2016房?jī)r(jià)冰火互現(xiàn)，誰(shuí)是背后的推手？

蔡靜霞

一邊是北、上、深及二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)噌噌噌急升，一邊是庫(kù)存量大的三四線城市房?jī)r(jià)跌入冰點(diǎn)無(wú)人問(wèn)津，用“冰火兩重天”描述中國(guó)當(dāng)今的樓市，一點(diǎn)也不過(guò)分。一線城市房?jī)r(jià)瘋漲

先看深圳樓市新聞：“房東一天漲價(jià)70萬(wàn)”、“深圳一個(gè)小區(qū)價(jià)值超過(guò)深圳機(jī)場(chǎng)”、“深圳夫妻猶豫一晚房?jī)r(jià)暴漲10萬(wàn)”、“深圳成全國(guó)買(mǎi)房壓力最大城市”、“十萬(wàn)人逃離大深圳”……

再看上海：“滬房?jī)r(jià)漲百萬(wàn)房東違約，中介機(jī)構(gòu)不退服務(wù)費(fèi)”、“這波房?jī)r(jià)暴漲，她透支一個(gè)上海人47年工資”、“上海房?jī)r(jià)3天漲30萬(wàn)，學(xué)區(qū)房年漲100萬(wàn)，市民直呼太恐怖”……

還有北京，北京因房?jī)r(jià)過(guò)高，購(gòu)房者扎堆環(huán)京區(qū)域，導(dǎo)致廊坊近京區(qū)域，尤其北三縣的樓市，房?jī)r(jià)不正常上漲，甚至一天一個(gè)價(jià)。

房?jī)r(jià)上漲的，不僅僅是深圳、上海、北京。4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2016年3月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格：3月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市達(dá)62個(gè)，與去年同月相比，有40個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲。

數(shù)據(jù)顯示，上海3月的一手商品住宅同比漲幅達(dá)30.5%，僅次于深圳，排在全國(guó)70個(gè)大中城市的第二位。而后者漲幅則高達(dá)62.5%，遙遙領(lǐng)先其他一二三線城市。

上海和深圳的房?jī)r(jià)漲幅，只能用瘋漲來(lái)形容，通過(guò)下面這張表我們對(duì)一線城市及熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)更一目了然。

“廣州則始終保持總體供應(yīng)量充沛，樓市一直是健康理性的?！睒I(yè)界專(zhuān)家表示，但隨著北、上、深房?jī)r(jià)暴漲。廣州的房?jī)r(jià)也有不同程度的上漲。

從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，當(dāng)前深圳、北京、上海房?jī)r(jià)已躋身國(guó)際高房?jī)r(jià)城市行列。2016年2月，深圳、北京、上海二手房均價(jià)分別為4.61、4.05、3.51萬(wàn)元人民幣/平方米，其中深圳、北京的房屋均價(jià)已高過(guò)日本首都圈（東京及附近地區(qū)），而三個(gè)城市的高價(jià)區(qū)房?jī)r(jià)也已超過(guò)韓國(guó)首爾，緊逼紐約曼哈頓。

再?gòu)姆績(jī)r(jià)收入比上來(lái)比較，來(lái)自中金公司的數(shù)據(jù)顯示，香港被認(rèn)為是房?jī)r(jià)泡沫最高的，但它的房?jī)r(jià)收入比也才15.6倍，紐約和倫敦也不過(guò)是10倍、12倍，東京是8倍，但北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)收入比分別是44.4、42.3和33.7倍。三四線城市房?jī)r(jià)跌入冰點(diǎn)

與一線及二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)瘋漲形成鮮明對(duì)比的，是三四線城市樓市的冷清。

“我們這兒的房子現(xiàn)在多的沒(méi)人要。”居住在齊齊哈爾的50歲的張女士告訴記者，作為東北老工業(yè)基地的齊齊哈爾是黑龍江地級(jí)市，算是四線城市，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)2600元/平方米—5000元/平方米的房子隨處可見(jiàn)?！罢l(shuí)買(mǎi)??？我周?chē)拇蠖鄶?shù)人至少在齊市擁有兩套房，而真正需要住房的年輕人幾乎都到一線城市去了。”

