三四線以下城市金融支持房地產(chǎn)去庫存的路徑選擇

羅本祥

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議將房地產(chǎn)“去庫存”納入2016年全國五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并相繼出臺了降低住房貸款首付比例、減免住房交易稅費等一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)去庫存的政策措施。2016年4月，中央政治局會議再次聚焦房地產(chǎn)去庫存，明確了“有序消化”的工作基調(diào)。伴隨“去庫存”經(jīng)濟(jì)任務(wù)的持續(xù)推進(jìn)，各級各部門均結(jié)合地方實際，祭出組合拳，積極應(yīng)對，全力助推去庫存目標(biāo)任務(wù)盡快實現(xiàn)。本文以云南省德宏州為例，立足三四線以下城市實際，對金融支持“去庫存”提出相關(guān)建議。

德宏州房地產(chǎn)市場基本面

商品房庫存高位運行。2015年商品房累計銷售面積76萬平方米，同比增長37.4%，成交均價3532元/平方米，同比下降11.8%，其中商品住房成交均價3213元/平方米，同比下降2.5%；新增竣工待售面積117.3萬平方米，同比增長47%，年末累計待售商品房總面積269.1萬平方米、19079套。按當(dāng)年實際銷售面積計算，即使無新建商品房入市，現(xiàn)有庫存需要3年左右的時間才能消化完畢，遠(yuǎn)超市場13個月的去化周期警戒線。

商品房庫存縣域分化嚴(yán)重。2015年底，德宏州轄內(nèi)瑞麗市商品房庫存137.7萬平方米、9453套，占全州庫存商品房的50%；芒市77.1萬平方米、5359套，占28.7%；盈江縣31.8萬平方米、2097套，占11.8%；隴川縣11.3萬平方米、1243套，占4.4%；梁河縣11.3萬平方米、927套，占4.4%。

庫存商品房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡?？値齑嬷猩唐贩孔≌瑤齑媪?93.3萬平方米、13724套，占比高達(dá)71.8%；商業(yè)類用房和辦公及其他用房庫存75.8萬平方米，占比28.2%。同時，庫存的商品住宅結(jié)構(gòu)較為單一，145平方米以下的單元房占庫存商品住宅的59%左右，145平方米以上的單元房占24%左右，別墅類占比不足17%。

行業(yè)性風(fēng)險顯現(xiàn)并可能放大。2015年全州房地產(chǎn)行業(yè)完成投資45.8億元、同比下降22.4%，增速大幅回落26.5個百分點，房企資金鏈斷裂風(fēng)險正在加大，同時多數(shù)房企資質(zhì)低、自有資金少，投融資能力嚴(yán)重不足，爛尾跑路項目不斷增加，消費者購買預(yù)售商品房意愿降低。

已采取的去庫存措施

擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面。相繼對全州住房公積金提取、貸款、支付物業(yè)費等政策進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步降低貸款門檻，擴(kuò)大公積金覆蓋范圍。2015年發(fā)放公積金貸款3477筆12.36億元，貸款金額較上年增長222.72%，貸款人數(shù)增長128%，購房面積增長120.38%。

協(xié)調(diào)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平衡發(fā)展。出臺進(jìn)一步促進(jìn)全州房地產(chǎn)市場平衡健康可持續(xù)發(fā)展指導(dǎo)意見，從簡政放權(quán)、減稅降負(fù)、提升效能、以購代建、貨幣化安置、強(qiáng)化監(jiān)管等方面加大對房地產(chǎn)去庫存的支持。

嘗試推動境外人員住房貸款。開辟境外機(jī)構(gòu)及個人購買商品房綠色通道，取消境外個人、境外機(jī)構(gòu)的購房限制，鼓勵境外購房者到金融機(jī)構(gòu)和新型民營金融組織辦理個人按揭和抵押貸款，支持第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)為境外機(jī)構(gòu)和個人在州內(nèi)購買商品房提供擔(dān)保服務(wù)。

嚴(yán)格落實差別化住房信貸政策。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)真貫徹落實差別化住房信貸政策，推出農(nóng)民安家貸、融e購等住房信貸產(chǎn)品，切實加大對首套及改善性住房的信貸支持力度。2015年，全州共發(fā)放個人住房貸款2236筆，其中發(fā)放首套住房貸款2156筆，占全部個人住房貸款的96.4%。

面臨的主要問題

去庫存周期存在不確定因素。由于近年來全州房地產(chǎn)市場的過度開發(fā)，導(dǎo)致商品房供需矛盾突出，房地產(chǎn)交易市場供大于求，商品房待售面積總體成逐年上升趨勢。截至2016年6月末，全州商品房待售面積達(dá)到126.09萬平方米，同比增長7.5%，去庫存周期仍然較長。而相較于州內(nèi)常住人口的住房剛性需求而言，基本處于飽和狀態(tài)，短時期內(nèi)難以形成新的增長點。截至2016年6月末，全州住戶存款余額353.05億元，同比增長16.33%，住戶貸款余額增速則同比下降4.33個百分點，說明作為庫存消化主體的居民個人多數(shù)持觀望態(tài)勢，理論預(yù)估的去庫存周期存在不確定性。

