70年后，何處安放我們的房子和靈魂

馬光遠

住宅土地使用權(quán)到期后，高價續(xù)費，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產(chǎn)稅，如果要征收房產(chǎn)稅，就請把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。

最近，溫州一則關(guān)于住宅土地使用權(quán)到期，如果要續(xù)期，需要繳納高達三分之一房價的費用，讓所有中國人都倍感震驚。

溫州歷來是中國很多制度的自發(fā)創(chuàng)新之處，這一次，在住宅土地使用權(quán)問題上，溫州又走到了全國的前面，

盡管溫州有關(guān)部門事后做了所謂的澄清，說什么“近期媒體報道收取幾十萬元出讓金才能續(xù)期是對信息的誤讀”。但從媒體事前的報道，以及溫州國土局有關(guān)部門的介紹看，準備收費，而且準備高額收費肯定是真的。

70年大限，土地有償續(xù)期再惹爭議

土地使用權(quán)的70年大限問題，歷來被視為都是懸在中國房地產(chǎn)市場的恐怖之劍，如何處理70年大限的問題，攸關(guān)幾乎所有民眾的切身利益，考驗政府的智慧和執(zhí)政能力，因而備受關(guān)注。

筆者在過去一再提醒，很多人認為這個規(guī)定根本投有任何意義，因為中國的很多建筑根本到不了70年，但是，70年其實距離我們并不遙遠。溫州的案例再一次給全國的房東敲響了警鐘：你們不過是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，你們的房子如何安放？

稍對土地使用權(quán)70年大限有所了解的人都知道，由于中國特色的“土地國有”和建設(shè)用地的出讓人必須是政府的特殊規(guī)定，對于70年大限之后，土地使用權(quán)如何處理，早在《物權(quán)法》立法的時候就引發(fā)了廣泛的爭論。

在土地國有的情況下，土地使用權(quán)期滿之后是自動續(xù)展，還是無償收回，《物權(quán)法》最終作了一個妥協(xié)各方利益的考慮，《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。”因為當時關(guān)于是否無償續(xù)期，爭議很大，為了確保《物權(quán)法》早日出臺，就選擇了擱置爭議，模糊處理的立法技術(shù)。但事實上，當時占絕大多數(shù)的意見建議，土地使用權(quán)到期后只交象征性的費用自動續(xù)期。

媒體報道的溫州收取高額續(xù)費的辦法，意味著《物權(quán)法》取得的巨大進步蕩然無存，直接倒退回1990年國務(wù)院頒布的《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，這個條例首次規(guī)定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。”這個規(guī)定，可以說，充分暴露了“公權(quán)”和“私權(quán)”兩種權(quán)利在博弈中的不對等地位，也體現(xiàn)了對私人產(chǎn)權(quán)的極其不尊重的立法指導思想。

歷史總是在進步，3年之后出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，相對于這個規(guī)定，就有明顯的進步：房產(chǎn)土地使用權(quán)到期，房產(chǎn)所有人必須提前一年申請續(xù)期，否則土地使用權(quán)將會由國家無償收回，則有了明顯的進步。從91年到94年的《城市房地產(chǎn)管理法》，再到《物權(quán)法》，在70年后如何處理的問題上，最起碼大家就“自動續(xù)期”已經(jīng)達成了基本的共識，而且即使收費，大家也認為應(yīng)該是象征性的這點上也是有共識的。媒體爆出來的文章的做法可以說是置《物權(quán)法》與法治的進步與變遷于不顧，引發(fā)民眾不必要的恐慌，令人匪夷所思。

高價續(xù)期，違背《物權(quán)法》、違背民意

眾所周知，中國民眾對“70年”大限的恐懼，一是基于對高房價的恐懼，無論政府和開發(fā)商如何互相推卸責任，但一個不爭的事實是，高房價離不開高地價的助推，在當前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產(chǎn)之后，還要在70年后續(xù)交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；二是基于對公權(quán)力的恐懼，在中國歷史上的任何一個朝代，私權(quán)肯定是要為公權(quán)讓路的，在公權(quán)和私權(quán)沖突的情況下，公權(quán)顯然是神圣不可侵犯的。基于這兩點，每一次法律對“70年大限”的完善，都意味著民眾要經(jīng)受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。

筆者認為，由“70年”引發(fā)的焦慮已經(jīng)由一個法律事件完全演化成一個影響中國社會未來的重大公共事件。事實上，只要看看那些屢屢駭人的地王就知道，中國的土地美名其曰“70年”，卻拍出了一個比很多國家的土地永久所有還高的價格，高地價導致的高房價讓民眾苦不堪言，用終其一生的收入購置房產(chǎn)之后，還要在70年后需要高價再續(xù)交土地出讓金，誰人不焦慮？

住宅土地使用權(quán)到期后，高價續(xù)費，既違背天理，也和基本的法治精神背道而馳。如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產(chǎn)稅，如果要征收房產(chǎn)稅，就請把房子的“永久產(chǎn)權(quán)屬性”還給老百姓。既想把地高價賣了，又想每年收房產(chǎn)稅，此種貪婪，曠世罕見。這背后，無非是各地的土地資源越來越衰竭，地方政府為了維護土地財政，挖掘新的潛力而已。解憂之道，土地無償續(xù)期或象征性收費

對于70年后的問題，必須遵照《物權(quán)法》關(guān)于“自動”續(xù)期，以及象征性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價續(xù)期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩(wěn)定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰(zhàn)民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設(shè)想。

事實上，一個國家規(guī)定什么樣的產(chǎn)權(quán)制度，就會出現(xiàn)什么樣的建筑，很難想象，在70年的土地上，能生長出對這個國家恒久熱愛的公民和百年的建筑，也很難想象，在40年的廠房里，能生長出百年基業(yè)的企業(yè)。中國人缺乏長遠的打算，中國企業(yè)現(xiàn)在很少有百年的戰(zhàn)略，土地使用權(quán)的期限，一定是一個很重要的原因。

面對溫州高價續(xù)費引發(fā)的焦慮，筆者再次強烈呼吁，盡快廢除1990年國務(wù)院關(guān)于土地70年的相關(guān)規(guī)定，啟動《土地管理法》的修訂，并在土地管理法中將土地使用權(quán)的期限提高至100年或者199年，也就是實質(zhì)上的永久產(chǎn)權(quán)；如果仍然要堅持70年的期限，也一定要明確70年后土地無償續(xù)期的原則，這既是得民心之舉，更是貫徹物權(quán)法的法治原則和精神。政府即使要“有償續(xù)期”，也一定要象征性收費，而不是再一次在民眾身上剪羊毛。同時也強烈建議有關(guān)部門，對溫州這種敢為人先的“探索”予以明確制止，以撫慰民眾的焦慮和恐慌。