當(dāng)前浙江住宅銷售價格怎么看
——2015年浙江住宅銷售價格運行情況分析

毛昭君

當(dāng)前浙江住宅銷售價格怎么看
——2015年浙江住宅銷售價格運行情況分析

毛昭君

2015年全省新建商品住宅銷售價格同比下降2.7%，二手住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅分別比上年縮小0.2和1.1個百分點。在國家和省級層面都大力去庫存的背景下，預(yù)計2016年浙江住宅銷售價格將呈現(xiàn)量升價穩(wěn)態(tài)勢，各城市間房價分化現(xiàn)象仍將持續(xù)

2015年，浙江房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一季度的短暫低迷后，受“330樓市政策”的刺激，二季度迅速升溫，市場信心得到恢復(fù)和提振，購房需求得以集中釋放，住宅銷售價格環(huán)比逐月攀升，整體上呈現(xiàn)積極向好的可喜變化。2015年全省新建商品住宅（11個設(shè)區(qū)市城區(qū)合計，下同）共成交20萬套，二手住宅共成交16.4萬套，同比分別增長35.6%和64.8%。新建商品住宅銷售價格同比下降2.7%，二手住宅銷售價格同比下降2.1%，降幅分別比上年縮小0.2和1.1個百分點。

2015年浙江住宅銷售市場運行情況

（一）成交量大幅回升，改善型占比擴大

2015年一季度浙江房地產(chǎn)市場成交低迷，1-3月份全省新建商品住宅分別成交15428套、8620套和14385套，4月份起全省新建商品住宅連續(xù)9個月成交破兩萬套，其中12月份受年終沖量拉動，成交量達到年內(nèi)最高值2.8萬套。全年共成交20萬套，同比增長35.6%，整體成交量創(chuàng)近年來新高。二手住宅成交量自3月份開始均破萬套，其中5月份達到高峰值1.7萬套，全年共成交16.4萬套，同比增長64.8%。

從成交結(jié)構(gòu)看，改善型需求得到了有力拉動。2015年90-144平方米戶型新建商品住宅成交面積占46.3%，分別比90平方米以下和144平方米以上兩種戶型占比高17.4和21.5個百分點，成為成交主流。與2013年和2014年相比，該戶型占比分別擴大3.6和1.2個百分點，表明了浙江房地產(chǎn)市場改善型住宅需求強勁。

（二）新建商品住宅銷售價格逐步回升

2015年1-3月份全省新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%、0.4%和0.3%；同比降幅逐月擴大，分別下降8.1%、8.4%和8.6%。4月份起隨著市場逐步回暖，環(huán)比價格止跌回升，上漲態(tài)勢持續(xù)至年底，各月環(huán)比漲幅在0.2%-0.8%。同比降幅逐月收窄，9月份止跌回升，上漲0.5%。四季度同比漲幅逐月擴大，10-12月份分別上漲1.4%、2.2%和3.3%，其中12月份銷售價格指數(shù)較1月份擴大11.4個百分點。

分類型來看，90平方米以下戶型價格波動幅度最大，12月份同比漲幅為4.9%，與1月份9.9%的降幅相比擴大14.8個百分點，漲幅大于中大戶型。12月份90-144平方米戶型同比價格上漲2.8%，144平方米以上戶型同比價格上漲3.1%。

（三）二手住宅銷售價格企穩(wěn)回升

2015年1-3月份全省二手住宅銷售價格環(huán)比分別下降0.3%、0.4%和0.2%。隨著營業(yè)稅免征5改2政策在3月底出臺，4月份起全省二手住宅銷售價格環(huán)比止跌回升，隨后各月環(huán)比漲幅在0.1%-0.7%。全省二手住宅同比價格自9月份轉(zhuǎn)正，漲幅逐月擴大，12月份上漲2.4%，銷售價格指數(shù)較1月份擴大8.8個百分點。