房地產(chǎn)企業(yè)融資難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)商一般通過直接從銀行獲得貸款和購房者辦理按揭貸款兩種方式回籠資金，但受經(jīng)濟(jì)下行趨勢影響和房地產(chǎn)市場銷售不景氣、項目爛尾、開發(fā)商跑路等因素影響，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。截至2016年6月，全州房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額11.74億元，同比下降14.8%。據(jù)不完全統(tǒng)計，全州資金鏈斷裂的房地產(chǎn)項目超過20個，導(dǎo)致房企出現(xiàn)難以支付工程款、違約延期交房、樓房質(zhì)量、債務(wù)債權(quán)等糾紛問題，引發(fā)多個項目群體性上訪事件，社會不穩(wěn)定因素顯現(xiàn)。

房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險隱患增加。雖然房地產(chǎn)具有良好的抵押品屬性，在房地產(chǎn)價格相對穩(wěn)定或不斷上漲的市場行情中能發(fā)揮較好作用。一旦房地產(chǎn)庫存增加使房價下跌，其作為防范風(fēng)險的抵押品功效就會相應(yīng)減弱。再加上企業(yè)跑路、樓盤斷尾等惡性事件發(fā)生，勢必會導(dǎo)致金融資產(chǎn)質(zhì)量下降，銀行體系風(fēng)險增加，成為惡性循環(huán)。截至2016年6月末，全州房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率2.03%，同比增長1.58%。個人住房貸款不良化趨勢開始顯現(xiàn)，并呈逐步上升態(tài)勢。

金融支持去庫存的相關(guān)建議

從“兩端”動腦，管住供給拓展需求。推動建立房地產(chǎn)去庫存與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地掛鉤制度，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)模。積極落實促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的各項政策措施，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型用于發(fā)展教育醫(yī)療、生態(tài)旅游、休閑養(yǎng)老等多業(yè)態(tài)復(fù)合地產(chǎn)，著力完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套建設(shè)，提升商品住房性價比。積極支持就業(yè)生活穩(wěn)定的本州戶籍人員及外地人員購房的剛性和改善性住房需求，以城鎮(zhèn)化進(jìn)程中有條件的農(nóng)村居民和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)置業(yè)人員為突破口，實行差別化的住房信貸、住房補貼等政策，壓縮去庫存周期。

從“提效”著眼，創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)。支持引入第三方擔(dān)保模式，合理評估商品住宅庫存價值，科學(xué)界定授信額度，對有資質(zhì)、有土地、有項目、有市場、信譽好的房企給予信貸傾斜和支持。積極落實個人住房信貸有關(guān)政策，對符合條件的人群購房貸款予以支持，簡化貸款審批流程，確保及時發(fā)放貸款。鼓勵地方法人金融機(jī)構(gòu)推出住房按揭貸款新產(chǎn)品和新舉措，切實加大住房公積金對商品房去庫存的支持力度。探索建立城鎮(zhèn)靈活就業(yè)人員、進(jìn)城務(wù)工人員繳存和享受住房公積金制度，不斷提高公積金使用效率，提振居民購房信心。積極探索農(nóng)村居民以各項惠農(nóng)補貼和宅基地、承包地、林權(quán)地等作抵押或擔(dān)保申請購房貸款。

從“協(xié)調(diào)”入手，完善金融支持效果。全面研究區(qū)域內(nèi)棚戶區(qū)改造實際，積極支持農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行用好人民銀行補充抵押貸款（PSL），優(yōu)先支持棚戶區(qū)居民住房按揭貸款需求，促進(jìn)棚戶區(qū)居民成為拉動去庫存的主要動力。督促房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)房地產(chǎn)項目管理，為爭取銀行信貸支持提供基本條件，對優(yōu)勢項目，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提前介入，積極主動完善項目資料，提供按揭信貸需求，最大限度降低企業(yè)風(fēng)險和加快去庫存速度。同時，積極推動住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)以滿足市民住房需求為主的住房體制改革。通過采取減征或免征公租房城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、房產(chǎn)稅、印花稅、租金收入增值稅和企業(yè)所得稅地方分享部分等方式，鼓勵自然人和機(jī)構(gòu)投資者與房企合作或購買商品房開展住房租賃，擴(kuò)大商品房消化源。

從“防風(fēng)”落腳，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。聯(lián)合房地產(chǎn)業(yè)涉及部門、金融機(jī)構(gòu)等探索建立房地產(chǎn)信息化管理、商品房庫存交易、市場杠桿率的監(jiān)測、預(yù)警和約束機(jī)制，合理把控房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險警戒線和臨界點，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場“僵尸企業(yè)”的鑒別和處置，堅決杜絕“零首付”銷售，主動化解房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，防止房地產(chǎn)市場風(fēng)險向金融領(lǐng)域蔓延，盡量減少房地產(chǎn)去杠桿、去庫存、降成本帶來的負(fù)面效應(yīng)。

（作者系中國人民銀行德宏州中心支行黨委書記、行長）