“由于產(chǎn)能過(guò)剩，這里的造紙廠、機(jī)床廠、鋼鐵廠等自去年以來(lái)不是紛紛倒閉就是‘要死不活，大量的工人下崗”張女士感嘆，東北老工業(yè)基地在凋敝，就業(yè)空間越來(lái)越少了，年輕人不出去就沒(méi)工作，所以，這里的房子即使價(jià)格再低也少人間津。

中國(guó)三四線城市的房?jī)r(jià)到底有多“低”？一、二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)有多“高”？由中金公司房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜腋?、搜集、整理多方資料制作而成的“中國(guó)房?jī)r(jià)地圖（包括全國(guó)70個(gè)主要城市的2016年2月最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)）”，可見(jiàn)端倪。

而最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存高達(dá)7.2億平方米，其中70%在三四線城市，消化它們可能需要數(shù)年時(shí)間。

“十幾年來(lái)，我從未見(jiàn)過(guò)如此快速的大小城市兩極分化?！睒I(yè)界人士表示，“中國(guó)一直試圖縮小城市之間的差距，但似乎沒(méi)有明顯效果?！?/p>

那么究竟是什么原因讓中國(guó)房?jī)r(jià)冰火互現(xiàn)，大小城市兩級(jí)分化如此突出？

誰(shuí)該為此輪房?jī)r(jià)瘋漲買(mǎi)單？

關(guān)于一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)飛漲的原因，廣州知名房地產(chǎn)專(zhuān)家、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，罪魁禍?zhǔn)资侨ツ甓噍喌慕迪⒑徒禍?zhǔn)。

在韓世同看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲的先決條件是資金和信貸，“正是自去年六月份后央行連續(xù)三次的雙降（降息、降準(zhǔn)），對(duì)樓市來(lái)講是一劑過(guò)于猛烈的救助強(qiáng)心劑，以致在整個(gè)經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型的情況下，出現(xiàn)了樓市反常的火爆現(xiàn)象?！?/p>

世聯(lián)地產(chǎn)董事、首席技術(shù)宮黎振偉亦認(rèn)為，在中國(guó)這個(gè)特定的環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚未找到替代房地產(chǎn)的出路，政府非常怕房?jī)r(jià)跌，一跌投人買(mǎi)房，地方政府就滑有稅收。

事實(shí)上，房地產(chǎn)成為今年一季度經(jīng)濟(jì)反彈的主要支撐。一季度GDP如期降為6.7%，使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)2016“開(kāi)門(mén)紅”。其中，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)功不可沒(méi)。

受前期央行降準(zhǔn)降息，契稅調(diào)整，房貸首付比例下降以及公積金政策調(diào)整等多項(xiàng)利好因素影響，一季度中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售異?；鸨?個(gè)月商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比增長(zhǎng)54.1%，而去年同期銷(xiāo)售額為下降9.2%。在此帶動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)工與投資均有大幅增長(zhǎng)。1-3月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)19.2%，而今年兩位數(shù)的開(kāi)工增速與去年全年負(fù)兩位數(shù)開(kāi)工增速形成鮮明對(duì)比，也證實(shí)了房地產(chǎn)回暖對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

4月20日，央行公布了一季度的貸款流向，4.6萬(wàn)億新增貸款中有1.5萬(wàn)億流入房地產(chǎn)行業(yè)。其中個(gè)人按揭貸款新增超過(guò)1萬(wàn)億，超過(guò)新增的三農(nóng)貸款，也超過(guò)新增的小微企業(yè)貸款。

這說(shuō)明什么？說(shuō)明在一季度給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)增長(zhǎng)的，主要還是房地產(chǎn)。

