淺述城市建設(shè)用地一二級(jí)市場關(guān)系研究

劉霞胡犀方翠蘭

（1.重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院，重慶 402260；2.重慶賽迪熱工環(huán)保工程技術(shù)有限公司，重慶 400013）

淺述城市建設(shè)用地一二級(jí)市場關(guān)系研究

劉霞1胡犀2方翠蘭1

（1.重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院，重慶 402260；2.重慶賽迪熱工環(huán)保工程技術(shù)有限公司，重慶 400013）

城市建設(shè)用地一二級(jí)市場相互關(guān)系是影響土地市場運(yùn)行的關(guān)鍵，本文闡述了土地市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系，采用存量流量模型分析了土 地一二級(jí)市場間的相互影響原理，提出運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)對(duì)土地市場實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)確定滯后期。本文為豐富土地市場 理論提出思路，并為政府調(diào)控土地市場提供了現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

城市建設(shè)用地；一級(jí)市場；二級(jí)市場；存量流量模型；Granger因果檢驗(yàn)

我國土 地市場化起步晚，發(fā)育尚未成熟，對(duì)土地市場內(nèi)部供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)研究也不夠成熟，政府在制定土地供應(yīng)計(jì)劃和調(diào)控房地產(chǎn)市場中無據(jù)可依，如何正確認(rèn)識(shí)和處理好城市建設(shè)用地市場內(nèi)部供需關(guān)系，理清城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場關(guān)系成為了現(xiàn)階段亟待解決的問題。

城市建設(shè)用地市場由土地一級(jí)市場和土地二級(jí)市場組成，也稱土地一、二級(jí)市場。土地一級(jí)市場是土地使用權(quán)出讓市場，土地二級(jí)市場是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，土地使用權(quán)所有者在規(guī)定年限內(nèi)將從土地一級(jí)市場獲得的土地進(jìn)行交易，土地使用權(quán)在土地使用者之間流動(dòng)。在土地一、二級(jí)市場共同作用下，土地資源實(shí)現(xiàn)了合理的分期利用與優(yōu)化配置。

一、城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場相互關(guān)系定性分析

土地一、二級(jí)市場關(guān)系可從以下兩個(gè)方面分析：（1）一級(jí)市場是二級(jí)市場存在基礎(chǔ)，二級(jí)市場是一級(jí)市場的延續(xù)和完善。城市土地一級(jí)市場決定了進(jìn)入市場的城市建設(shè)用地總量和結(jié)構(gòu)，控制了土地利用程度和地價(jià)；二級(jí)市場在一級(jí)市場基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了土地利用方式和具體配置，在盤活存量土地起到了重要調(diào)節(jié)作用［1］。（2）城市土地一級(jí)市場的需求者即二級(jí)市場的供給者，一級(jí)市場價(jià)格決定了二級(jí)市場價(jià)格，一級(jí)市場供給量決定了二級(jí)市場供給量，反過來，二級(jí)市場最終需求量也會(huì)對(duì)一級(jí)市場最初供給量產(chǎn)生影響。同時(shí)，二級(jí)市場與一級(jí)市場存在一定替代關(guān)系，一級(jí)市場需求得不到滿足時(shí)可從二級(jí)市場尋求供給，而一級(jí)市場價(jià)格高于二級(jí)市場價(jià)格時(shí)，需求者也可以轉(zhuǎn)向二級(jí)市場尋求低成本土地，二級(jí)市場進(jìn)入壁壘低和競爭完全使土地市場活躍程度提高，土地集約節(jié)約利用水平也提高，使得土地市場運(yùn)行更加完善［2］。

二、城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場相互影響關(guān)系模型分析

1.土地市場的存量流量模型分析。

城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)中，歌德伯戈的提出的“存量-流量模型”是目前研究城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場相互關(guān)系的主流模型［3］，考慮到我國特殊經(jīng)濟(jì)體制，應(yīng)結(jié)合我國土地市場實(shí)際情況進(jìn)行分析。

“存量-流量模型”中流量市場對(duì)應(yīng)城市建設(shè)用地一級(jí)市場，存量市場對(duì)應(yīng)城市建設(shè)用地二級(jí)市場，模型分析的前提條件是不考慮政府參與、投機(jī)等外部因素影響。首先通過供求價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制分析城市建設(shè)用地市場劃分和特點(diǎn)：一級(jí)市場存在壟斷，短期供給由政府確定，短期供應(yīng)量不變，價(jià)格取決于需求量，故其供給曲線S （Q1）無彈性，但需求曲線D（Q1）有彈性，需求量隨著價(jià)格的增加而減少。當(dāng)S（Q1）=D（Q1）時(shí)，一級(jí)市場達(dá)到均衡，此時(shí)的價(jià)格Pe為均衡價(jià)格。二級(jí)市場屬于完全競爭市場，供給和需求曲線均有彈性，價(jià)格取決于供應(yīng)量和需求量，當(dāng)S（Q2）=D（Q2）時(shí)，二級(jí)市場達(dá)到均衡，此時(shí)價(jià)格Pn為均衡價(jià)格。理想狀態(tài)下，由于市場主體趨利屬性可判定，二級(jí)市場均衡價(jià)格高于一級(jí)市場均衡價(jià)格。

