“眾籌買房”風(fēng)險(xiǎn)多

文/陳錦洪

特 別 關(guān) 注

“眾籌買房”風(fēng)險(xiǎn)多

文/陳錦洪

你知道么？除了空氣凈化器、數(shù)碼產(chǎn)品，2015年互聯(lián)網(wǎng)眾籌又出現(xiàn)了很多新“玩法”，房地產(chǎn)眾籌異軍突起……

最近，“突飛猛進(jìn)的一線城市房?jī)r(jià)”成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)話題。幾乎所有媒體都在報(bào)道一線城市房?jī)r(jià)瘋漲熱潮?！氨娀I炒房團(tuán)”“90后合伙買房”“組團(tuán)購(gòu)房 坐等升值”等詞眼進(jìn)入公眾視線，讓眾多投資者眼前一亮。然而，“眾籌買房”真的如看上去那么美好？在瘋狂購(gòu)房之前，最好還是厘清“眾籌買房”的收益與風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)短期狂飆 炒房客眾籌出擊

近日“飆升”的房?jī)r(jià)與各城市的限購(gòu)令，使得有購(gòu)房資金無購(gòu)房資質(zhì)者發(fā)起了愁，也打起了算盤。以北京為例，對(duì)于沒有北京戶口的“北漂”來說，需要連續(xù)繳納5年社保和個(gè)人所得稅，才能擁有在京購(gòu)房資質(zhì)?？粗巴伙w猛進(jìn)的房?jī)r(jià)”，許多人開始擔(dān)憂待自己獲得購(gòu)房資質(zhì)后卻陷入無力購(gòu)房的窘境，為此，眾籌出擊，催生出“有資質(zhì)無資金者”與“有資金無資質(zhì)者”攜手合作、“眾籌買房”的熱潮。

從實(shí)踐中的“眾籌”方式不難得出,“眾籌買房”描述的是一種以投資或投機(jī)為目的，所有購(gòu)房參與人共同湊齊房款或首付款，在購(gòu)房參與人中選定一名有購(gòu)房資質(zhì)者，以其名義購(gòu)房，約定待房?jī)r(jià)上漲到某個(gè)價(jià)位或持有至某年限后出售，獲利按出資比例或其他方式分配，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)或規(guī)避政府限購(gòu)、貸款等政策的購(gòu)房方式。

在實(shí)際操作中，名義購(gòu)房人一般為支付能力有限但具有購(gòu)房資質(zhì)的“出資者”，因約定所購(gòu)房屋登記于其名下，故實(shí)踐中亦稱名義登記人。相較于其他購(gòu)房參與人的貨幣出資方式，名義登記人通常以自己的購(gòu)房資格或貸款資質(zhì)作為出資方式。

當(dāng)下，由于房?jī)r(jià)一日一價(jià)，不僅有個(gè)人作為發(fā)起人的眾籌方式，還出現(xiàn)了“拼房網(wǎng)”類的互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)眾籌平臺(tái)及運(yùn)作團(tuán)隊(duì)，投資者只需要投資幾百元，在房產(chǎn)中介或借貸平臺(tái)等炒樓運(yùn)作團(tuán)隊(duì)的“組織”下即可參與購(gòu)房，最后按比例分享收益。因?yàn)橥度氲慕痤~并不需要很多，“眾籌買房”逐漸發(fā)展成一種平民化的投資行為，“眾籌買房”現(xiàn)象愈演愈烈。

熱潮因何而起

“眾籌買房”成為當(dāng)下購(gòu)房熱潮方式的最直接原因是房?jī)r(jià)大幅上漲及投資渠道匱乏因素。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬在一個(gè)房地產(chǎn)與眾籌的論壇上分析，目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨兩個(gè)“痛點(diǎn)”：一方面是“庫(kù)存”壓力過大，另一方面是投入在持續(xù)下降。資本正在改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，而互聯(lián)網(wǎng)在重塑房地產(chǎn)行業(yè)的格局，許多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)增設(shè)了互聯(lián)網(wǎng)與金融交叉的專業(yè)部門。眾籌的新商業(yè)思維本身含有“投資消費(fèi)化、消費(fèi)碎片化”特征，正好可以將重資產(chǎn)輕型化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域表現(xiàn)得更加突出。