分類型來看，12月份90平方米以下戶型同比價格上漲2.9%；90-144平方米戶型同比價格上漲2.3%，144平方米以上戶型同比價格上漲1.5%。

（四）設(shè)區(qū)市城區(qū)新建商品住宅銷售價格漲跌不一

隨著市場供求關(guān)系的不斷變化，全省11個設(shè)區(qū)市城區(qū)的新建商品住宅銷售價格呈現(xiàn)不同的運行態(tài)勢。從環(huán)比價格走勢看，杭州、寧波、溫州和金華四個城市自4月份起止跌回升，隨后9個月價格逐月攀升；麗水和紹興均于5月份開始上漲，湖州、衢州分別于8月份、10月份企穩(wěn)回升，而舟山和臺州始終未現(xiàn)反彈。從同比價格走勢看，杭州和寧波8月份起轉(zhuǎn)正，結(jié)束了自2014年7月以來的下降態(tài)勢；金華、溫州和紹興分別自10月份和11月份起轉(zhuǎn)正，其中溫州結(jié)束了自2011年9月以來連續(xù)50個月的下降態(tài)勢；而舟山和臺州依然處于持續(xù)下降通道。

（五）庫存去化加快，周期縮短

在成交量大幅上升的拉動下,全省新建商品住宅庫存快速消化。2015年12月底全省新建商品庫存套數(shù)為26.8萬套，比上年同期減少12%。以2015年全省新建商品住宅月均銷售2萬套測算，當(dāng)前庫存消化周期為13個月,比1月份縮短7個月。

分地區(qū)來看，11個設(shè)區(qū)市新建商品住宅庫存情況不盡相同。從數(shù)量上來看，溫州新建商品住宅庫存為6000余套，僅供銷售7個月，為消化周期最短的地區(qū)；而杭州以9.2萬套的絕對數(shù)量穩(wěn)居高庫存的榜首，但2015年月均8679套的銷量，其消化周期為11個月，僅長于溫州。臺州新建商品住宅有2.2萬套的庫存，以月均1089套的銷量計算，消化周期長達21個月，為全省最高。舟山和紹興分別以19個月和18個月的消化周期居第二、三位。

圖3 全省新建商品住宅庫存及消化周期（月）

（六）70個大中城市住宅市場冷熱不均

據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)反饋，2015年3月起70個大中城市住宅環(huán)比銷量明顯回升，12個城市環(huán)比價格趨穩(wěn)回升，隨后價格上漲城市個數(shù)逐月增加。8月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比綜合平均上漲1.7%，為2014年9月份以來首次轉(zhuǎn)正。12月份，新建商品住宅價格同比上漲的城市有21個,二手住宅價格同比上漲的城市有35個,同比綜合平均漲幅為7.7%和7.6%，分別高于上月1.2和1.4個百分點。

由于各城市供需狀況不盡相同，城市間房價分化現(xiàn)象仍非常明顯。一線城市房價在“330新政”之后價格快速上漲，其中深圳新建商品住宅銷售價格12月份同比漲幅高達47.5%。大部分二線城市房價溫和上漲，12月份同比漲幅基本在2%-8%之間；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比和同比仍處于雙雙下降的通道。杭州、寧波、金華和溫州分別以5.8%、3.6%、1.8%和1.4%的漲幅位于70個大中城市的第7、9、13和19位。

2015年住宅銷售價格變動原因分析

宏觀政策不斷釋放，恢復(fù)市場信心。2015年是“去庫存”年，以年初兩會《政府工作報告》提出的“穩(wěn)定住房消費，支持自住和改善性住房需求”為標(biāo)志，從“330”政策開始，一系列鼓勵支持住房需求的政策相繼出臺，逐漸恢復(fù)了市場信心，使得購房者對房價走勢的預(yù)期發(fā)生變化。全省住宅銷量逐步上升，價格逐步企穩(wěn)回升。

