投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量及其應(yīng)用分析
——以深圳惠程為例

王偉偉

(重慶財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院 重慶 402160)

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投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式計(jì)量及其應(yīng)用分析
——以深圳惠程為例

王偉偉

(重慶財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院 重慶 402160)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策多變，北上廣深等一線城市房?jī)r(jià)居高不下，對(duì)上市公司持有的投資性房地產(chǎn)而言，采用哪種計(jì)量模式核算，直接影響到企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，影響投資者的決策，對(duì)股價(jià)也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。本文結(jié)合深圳惠程2016年會(huì)計(jì)政策變更，來探析公允價(jià)值模式計(jì)量產(chǎn)生的影響。

投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；應(yīng)用分析

2016年對(duì)于房地產(chǎn)而言，政策變化頻繁，由“去庫(kù)存”，到一些城市的限制調(diào)控，對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)的影響很大。對(duì)上市公司持有的投資性房地產(chǎn)而言，采用哪種計(jì)量模式核算，直接影響到企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，對(duì)股價(jià)也產(chǎn)生一定的影響。本文以深圳惠程電氣股份有限公司為例，結(jié)合其披露的財(cái)務(wù)報(bào)表，來分析公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)資產(chǎn)、所有者權(quán)益、凈利潤(rùn)及投資者產(chǎn)生的影響。

一、投資性房地產(chǎn)的概念

財(cái)政部2006 年發(fā)布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)，投資性房地產(chǎn)是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有的而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

二、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式

投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量階段，按照成本模式確認(rèn)計(jì)量，但是在后續(xù)計(jì)量階段，可以采用成本模式，也可以采用公允價(jià)值模式。兩種模式的計(jì)量對(duì)比如表1。

表格1 成本模式計(jì)量和公允價(jià)值模式計(jì)量對(duì)比

企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、深圳惠程采用公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用分析

深圳惠程是深圳市惠程電氣股份有限公司的簡(jiǎn)稱，目前持有北京通州區(qū)、深圳南山區(qū)、上海綏德路、廣州越秀區(qū)、長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)等區(qū)域的房產(chǎn)，隨著該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)交易活躍，而公允價(jià)值具有公允性、動(dòng)態(tài)性、可估計(jì)性等特征，能夠更加真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，便于公司管理層及投資者及時(shí)了解公司真實(shí)財(cái)務(wù)狀況，為其決策提供更有用的信息。經(jīng)公司第五屆董事會(huì)第二十九次會(huì)議審議通過，公司決定對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更，即由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，并對(duì)2015年12月31日的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行追溯調(diào)整。

(一)對(duì)資產(chǎn)的分析

公司采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，并以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。深圳惠程計(jì)量模式的改變對(duì)資產(chǎn)概況產(chǎn)生了較大的影響(如表2)。

表格2 投資性房地產(chǎn)與總資產(chǎn)

從近幾年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，公司持有的投資性房地產(chǎn)一直相對(duì)穩(wěn)定，占總資產(chǎn)的比重均在1%以下。在會(huì)計(jì)政策變更的情況下，采用追溯調(diào)整法，2015年末和2016年6月30日，投資性房地產(chǎn)達(dá)到了5548萬元、6224萬元，占總資產(chǎn)的比重為3.88%與4.31%。在采用公允價(jià)值計(jì)量后，2016年9月30日，投資性房地產(chǎn)達(dá)到25845萬元，占總資產(chǎn)比重上升到14.40%，增長(zhǎng)率高達(dá)20多倍。從2015年末到2016年中期，采用成本模式計(jì)量與公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，投資性房地產(chǎn)分別增長(zhǎng)了4.17%與12.18%?？梢?，在我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格普漲的情況下，公允價(jià)值能更準(zhǔn)確、直觀的反映資產(chǎn)的價(jià)值，深圳惠程投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量合理與否直接關(guān)系到企業(yè)的整體發(fā)展。

(二)對(duì)所有者權(quán)益的分析

投資性房地產(chǎn)2016年6月份以前，公司投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策是出租用建筑物在預(yù)計(jì)可使用年限內(nèi)采用按年限平均法計(jì)提折舊，房屋建筑物預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值率10%，年折舊率為4.5%。會(huì)計(jì)政策變更后對(duì)合并所有者權(quán)益的影響如表3、表4。

表格3 對(duì)2015年12月31日合并所有者權(quán)益的影響 單位：萬元

表格4 對(duì)2016年6月30日合并所有者權(quán)益的影響 單位：萬元

根據(jù)表3與表4，可以得到未分配利潤(rùn)與其他綜合收益都有較大幅度增長(zhǎng)。在成本模式計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，對(duì)以前年度的列報(bào)項(xiàng)目采用追溯調(diào)整法。后續(xù)計(jì)量模式變更后，到 2016年6月30日未分配利潤(rùn)累計(jì)調(diào)增2791萬元。在成本模式下計(jì)提的折舊與減值，在公允價(jià)值模式下不要計(jì)提，所以會(huì)使未分配利潤(rùn)增加。在房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下，把自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性發(fā)地產(chǎn)時(shí)，其影響結(jié)果是公司其他綜合收益大幅提升，進(jìn)而所有者權(quán)益也會(huì)大增。到 2016年6月30日其他綜合收益累計(jì)調(diào)增1766萬元。

(三)對(duì)凈利潤(rùn)的分析

公允價(jià)值模式下，不需要計(jì)提折舊，在資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)需要重估資產(chǎn)價(jià)值，其賬面價(jià)值要調(diào)整為重估價(jià)值，該公允價(jià)值變動(dòng)收益直接計(jì)入當(dāng)期損益，從而直接增加了利潤(rùn)，粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表。對(duì)于有些處于困境中的企業(yè)，特別是連續(xù)虧損 的企業(yè)，為了防止ST，使自己在財(cái)務(wù)報(bào)表上體現(xiàn)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)為正，可能給財(cái)務(wù)報(bào)表使用者提供了錯(cuò)誤的信息。

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不夠成熟，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也有差別，會(huì)影響公允價(jià)值的真實(shí)性。但我們不能管中窺豹，可見一斑。公允價(jià)值計(jì)量模式可以更加真實(shí)的反映企業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值及資本的預(yù)期增值，提高企業(yè)利潤(rùn)和會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性、相關(guān)性，優(yōu)化了部分財(cái)務(wù)指標(biāo)，滿足了決策有用性的需求，為利益相關(guān)者提供更有價(jià)值的信息。

[1]曹曉雪,湛丹妮，楊陽(yáng).上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用研究[J].財(cái)會(huì)月刊，2011,2上旬.

[2]葛家澍.我的公允價(jià)值觀[J].會(huì)計(jì)研究，2010，(2).

[3]陳小玲.公允價(jià)值計(jì)量對(duì)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表影響分析——以雅戈?duì)柟煞萦邢薰緸槔齕J]．財(cái)會(huì)通訊，2012(03)．

王偉偉(1986.10-)，男，漢族，山東青州人，助教，本科，重慶財(cái)經(jīng)職業(yè)學(xué)院。