“發(fā)燒”的學(xué)區(qū)房

侯雪琪

4月9日的長沙，天灰蒙蒙的，正下著一場雨。在岳麓區(qū)楓林路和沐風(fēng)路的交叉口，百余名居民舉著橫幅和標(biāo)語，把主干道堵了個水泄不通。他們憤怒地喊著口號：“我們要就近入學(xué)！”“開發(fā)商必須履行學(xué)區(qū)房承諾！”……一位老婦一手打傘一手抱孩子，手肘夾著的標(biāo)語滑落掉地，頗顯狼狽；幾位牽頭的業(yè)主站在道路中間，不時拿著擴音器喊話，提醒大家注意安全；現(xiàn)場的人越涌越多，警察趕來維護(hù)治安，試圖勸走情緒激動的居民……淅淅瀝瀝的雨中，現(xiàn)場兩個五六歲的孩子正擠在一把大傘里，略顯驚慌地看著眼前憤怒而失序的一切。他們用手小心地捏著“教育公平不公”和“退房”橫幅的一角，頭一抬，露出兩張濕漉漉的臉。

憤怒的居民們是附近弘德好萊城小區(qū)的業(yè)主，維權(quán)是因為“說好的學(xué)區(qū)房‘變了味”：業(yè)主們3月底收到通知，發(fā)現(xiàn)自己2013年高價搶購的名?！霸缆磪^(qū)實驗小學(xué)”學(xué)區(qū)房被舍近求遠(yuǎn)地劃到了該小學(xué)新建的西校部，距離比家門口的岳麓實驗小學(xué)本部遠(yuǎn)上20 分鐘步程。業(yè)主劉女士很憤怒：“買房時開發(fā)商出示了與學(xué)校簽的協(xié)議，說一定能上家門口的岳麓區(qū)實驗小學(xué)?，F(xiàn)在突然變成距離遠(yuǎn)，教學(xué)質(zhì)量又說不清楚的新建的學(xué)校，這不就是變相在騙我們嗎？為什么單把我們丟那邊？劃分的依據(jù)是什么？說好的就近入學(xué)呢？”面對這樣的指責(zé)和疑慮，開發(fā)商稱“不知情”，把矛頭指向負(fù)責(zé)劃片的教育局，教育局給出的答復(fù)則是“學(xué)區(qū)政策逐年調(diào)整，‘就近入學(xué)指的只是原則上的‘相對就近?！?/p>

業(yè)主維權(quán)行動進(jìn)行到下午仍無進(jìn)展，隨后居民與警察產(chǎn)生了較為激烈的肢體沖突，兩位牽頭組織者被帶走。之后，其他業(yè)主變得“噤若寒蟬”，他們刪除一切相關(guān)網(wǎng)貼，接受孩子步行20分鐘去西校區(qū)上學(xué)的方案，只為被帶走的鄰居能早日歸來。一個多月后，兩位被帶走的業(yè)主保釋回家，律師稱將爭取“緩刑”。

另一位家長陳女士嘆著氣：“只能妥協(xié)啊，誰還敢再鬧？我后來上網(wǎng)查，發(fā)現(xiàn)全國各地都有類似的無法兌現(xiàn)的學(xué)區(qū)房，為什么國家不管呢？光聽說今年出了個不讓登學(xué)區(qū)房廣告的規(guī)定，有什么用？大街小巷不照樣還貼著這些廣告嗎？我是個醫(yī)生，但自己都快被學(xué)區(qū)房整出精神病了！”

誰掌握學(xué)區(qū)房的“生殺大權(quán)”？

在內(nèi)地，學(xué)區(qū)房價格畸高已不算新聞。現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房越來越像個張牙舞爪的“怪胎”，“一房難求”“無法兌現(xiàn)”“天價數(shù)字”等不斷刺激著公眾的神經(jīng)。

3月，一條“北京西城區(qū)文昌胡同某破敗的重點學(xué)區(qū)房賣出每平方米46萬元天價”的新聞被媒體報道，引起大眾嘩然（央視隨后通過調(diào)查，證實這是條假新聞，成交的天價學(xué)區(qū)房系子虛烏有）。4月，一位“移民爸爸”走紅網(wǎng)絡(luò)，他的困擾是“擁有500萬元，孩子要上學(xué)，是購買學(xué)區(qū)房還是移民美國？”他提出的移民選擇以及身上“中產(chǎn)階層代表”“北漂成功典型”等標(biāo)簽刺痛了網(wǎng)友，學(xué)區(qū)房的問題再次被推上輿論的風(fēng)口。