多輪降息助力，構(gòu)建金融寬松環(huán)境。2015年央行持續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策，改善信貸結(jié)構(gòu)，推動購房需求入市。一年來央行先后5次降息，五年以上貸款利率調(diào)整為4.9%，累計降息1.25個百分點。當(dāng)前貸款基準(zhǔn)利率已達到歷史低位，最直觀的就是購房者房貸成本下降，以商業(yè)貸款100萬30年期計算，月供比調(diào)整前減少785元，利息總計減少28萬元。從全省房地產(chǎn)貸款投放看，2015年全省個人住房貸款余額9445.6億元，同比多增1177.8億元，同比增速逐月擴大，從年初的9.9%增加到12月的23.9%。

公積金政策全面支持，釋放購房需求。2015年，個人住房公積金房貸利率也經(jīng)歷了4次下調(diào)，調(diào)整后五年以上貸款利率為3.25%，累計降息1個百分點。同時，首付比例大幅調(diào)低、縮短連續(xù)繳存期限至6個月、提高貸款額度（如杭州從80萬元調(diào)至100萬元）和異地貸款在全省范圍取消戶籍限制等政策都減少了購房者的壓力。目前全省住房公積金貸款率達95.2%，達到歷史最高水平，也高出全國平均水平15.1個百分點。同時，還通過“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款擴大公積金貸款的受益面，即把公積金貸款轉(zhuǎn)成商業(yè)性個人住房貸款，公積金中心補貼利差，待公積金中心資金充裕時再轉(zhuǎn)回來，這些政策都有效地促進了購房者的入市。

各級政府組合拳，降低購房成本。在去庫存的基調(diào)下，各級政府紛紛出臺相關(guān)政策促進購房需求，如契稅補貼、人才補貼、貨幣化安置等。溫州宣布4月9日至12月31日期間，個人首次購買新建普通商品住宅，給予購房款0.6%的補助；寧波宣布7月1日至2016年6月30日期間，購買住宅和非住宅，按其所購房屋實際繳納契稅額度的50%給予購房補貼。

推地節(jié)奏放緩，市場量縮價漲。從供應(yīng)端看，2015年，在國土部“有供有限”的指導(dǎo)思想下，浙江各城市均縮減了土地供應(yīng)量。2015年全省供應(yīng)住宅用地3.12萬畝，同比減少17.7%；出讓成交均價為每平方米6567元，同比上漲29.7%。開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎和有所選擇，受各地房地產(chǎn)市場冷熱不均影響，熱門城市和區(qū)域推出的土地受到多家房企爭奪，溢價率飆升，單價和總價地王頻頻被刷新，推動周邊房價繼續(xù)走高。如杭州濱江奧體板塊、未來科技城等地價屢屢刷新，同時拿地?zé)嵋泊偈沽嗽搮^(qū)域在售項目價格上漲；與此相反，臨平、蕭山等區(qū)域因當(dāng)前庫存高企，新推出地塊中止出讓或以底價成交。

開工面積下降，供給速度減緩。2015年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額除一季度有小幅上揚外，基本上呈逐月回落的態(tài)勢。全年開發(fā)7112億元，比上年下降2.1%。其中住宅施工面積25117.15萬平方米，同比下降2.9%；住宅竣工面積3938.03萬平方米，同比下降5.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資的回落，使得住宅市場供應(yīng)速度減緩。

市場分化加劇，價格漲跌互現(xiàn)。經(jīng)過近一年的樓市寬松刺激政策，大中城市如杭州、寧波等市場自4月份起整體回暖，呈現(xiàn)量價齊升的良好態(tài)勢，而舟山、衢州、臺州等小城市，人口增長緩慢，購房需求不足，加上三四線城市的供應(yīng)量不斷增加，積累了過多的庫存，一時難以消化，使得購房者預(yù)期下降，購房信心不足。

