貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的模型分析

喬元晶 宋 臻

(1.山西省太原市第五中學(xué) 山西 太原 030012;2.江西理工大學(xué)建筑與測(cè)繪工程學(xué)院 江西 贛州 341000)

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貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的模型分析

喬元晶1宋 臻2

(1.山西省太原市第五中學(xué) 山西 太原 030012;2.江西理工大學(xué)建筑與測(cè)繪工程學(xué)院 江西 贛州 341000)

貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大影響。本文為分析貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格水平的調(diào)節(jié)作用，建立了一個(gè)商品房銷售價(jià)格與貨幣供應(yīng)量、銀行同業(yè)拆借7天平均加權(quán)利率的向量自回歸模型(VAR模型)。研究結(jié)果表明：貨幣供應(yīng)量和銀行間同業(yè)拆借7天平均加權(quán)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平有較大影響，調(diào)節(jié)作用顯著；利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響大于貨幣供應(yīng)量對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響。故而，通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格是可行的；在選擇調(diào)控方式時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮利率調(diào)節(jié)的方案。

貨幣政策；VAR模型；調(diào)節(jié)作用；中間目標(biāo)

一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

利率傳導(dǎo)、資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)和信貸傳導(dǎo)是貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響三種主要途徑。

(一)利率

我國(guó)目前的商品房消費(fèi)過程中，消費(fèi)者普遍無力一次性支付全額房款。首付基礎(chǔ)上以房產(chǎn)抵押申請(qǐng)商業(yè)住房按揭貸款或者公積金貸款，是常見的商品房購(gòu)買方式。申請(qǐng)相應(yīng)貸款后就需要根據(jù)貸款額度每月進(jìn)行償還，因而，貸款利率水平的高低直接影響著所需支付利息總額，利息水平越高消費(fèi)者需要償付的利息總額也就越高。

(二)資產(chǎn)價(jià)格

托賓Q比率、財(cái)富效應(yīng)和匯率是一般情況下資產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)路徑的理論基礎(chǔ)和渠道。

(三)信貸投放

商業(yè)銀行在中央銀行貨幣調(diào)控政策傳導(dǎo)中有著舉足輕重的地位，是連接央行與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的紐帶。寬松的貨幣政策背景下，房地產(chǎn)發(fā)商及購(gòu)房者能夠獲得較為理想的融資成本和融資額度，其對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)與購(gòu)房達(dá)成有推動(dòng)作用；而緊縮的貨幣政策背景下，商業(yè)銀行可貸資金規(guī)模下降，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)商及購(gòu)房者而言，獲得貸款的額度、貸款難度和貸款成本都將增加，這將很大程度地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與消費(fèi)。

二、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平影響的向量自回歸模型分析

為分析貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格水平的調(diào)節(jié)作用，下面建立一個(gè)商品房銷售價(jià)格與貨幣供應(yīng)量、銀行同業(yè)拆借7天平均加權(quán)利率的向量自回歸模型(VAR模型)用以達(dá)到研究目的。

(一)指標(biāo)的選取

1.貨幣供應(yīng)量。由于貨幣供應(yīng)量從需求、供給兩個(gè)方面映了貨幣供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，故本文選擇廣義貨幣供應(yīng)量來代表貨幣政策變量中的貨幣供應(yīng)量。

2.銀行間同業(yè)拆借7天平均加權(quán)利率。作為利率體系的基礎(chǔ)，銀行間同業(yè)拆借7天平均加權(quán)利率是央行制定基準(zhǔn)利率的參照系數(shù)，其直接反映出銀行頭寸的供求狀況。由于隔夜利率波幅過大，故本文選用銀行同業(yè)拆借7天平均加權(quán)利率作為貨幣政策的指示變量。

(二)數(shù)據(jù)來源與季節(jié)調(diào)整

本文從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中央人民銀行網(wǎng)站選取了2003年第一季度至2015年第四季度的樣本進(jìn)行分析。其中銀行間同業(yè)拆借7天加權(quán)平均利率通過月度數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)平均得到，商品房銷售價(jià)格通過全國(guó)商品房銷售額和銷售面積運(yùn)算得到。對(duì)選取的數(shù)據(jù)通過CensusX12方法進(jìn)行季節(jié)調(diào)整，以消除季節(jié)因素的影響。在消除季節(jié)影響之后進(jìn)行取對(duì)數(shù)的操作來消除數(shù)據(jù)的波動(dòng)。將調(diào)整后的指標(biāo)定義為logm2、logp、logr。

