2016年合肥房價回顧及未來走勢預估

王 健 胡海云

(1.中央財經(jīng)大學 北京 100081；2.安徽財經(jīng)大學 安徽 蚌埠 233030)

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2016年合肥房價回顧及未來走勢預估

王 健1胡海云2

(1.中央財經(jīng)大學 北京 100081；2.安徽財經(jīng)大學 安徽 蚌埠 233030)

2016年合肥房價的暴漲吸引了全國人民的目光，房價的快速上漲一度領跑全國。合肥樓市為什么會大幅上漲？新的一年合肥樓市的走勢又將如何？這都是我們關(guān)心的問題。本文重點探索了2016年合肥房價上漲的原因，在分析原因的基礎上，對2017年的合肥房價走勢做出了預測，認為未來一年合肥樓市運行將基本平穩(wěn)，或會出現(xiàn)小幅的上漲或下跌，但不會出現(xiàn)大幅震蕩。

合肥房價；房價上漲；房價走勢

一、2016年合肥房價波動情況回顧

2016年合肥成了最耀眼的明星城市之一，其原因就是2016年合肥房價上漲的速度領跑全國，瞬間讓合肥這座城市成了萬眾矚目的房價新高地。數(shù)據(jù)顯示，2016年3月份合肥住宅均價同比上漲17%，達到9547元/平方米，4月份，合肥新建商品住宅房價環(huán)比上漲5.8%，達到9791元/平方米。由圖1可以看出，上半年合肥的房價一路飆升，扶搖直上，上漲速度非常之快，下半年尹始，房價依然沒有停止上漲的步伐，依然堅挺，直到10月份合肥市出臺了史上最嚴格的限購政策，房價才止住了上漲的步伐，到11月份，合肥房價出現(xiàn)了小幅的回落。由圖2可以看出，10月份以前合肥月住房銷售面積都保持在較高的水平，11月份受到限購政策影響開始出現(xiàn)了下滑。

人們最關(guān)注的還是2016年合肥房價的暴漲，很多人表示對于這輪上漲毫無防備，隨著2016年的結(jié)束，我們對2016年合肥房價的暴漲原因做出探討，并前瞻一下未來合肥房價的走勢。

圖1

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

圖2

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)安徽省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)整理而來

二、2016年合肥房價暴漲的原因分析

價格是供求相互作用的結(jié)果，我們從供需兩個角度來考察2016年合肥房價暴漲的原因。

從供給側(cè)來考慮，合肥房價之所以暴漲的原因有以下幾個：

1.合肥土地供應不足。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近3年來，合肥土地出讓總面積大量減少，2015年合肥土地出讓面積僅為2013年的60%，相比2014年在總量減少了21%。較少的土地出讓量導致了開發(fā)商的搶地風潮，從而極大地抬高了地價，導致地王頻現(xiàn)。高地價導致了較高的樓面價，直接刺激了房價上漲，2016年合肥土地市場地王頻出是房價暴漲的關(guān)鍵因素。

2.開發(fā)商自我炒作，捂盤惜售導致住房供應緊張。房價上漲的直接受益者是開發(fā)商，合肥房價的上漲，與開發(fā)商惡意炒作、制造恐慌不無相關(guān)。為了造成樓市供不應求的火爆現(xiàn)象，部分開發(fā)商捂盤惜售，惡意造成樓市斷供現(xiàn)象，逼迫房價上漲，特別是政務區(qū)等熱門區(qū)域，地塊有限，開發(fā)商的捂盤惜售更是導致了供求緊張，價格急速上升。還有就是通過捆綁銷售等渠道達到價格上漲的目的，買房捆綁車位、買房捆綁理財?shù)钠嫣噩F(xiàn)象在合肥屢見不鮮。按照合肥的房價備案制度，每隔3個月，開發(fā)商須把擬上市樓盤的詳細售價報備給房管局和物價部門。報備后未來3個月內(nèi)，房價上下波動的范圍不能超過備案價的5%至10%。若要更大幅度調(diào)整售價，需等到3個月后再行報備。為了規(guī)避備案制度達到漲價目的，合肥部分開發(fā)商在進入2月份后，實施了捆綁銷售，比如之前的車位大概20萬元一個，現(xiàn)在漲到30萬元或50萬元，通過車位漲價曲線實現(xiàn)房價上漲。

從需求側(cè)來考慮，合肥房價之所以暴漲的原因有以下幾個：

1.寬松的政策環(huán)境導致需求增加。繼2015年9月央行公布首套房首付比例降至25%以后，2016年2月2日央行再次下調(diào)首付比例。在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。合肥作為不實施“限購”的城市，數(shù)家銀行落實了這一貸款政策，實行首套房首付20%的標準。這種寬松的政策環(huán)境，降低了購房門檻，極大地刺激了住房需求的增加，導致住房價格快速增加。

2.合肥特殊的區(qū)位因素導致房價增長。一是合肥對省內(nèi)其他城市產(chǎn)生了強大的虹吸效應，與東部發(fā)達省份不同，合肥是安徽省唯一一個中心，人才、教育、醫(yī)療等資源都向省會合肥轉(zhuǎn)移，從而使合肥快速壯大，僅就人口來說，從2009到2014年這過去五年里合肥增加人口就超過250萬，增加比例約50%。在強大的虹吸作用下，購買力也向合肥集中，省內(nèi)其他城市的樓市都比較疲軟，而合肥樓市卻因為購買力的集中而強勢逆襲?？梢哉f，單核模式下的虹吸效應是造成合肥市樓市暴漲的重要原因。二是借助一些新概念，合肥樓市被炒紅，比如合肥剛剛躋身長三角副中心城市，以及合肥的地鐵效應等，開發(fā)商和投資客利用這些噱頭，造成合肥大發(fā)展、大繁榮的美好前景，從而抬升了合肥房價在人們心中的預期，導致房價上漲。