2016年住宅銷售價格走勢及對策建議

中央經(jīng)濟工作會議提出2016年要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。浙江省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上也亮出“組合拳”，提出2016年要將全省商品住宅消化周期控制在12個月以內(nèi)。在國家和省級層面都大力去庫存的背景下，預(yù)計2016年浙江住宅銷售價格將呈現(xiàn)量升價穩(wěn)態(tài)勢。各城市間房價分化現(xiàn)象仍將持續(xù)，杭州、寧波等城市，受地價高企、需求旺盛影響，價格將持續(xù)溫和上漲；衢州等城市在高庫存壓力下，房價上漲動力不足，將逐步企穩(wěn)。

掌握庫存數(shù)量和結(jié)構(gòu)。中央經(jīng)濟工作會議明確，去庫存為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。摸清房地產(chǎn)的庫存數(shù)量和結(jié)構(gòu)是首要前提。當(dāng)前各級政府掌握和公布的主要是顯性庫存，即開發(fā)商已經(jīng)領(lǐng)出預(yù)售證且未銷售的房屋數(shù)量。嚴(yán)格意義上說，庫存應(yīng)該包含已拿地未開工、已開工未辦理預(yù)售審批、已辦理預(yù)售審批未竣工、已竣工等4個階段，目前對于已拿地未開工和已開工未辦理預(yù)售審批的房屋數(shù)量目前官方還沒有掌握具體情況，很多地方這部分的數(shù)量甚至遠(yuǎn)大于目前掌握的顯性庫存數(shù)量。同時，當(dāng)前的庫存過大并不是全面過剩而是局部過剩，還應(yīng)該搞清庫存的結(jié)構(gòu)性，包括不同區(qū)域、不同面積類型的情況，有相當(dāng)一部分庫存因為戶型、品質(zhì)等多方面原因難以消化。只有清楚地掌握浙江庫存的數(shù)量和結(jié)構(gòu)分布，才能在去庫存這個問題上有的放矢，制定相關(guān)政策。

細(xì)化政策激發(fā)合理需求。中央經(jīng)濟工作會議提出，要通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求、打通供需通道、消化庫存、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。同時鼓勵投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。浙江省“十三五”規(guī)劃也明確提出要繼續(xù)強勢推進“三改一拆”，這將為浙江住宅市場增加很大一批購房需求。各級政府要盡快出臺人才購房補貼、農(nóng)民進城購房優(yōu)惠等相關(guān)細(xì)則辦法，研究起草發(fā)展住房租賃市場的實施意見，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資購買庫存商品房，發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)，推動住房租賃規(guī)?；瘜I(yè)化。

加強城市基礎(chǔ)設(shè)施配套。從當(dāng)前“學(xué)區(qū)房”價格不斷攀升、“地鐵盤”銷售火爆等現(xiàn)象不難發(fā)現(xiàn)，房價差異、是否熱銷很大程度取決于基礎(chǔ)配套設(shè)施是否完善。當(dāng)前很多區(qū)域去庫存困難，主要受周邊配套設(shè)施不完善所致。因此，完善房地產(chǎn)項目配套設(shè)施也是解決當(dāng)前樓市問題的重要手段。各級政府要通過加大城市公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施投入，包括提供基礎(chǔ)教育設(shè)施、醫(yī)療機構(gòu)設(shè)立、購物場所以及交通出行方式等，促進區(qū)域城市均衡發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)要走創(chuàng)新之路。市場的急劇分化告訴我們，房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去。市場供應(yīng)端和需求端的不平衡，使得房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率在下降，一些拿地價格過高、財務(wù)成本過大的企業(yè)甚至要虧本銷售，過去單純的賣房市場已經(jīng)不復(fù)存在。今后的房地產(chǎn)企業(yè)必須更加專業(yè)化，要充分考慮市場的需求設(shè)計自身產(chǎn)品，避免扎堆開發(fā)和產(chǎn)品同質(zhì)化，將從追求數(shù)量向追求質(zhì)量轉(zhuǎn)變，改善型、季節(jié)性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色化需求，將成為市場供給重點。

作者單位：國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