(三)ADF檢驗(yàn)

為了避免偽回歸的出現(xiàn)，首先對(duì)序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，由檢驗(yàn)結(jié)果可得，在顯著性水平為5%的情況下，相應(yīng)的臨界值是小于ADF統(tǒng)計(jì)量均的，故原假設(shè)成立，logm2、logp與logr的單位根是存在的且序列均為非平穩(wěn)序列。下一步，在所得結(jié)果的基礎(chǔ)上分別對(duì)各個(gè)序列進(jìn)行一階差分，并再次檢驗(yàn)其單位根是否存在。結(jié)果表明：在進(jìn)行一階差分之后，各序列的5%顯著性水平下的臨界值大于ADF統(tǒng)計(jì)量，因此原假設(shè)此時(shí)將不再成立，各序列的單位根不存在，且為一階單整序列。

(四)確定var最優(yōu)滯后階數(shù)和Granger因果檢驗(yàn)

按照默認(rèn)條件建立logm2、logp、logr的協(xié)整模型，確定模型的最優(yōu)滯后階數(shù)。可以得到滯后階數(shù)如下：

SC和HQ準(zhǔn)則，將模型的最優(yōu)滯后階數(shù)確定為2階，而LR和FPE準(zhǔn)則講模型的最優(yōu)滯后階數(shù)確定為4階。這里選取4階最優(yōu)VAR模型的最優(yōu)滯后階數(shù)。

通過Granger因果檢驗(yàn)，可以得出商品房平均價(jià)格、M2和銀行間同業(yè)拆借7天加權(quán)平均利率三者之間存在因果關(guān)系，所以將三個(gè)變量全部引進(jìn)模型。

(五)AR根的檢驗(yàn)

經(jīng)過檢驗(yàn)可知，模型中的單位根全部落在單位圓內(nèi)，由此說明模型是穩(wěn)定可靠的。

(六)脈沖響應(yīng)

從圖中可以看出,貨幣供給量和商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)同向變動(dòng)的趨勢(shì)，并且貨幣供應(yīng)量對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響存在一定時(shí)滯,經(jīng)過一個(gè)周期后貨幣供應(yīng)量才對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響，并且這種影響會(huì)持續(xù)放大，直到第三個(gè)周期這種影響才逐漸減弱。到第六個(gè)周期，這種影響趨于穩(wěn)定。

通過對(duì)圖中結(jié)果分析可得，貨幣供應(yīng)量對(duì)商品房?jī)r(jià)格水平波動(dòng)的貢獻(xiàn)率較小，相比之下，利率對(duì)商品房?jī)r(jià)格水平波動(dòng)的貢獻(xiàn)率較大。因而，利率對(duì)商品房?jī)r(jià)格水平的調(diào)節(jié)作用要大于貨幣供應(yīng)量。

三、結(jié)論

通過建立一個(gè)商品房銷售價(jià)格與貨幣供應(yīng)量、銀行同業(yè)拆借7天平均加權(quán)利率的向量自回歸模型(VAR模型)，運(yùn)用實(shí)際數(shù)據(jù)以分析貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格水平的調(diào)節(jié)作用。模型具有較好的簡(jiǎn)潔性、可靠性且準(zhǔn)確程度較高，運(yùn)用范圍廣泛。研究結(jié)果表明：

第一，貨幣供應(yīng)量和銀行間同業(yè)拆借7天平均加權(quán)利率均對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平有較大影響，調(diào)節(jié)作用顯著。故而，通過貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格是可行的。

第二，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響大于貨幣供應(yīng)量對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響。故在選擇調(diào)控方式時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮利率調(diào)節(jié)的方案。

[1]Amartya Sen.以自由看待發(fā)展[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社,2002.

[2]德·索托.資本的秘密[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007.

[3]戴鈞.改革開放以來我國(guó)農(nóng)民收入問題研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué),2011.

喬元晶(2000-)，女，高中，山西省太原市第五中學(xué)。