中國(guó)投資協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與金融創(chuàng)新平臺(tái)秘書長(zhǎng)、北京大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)研究中心研究員?；蹮钫J(rèn)為，眾籌對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的另外一個(gè)重大影響是將打破原有的信用估值體系，產(chǎn)生全新的投資銀行消解傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有3種——向銀行申請(qǐng)貸款、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票直接融資，但中小企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和實(shí)現(xiàn)上市融資卻面臨困難。目前，中小企業(yè)的資金來源主要依靠自有資金和銀行貸款。

專家認(rèn)為，新金融時(shí)代的眾籌探索，將有助于中小企業(yè)尋找到更多的商業(yè)模式，用更低成本獲取資金。但是應(yīng)該注意眾籌中的法律風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域中眾籌還屬于新生事物，需要更多的碰撞和交流。

從更具體層面而言，在“眾籌買房”模式中，多數(shù)購(gòu)房參與人可在一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控的戶籍資格限制。且因各城市存有個(gè)人購(gòu)買一套與多套住房所涉及的稅率和交易費(fèi)用不同的政策，使得以眾籌方式購(gòu)房可降低房屋交易時(shí)的稅費(fèi)成本，在某種程度上規(guī)避房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的高額稅費(fèi)。

在“眾籌買房”模式中，眾籌買房者亦可利用符合貸款條件或符合公積金貸款條件的名義登記人的購(gòu)房資質(zhì)規(guī)避首付比例與銀行貸款政策的限制。為此，在大多數(shù)人對(duì)房?jī)r(jià)持看漲心態(tài)下，實(shí)際出資者與名義購(gòu)房人通過政策規(guī)避方式，賺取其間差價(jià)各取所需。

風(fēng)險(xiǎn)知多少　炒房客可堪買單

以“房?jī)r(jià)上漲”為依托、由個(gè)人或機(jī)構(gòu)作為眾籌發(fā)起人的“眾籌買房”模式在具體操作中存有諸多不可控風(fēng)險(xiǎn)。

許多炒房專業(yè)團(tuán)隊(duì)借助杠桿手段、自賣自買以騙取銀行貸款方式炒房，在一定程度上助推房?jī)r(jià)“飆升”。一旦房?jī)r(jià)下行，部分投資者因入市時(shí)出資額低，容易出現(xiàn)棄房斷供情況，一定程度上加大了銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于高價(jià)接盤的購(gòu)房人而言，一旦棄房斷供，其首付款也將打水漂。

另外，在借助機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)籌集資金炒房模式中，若眾籌發(fā)起人“跑路”，投資者很可能將面臨投資錢款難以追回風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)籌資行為也可能涉嫌非法集資等刑事犯罪。

此外，實(shí)踐中亦可能存在因約定不明確或產(chǎn)權(quán)登記人與購(gòu)房參與人不一致情況而引發(fā)的各種糾紛。

在“眾籌買房”模式中，購(gòu)房參與人與名義登記人之間僅存在口頭或書面約定，房屋買賣合同與房產(chǎn)登記簿上反映的僅為名義登記人的買受人與所有權(quán)人信息。

我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為要件，登記簿在房屋所有權(quán)的歸屬和內(nèi)容認(rèn)定上具有權(quán)利推定的法律效力。為此，眾籌買房交易中，購(gòu)房參與人相較于名義登記人而言，難免需承擔(dān)一定交易風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在：

一是若名義登記人未按照事先眾籌購(gòu)房約定的時(shí)間或約定的價(jià)款售房，而是私下將房產(chǎn)進(jìn)行出售，并與第三人完成過戶交易，購(gòu)房參與人只能要求名義登記人按照先前的約定承擔(dān)違約責(zé)任、返還出售款項(xiàng)。即使名義登記人低價(jià)處分所購(gòu)房屋，亦可能很難僅以低價(jià)認(rèn)定其與買受人之間存有惡意。

