旅游地產(chǎn)及其發(fā)展分析

江雨

旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，隨著現(xiàn)代度假行業(yè)發(fā)展應(yīng)運而生的一種新型旅游產(chǎn)業(yè)，同時也是房地產(chǎn)業(yè)里特殊的一類，兼具旅游價值和地產(chǎn)的性質(zhì)。本文將介紹旅游地產(chǎn)有別于一般地產(chǎn)的性質(zhì)、在旅游一方面上的主要功能，就中國地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和前景提出一些建議。

一、旅游地產(chǎn)概述

（一）旅游地產(chǎn)的概念

所有依托了周邊豐富的旅游資源而修建，有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、休閑、度假、居住于一體的置業(yè)項目都可以被稱為旅游地產(chǎn)，或者狹義地稱為旅游房地產(chǎn)。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫銜接，擁有更好的自然景觀、建筑景觀、生態(tài)環(huán)境、人文內(nèi)涵，同時擁有著完善的配套功能和極高的投資價值。

（二）旅游地產(chǎn)的特征

1、旅游地產(chǎn)具有優(yōu)美的環(huán)境資源

旅游地產(chǎn)開發(fā)多選擇靠近景色優(yōu)美、氣候宜人的的風(fēng)景名勝區(qū)，對環(huán)境的要求十分苛刻，同時也看重當?shù)氐奈幕Y源。

2、旅游地產(chǎn)具有專業(yè)的物業(yè)管理以及酒店管理配備

與普通住宅相比，旅游地產(chǎn)的關(guān)注重點在配套設(shè)施與服務(wù)管理上。顧客選擇旅游地產(chǎn)是將其作為休閑居所，而非普通住宅的“方便第一，享受其次”。旅游地產(chǎn)項目除了給客戶提供完善的日用設(shè)施以外，同時也要解決一系列配套公用設(shè)施以及購物、運動、休閑、娛樂場所，也就是為客戶創(chuàng)造一個配備齊全的小社會。

3、符合旅游度假的設(shè)計方案

旅游地產(chǎn)開發(fā)的目標之一就是滿足人們的度假需求，注重營造一種和諧、安寧、輕松的環(huán)境氛圍，使旅游者從日常工作釋放自我、緩解壓力。這就遠遠超出了一般傳統(tǒng)項目開發(fā)對單純住宿條件的要求，要求對旅游者的休閑度假等需求進行周全的設(shè)計。

4、消費檔次高

旅游地產(chǎn)在國外是中產(chǎn)階級以上的消費品，并非是人人都能享有的旅游產(chǎn)品。國內(nèi)旅游地產(chǎn)消費者集中在城市的高收入層，隨著我國經(jīng)濟水平不斷上升，傳統(tǒng)的旅游消費項目已經(jīng)不能滿足他們?nèi)找嬖鲩L的消費需求。

5、投資回報高

從個人使用的方面來看，旅游地產(chǎn)的投資帶來的收益就是旅游者體驗到與日常生活工作不同的舒適與放松，也是一種特別的回報方式。

相比消費而言的高回報，對于住戶來說，旅游地產(chǎn)也不失為一種投資選擇。地價的增值和閑置房屋出租是最主要的經(jīng)濟回報。

二、旅游地產(chǎn)的主要功能

（一）旅游地產(chǎn)的旅游功能

旅游地產(chǎn)項目所在地一般都擁有優(yōu)美的自然環(huán)境和稀缺資源，如山、湖、海、森林、氣候、溫泉等和特色濃郁的人文環(huán)境。

（二）旅游地產(chǎn)的度假功能

旅游地產(chǎn)是為適應(yīng)度假生活需要應(yīng)運而生的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，是以旅游為目的的地產(chǎn)。隨著中國GDP的穩(wěn)健增長，中國總體上已經(jīng)開始進入度假旅游時代，從觀光到度假，是旅游發(fā)展的必然規(guī)律。在發(fā)達的國家和地區(qū)，度假旅游已經(jīng)成為一種生活常態(tài)，旅游地產(chǎn)自然成了人們的最佳選擇。

