買受人期待權(quán)及其執(zhí)行制度探討

吳宜男

摘要：針對在實踐中產(chǎn)生的關(guān)于執(zhí)行案外人異議的各種問題，201 5年最高人民法院頒布《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），這一規(guī)定體現(xiàn)了學(xué)界漸漸主張“維護(hù)買受人期待權(quán)”的立法思維模式，甚為難得。但是，期待權(quán)在我國立法中仍沒有獨立的體系，相關(guān)規(guī)定也需完善。在未來期待權(quán)法律體系構(gòu)建中，我們應(yīng)將期待權(quán)概念體現(xiàn)的法律價值融于既有的法律體系框架中，并以《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》所堅持的立法基礎(chǔ)為本，突出重點保護(hù)，構(gòu)建起完整并具“中國特色”的期待權(quán)執(zhí)行制度。本文以《規(guī)定》為視角探討我國現(xiàn)行買受人期待權(quán)保護(hù)及制度的相關(guān)問題。

關(guān)鍵詞：買受人期待權(quán)；立法基礎(chǔ)；執(zhí)行制度

1簡述期待權(quán)基準(zhǔn)

最初期待權(quán)的起源要從德國學(xué)說判例說起，19世紀(jì)的德國“普通法”深入研究法律行為，其中囊括附條件、附期限的各種法律行為，研究結(jié)果雖精密細(xì)致，但終未將期待權(quán)的概念采納進(jìn)《德國民法典》中，嘆之可惜。我國同樣也研究期待權(quán)理論多年，當(dāng)下的主流學(xué)說認(rèn)為，應(yīng)用期待權(quán)制度來保障期待權(quán)人的權(quán)利。然而，在我國現(xiàn)有法律規(guī)定中，期待權(quán)沒有自己獨立的體系，也不能被歸為任何一類權(quán)利，其體現(xiàn)的方式僅以散見于相關(guān)法條之中。

期待權(quán)是民事權(quán)利的一種，是私權(quán)體系的一個分支，它從性質(zhì)上與主觀意愿有區(qū)別。王澤鑒教授曾形象貼切地舉例稱：“孩童盼望外祖父于新年時購贈衣物，或商號盼望財源興隆”，此主觀性屬于心理上的希翼，未將具有法律效力。若“外祖父某日表示于新年時贈給一套西裝”時，此承諾則成為孩童希望取得未來利益實現(xiàn)的要件，此希望則是主觀意欲，將會產(chǎn)生法律效力。雖然單純期待與期待權(quán)都能夠成為民事權(quán)利產(chǎn)生的組成要件，但為何還要將單純的期待與期待權(quán)進(jìn)行區(qū)分，則是源于法律規(guī)定的不同所致。事實上，民法保護(hù)的范圍即包含了單純的期待也包含了期待權(quán)——以“法律地位說”為基準(zhǔn)，對于前者，其具備屬于某種權(quán)利要件的部分，但并未將其規(guī)定為權(quán)利而稱其為單純的期待，保護(hù)方式僅為民法中的“實益”；然而后者，對具備屬于某種權(quán)利要件的部分被規(guī)定為“權(quán)利”故將其稱期待權(quán)，這種“權(quán)利”直接受民法的保護(hù)。如此一來，權(quán)利人的地位因為“期待權(quán)”的法律規(guī)定而受到保護(hù)，一種先行效力而確保期待未來的利益能夠順利實現(xiàn)，不因其他原因阻礙與減損，而權(quán)利自身也成了一種可實際享有的利益，具有一定的現(xiàn)實性。

2現(xiàn)行執(zhí)行的制度問題

執(zhí)行制度在我國法律體系建設(shè)中的時間并不長，難免存在不夠完善的地方。在執(zhí)行過程中，經(jīng)常出現(xiàn)以下幾種情況。

2.1被執(zhí)行人為開發(fā)商之情形，結(jié)果均為未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證

一是被執(zhí)行人將商品房出售給買受人后則進(jìn)行了預(yù)售登記，但由于被執(zhí)行人自身原因不能或不愿辦理導(dǎo)致的情形；二是被執(zhí)行人將商品房出售給買受人后未辦理預(yù)售登記，由于被執(zhí)行人自身原因不能或不愿意辦理導(dǎo)致的情形；三是被執(zhí)行人將商品房出賣給買受人后，由于購房人的原因未辦理房屋產(chǎn)權(quán)的情形。