如果把學(xué)區(qū)房市場比作爭奪教育資源的戰(zhàn)場，學(xué)區(qū)制就是重要的戰(zhàn)場規(guī)則。學(xué)區(qū)一般指的是義務(wù)教育階段學(xué)校招收學(xué)齡兒童的居住范圍，學(xué)區(qū)房則是對應(yīng)的房產(chǎn)資源，結(jié)合了學(xué)校、地區(qū)和房地產(chǎn)三個概念。

目前來看，“就近入學(xué)”是學(xué)區(qū)制的基本原則，但一個義務(wù)教育小學(xué)服務(wù)哪些小區(qū)，一般受到歷史、區(qū)位、人口和合作關(guān)系等多種復(fù)雜因素影響，具體學(xué)區(qū)邊界的劃定與調(diào)整由各地主管教育部門負(fù)責(zé)。

對許多有一定辦學(xué)歷史和經(jīng)驗的好學(xué)校來說，復(fù)雜的權(quán)屬和利益關(guān)系使其劃片十分嚴(yán)格，也使政策附加的資源價值直接轉(zhuǎn)化為學(xué)區(qū)房房價。

21世紀(jì)教育研究院副院長熊丙奇告訴《鳳凰周刊》：“理論上，開發(fā)商及中介沒有資格向業(yè)主承諾百分百能上某個學(xué)校，因為決定權(quán)都掌握在負(fù)責(zé)劃片的教委手里。劃片標(biāo)準(zhǔn)不是單一的就近入學(xué)，它很復(fù)雜，且逐年調(diào)整，上不了家門口的小學(xué)也完全可能?！?/p>

今年2月份教育部發(fā)出通知，要求各地要科學(xué)確定劃片方式，并明確“就近入學(xué)并不意味著直線距離最近入學(xué)”。

對此，中國教育科學(xué)研究院研究員儲朝暉認(rèn)為：“政策是政策，但教育部門每年在做劃片規(guī)劃時也不能閉門決策，應(yīng)實行民主協(xié)商和聽證，把居民意見納入決策程序。大多數(shù)城市在這方面還很欠缺?！?/p>

學(xué)區(qū)房“高燒不退” 眾家長趨之若鶩

學(xué)區(qū)房價格 = 普通房產(chǎn)價格 + 入學(xué)名額價格，學(xué)區(qū)房除了基本的居住屬性，顯然被附加了更多的教育和金融價值。以北京市為例，重點小學(xué)周邊學(xué)區(qū)房溢價率普遍可達(dá)20%，入學(xué)名額越稀缺，溢價率越高。

在北京的二手房交易網(wǎng)站上，核心地段的學(xué)區(qū)房最高標(biāo)牌價仍可達(dá)48萬元/㎡，西城區(qū)金融街學(xué)區(qū)均價達(dá)14萬元/㎡，“學(xué)區(qū)房=高價”成為被廣泛接受的思維定式。央視新聞在調(diào)查“天價學(xué)區(qū)房”時發(fā)現(xiàn)：所謂的天價房是被標(biāo)榜出來的，并未實際成交，其存在意義或許是為了提高學(xué)區(qū)房的定價標(biāo)準(zhǔn)以及購房者的心理價格預(yù)期。

北京最優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育資源集中分布在西城區(qū)、海淀區(qū)和東城區(qū)，這些區(qū)域內(nèi)已罕見新樓盤，所謂的名校學(xué)區(qū)房基本集中在二手房交易市場里，學(xué)區(qū)劃定相對穩(wěn)定。以坐擁29所市重點小學(xué)的西城區(qū)為例，對口小區(qū)數(shù)量為343個，在整個北京市分布密度最大，這也成了西城二手房中介拍著胸脯販賣的資本。

宋先生是西城最火學(xué)區(qū)之一“金融街學(xué)區(qū)”的二手房中介，他在推薦一套68㎡售價950萬元的宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)房時分析道：“房源很緊俏，喜歡要抓緊，有時上午掛的房下午就沒了。金融街有最好的教育資源，實驗二小、宏廟小學(xué)都是排名前幾，名聲響當(dāng)當(dāng)。我推薦這宏廟小學(xué)不僅名氣大教學(xué)好，還具備直升北師大附中的資格，性價比很高了。而且咱這塊還有不少中央部委和銀行總部，房子需求量大，房價一直在漲，將來孩子上完學(xué)再轉(zhuǎn)手賣出，您還可能賺一筆！”