二是若名義登記人涉訴或被判令承擔(dān)債務(wù)，因名義登記人為房屋所有權(quán)人，經(jīng)過司法審判或執(zhí)行程序后，所購(gòu)房屋可能面臨被查封或拍賣，導(dǎo)致眾籌合同簽訂目的無法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房參與人亦僅能向名義登記人主張違約或賠償責(zé)任。

三是若名義登記人死亡，由于繼承人不知曉名義登記人與購(gòu)房參與人之間的口頭或書面購(gòu)房約定，房屋可能因繼承關(guān)系而被名義登記人的繼承人繼受取得，從而亦會(huì)在購(gòu)房參與人與名義登記人的繼承人之間產(chǎn)生糾紛。

四是眾籌買房交易中，因買房出資人眾多，在具體操作中亦會(huì)因拋售時(shí)點(diǎn)和拋售價(jià)格的爭(zhēng)議產(chǎn)生糾紛，最終導(dǎo)致眾籌購(gòu)房合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

五是因“眾籌”行為本身存在投資人數(shù)不特定、投資者分散等特點(diǎn)，“眾籌買房”可能僅達(dá)成口頭約定，或個(gè)體投資者在網(wǎng)上獨(dú)立達(dá)成眾籌發(fā)起人設(shè)立的電簽協(xié)議，一旦名義登記人反悔，購(gòu)房參與人很難舉證證明其對(duì)房屋出資的事實(shí)，若名義登記人主張各方之間僅為借貸關(guān)系，一定程度上可能會(huì)造成購(gòu)房參與人的預(yù)期損失。

此外，因在房產(chǎn)登記簿上或貸款合同中僅顯示“眾籌買房”的名義登記人信息，故當(dāng)購(gòu)房參與人在拋售時(shí)點(diǎn)或拋售價(jià)格等事宜上產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，名義登記人自身亦存在一些風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在：

一是名義登記人代表“眾籌買房”中的購(gòu)房參與人以自己名義購(gòu)房或辦理按揭貸款時(shí)，會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相應(yīng)購(gòu)房記錄，在銀行也有按揭貸款的征信記錄，如果購(gòu)房參與人沒有按照眾籌購(gòu)房約定償還貸款，有可能使名義登記人的個(gè)人資信受損。

二是若所購(gòu)房屋長(zhǎng)期未達(dá)拋售條件，在一定程度上占用了名義登記人的購(gòu)房資格，將阻礙名義登記人的后續(xù)購(gòu)房需求。

三是若名義登記人按照眾籌購(gòu)房約定拋售房屋，對(duì)外以自己名義代表購(gòu)房參與人與房屋買受人簽訂買賣合同。若房屋買賣合同在后續(xù)雙方履行過程中產(chǎn)生爭(zhēng)議，買受人追責(zé)的主體僅限于名義登記人，名義登記人需要對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，在承擔(dān)責(zé)任后方享有依據(jù)內(nèi)部約定，向各購(gòu)房參與人行使追償?shù)臋?quán)利，在一定程度上也加大了自行追責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。

“眾籌”+“樓市”>風(fēng)險(xiǎn)X2

綜上所言，以“房?jī)r(jià)上漲”為依托、借助杠桿手段炒房，游走在監(jiān)管灰色地帶的“眾籌買房”模式，雖然降低了房產(chǎn)投資的門檻，但無論對(duì)購(gòu)房參與人、名義購(gòu)房人、銀行而言，其中都存在著諸多不可控的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與法律風(fēng)險(xiǎn)。在撲朔迷離的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與“眾籌”這種特殊方式存在的諸多法律風(fēng)險(xiǎn)相疊加的情況下，多重風(fēng)險(xiǎn)組合的結(jié)果必將大于單一風(fēng)險(xiǎn)的翻倍。因此，筆者建議，不論是“眾籌買房”的炒房客，還是持觀望態(tài)度、躍躍欲試的投資者，都應(yīng)擦亮雙眼、認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)、量力而行、理性投資、謹(jǐn)慎決策，而非單純看到收益、簡(jiǎn)單跟風(fēng)、沖動(dòng)投資。

責(zé)任編輯／鄭潔