（三）旅游地產(chǎn)的休閑功能

休閑旅游活動可主要劃分為消遣旅游類休閑、文化娛樂類休閑、體育健身類休閑幾類，涉及到多種服務(wù)產(chǎn)業(yè)。在旅游地產(chǎn)中最能滿足休閑需求的就是依附于主題公園開發(fā)的旅游地產(chǎn)。

（四）旅游地產(chǎn)的養(yǎng)生功能

我國正在步入老齡化社會，而老年人對保健養(yǎng)生極為重視，旅游地產(chǎn)所在地一般都擁有得天獨厚的優(yōu)質(zhì)自然環(huán)境和稀缺資源，適宜開展養(yǎng)生活動。專門針對于養(yǎng)生的旅游地產(chǎn)都有獨特的稀缺資源和養(yǎng)生理念作為吸引旅游者的招牌。

（五）旅游地產(chǎn)的商務(wù)功能和商業(yè)功能

商務(wù)和商業(yè)兩者的名稱雖然相近，但它們在旅游地產(chǎn)中的意義并不等同。

商務(wù)旅游的意義包含獎勵旅游、會議旅游、會展旅游，旅游地產(chǎn)的商務(wù)功能正是為游客提供住宿、工作環(huán)境以及休閑娛樂的場所。

而旅游地產(chǎn)的商業(yè)功能則是它本身具有的資產(chǎn)價值可以產(chǎn)生商業(yè)效益，如同眾多的商業(yè)廣場在游客游覽的同時為他們提供必需的社區(qū)服務(wù)，滿足著游客的消費欲望。

三、旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀和前景

（一）旅游地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

旅游地產(chǎn)作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)在旅游方向的一個分支，似乎沒有受到房地產(chǎn)跌價的直接影響，并且在我國人民不斷增長的旅游需求之下，維持著不快但穩(wěn)健的發(fā)展，加上寬松的政策環(huán)境，以至房地產(chǎn)開發(fā)商將其作為轉(zhuǎn)型的首選。

（二）旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢與前景

旅游地產(chǎn)不僅有著廣泛的市場需求，而且還具備有利的地產(chǎn)政策環(huán)境，我國對旅游地產(chǎn)的開發(fā)限制較少，不像住宅地產(chǎn)那樣時常變化，風(fēng)險較低是一個優(yōu)勢；加上出臺的《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本投資旅游業(yè)的實施意見》等文件，政府鼓勵民間資本投資旅游業(yè)，合理開發(fā)旅游資源，經(jīng)營和管理旅游資源等，得到了政策的大力肯定。

四、旅游地產(chǎn)的發(fā)展試探性建議

（一）創(chuàng)新旅游地產(chǎn)的土地供給和流轉(zhuǎn)方式，解決土地和農(nóng)民的利益問題。

很多旅游地產(chǎn)都會在遠離都市的鄉(xiāng)間郊外選址，常常會由于土地的占用和當?shù)剞r(nóng)民產(chǎn)生各種各樣的糾紛。因為產(chǎn)權(quán)糾紛而拖延項目的開發(fā)進程是十分致命的，選擇合理的土地分配方式處理矛盾糾紛，將能使雙方得到最大化的利益進而達成共識，解決好土地的問題。

（二）引導(dǎo)旅游地產(chǎn)差異性發(fā)展，同一地域最好不過于密集也不要同質(zhì)化，避免旅游地產(chǎn)扎堆和一哄而上，最后使整個地區(qū)的旅游經(jīng)濟沒落。

（三）重視旅游地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)，不能急功近利導(dǎo)致粗制濫造。及時進行改進和創(chuàng)新，挽留老客戶和吸引新客戶。

旅游地產(chǎn)隨著開發(fā)完成之日起，就處于不斷消耗的狀態(tài)，開發(fā)商應(yīng)該根據(jù)旅游地的特色采用一些手段來延長旅游地產(chǎn)的使用期限。

（四）朝著綠色、低碳、環(huán)保的方向規(guī)劃發(fā)展，杜絕因地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致環(huán)境破壞。

旅游資源是旅游地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的根本，在旅游地產(chǎn)的開發(fā)過程中不能對環(huán)境造成任何的破壞，否則將會影響旅游地產(chǎn)的最終開發(fā)效果。

（作者單位：四川師范大學(xué)歷史文化與旅游學(xué)院）