讓農(nóng)民住上商品房

王哲

目前3億多農(nóng)民工在城鎮(zhèn)就業(yè)，但是買房比例只有百分之一。如果啟動農(nóng)民工住房消費，對內(nèi)需拉動作用巨大。

在“供給側(cè)改革”的政策熱點中，“化解房地產(chǎn)庫存”是個高頻關(guān)鍵詞，特別是最近兩個月來，中央高層對樓市去庫存的提及愈加密集。中國的房地產(chǎn)庫存確實不容樂觀，根據(jù)安信證券分析師的測算，現(xiàn)在的庫存量（含已拿地未開工、未完工的）賣完得十年，還不包括今后的增量，該如何有效化解？

2015年12月14日的中央政治局會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，緊隨其后召開的中央經(jīng)濟工作會議也把樓市“去庫存”作為重要內(nèi)容來討論。去房地產(chǎn)庫存的“供給側(cè)改革”大幕已經(jīng)悄然拉開。

去庫存的緊迫性

截至2015年10月底，中國樓市庫存總量為6.86億平方米，此外還有超過70億平方米的在建面積。消費低迷、金融風(fēng)險加大，隨著投資增速持續(xù)下滑以及經(jīng)濟下行壓力不斷加大，樓市去庫存成為解決當前經(jīng)濟困局的一個必須快速解開的結(jié)。

如果不能有效化解房地產(chǎn)庫存，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，前期投入的建設(shè)資金無法如期通過銷售轉(zhuǎn)變成現(xiàn)金流；對銀行來說，貸給地產(chǎn)商的貸款無法如期收回，壞賬風(fēng)險累積；對鋼鐵、家裝、家電等行業(yè)來說，帶來嚴重的銷售增速的下滑……相較于上半年開始的購房政策的陸續(xù)松綁以及固定資產(chǎn)投資的一路下滑，明確樓市“去庫存”的必要性，顯然是給低迷的房地產(chǎn)市場和下行壓力不斷加大的經(jīng)濟一個重要支撐信號。

2015年不斷加碼的宏觀政策對于當前經(jīng)濟的拉動作用并不盡如預(yù)期。積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策之下，要扭轉(zhuǎn)需求疲弱、擴大供給，從根本上說就是要繼續(xù)對人口、資本、土地、戶籍等方面作出更加深入的改革，真正釋放經(jīng)濟增長潛力。

中國社會科學(xué)院副院長蔡昉指出：“我們的增長速度下滑，很大一部分是因為人口紅利的消失，勞動力短缺、工資上漲、成本提高。那么，農(nóng)民工幾乎是未來唯一的勞動力供給來源，穩(wěn)定住了農(nóng)民工，讓他們40歲以后還在城市生活，那么勞動力供給就增加了，拉動經(jīng)濟的效果會非常明顯?！?/p>

中國社會科學(xué)院農(nóng)業(yè)發(fā)展研究所研究員李國祥認為，“目前3億多農(nóng)民工在城鎮(zhèn)就業(yè)，但是買房比例只有百分之一。如果啟動農(nóng)民工住房消費，對內(nèi)需拉動作用巨大?！?/p>

農(nóng)民工買房有點難

陳文堂和妻子以及剛上小學(xué)的女兒到山東省濰坊市生活已經(jīng)五六個年頭，現(xiàn)在租住在濰坊市奎文區(qū)的一個老舊小區(qū)，他的老家在山東高密農(nóng)村。陳文堂最早干過建筑工地的小工，也做過保安、快遞員，最近還和妻子在租住地附近開了一個專賣肉火燒的早點攤，一天總共有200多元的收入。本刊記者了解到，作為三線城市的濰坊市由于前些年房產(chǎn)開發(fā)量巨大，商品房庫存壓力不小，目前市區(qū)房價穩(wěn)定在4000多元，在山東地級市房價中排名倒數(shù)。但即便如此，對陳文堂來說，買房還是有些難?！拔覀儜艨诙荚诶霞?，孩子上學(xué)借讀費用也不少，家里還有老人需要照料，算來算去，眼下買房對我們來說，還就是想想……”陳文堂對本刊記者說。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2014年全國農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》顯示，外出務(wù)工者在單位宿舍、工地工棚和生產(chǎn)經(jīng)營場所居住的比例均比上年有緩慢的下降，而租賃住房和在務(wù)工地自購房的比例則小幅提高。但總的來看，農(nóng)民工自購房的比重仍然非常低，而且主要集中在小城鎮(zhèn)。農(nóng)民工收入偏低，多數(shù)只能在小城鎮(zhèn)購房。農(nóng)民工在大中城市享受不到市民化的公共服務(wù)，即便有一定的購房能力，也不愿扎根在大城市生活。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2014年農(nóng)民工人均月收入為2864元，月均居住支出只有445元，而2014年全國商品房住宅銷售均價則為5932元/平方米。即使進城農(nóng)民工解決了戶口問題，能夠享受公積金貸款、政府補貼等優(yōu)惠政策，也難以負擔(dān)目前商品房住宅的價格。

“去庫存”該如何發(fā)力

關(guān)于“去庫存”的思路，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民表示，化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，不能片面理解為僅僅是為了當期經(jīng)濟增長，更主要的是為了推進以人為本的城鎮(zhèn)化，促進農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶。但是促進農(nóng)民工市民化，光靠戶籍制度改革是不行的，還要深化住房制度改革，使他們形成在城鎮(zhèn)買房、特別是租房的預(yù)期。

“關(guān)于戶籍制度改革，2014年7月出臺的《國務(wù)院關(guān)于進一步推進戶籍制度改革的意見》的目標非常明確，就是要讓外來常住人口享有基本的公共服務(wù)?！崩顕閷Ρ究浾弑硎?，相關(guān)部委會出臺一些細化措施，如健全財政轉(zhuǎn)移支付同農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤機制，在一定時期內(nèi)維護進城落戶農(nóng)民的農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，加快建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易公開、公正、規(guī)范運行等。各地也將加快落實戶籍改革政策，一年多來，多地已進入新型戶籍制度成型期，不少省份出臺的戶口遷移條件較為寬松，居住證制度已成為共識。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，住房制度改革的核心是實行商品房和保障房供應(yīng)雙軌制；在金融方面，公積金制度會改革，推進房貸資產(chǎn)證券化；針對外來務(wù)工人員，只要是常住人員且擁有居住證，會根據(jù)其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障；完善城市更新（舊改、棚改、“城中村”改造）政策。

李國祥表示，目前的中國經(jīng)濟要靠過剩勞動力來壓低勞動力成本，保持經(jīng)濟增速。從消費端看，又要靠農(nóng)民工進城來消化過剩商品。農(nóng)民“上樓”，在城鎮(zhèn)中養(yǎng)兒育女和撫養(yǎng)老人的現(xiàn)金成本必然上升?！皩τ谵r(nóng)民工來說，要想舉家定居城市，最重要的還是實際收入的提升?！崩顕檎f。