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    中國房地產(chǎn)行業(yè)形勢淺析

    2016-09-10 09:00:31黃璐池菊香
    時(shí)代金融 2016年3期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場新常態(tài)

    黃璐 池菊香

    【摘要】在經(jīng)濟(jì)增長速度換檔期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”的宏觀背景下,房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十余年的快速發(fā)展和規(guī)模積累后,已經(jīng)進(jìn)入“從量變到質(zhì)變”的關(guān)鍵時(shí)期。供求關(guān)系發(fā)生了根本變化,整個(gè)行業(yè)正在由從過去“圈地建房、坐地升值”的快速擴(kuò)張模式回歸到房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的本質(zhì),由投資開發(fā)的載體,逐漸演變成資源整合的平臺,產(chǎn)業(yè)鏈不斷得到延伸和拓展,行業(yè)發(fā)展內(nèi)涵也得到進(jìn)一步深化。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場 宏觀環(huán)境 新常態(tài)

    一、宏觀環(huán)境

    從國際環(huán)境來看,國際貨幣基金組織在今年10月發(fā)布的《世界經(jīng)濟(jì)展望》中,再次下調(diào)了全球經(jīng)濟(jì)成長預(yù)期至3.1%,因受疲弱的商品價(jià)格和中國經(jīng)濟(jì)成長放緩影響。這也是IMF今年以來第二次下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期。自全球金融危機(jī)以來,主要工業(yè)經(jīng)濟(jì)體的央行都將利率調(diào)低至近零的水平,在七年時(shí)間內(nèi),實(shí)施規(guī)模約達(dá)7萬億美元量化寬松政策。而美聯(lián)儲的加息臨近,勢必將加劇我國資金外流壓力,限制我國政策寬松空間。歐日量化寬松及貨幣貶值將推升人民幣有效匯率,不利于我國出口穩(wěn)定。地緣政治風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步抑制全球分工發(fā)展,降低全球經(jīng)濟(jì)增速,進(jìn)而影響國際貿(mào)易和投資合作。

    從國內(nèi)環(huán)境來看,2015年,是中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過改革開放30年的高速增長后,步入新常態(tài)新階段的一年,是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)分化、微觀變異、動(dòng)蕩加劇的一年。在經(jīng)濟(jì)增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”的背景下,宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大的下行壓力,2014年全年GDP增長率在7.4%,略低于7.5%的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo),延續(xù)了2010年以來我國經(jīng)濟(jì)下滑趨勢,消費(fèi)、投資、出口“三駕馬車”對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)略顯疲態(tài),經(jīng)濟(jì)增長正處于一個(gè)換擋換動(dòng)力的調(diào)整時(shí)期。

    (一)經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)跌破下限

    國家統(tǒng)計(jì)局10月20日公布的數(shù)據(jù)顯示,2015年前三季度GDP增長6.9%。值得注意的是,這是宏觀經(jīng)濟(jì)自2009年二季度以來首次跌破7%。2016年,恰逢十三五開局之年。按照十八大確定的目標(biāo),到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年翻一番,據(jù)此推算2016年至2020年間年均經(jīng)濟(jì)增速底線是6.5%。

    (二)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不及預(yù)期

    受國內(nèi)外市場需求不振和生產(chǎn)淡季的影響,制造業(yè)增長仍緩慢。最新公布的十一月制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為49.6%,比上月小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn),已跌破反應(yīng)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)弱的分界點(diǎn)50%。此外,經(jīng)濟(jì)增長的三駕馬車中,前三季度進(jìn)出口總額同比下降7.9%,其中出口下降1.8%,進(jìn)口下降了15.1%;受制造業(yè)產(chǎn)能過剩、需求不足影響,民間投資意愿減弱,固定資產(chǎn)投資增長乏力。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示,前三季度,固定資產(chǎn)投資增速比上半年回落1.1個(gè)百分點(diǎn),其中房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比上半年回落2.0個(gè)百分點(diǎn)。然而可喜的是,中國也正在從過去以出口和投資驅(qū)動(dòng)為主向以消費(fèi)驅(qū)動(dòng)為主的增長模式轉(zhuǎn)變。需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了新變化,消費(fèi)拉動(dòng)力增強(qiáng),尤其在近期消費(fèi)增速呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢,消費(fèi)持續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)增長“穩(wěn)定器”作用。隨著居民收入增幅上漲和樓市新政等影響,消費(fèi)潛力必將進(jìn)一步釋放。

    二、新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場及其行業(yè)趨勢

    隨著宏觀環(huán)境的變化,經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了新常態(tài),房地產(chǎn)市場亦開始出現(xiàn)了變化。

