房地產(chǎn)成本控制與優(yōu)化研究

徐芳

摘 要：近幾年來(lái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，將這個(gè)屬于企業(yè)管理基礎(chǔ)管理范疇的事項(xiàng)提到企業(yè)管理提升的急迫需要處理的事項(xiàng)。這其中，有一部分房地產(chǎn)企業(yè)是受到外部成本競(jìng)爭(zhēng)的壓力，有一部分是自發(fā)地開(kāi)展成本管理優(yōu)化，前瞻性地提前感受到成本風(fēng)險(xiǎn)，有意識(shí)地優(yōu)化成本投入，完善成本結(jié)構(gòu)。但是成本管理過(guò)程中包含的環(huán)節(jié)、人員的崗位、涉及的要素很多，必須在適宜的理論指導(dǎo)下，采用系統(tǒng)化思維，建立房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系，最大限度優(yōu)化成本控制流程。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本控制 流程優(yōu)化

一、成本控制的對(duì)象

1.產(chǎn)品成本控制。房地產(chǎn)產(chǎn)品成本控制是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程進(jìn)行全方面的控制，一方面是對(duì)費(fèi)用支出的額度進(jìn)行控制，另一方面是對(duì)費(fèi)用產(chǎn)生的時(shí)間及用途進(jìn)行的控制，也就是說(shuō)，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過(guò)程和客戶的使用過(guò)程中進(jìn)行成本開(kāi)支的綜合效果的研究，而不是局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程；從公司的著力方向來(lái)看，產(chǎn)品的成本控制要求全員參與、共同學(xué)習(xí)、不斷超越、系統(tǒng)思考，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的全部資源進(jìn)行考核。并且進(jìn)行劃分及效率評(píng)斷，目的是為了整體的提升。在房地產(chǎn)產(chǎn)品成本控制的過(guò)程中應(yīng)包含以下幾個(gè)方面：（1）投入前目的成本的本身控制，（2）投入前涉及成本的控制，（3）投入后商品成本的控制

2.質(zhì)量成本控制。產(chǎn)品的高質(zhì)量會(huì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的榮譽(yù)和形象，同時(shí)也會(huì)增加企業(yè)在市場(chǎng)中的份額。同時(shí)，從長(zhǎng)期來(lái)看，在高質(zhì)量高成本的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的良性的降低成本的管理策略，并形成可持續(xù)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。除此之外，在商品生產(chǎn)完工后會(huì)產(chǎn)生一系列鑒別、檢驗(yàn)的費(fèi)用以及開(kāi)盤(pán)前因質(zhì)量缺陷而不得已釆取返工、復(fù)檢等手段而發(fā)生的損失、費(fèi)用，以及產(chǎn)品等級(jí)降低造成的損失等為內(nèi)部故障成本；若產(chǎn)品在銷售后而質(zhì)量不合格所所發(fā)生的賠償，訴訟費(fèi)等被稱為外部故障成本。質(zhì)量成本控制是指在提升房地產(chǎn)產(chǎn)品成本質(zhì)量的前提下，進(jìn)行的成本控制，將商品的成本和質(zhì)量聯(lián)合考慮的一種方法。從產(chǎn)品質(zhì)量總成本的構(gòu)成分析不難發(fā)現(xiàn)，預(yù)防成本和鑒別成本屬于可控制成本，做好這兩種成本控制，把握各控制手段、因素之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，一定程度上即可抑制或控制故障成本的發(fā)生及其程度。所以企業(yè)仍需發(fā)揮智慧研究如何將質(zhì)量總成本控制保持在一個(gè)相對(duì)合理（較低）的范圍內(nèi)，使預(yù)防、檢測(cè)成本的支出都能有效控制并有利于企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量的提高，是質(zhì)量成本控制的最終目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制原則

1.全面性原則。一是在成本控制的全過(guò)程。單一的視角、單一的手段、單一的策略都無(wú)法真正帶來(lái)公司在成本控制領(lǐng)域的全面提升，成本控制不是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的某一部門(mén)、某一環(huán)節(jié)、某一流程、某一產(chǎn)品和服務(wù)的問(wèn)題，而是要求企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的整個(gè)體系，流程的所有環(huán)節(jié)，企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)管理上關(guān)注和解決可能帶來(lái)高成本、低效率的所有問(wèn)題和方面。二是在于成本控制的全方位，在成本控制的過(guò)程中，降低成本的同時(shí)要提高產(chǎn)品的質(zhì)量，不能為了實(shí)現(xiàn)短期利益而通過(guò)采取偷工減料等手段來(lái)壓縮成本，而應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的當(dāng)前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的關(guān)系，在降低成本的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)、溝通、傳遞企業(yè)價(jià)值給消費(fèi)者。三是在于全員控制，在成本控制過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)的所有部門(mén)及員工應(yīng)該參與其中，并樹(shù)立降低成本、人人有責(zé)的觀念，以有效實(shí)現(xiàn)成本控制的責(zé)任。

