業(yè)催討物業(yè)服務(wù)費的訴訟案件中，欠費業(yè)主提出訴訟時效抗辯時，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能舉證證明向欠費業(yè)主進(jìn)行了催繳，法院則按普通債權(quán)計算訴訟時效，一般為從訴訟日起支持2年欠費請求，其余欠費不予支持。欠交物業(yè)服務(wù)費的訴訟時效問題，會引發(fā)同一物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主履行共有義務(wù)不公平的現(xiàn)象，一直影響著物業(yè)管理行業(yè)日常管理工作。本文通過分析物業(yè)管理及相關(guān)概念，認(rèn)為對個別業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費排除適用訴訟時效制度更顯合理、合法。

一、 依據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主有履行交納物業(yè)服務(wù)費的法定義務(wù)

依據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主有履行交納物業(yè)服務(wù)費的法定義務(wù)，其不得拒絕、放棄這個義務(wù)。據(jù)此，對個別業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的訴訟請求，不應(yīng)按普通債權(quán)受訴訟時效制度的制約。

按照《物業(yè)管理條例》第二條、建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本）第二條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提供的是“業(yè)主共有部分”的“物業(yè)管理”，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費是對業(yè)主專有部分以外的業(yè)主共有部分進(jìn)行維護(hù)的經(jīng)費來源。物業(yè)服務(wù)費雖然是以業(yè)主專有部分的建筑面積計算，但這實質(zhì)上是全體業(yè)主對物業(yè)共有部分產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費進(jìn)行分?jǐn)偟挠嬎阋罁?jù)。而對業(yè)主專有部分的服務(wù)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十四條、建設(shè)部制定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)合同》（示范文本），是業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費之外的“另行約定”，或通過“明碼標(biāo)價”形式等由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的“有償服務(wù)”。即便是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主專有部分提供了一些無償服務(wù)，也不能混淆“物業(yè)管理”對業(yè)主共有部分進(jìn)行維護(hù)的本質(zhì)屬性。

《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》第七條、第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)履行按時交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。

業(yè)主是物業(yè)專有部分的所有人，同時是物業(yè)共有部分的共有人。因此，從業(yè)主共有權(quán)義務(wù)分析，物業(yè)服務(wù)費是對業(yè)主共有部分進(jìn)行維護(hù)的經(jīng)費來源，交納物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的一項法定義務(wù)，其不得拒絕、放棄。即使業(yè)主放棄共有權(quán)利，也要履行該法定共有義務(wù)，該義務(wù)是否受訴訟時效制度約束，法律并未予以明確，若按普通債權(quán)請求權(quán)適用訴訟時效制度，顯然是適用不合適。

二、 業(yè)主共同管理權(quán)的永續(xù)性的屬性分析

業(yè)主作為一個物業(yè)區(qū)域中的“成員”，應(yīng)履行的共有義務(wù)應(yīng)是“足份額的、不中斷的”，這樣業(yè)主共同管理權(quán)才得以保障。據(jù)此，對個別業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的訴訟請求按普通債權(quán)適用訴訟時效制度應(yīng)為適用不當(dāng)。

《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。共同管理權(quán)，在學(xué)理上解釋為“成員權(quán)”，是一種永續(xù)性權(quán)利。只要整體物業(yè)存在，業(yè)主間的作為一個整體的成員關(guān)系就存續(xù)。而物業(yè)服務(wù)經(jīng)費是維護(hù)整體業(yè)主永續(xù)性權(quán)利的重要保障。

《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾……拒付物業(yè)服務(wù)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害……賠償損失。其中明確了拒付物業(yè)服務(wù)費是損害他人（即其他業(yè)主）合法權(quán)益的行為。

《物權(quán)法》第八十三條和第七十條實質(zhì)是對業(yè)主負(fù)有整體物業(yè)管理區(qū)域的永續(xù)性義務(wù)的界定。只有連續(xù)、足額履行共有義務(wù)才能充分保障業(yè)主共同管理權(quán)。因此，支持欠交物業(yè)服務(wù)費訴訟時效抗辯，是混淆了業(yè)主專有部分權(quán)利和業(yè)主共有部分權(quán)利的概念，是對損害業(yè)主共同管理權(quán)的違法行為的維護(hù)，是允許共有義務(wù)中斷或不足份額履行，是否定了共同管理權(quán)為永續(xù)性權(quán)利的屬性。