2.2被執(zhí)行人為一般民事主體之情形，結(jié)果均為未辦理房屋過戶登記

一是被執(zhí)行人已在法院查封前將房屋賣與第三人，買受人已支付全款；二是被執(zhí)行人在法院查封前已經(jīng)將房屋賣與第三人，買受人尚未付清房款但實際已占有房屋；三是被執(zhí)行人已在法院查封前將房屋賣與第三人，買受人尚未付清房款且并未能實際占有房屋。

這些情形的出現(xiàn)，無疑給執(zhí)行工作增加了很大的難度。顯然，在對于房屋買受人的權(quán)利（即期待權(quán)）沒有予以相應(yīng)保護(hù)的時候，必然出現(xiàn)大量的執(zhí)行行為造成損害第三人合法權(quán)益的情況，這同時也說明一個制度建設(shè)的必要性。

3買受人期待權(quán)建構(gòu)的重要性

期待權(quán)，從體系上看則是橫跨債權(quán)及物權(quán)兩個領(lǐng)域，同時在性質(zhì)上也兼具債權(quán)與物權(quán)的雙重屬性。德國拉倫茨教授認(rèn)為期待權(quán)有三種類型：一是對所有權(quán)保留買賣中買受人的地位；二是對不動產(chǎn)登記變更前，受領(lǐng)人的地位；三是對債權(quán)發(fā)生或證書交付前抵押權(quán)人的地位。買受人期待權(quán)對抗的效力所及于的對象便是對不動產(chǎn)有爭議，但卻無交易關(guān)系的第三人，其中包含一般債權(quán)人、不法行為人、不法占有人等。這里的買受人分析僅以房屋買受人為例，更加凸顯執(zhí)行中的突出問題。買受人期待權(quán)的設(shè)立，其必要性如下。

3.1尊重當(dāng)事人意思自治，維護(hù)《合同法》效力

在交易過程中，合同是當(dāng)事人意思自治最基本的體現(xiàn)，尤其是房屋買賣合同。在買受人按照約定支付價款時，出賣人則應(yīng)按約履行辦理過戶登記的義務(wù)。因此，在未能辦理過戶登記時，存在標(biāo)的房屋被法院拍賣，買受人的實體權(quán)利遭到侵害的情況。而買受人期待權(quán)的設(shè)立，將會對執(zhí)行產(chǎn)生重大現(xiàn)實意義，即執(zhí)行法院對該買賣房屋進(jìn)行查封后，買受人仍可向法院提出執(zhí)行異議申請，經(jīng)審查合理后，法院應(yīng)根據(jù)具體情況決定買受人是否有期待權(quán)，是否應(yīng)解除對房屋的查封，而不是隨意將被執(zhí)行人名下房屋作為執(zhí)行財產(chǎn)。這樣，極大尊重了當(dāng)事人簽訂合同的意思自治，維護(hù)了《合同法》之立法本意。同時，由于賦予買賣合同以對抗效力存在固有的道德風(fēng)險，加之我國誠信機(jī)制尚未有效建立起來的情況下，我們認(rèn)為不宜隨意擴(kuò)大對抗效力的適用范圍，目前則應(yīng)限于房屋買賣為必要。

3.2我國現(xiàn)實法律環(huán)境下的必然選擇

現(xiàn)實中，由于出賣人的原因?qū)е沦I受人難以完成過戶登記的情況較為普遍。在這種情況下，買受人知道應(yīng)讓出賣人辦理過戶登記以維護(hù)其權(quán)益，造成過戶登記障礙的又是不可歸責(zé)于買受人的原因。在執(zhí)行中遇到此類情況時，執(zhí)行法院往往則會告知買受人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地法院通過訴訟的方式確權(quán)，但最終的結(jié)果通常為要求出賣人履行合同或履行過戶登記的判決。然而，這種判決從其性質(zhì)上來看應(yīng)當(dāng)屬于債權(quán)性判決，并不屬于確認(rèn)物權(quán)的判決。對這類判決而言，從最高人民法院關(guān)于《物權(quán)法》第28條分析，是不能夠適用的，則說明《物權(quán)法》制定及適用的過程中，并未完全充分考慮到房屋買受人投入的程度及若遇強(qiáng)制執(zhí)行所帶來沖突的情形。因此，對上述房屋買受人期待權(quán)的保護(hù)勢在必行。

