反思商品房預(yù)售許可制度及弱勢購房者保護研究

蘇衛(wèi)杰

摘要：隨著我國經(jīng)濟不斷發(fā)展，建筑行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)都蓬勃發(fā)展，住房從傳統(tǒng)的自建房為主轉(zhuǎn)為商品房為主。商品房預(yù)售許可制度是當下我國政府進行房地產(chǎn)市場監(jiān)督的一個重要制度。商品房許可制度設(shè)立的目的就是為了保護一些弱勢購房者的利益，但是該制度的實行并沒有達到保護弱勢消費者的目的。本文對我國商品房屋預(yù)售制度的調(diào)查進行闡述并分析，并提出了幾點建議。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；事先監(jiān)督；事后監(jiān)督

我國的房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也出現(xiàn)了很多商品房糾紛案，引起了社會對于商品房預(yù)售的廣泛關(guān)注。商品房預(yù)售許可制度就是導(dǎo)致糾紛案頻頻出現(xiàn)主要原因之一，這個制度建立的最初目的就是為了保護弱勢購房者的利益，但是一些不良開發(fā)商鉆法律和制度的漏洞，進行詐騙式集資，使得弱勢購房者的利益受到巨大的侵害，嚴重的影響到房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

1房屋預(yù)售制度的調(diào)查分析

1.1事先監(jiān)督

（一）許可制

預(yù)售許可證實我國房地產(chǎn)普遍采用的一個制度，就是在銷售之前需要向有關(guān)部門申請許可證，進行登記備案，獲得許可證后才可以進行銷售，讓買房者的抵押、購買行為能夠進行公示和備案。

（二）登記備案制

登記備案制度就是說預(yù)售需要向有關(guān)行政部門備案并進行公示，只要符合法律要求就可以開始預(yù)售。美國就是一個典型推廣使用這個制度的國家，在美國，房地產(chǎn)開發(fā)商需要委托律師來制定相關(guān)的預(yù)售方案和計劃書，上交給司法部門經(jīng)過審核批準以后就能進行預(yù)售。但是這個計劃方案確定之后，就沒有更改的余地了，國家會強制性要求開發(fā)商按照計劃書的內(nèi)容進行各項工作。這兩種實現(xiàn)監(jiān)督的制度是屬于靜態(tài)角度，而要從動態(tài)角度出發(fā)，我們就可以看到，現(xiàn)在實際的需求是要從許可證制度不斷向登記備案制度轉(zhuǎn)變，其根本原因如下：

（1）許可證制度存在很多弊端，并不能完成其制度制定的目標。甚至出現(xiàn)一些獲取預(yù)售許可的開發(fā)商大量使用“無證預(yù)售”合同無效。比如說因為市場波動，房價出現(xiàn)上漲之后就會認定合同無效，轉(zhuǎn)而以高價賣出。許可證獲取的資質(zhì)審核層面上，有的許可證制度知識對開發(fā)商上交的書面文件、文書進行一定的審查，這本質(zhì)上和備案制度沒有什么明顯的區(qū)別。

（2）許可證制度的權(quán)利因素很大，而我國當下的社會環(huán)境，國家公權(quán)力仍需要進行限制，而執(zhí)法層面的工作人員的自由裁量權(quán)的權(quán)利空間過大，這就很容易導(dǎo)致一些腐敗行為發(fā)生，自由競爭的公平性難以保證。

1.2事后監(jiān)督

（一）第三方監(jiān)管模式

談到第三方監(jiān)管就需要談及美國，美國在房地產(chǎn)預(yù)售的政策與我國的最大區(qū)別就是房地產(chǎn)開發(fā)商并不能在交付實房前獲得售房資金。進行預(yù)售的時候，開發(fā)商和買房者進行銷售洽談，交付定金，之后會開具“公寓文件”買房者認可這份文件之后才會進行正常的合同簽訂支付一定的首付金額，但是整個房屋的購買金額并不會直接交付到開發(fā)商手上，這會存在一個第三方機構(gòu)，第三方機構(gòu)進行資金保管，只有當房屋工程征程完畢并且交付給購房之后才能獲取購房資金的全額，將預(yù)售作為一種信用憑證，這能有效的制約開發(fā)商的不法行為。

（二）按期支付模式

按期支付在新加坡、德國和法國使用，買房者購買了預(yù)售房之后向銀行進行貸款付款行為的時候，并不是一7次性將全部房款進行交付，會根據(jù)房屋建設(shè)的程度和進度在獲得房屋使用權(quán)之前進行分期付款，雖然這些使用按期支付模式的國家在政策上有一些不同，但是通過按房屋建設(shè)進度進行支付能有效的降低購房的風險。

（三）律師監(jiān)管模式

在我國香港地區(qū)一直推行“樓花預(yù)售”，這個制度讓香港的房屋預(yù)售市場非常的穩(wěn)定。這是因為有律師進行嚴格的干預(yù)和監(jiān)管，對于預(yù)售款進行有效的使用監(jiān)督。買房者不是把全部房款交給開發(fā)商，而是存入銀行賬戶，這個賬戶是開放商與銀行一起進行管理的賬戶，開發(fā)商對這個賬戶內(nèi)的金額沒有自由使用權(quán)。會有專門進行工程估價的預(yù)測人員對每段工程的建設(shè)進度進行評估，形成書面的評估意見，之后交給律師進行審核，只有審核通過之后才會將預(yù)收款交給開發(fā)商。律師的權(quán)利很大，但是其需要負的責任也非常大，如果因為律師的失誤導(dǎo)致買方人員蒙受損失，律師需要負很大的責任，在香港地區(qū)執(zhí)業(yè)風險非常大，所以律師也非常的嚴格，這就保證了預(yù)售款不會隨意使用，能合理利用。

2事后監(jiān)督機制的重構(gòu)

2.1建立分期付款制度

出現(xiàn)房屋預(yù)售糾紛的原因就是一次性付款，開發(fā)商沒有嚴格的資金監(jiān)控，可以模仿分期付款，根據(jù)工程進度進行付款，這能保證項目按時完成，如果質(zhì)量出現(xiàn)問題能及時進行追責。

（1）明確付款的金額和方式，明確付款次數(shù)和分期金額比例。

（2）提高違約金，預(yù)留房款作為抵押金，直到交房才給付給開發(fā)商。

（3）成本公開，對建材等金額向社會公示。

2.2建立以律所為主的聯(lián)合監(jiān)管制度。

（1）預(yù)購款交給銀行與開發(fā)商公開的賬戶里。

（2）根據(jù)工程進度進行付款，由專業(yè)團隊進行工程評估，律師進行核對并承擔責任，確認無誤后銀行將款項付給開發(fā)商。

3結(jié)語

商品預(yù)售存在的很多問題是因為法律制度不夠完善，這需要把事前監(jiān)督和事后監(jiān)督結(jié)合起來，對預(yù)售款進行監(jiān)管，這需要對預(yù)售制度進行完善和改革，明確預(yù)售款的使用去向，并且進行嚴格的審核與監(jiān)督，重構(gòu)預(yù)購資金監(jiān)管制度，即采取分期付款并構(gòu)建以律所為主的多方聯(lián)合監(jiān)管機制。