一位剛剛買下該地段學(xué)區(qū)房的家長和記者聊到：“學(xué)區(qū)房貴？北京哪的房子不貴？它比其他房子貴出的那部分，你沒辦法衡量是否合理，誰都不知道稀缺資源該如何定價?！?/p>

宏廟小學(xué)附近的老住戶李奶奶也證實了這一點：“我們小區(qū)房子不愁賣，周圍鄰居換了一波又一波。現(xiàn)在房價是有點離譜了，但有錢的人還是不少，都舍得給孩子投資。金融街乃至整個西城都是塊肥肉，大家都跑來搶?！?/p>

鏈家的學(xué)區(qū)房銷售冠軍馮波，頭頂著“百萬經(jīng)紀(jì)人”“鏈家買賣TOP1”等光環(huán)，他告訴記者“學(xué)區(qū)房好不好賣，首先取決于該學(xué)校和學(xué)區(qū)的實力，其次是房子的大小。同等條件下，房越小越好賣，50-70㎡比較適當(dāng)，因為又可以居住，總價也相對低，更好流通。”經(jīng)過多年觀察，馮波還發(fā)現(xiàn)一個規(guī)律：“在西城區(qū)買學(xué)區(qū)房的家庭，一般都是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)以上家庭，他們名下常常有其他房產(chǎn)，以房換房的現(xiàn)象也非常多。”

中產(chǎn)家庭：“我們沒得選”

學(xué)區(qū)房高昂的價格已成為目前最大的擇校門檻，這違背了義務(wù)教育的基本精神。北京大學(xué)教育學(xué)院學(xué)者哈巍在研究中指出，以“就近入學(xué)”規(guī)則為主的政策只是將擇校費轉(zhuǎn)移到了學(xué)區(qū)房的價格上，難以促進(jìn)義務(wù)教育公平均衡發(fā)展，相比于傳統(tǒng)擇校形式，“以房擇?！睂?dǎo)致空間上的“居住群分效應(yīng)”，使得不同階層群體受義務(wù)教育的機會差距擴大，不利于社會階層流動。

所有家長都望子成龍，中產(chǎn)乃至富裕家庭的家長更是如此，都想讓孩子接受更好的教育。但中國目前仍存在著資源與需求的巨大缺口，優(yōu)質(zhì)教育資源十分緊缺。既然學(xué)校分“三六九等”已是既定事實，那么有條件做選擇的中產(chǎn)階層家長們就不得不去承擔(dān)這種緊缺帶來的成本。

宏廟小學(xué)的教師魏瑋（化名）談起學(xué)區(qū)房顯得很無奈：“其實各小學(xué)資質(zhì)上的差距也沒有家長們想象的那么夸張，那些所謂前十名前五名的排名并不是權(quán)威教育機構(gòu)排出來的。學(xué)區(qū)房價格虛高和家長不理性的行為有一定關(guān)系。”

面對外界的指責(zé)，家長張女士很不服氣：“好的學(xué)校師資和升學(xué)條件明顯好很多。指責(zé)家長的人都搞錯了重點，我們也是受害者，沒得選?。∥液拖壬诒本┐蚱词嗄?，算中產(chǎn)家庭了吧。為孩子投資，不想輸在起跑線上，能買得起為什么不買？我在這生活工作，沒法移民，想上好學(xué)校，不買怎么辦？”盡管賣掉了兩套郊區(qū)房才換上一套西城區(qū)60㎡的重點學(xué)區(qū)房，從事金融工作的張女士還是覺得這房買得值，她形容這是個“能者居之、物競天擇”的“剛需游戲”：“總比靠找關(guān)系擇校來得公平吧，那樣我家孩子可能一輩子也上不了西城區(qū)的小學(xué)?！?/p>

張女士還告訴記者“以后會把房子賣出去換初中學(xué)區(qū)房”，當(dāng)被問及“如果政策改變或是教育資源相對均等了，房子不好賣了怎么辦”，她顯得很自信：“還早著吧?，F(xiàn)在應(yīng)該會一直漲，就算學(xué)區(qū)政策微調(diào)，西城區(qū)整體的教育資源優(yōu)勢很難被影響啊，依然會是香餑餑?！?/p>