2.經(jīng)濟(jì)效益原則。這也就說(shuō)，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中缺少成本控制所損失的收益，應(yīng)當(dāng)大于實(shí)現(xiàn)成本控制而實(shí)際發(fā)生的成本。成本控制的目的是為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，但主要手段不應(yīng)只是節(jié)約節(jié)省、減少支出，實(shí)施成本控制是以單位損耗所獲取的效益最大化為目標(biāo)的。

3.及時(shí)性原則。在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，成本及其形成是處于不斷變化之中的，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不同環(huán)節(jié)有其相應(yīng)的成本，所以，相應(yīng)的成本控制也具有一定的時(shí)效性。 房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制過(guò)程中應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本差異，分析差異形成的原因，并通過(guò)落實(shí)控制措施，以求將成本失控的不利影響限制在較小的范圍內(nèi)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的優(yōu)化策略

1.房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段的成本控制的優(yōu)化方案。

1.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價(jià)。當(dāng)前許多房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員成本觀念淡薄，設(shè)計(jì)經(jīng)常變動(dòng)。針對(duì)這一問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)合同的經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，一定的約束措施是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標(biāo)等各方面進(jìn)行成本控制的一種有效策略。

1.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，以此來(lái)將工程主體及周邊配套設(shè)施、綠化相結(jié)合來(lái)共同招標(biāo)，然后通過(guò)綜合評(píng)定，即可以篩選出好的設(shè)計(jì)公司，還可以促進(jìn)設(shè)計(jì)公司在競(jìng)爭(zhēng)中不斷推陳出新，獲得設(shè)計(jì)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的設(shè)計(jì)方案。

1.3房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，進(jìn)而控制造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計(jì)，建立健全的設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員應(yīng)該熟悉建筑材料的預(yù)算，有一定設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任感。首先，要積極推動(dòng)企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)，大力發(fā)展直接融資，促進(jìn)企業(yè)融資戰(zhàn)略調(diào)整。二是創(chuàng)新融資形式，根據(jù)企業(yè)實(shí)際，因地制宜選擇融資形式，完善股權(quán)分置改革或利用企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)式融資等。三是組建財(cái)務(wù)公司，增強(qiáng)企業(yè)的融資功能。調(diào)劑集團(tuán)內(nèi)部各成員企業(yè)的資金余缺，提高內(nèi)源資金比重，增強(qiáng)集團(tuán)凝聚力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制的的優(yōu)化方案。

2.1用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)行項(xiàng)目投資的有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制營(yíng)銷推廣經(jīng)費(fèi)，選擇性價(jià)比高的廣告策劃方案，降低銷售費(fèi)用，最大限度地降低靜態(tài)投資。

2.2從技術(shù)措施上展開(kāi)項(xiàng)目投資的有效控制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，合理控制原材料成本，例如可以選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的新型材料，并想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的控制，技術(shù)措施是實(shí)施項(xiàng)目投資的必要保證。

2.3建立建全監(jiān)督管理機(jī)制。追求投資的有效控制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則，從工程管理機(jī)制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。工程進(jìn)度款的審核應(yīng)該每月都認(rèn)真進(jìn)行，對(duì)經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計(jì)價(jià)依據(jù)，套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額進(jìn)行核價(jià)后支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

2.4抓好合同管理，減少工程索賠。房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)現(xiàn)在大多施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠盈利“的做法，業(yè)主方造價(jià)管理人員一定要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的成本控制的優(yōu)化方案。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該遵守相應(yīng)的法律法規(guī)，認(rèn)仔細(xì)審核工程款，根據(jù)實(shí)時(shí)政策，核實(shí)送審核算的工程量，落實(shí)簽證費(fèi)用，使得核算以后的工程體現(xiàn)出出其真實(shí)造價(jià)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)不管出于何時(shí)或者什么經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，成本管理對(duì)其來(lái)說(shuō)都是核心。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也很激勵(lì)，成本管理的方式方法也隨之發(fā)生了變化。房地產(chǎn)作為高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)企市場(chǎng)又面臨前所未有的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)處于發(fā)展的關(guān)鍵期，應(yīng)利用好外部機(jī)遇的同時(shí)管理好內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)更高的效益。這就要求我們必須結(jié)合自身實(shí)際，尋找出最適合房地產(chǎn)企業(yè)自身的成本控制理論和方法，以適應(yīng)如今知識(shí)經(jīng)濟(jì)和信息一體化發(fā)展的浪潮，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化，為企業(yè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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