    (一)房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)回調(diào),區(qū)域分化明顯

    中國現(xiàn)有人口13.6億,其中城鎮(zhèn)人口7.49億,農(nóng)村人口6.2億。庫存的持續(xù)走高對房地產(chǎn)投資也產(chǎn)生了直接的負(fù)面影響,1~11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元,同比名義增長1.3%,環(huán)比增速回落0.7個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)9次維持個(gè)位數(shù)增長,創(chuàng)下住房市場化以來的最低紀(jì)錄,而在今年年初的1至2月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍有10.4%的兩位數(shù)增長。在度過了房地產(chǎn)市場發(fā)展的粗放式階段之后,樓市的區(qū)域分化特征愈演愈烈。其中,在總體市場供大于求的背景下,一線城市和部分熱點(diǎn)城市供需關(guān)系仍然緊張,而廣大三四線城市將不斷為“去庫存”而努力。在2015年12月14日,中共中央政治局會議提出,“要化解房地產(chǎn)庫存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革,擴(kuò)大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”。

    (二)樓市調(diào)控由行政化轉(zhuǎn)向市場化

    2013年,國務(wù)院常務(wù)會議出臺的樓市調(diào)控即“新國五條”細(xì)則落地,隨后在深圳、北京、上海、廣州相繼出臺了“深八條”、“京七條”、“滬七條”和“穗六條”調(diào)控政策,抑制投機(jī)投資性需求,表明政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控將會進(jìn)入常態(tài)化。十八屆三中全會召開,新一屆政府強(qiáng)調(diào)政府職能轉(zhuǎn)變的改革路線,由短期政策干預(yù)向房地產(chǎn)長效機(jī)制轉(zhuǎn)變,弱化行政手段,以更加市場化的手段來解決房地產(chǎn)問題。

    2014年第一季度,受宏觀經(jīng)濟(jì)影響以及需求不足,庫存高企、信貸收緊、市場觀望情緒蔓延的影響,房地產(chǎn)市場整體下行與城市分化并存趨勢明顯。2014年第二季度開始,中央政府推出了一系列穩(wěn)增長、促改革的“微刺激”措施,多個(gè)內(nèi)地城市相繼推出各種放寬樓市調(diào)控的措施,包括定向及全面將準(zhǔn)、放寬非戶籍資格審查、提高公積金可貸額度、稅收減免、房貸放松、利率下調(diào)等。國土部牽頭的部級聯(lián)席會議出臺了“不動(dòng)產(chǎn)登記完成時(shí)間表”,中央加速棚改,推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)展開。這些措施表明中央政府正在通過市場化方式處理樓市放緩所衍生出來的問題,讓地方政府在控制房屋供應(yīng)和制定差異化的調(diào)控政策上有更大的自主權(quán),有利于釋放市場上的剛性需求,引導(dǎo)樓市回歸合理的平衡。在多方面刺激需求措施出臺并得到有效執(zhí)行下,自2014年第三季度起,房地產(chǎn)市場逐漸趨穩(wěn),剛性需求有序釋放,物業(yè)銷售市場的氛圍開始改善,購買力的復(fù)蘇速度亦隨著住宅按揭利率下調(diào)而有所提升,市場逐步探底回升。

    2015年政府工作報(bào)告并未推出更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施,而是主張以“市場導(dǎo)向”的措施調(diào)節(jié)樓市,并著力研究設(shè)立調(diào)控樓市的“長效機(jī)制”。市場估計(jì)有關(guān)的“長效機(jī)制”成立后,中央將逐步減少目前的行政干預(yù)措施,這將有利于樓市長遠(yuǎn)的健康發(fā)展。

    (三)大浪淘沙,房企兩極分化漸顯

    盡管國內(nèi)金融環(huán)境逐漸放松,為房企打開了新的融資窗口。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入三季度以來,隨著房企大規(guī)模拿地及發(fā)行利率的持續(xù)走低,房地產(chǎn)企業(yè)公司債券發(fā)行開始出現(xiàn)了井噴。今年以來截至12月中旬,已有包括恒大、融創(chuàng)、龍光、世茂等60多家房企成功發(fā)行境內(nèi)公司債,發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2300億元,相比2014年同期增長了接近20倍。然受到人民幣貶值、美聯(lián)儲加息等因素的影響,房企海外融資的難度正在與日俱增,加劇了房企的資金壓力。同時(shí),不斷攀升的地價(jià)行情,亦成為了房企盈利能力最大的威脅。中信證券近日出爐的房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告顯示,2015年前三季度,A股房地產(chǎn)板塊的毛利率穩(wěn)定在32%左右,雖然比2011年的高峰值有所下降,但還算穩(wěn)定。然而ROE水平將為6.1%、凈利潤率水平將為9.4%,均是2007年以來的最低點(diǎn),比去年同期下降明顯。因此,房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升,強(qiáng)者恒強(qiáng)甚至更強(qiáng)的局面將進(jìn)一步凸顯。