下面分析基于“存量-流量模型”的城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場相互影響機(jī)制：

（1）P=Pe，一級(jí)市場供應(yīng)量等于需求量，市場自動(dòng)調(diào)整，二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓價(jià)格會(huì)逐漸下降至與一級(jí)市場出讓價(jià)格Pe相等并達(dá)到平衡。（2）P〈Pe，市場主體拿地積極性提高，需求量增加，由于供應(yīng)有限，總體供不應(yīng)求，一級(jí)市場市場空缺由二級(jí)市場補(bǔ)缺，二級(jí)市場需求量增加。（3）P〉Pe，市場主體拿地積極性降低，需求量減少，由于供應(yīng)不變，總體供過于求，進(jìn)而影響二級(jí)市場需求量減少。

基于上述分析可知，城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場均衡取決于一級(jí)市場的價(jià)格與均衡價(jià)格的關(guān)系。當(dāng)一級(jí)市場價(jià)格低于均衡價(jià)格，二級(jí)市場需求增加，當(dāng)一級(jí)市場價(jià)格高于均衡價(jià)格，二級(jí)市場需求減少。因此只需找到

一級(jí)市場均衡價(jià)格，即可通過調(diào)控一級(jí)市場出讓價(jià)格調(diào)控二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓量和價(jià)格，達(dá)到調(diào)控整個(gè)土地市場量價(jià)目的，進(jìn)而影響房產(chǎn)市場的量價(jià)。但一級(jí)市場均衡價(jià)格很難確定，一般采用一級(jí)市場出讓價(jià)和二級(jí)市場轉(zhuǎn)讓價(jià)的均值。

此外，由于存量-流量模型是基于短期市場，實(shí)際由于政府壟斷一級(jí)市場供應(yīng)，且存在一定交易周期，導(dǎo)致市場主體對(duì)一級(jí)市場反應(yīng)存在一定滯后期。

2.城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場各要素Granger檢驗(yàn)?zāi)Ｐ头治觥?/p>

要深入研究城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制和相互關(guān)系，還需要因地制宜，從全國各地不同土地市場實(shí)證數(shù)據(jù)出發(fā)，分析出讓量、出讓價(jià)、轉(zhuǎn)讓量、轉(zhuǎn)讓價(jià)的相互關(guān)系，并結(jié)合滯后調(diào)節(jié)研究方法確定滯后期，目前主要采用Granger因果檢驗(yàn)方法，驗(yàn)證存量-流量模型結(jié)論，推證土地一、二級(jí)市場的內(nèi)在聯(lián)系。

具體研究方法如下：根據(jù)土地市場的出讓量、出讓均價(jià)、轉(zhuǎn)讓量、轉(zhuǎn)讓均價(jià)、價(jià)差的季度數(shù)據(jù)作時(shí)間序列圖，推導(dǎo)出各變量間隨時(shí)間變化是否呈現(xiàn)一定相關(guān)性，如是，則可將各變量進(jìn)行ADF單位根檢驗(yàn)：平穩(wěn)性檢驗(yàn)和各變量間Granger因果檢驗(yàn)，即可得出城市土地一、二級(jí)市場相互影響關(guān)系［4］。

三、基于城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場關(guān)系研究的結(jié)論

通過對(duì)城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場相互影響機(jī)制研究，可摸清土地市場運(yùn)行機(jī)理，提供判定土地市場所處狀態(tài)和未來發(fā)展趨勢的依據(jù)。建議積極探索土地供給新模式，系統(tǒng)把握市場動(dòng)態(tài)，堅(jiān)持市場調(diào)整與政府調(diào)控并行［5］，政府可根據(jù)城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場的量價(jià)關(guān)系，確定土地市場各因素間的因果與時(shí)滯關(guān)系，準(zhǔn)確控制未來供給量與供給時(shí)序，保證市場平穩(wěn)運(yùn)行，高效調(diào)控地產(chǎn)市場與房產(chǎn)市場。

［1］馬莉，楊海娟.陜西省不同城市土地市場結(jié)構(gòu)分析，陜西師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2008，9.

［2］李建建，中國城市土地市場結(jié)構(gòu)研究［D］，福建師范大學(xué)博士論文.2002.

［3］歌德伯戈，欽洛依，城市土地經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］，中國人民大學(xué)出版社，1990.

［4］何怡瑤，潘士遠(yuǎn). 土地政策與中國經(jīng)濟(jì)波動(dòng)——基于土地供應(yīng)量的視角，中國土地科學(xué)，2015，12.

重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院院級(jí)科研課題：城市建設(shè)用地一、二級(jí)市場耦合機(jī)制研究（KJB201508）

F293.2

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1671-864X（2016）08-0294-01