“我覺得西城的教育質(zhì)量整體更好，不僅體現(xiàn)在學(xué)校資源上。比如我孩子要學(xué)鋼琴，我就能在附近中央音樂學(xué)院請更好的老師，想學(xué)芭蕾也能在北京舞蹈學(xué)院上更專業(yè)的課?！北本┠掣咝＝淌诶钛啵ɑ┰诮邮懿稍L時毫不掩飾自己對西城區(qū)學(xué)區(qū)房的向往，但她卻恰恰因為買學(xué)區(qū)房而惹上了一場官司。

“我們中產(chǎn)階層被綁架了”

李燕2015年通過鏈家地產(chǎn)購買了一套西城區(qū)阜成門外第一小學(xué)的二手學(xué)區(qū)房。當(dāng)時由于李燕手頭尚有舊房未賣出，還不具備購房資格。在中介的建議與協(xié)調(diào)下，李燕一邊與中介、房主簽訂了購房合同，一邊與房主達(dá)成口頭協(xié)定“萬一舊房未及時賣出，則將其父母戶口遷入北京，將所購學(xué)區(qū)房轉(zhuǎn)至其父母名下以便落戶，不會影響孩子上學(xué)?！崩钛嗷貞洠骸爸薪楫?dāng)時拍著胸脯跟我說沒問題，說很多人以房換房，都這么做?！?/p>

然而，當(dāng)李燕發(fā)現(xiàn)舊房真的轉(zhuǎn)手困難，只好帶著父母與中介、房主當(dāng)面簽“轉(zhuǎn)戶協(xié)議”時，房主卻變卦說不賣了，并且要求李燕賠償60萬元違約金?！拔耶?dāng)時就傻眼了，馬上覺得被中介和房主聯(lián)手坑了，也怪自己法律意識不夠，太輕信他們。有朋友猜是因為房價大漲，房主覺得賣虧了才出此下策，我才恍然大悟?？赡阏f，做人基本的誠信在哪里？”

聊著聊著，李燕的語速變得有些急，她說官司已經(jīng)進(jìn)行了1年多，開庭三次都調(diào)解無效，孩子已經(jīng)五歲半，上小學(xué)迫在眉睫?！耙荒晗聛磉@邊房價翻了近一倍，打官司過程中我舊房也賣出了，但這些錢現(xiàn)在也不夠買這附近學(xué)區(qū)房了，進(jìn)退兩難，我算是被這個房子綁死了?！?/p>

李燕接著說道：“這事我自己有疏忽，但中介也不負(fù)責(zé)，甚至不愿意出庭作證。最關(guān)鍵的是房主特別強勢，毫不讓步。太無奈了，誰叫現(xiàn)在是賣方市場呢？我這絕對不算個例，不信你去西城區(qū)法院問問，學(xué)區(qū)房糾紛的案子多了去了。”

最后，她嘆了一口氣：“我就是太老實了。當(dāng)時有人建議我和先生用假離婚解決落戶問題，那樣會簡單的多。我沒料到事情會成現(xiàn)在這樣，所以沒同意，但聽說很多人都用這招。你看看把人都逼到什么地步了？我覺得很無力，陷阱和花招太多，買學(xué)區(qū)房簡直是對中產(chǎn)階層的新一輪綁架。”

北京市第一中級人民法院2015年發(fā)布的一份調(diào)研報告顯示，從2007年開始，在二手房買賣過程中因戶口問題產(chǎn)生的糾紛在逐年遞增。一中院民一庭法官張潔芳表示：這類官司多發(fā)生在優(yōu)質(zhì)教育資源集中的海淀、西城和東城三區(qū)，“尤其是近些年，學(xué)區(qū)房買賣中的戶口糾紛尤為突出，購買后不能落戶，會打亂孩子的入學(xué)計劃?！?/p>

另外，受整體房價上漲或?qū)W區(qū)調(diào)整因素影響，每年都會出現(xiàn)一批“二手學(xué)區(qū)房賣家坐地漲價，毀約成風(fēng)”的新聞，為了將房子賣出更高價格，賣家甚至不惜向家長支付幾十萬元的違約金，因為“總房價漲了上百萬，就算先賠幾十萬，還是賺了?！?