3.3賦予房屋買受人期待權(quán)以對抗效力符合交易安全原則

筆者主張，房屋買受人的期待權(quán)具有對抗一般債權(quán)人的效力。如果買賣中并未對房屋進(jìn)行預(yù)告登記，而實際已產(chǎn)生了交易登記或提供擔(dān)保并依法辦理登記的善意物權(quán)人而言，上述確認(rèn)判決或者期待權(quán)則不可具有對抗性。因此，賦予買受人的物權(quán)期待權(quán)及判決的對抗效力并不影響外部交易的安全，相反是對出賣人和買受人之間的交易安全的保護(hù)。

4買受人期待權(quán)構(gòu)建中的保護(hù)重點

現(xiàn)市場上有很多以按揭方式存在的購買形式，對于買受人期待權(quán)的保護(hù)最早規(guī)定于2002年最高院頒布的《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的批復(fù)》中，但因該批復(fù)頒布的時間早于《物權(quán)法》，故當(dāng)時的立法思維并不完善、成熟。其后，2004年對于執(zhí)行中的問題最高人民法院又頒布了《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，《查封規(guī)定》的第17條明確將所有登記財產(chǎn)的買受人列為了物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)對象。后最高人民法院根據(jù)執(zhí)行案件在實踐中所產(chǎn)生的問題，于2015年頒布了《異議和復(fù)議規(guī)定》（與摘要中《規(guī)定》為同一文件），規(guī)定中明確保護(hù)了案外人預(yù)告登記的物權(quán)期待權(quán)，其中保護(hù)的對象包括買受人在內(nèi)的所有受讓人，同樣對保護(hù)適用條件做出了嚴(yán)格的限制，如《規(guī)定》第28條、第29條規(guī)定。

4.1對一般買受人期待權(quán)的保護(hù)

《規(guī)定》第28條所規(guī)定的是一般買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)構(gòu)成要件，與《查封規(guī)定》第17條相比而言區(qū)別甚遠(yuǎn)，主要體現(xiàn)在：第一，在成立形式上，《規(guī)定》條款明確受讓人須與被執(zhí)行人之間簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同必須合法有效。同樣在其他相關(guān)法規(guī)中也有此種規(guī)定，例如在《城市房地產(chǎn)管理法》第41條中規(guī)定，書面合同為轉(zhuǎn)讓的必要條件。第二，在價款交付上，兩者的要求交付價款數(shù)額比例不同，《規(guī)定》明確了被保護(hù)的買受人應(yīng)當(dāng)支付全部價款，如若將剩余價款在法院指定的期限內(nèi)交付完畢，同樣也可納入保護(hù)范圍。這樣規(guī)定主要是針對現(xiàn)今的大量不動產(chǎn)買賣實情出發(fā)，正如前文所述房屋購買已以分期付款的情形為主。買受人雖支付部分款項，但按揭主要是按照貸款合同的條款進(jìn)行按月支付，若在指定期限內(nèi)買受人將剩余價款交由法院，并不影響被執(zhí)行人債權(quán)計算，自然應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，這是《規(guī)定》根據(jù)實踐實際作出的亮點條款。第三，物權(quán)公示上，《規(guī)定》明確買受人要在查封前已經(jīng)實際占有不動產(chǎn)，符合物權(quán)變動的法定模式，同時這樣規(guī)定也是從要件上減少被執(zhí)行人與第三人惡意串通損害買受人權(quán)益的可能性。

4.2對消費者買受期待權(quán)的保護(hù)