綜上所述，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對個別業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費的訴訟不是普通意義上的債權(quán)請求，依據(jù)業(yè)主享有的共有和共同管理的權(quán)利特性，欠費業(yè)主提出訴訟時效抗辯，類推適用《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第一條第三款基于投資關(guān)系產(chǎn)生的繳付出資請求權(quán)，不予支持訴訟時效抗辯更顯合理。

三、欠費訴訟時效期間應(yīng)從最后一期履行期限屆滿之日起計算

若將欠交物業(yè)服務(wù)費視為普通債權(quán)，基于物業(yè)服務(wù)合同的主體是業(yè)主大會，合同主體的相對性決定了欠費債權(quán)是業(yè)主大會共同之債的性質(zhì)。因此，只要有業(yè)主交費，則欠費訴訟時效中斷，訴訟時效重新起算。如若把每位業(yè)主視為合同主體，建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)合同》示范文本中明確業(yè)主是分期履行交納物業(yè)服務(wù)費義務(wù)，在實際操作上業(yè)主亦是按月、季或年分期履行交納義務(wù)。因此，欠費訴訟時效期間應(yīng)從最后一期履行期限屆滿之日起計算。

《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會。即便是《前期物業(yè)服務(wù)合同》，按照各省市住宅物業(yè)管理規(guī)定，該《前期物業(yè)服務(wù)合同》是業(yè)主購房合同的附件，每位業(yè)主對《前期物業(yè)服務(wù)合同》中的約定須書面確認(rèn)，并書面同意遵守《臨時管理規(guī)約》中的約定，這實質(zhì)上是書面業(yè)主大會形式，且業(yè)主為100%同意。所以《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主體為全體業(yè)主，應(yīng)視為業(yè)主大會。按照《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定，業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會負(fù)有督促業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定，違反《物業(yè)服務(wù)合同》約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》中第十六條規(guī)定，義務(wù)人作出分期履行、部分履行……等承諾或者行為的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《民法通則》第一百四十條規(guī)定的當(dāng)事人一方“同意履行義務(wù)”。物業(yè)服務(wù)合同有其特殊性，業(yè)主大會是《物業(yè)服務(wù)合同》的主體，業(yè)主欠費是業(yè)主大會作為合同主體部分未履行義務(wù)，是業(yè)主大會共同之債，只要有業(yè)主交費，則訴訟時效中斷，訴訟時效重新起算。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》中第五條規(guī)定，當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計算。該規(guī)定的緣由即是考慮到債務(wù)分期履行的雙方當(dāng)事人一般是長期合作關(guān)系，債務(wù)人沒有履行某一期債務(wù)，債權(quán)人沒有及時追索和主張主要是基于維護(hù)雙方的友好合作關(guān)系及對債務(wù)人的信任和諒解，并非怠于行使權(quán)利。若是把每位業(yè)主都視為物業(yè)服務(wù)合同的主體來理解（或是發(fā)生全體業(yè)主一致性欠費形成業(yè)主大會共同欠債），物業(yè)服務(wù)費雖然是按月計算，按月（季或年）交納，但是對《物業(yè)服務(wù)合同》來說，整個合同即是一個整體，實質(zhì)為同一筆債務(wù)，不過是物業(yè)服務(wù)費進(jìn)行分期付款而已。因此，欠費訴訟時效期間應(yīng)從每份《物業(yè)服務(wù)合同》最后一期履行期限屆滿之日起計算。

綜上所述，業(yè)主作為物業(yè)共有人和共同管理人交納物業(yè)服務(wù)費是不能免除的一項法定義務(wù)，交納物業(yè)服務(wù)費具備法定不適用訴訟時效情形的一般共性，對欠交物業(yè)服務(wù)費不應(yīng)按普通債權(quán)受訴訟時效制度的制約。對欠交物業(yè)服務(wù)費若是按普通債權(quán)理解，業(yè)主大會作為《物業(yè)服務(wù)合同》主體，只要有業(yè)主交費，則欠費訴訟時效中斷，訴訟時效重新起算。如果視每個業(yè)主為單獨《物業(yè)服務(wù)合同》主體，則應(yīng)該按照每份《物業(yè)服務(wù)合同》最后一期履行期限屆滿之日起計算訴訟時效。

（作者單位：上海深和平物業(yè)管理有限公司）