然而，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，但很多跡象表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的潛在增速已經(jīng)下降，如人口的流動(dòng)性下降、勞動(dòng)年齡人口減少，依賴(lài)仿制技術(shù)來(lái)拉動(dòng)勞動(dòng)生產(chǎn)率的邊際效應(yīng)遞減。在此背景下，要讓GDP增速不下行，只有繼續(xù)擴(kuò)大融資規(guī)模。

這就導(dǎo)致了資產(chǎn)荒，即好資產(chǎn)太少而資金太多。資產(chǎn)荒使得資產(chǎn)管理、財(cái)富管理行業(yè)空前繁榮，房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的價(jià)格不斷上漲。但對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)而言，卻不會(huì)因?yàn)榻鹑诜潘まD(zhuǎn)頹勢(shì)。

“經(jīng)濟(jì)下行周期下，負(fù)利率、資產(chǎn)荒等導(dǎo)致的保值壓力，讓大量的資金進(jìn)入了一線城市和二線熱點(diǎn)城市的房產(chǎn)，引發(fā)房?jī)r(jià)非理性大漲?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)稱(chēng)。

“兩會(huì)之前，中國(guó)的房地產(chǎn)政策通過(guò)釋放一系列的組合拳，基本回到了08年金融危機(jī)救市時(shí)的水平?！痹隈R光遠(yuǎn)看來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)瘋漲的背后，是大家“心領(lǐng)神會(huì)”，這個(gè)游戲鏈條上的所有參與者合力把房?jī)r(jià)做起來(lái)，無(wú)論是加杠桿的首付貸，眾籌買(mǎi)房，還是在限購(gòu)的情況下，一些沒(méi)有購(gòu)房資格的人獲得了購(gòu)房資格，這是一線城市房?jī)r(jià)瘋漲的重要原因。

“炒房”盛行，實(shí)體經(jīng)濟(jì)“腎衰”？

“再不買(mǎi)房?jī)r(jià)又漲了”、“做實(shí)業(yè)不如炒房”、“擁有多套房產(chǎn)的人，靠收房租都富得流油，還談什么工作？”房地產(chǎn)的“快錢(qián)效應(yīng)”，也正在蠱惑中國(guó)眾多的傳統(tǒng)制造企業(yè)“無(wú)心主業(yè)”，促使一些企業(yè)主紛紛加入炒房大軍。而且越是人口大規(guī)模涌入的一線及重點(diǎn)二線城市的房子獲利空間越大。

“土地資本化給中國(guó)經(jīng)濟(jì)埋下最嚴(yán)重禍根?！敝型堵?lián)達(dá)（北京）投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒博客中寫(xiě)道，土地資產(chǎn)價(jià)格暴漲在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的衍生則完全破壞了實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)則.

一個(gè)實(shí)例深刻地揭示了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的這種尷尬：“一位溫州老板一年車(chē)辛苦苦辦實(shí)業(yè)，僅賺得100多萬(wàn)元，而他的妻子八年炒房，居然賺到了3000多萬(wàn)”，這個(gè)發(fā)生在前兩年的真實(shí)故事在至今仍被廣泛傳揚(yáng)，留給人們的，是發(fā)現(xiàn)賺錢(qián)“新大陸”的興奮和激動(dòng)，還是艱難支撐實(shí)業(yè)經(jīng)濟(jì)的苦澀與辛酸？

事實(shí)上，這樣的例子不只被提及一次。近年來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化已成為一個(gè)各方面都很關(guān)注的問(wèn)題，一些企業(yè)無(wú)心經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)體，轉(zhuǎn)而投向貸款公司、擔(dān)保公司以及房地產(chǎn)業(yè)，不走技術(shù)創(chuàng)新之路，而是“以錢(qián)生錢(qián)”。很難想象，一個(gè)在國(guó)際上有足夠競(jìng)爭(zhēng)力的大國(guó)、強(qiáng)國(guó)，嵋起靠的不是科技、實(shí)業(yè)、教育，而是建立在所謂“全民皆房”的“狂歡”之上。