除此之外，常見的學(xué)區(qū)房官司還包括因“無法兌現(xiàn)學(xué)區(qū)房”引發(fā)的業(yè)主與開發(fā)商的糾紛、因“就近入學(xué)學(xué)區(qū)劃分”引發(fā)家長告教育部門的案件等。從目前已宣判的幾個案子來看，由于缺乏法理和事實依據(jù)，法院判決結(jié)果往往是原告家長敗訴。

學(xué)區(qū)房的“退燒藥”？

近年來，學(xué)區(qū)房一直被認(rèn)為是“硬通貨”，前提就是“學(xué)區(qū)房=更優(yōu)入學(xué)名額”，其使用價值會一直保持不變，甚至增值。然而，學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢真的會屹立不倒嗎？事實上，政府一直在想辦法給學(xué)區(qū)房“退燒”：

2014年北京市實行新“教改”：包括學(xué)校撤并、小升初直升、“九年一貫制”等措施，希望通過學(xué)區(qū)聯(lián)盟、大校年級組制、教育集團(tuán)、教育集群制等方式，實現(xiàn)名校和弱校之間的教育資源均衡配置。

2015年，教育部展開部署：“到2015年，19個大城市所有縣（市、區(qū)）實行劃片就近入學(xué)政策，100%的小學(xué)劃片就近入學(xué)?！眲澠雽W(xué)后，買高價學(xué)區(qū)房也未必能確保上名校。

2016年2月，教育部規(guī)定“在擇校沖動強烈的城區(qū)，推行多校劃片”。“多校劃片”即一個小區(qū)對應(yīng)多個小學(xué)初中，用“電腦派位”分配學(xué)生入讀的學(xué)校。用教育部基礎(chǔ)教育一司司長王定華的話說，此舉是為了給學(xué)區(qū)房降溫，讓教育資源更趨均衡。

2016年3月，有報道稱北京市海淀區(qū)9月起將全面實行一套房產(chǎn)“6年一學(xué)位”政策，即一套學(xué)區(qū)房在6年內(nèi)，只能有1個直系子女就近在學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)，二胎除外。

針對目前的多校劃片等降溫學(xué)區(qū)房的政策，熊丙奇有自己的解讀：“政府為了抑制家長擇校和買學(xué)區(qū)房的沖動，設(shè)定了比如6年一學(xué)籍、積分入學(xué)、多校劃片等框限，可這都是限制公民權(quán)利，走錯了方向。購房以及就近入學(xué)都是老百姓的權(quán)利，憑什么買了房，不讓學(xué)生就近入學(xué)？多校劃片增加的是學(xué)區(qū)劃分的不確定性，讓家長變得更沒安全感，存在很多風(fēng)險。這種外圍措施治標(biāo)不治本。教育部后來也明確說過：‘多校劃片是階段性的舉措，最終還得回歸單校劃片。根本途徑應(yīng)該是政府積極作為，推動義務(wù)教育均衡化。”

北京理工大學(xué)教育研究院教授楊東平也認(rèn)為：“為了治理學(xué)區(qū)房的亂象，在制度層面，要出臺切實推進(jìn)縮小學(xué)校辦學(xué)差距、促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展的政策。”

北京師范大學(xué)教育管理學(xué)院院長顧明遠(yuǎn)在一次采訪中談到：“學(xué)區(qū)房價格很大程度上可以作為義務(wù)教育是否均衡的晴雨表。”2006年的《義務(wù)教育法》明確規(guī)定要促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展，各級政府的職責(zé)是合理配置教育資源，縮小學(xué)校之間辦學(xué)條件的差距。轉(zhuǎn)眼十年過去，從學(xué)區(qū)房價格的瘋漲能看出義務(wù)教育不均衡狀況依舊嚴(yán)重存在，各級政府及相關(guān)官員的職責(zé)并未落到實處。

對此，儲朝暉表示：“歸根結(jié)底，這涉及到權(quán)力的均等，要想達(dá)到教育資源均衡發(fā)展，勢必要弱化政府手里的權(quán)力，不放權(quán)怎么改革？”

由此可見，義務(wù)教育均衡的改革以及學(xué)區(qū)房現(xiàn)象的緩解道阻且長。但從短期來看，學(xué)區(qū)的劃分隨教改的政策而變，學(xué)區(qū)房也不一定再能直接等同于某個“高價”的入學(xué)名額。如果有一天，教改政策真的逐漸完善并發(fā)揮作用，教育資源的分布變得相對均等，那么高價學(xué)區(qū)房的邏輯便將不復(fù)存在。這樣一來，今天中產(chǎn)階層趨之若鶩、進(jìn)行價值傳遞的優(yōu)質(zhì)教育資產(chǎn)——學(xué)區(qū)房就極有可能變成一個個五光十色卻一碰即破的泡沫。