    三、未來房地產(chǎn)行業(yè)展望

    (一)房地產(chǎn)業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

    作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了市場化初期、快速繁榮發(fā)展、理性調(diào)整的過程,市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。未來五年,中國將迎來國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的第十三個(gè)五年規(guī)劃期。十三五規(guī)劃建議提出經(jīng)濟(jì)保持中高速增長,到2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番,城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右。而房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重近15%,其經(jīng)濟(jì)規(guī)模對國民經(jīng)濟(jì)整體貢獻(xiàn)較大,房地產(chǎn)業(yè)增速持續(xù)高于GDP增速,將顯著拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長。此外,長期以來,土地出讓金收入是地方政府預(yù)算外收入的重要來源,在財(cái)政總收入中占比較高。2014年全國土地出讓金收入4.3萬億元,占政府基金收入的79%,占全國財(cái)政總收入的22%。2015年,由于房地產(chǎn)市場形勢變化和控制土地出讓共同促使土地成交大幅下降,土地出讓金收入也出現(xiàn)下滑,但1~10月土地出讓金占財(cái)政總收入的比重仍達(dá)到14.5%。再次,房地產(chǎn)行業(yè)變化深度影響建筑、建材、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展,間接影響整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為新型城鎮(zhèn)化的重要載體,城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)將促使人口紅利持續(xù)釋放。因此,在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長目標(biāo)下,房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢、聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢,通過自身發(fā)展及其他行業(yè)發(fā)展發(fā)揮拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要作用。

    (二)業(yè)態(tài)將從住宅開發(fā)銷售逐漸偏向商業(yè)物業(yè)經(jīng)營

    首先是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重點(diǎn)正在從住宅房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)市場。過去企業(yè)的開發(fā)業(yè)態(tài)比較單一,基本上以住宅為主,這在當(dāng)前的市場環(huán)境中具有較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著樓市調(diào)控深入,大量投資投機(jī)需求被擠出,住宅市場容量相對縮減,其他如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)則空間巨大。未來的房地產(chǎn)產(chǎn)品,將不僅為了單純地滿足一般性居住,還將為人們提供旅游、消費(fèi)等服務(wù),這都是全新的市場發(fā)展機(jī)遇。

    其次是更多的開發(fā)商會在城鎮(zhèn)化過程中更加偏向于持有和經(jīng)營商業(yè)物業(yè)。城鎮(zhèn)化率超過50%以后更多地會向商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)移。香港的前七大地產(chǎn)商都用了二十多年的時(shí)間,基本上將持有物業(yè)的盈利從20%上升到60%以上,而賣房子的盈利則縮小到40%以下。我國的房地產(chǎn)市場正在從過去的銷售房產(chǎn),到現(xiàn)在經(jīng)營房產(chǎn)轉(zhuǎn)變。住宅及商業(yè)物業(yè)的持有運(yùn)營、社區(qū)運(yùn)營、物業(yè)管理等運(yùn)營模式將迎來成熟期。

    (三)房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)將快速發(fā)展

    過去房地產(chǎn)的融資渠道較少,貨幣政策也相對寬松,房企比較習(xí)慣于間接融資,主要是銀行貸款。隨著市場化改革的推進(jìn),房地產(chǎn)投融資市場走向模式化、穩(wěn)定化的趨勢不會改變?,F(xiàn)階段,房地產(chǎn)融資將出現(xiàn)投資人的專業(yè)化和融資的直接化的特點(diǎn),前者會將民間融資走向基金化運(yùn)作,后者會使得結(jié)構(gòu)融資興起。今后,隨著貨幣政策相對緊縮,房企必將考慮更多的直接融資,如股權(quán)、債券、私募融資等,和投資者一起共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益。從簡單的房租支付到復(fù)雜的金融理財(cái)產(chǎn)品,房地產(chǎn)衍生金融服務(wù)的空間巨大。非金融類(不動(dòng)產(chǎn))的資產(chǎn)托管,REITs(房地產(chǎn)信托投資基金),MBS(住房抵押貸款資產(chǎn)證券化)等房地產(chǎn)行業(yè)衍生金融服務(wù)業(yè)務(wù)將逐步發(fā)展起來,房地產(chǎn)后續(xù)服務(wù)將更加傾向于專業(yè)化的理財(cái)服務(wù)。與之相適應(yīng)的,與行業(yè)相關(guān)的衍生金融服務(wù)將會迎來更多的客戶群,銀行和金融體系改革將進(jìn)一步促進(jìn)衍生金融服務(wù)的專業(yè)化和規(guī)范化。

    作者簡介:黃璐(1986-),女,漢,福建廈門,現(xiàn)供職于禹洲地產(chǎn)股份有限公司,廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融學(xué)在職研究生。

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