根據(jù)最高院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的條款，建設(shè)工程價款在特殊情況下是優(yōu)先于抵押權(quán)的，然而這樣特殊的優(yōu)先權(quán)利并不能對抗交付一定款項的消費者?；诖?，從邏輯上能夠得出，買受人的期待權(quán)是抵押權(quán)和一般債權(quán)均不能對抗的?！兑?guī)定》第29條是對買受人期待權(quán)的保護(hù)，條款要件除了須有書面合同外，還明確其他三個要件：第一，消費者為條款保護(hù)的對象。消費者是指從經(jīng)營者處購買物品或者接受服務(wù)的人，《規(guī)定》中限定的保護(hù)對象是指從房地產(chǎn)開發(fā)商處購買商品房的買受人。一般民事主體間關(guān)于房屋的二次交易買賣則不在此保護(hù)范圍之內(nèi)。第二，根據(jù)我國《消費者權(quán)益保護(hù)法》之定義，在日常生活中進(jìn)行的消費、購買日用商品或者接受服務(wù)的人稱之為消費者，因此這里所指的消費者僅為自然人，對于法人、其他組織不為消費者，也不可成為保護(hù)對象?！兑?guī)定》對于住房數(shù)量也作出限定，買受人所購房屋系用于居住，旨在保障其生存權(quán)。然而在實際執(zhí)行中判定買受人買房的真實用途卻無法如此清晰，故在實踐中依據(jù)經(jīng)驗形成了一個“客觀標(biāo)準(zhǔn)”用以判定，是以房屋的性質(zhì)區(qū)分，到底是居住用房還是經(jīng)營用房。為了降低判定的難度，《規(guī)定》明確要求“受讓人名下無其他用于居住的房屋”。這里的“無其他用于居住的房屋”，一般是指買受人購買的房屋為可供居住的唯一住房。第三，購房款交付標(biāo)準(zhǔn)有限定，標(biāo)準(zhǔn)為超過百分之五十。前文中建設(shè)工程價款司法解釋規(guī)定的交付價款為“大部分”，但是并沒有具體標(biāo)準(zhǔn)，而《規(guī)定》從有利于保護(hù)買受人角度出發(fā)的同時又規(guī)定了具體標(biāo)準(zhǔn)，將交付房款明確為超過百分之五十，也是對工程價款司法解釋在實踐中運用產(chǎn)生問題的闡釋。

4.3對已辦理預(yù)告登記的買受期待權(quán)的保護(hù)

對于想實現(xiàn)以不動產(chǎn)物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)人，需要以債權(quán)請求權(quán)作為權(quán)利實現(xiàn)的基礎(chǔ)，而預(yù)告登記制度的目的正是以助于債權(quán)實現(xiàn)，實際上為物權(quán)期待權(quán)中保全制度的一種，預(yù)告登記權(quán)利人的預(yù)告登記行為阻卻物權(quán)所有人處分物權(quán)的行為，物權(quán)所有人處分的行為不產(chǎn)生法律效力。因此，在預(yù)告登記的受讓人范圍中，并不只限于買受人。那么預(yù)告登記中，對于所有受讓人包括不動產(chǎn)買受人而言，所有權(quán)人與其達(dá)成關(guān)于受讓不動產(chǎn)所有權(quán)的合意通過預(yù)告登記的方式進(jìn)行公示后，能否具有排除法院對此進(jìn)行執(zhí)行的效力？我們從此《規(guī)定》的第30條不難解讀出，在執(zhí)行程序中對經(jīng)過預(yù)告登記的物權(quán)期待權(quán)是應(yīng)予以保護(hù)的。預(yù)告登記只是讓受讓人產(chǎn)生物權(quán)期待權(quán)，因?qū)嶋H并未辦理過戶或登記手續(xù)，其所有權(quán)的取得尚處于不確定狀態(tài)，其權(quán)利并不能被更完善的保障，因此預(yù)告登記制度還需逐步物權(quán)形式化，才能從根本上保護(hù)買受人的物權(quán)期待權(quán)。所以在實踐中，如果有預(yù)告登記的情況下，受讓人請求排除處分，那么法院應(yīng)當(dāng)予以支持；如果受讓人請求人民法院解除查封，則人民法院應(yīng)當(dāng)區(qū)分標(biāo)的物是否符合預(yù)告登記的條件——如果是則確定無疑地取得物權(quán)，應(yīng)當(dāng)解除查封。

5結(jié)語

概言之，期待權(quán)在現(xiàn)行立法體系中并非完整的物權(quán)，只是一項逐漸獲得物權(quán)特征且又接近物權(quán)的一項權(quán)利。盡管其本身還能夠成為獨立且純粹的物權(quán)，但建立期待權(quán)的觀點已經(jīng)漸漸滲入相關(guān)立法。本文雖重于分析買受人期待權(quán)及現(xiàn)法律規(guī)定制度的探討，但更希望我國應(yīng)以《規(guī)定》的立法思想為本，在現(xiàn)行的如預(yù)告登記制度等相關(guān)制度的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國現(xiàn)實社會中房屋買受人具體地位和現(xiàn)狀，建立買受人期待權(quán)，賦予其物權(quán)的效力，旨在保護(hù)消費弱者一買受人的權(quán)利，從根本上解決糾紛和執(zhí)行中的困難，建立起完整并具“中國特色”的期待權(quán)制度。