3.投資客的快速涌入抬升了房價。在2016年的房價上漲中投資客起到了很大的推波助瀾的作用，隨著投資客的瘋狂搶購，導致房源緊張、房價上漲，也帶動了剛需的提前釋放。一些投資者2015年底買的房，其收益大都達到50%有的甚至更高。特別是濱湖和政務區(qū)，房價上漲得特別快，投資客占比很大。合肥這波價格上漲具有很多非理性的因素，投資者炒房導致很大一部分剛需恐慌性入市。

三、未來合肥房價走勢預期

經(jīng)過了2016年的瘋狂，新的一年里合肥樓市該何去何從？有兩點我們可以肯定，一是合肥房價在未來一年內(nèi)將排除大幅上漲的可能性，主要原因如下：

1.政策收緊。為了抑制合肥房價過快上漲，保持樓市平穩(wěn)運行，2016年以來合肥陸續(xù)出臺了多項政策措施，在政策上逐漸收緊。為了防止房價跳漲，杜絕捆綁銷售等亂象，2016年4月份合肥市出臺了《關(guān)于進一步保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，其中明確表示，房地產(chǎn)主管部門將加強市場監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預售許可證》后，須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對外銷售；對商品住房已達到預售條件，但不及時申請預售許可的項目，經(jīng)督促拒不申報的，將要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。而針對此前市場出現(xiàn)的購買住房捆綁車位等銷售行為，合肥市在意見中明確提出，要規(guī)范車位(庫)等各類銷售管理，商品住房配套規(guī)劃建設的產(chǎn)權(quán)車位(庫)，須在該住房項目竣工驗收后方可銷售和出租，不得銷售或通過長期租賃等方式變相銷售人防車位(庫)。緊接著，2016年7月份合肥市又出臺了差異化信貸政策，主要是提高二套房以及多套房的首付比例，從而保證樓市趨穩(wěn)。特別是2016年10月2日出臺的《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，拉開了合肥市限購的大幕，給了投資客們當頭一棒，合肥樓市交易量應聲下跌，價格上也出現(xiàn)了微跌，由此可見，在政策趨緊的情況下，樓市不理性現(xiàn)象將明顯好轉(zhuǎn)。

2.土地供應量將增加。最近幾年合肥土地供應量較少，隨著2016年合肥樓市的火爆，合肥房地產(chǎn)庫存嚴重不足，這是房價上漲的重要原因之一。為了應對這一問題，2016年合肥加快推地步伐，城區(qū)商品住房土地供應同比增加15%以上，通過調(diào)節(jié)土地供應穩(wěn)定市場預期。由于大量土地的供應。后期合肥房源將更加充足，這會有力抑制合肥房價上漲。

3.后續(xù)購房需求將有所下降。由于前期市場高溫提前透支了大量需求，后續(xù)需求已然不足，交易量會穩(wěn)步回落至年均成交量，房價會傾向于趨于平穩(wěn)。

二是合肥房價在未來一年內(nèi)也不會出現(xiàn)大幅下跌。主要原因如下：

1.土地成交價格高。根據(jù)今年合肥土拍結(jié)果來看，土地成交價格普遍較高，合肥各區(qū)地王頻現(xiàn)。10月份合肥樓市啟動限購后，土地拍賣市場依然火熱，很多地塊樓面價都在一萬多元。土地價格居高不下直接決定了未來住房價格也將不會便宜。

2.政府不愿看到房價快速下跌。首先，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中占有重要地位。2000年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資約占全社會固定資產(chǎn)總投資的20%左右，如果將關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)投資計算在內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)投資約占全社會固定資產(chǎn)投資總額的40%，如果房價驟降，勢必會給經(jīng)濟帶來極大的下行壓力。其次，房價下跌還有可能引起系統(tǒng)性金融風險。目前，銀行貸款中超過20%為房地產(chǎn)貸款，而這其中75%是個人住房按揭貸款，如果房價下跌，跌到無法贖回抵押房產(chǎn)時，或變賣房產(chǎn)難以償還銀行貸款時，銀行不良貸款就會增加，繼而會有導致系統(tǒng)性金融風險的可能性，2007年美國次貸危機就是這樣發(fā)生的。最后，房價下跌可能引起地方政府債務危機。當前，土地出讓收益在地方財政一般預算收入中占有很大比重，是地方政府財政收入最重要的來源，也是地方政府債務償還的主要資金來源。在許多地方，土地出讓金收入大約占地方財政收入的三分之一左右，個別地方甚至曾經(jīng)占到六成，如果房價下跌，繼而導致土地價格下跌，不僅會影響地方政府財政收入，還會影響地方政府債務償還，導致債務危機。

綜上所述，合肥未來一年的樓市不具備大幅上漲的條件，同時也不太可能大幅下跌，預計未來一年合肥樓市將平穩(wěn)運行，可能會出現(xiàn)微漲或微跌，但不會出現(xiàn)大幅震蕩。

[1]田秋生，朱暉.中國房價問題探討[J].南方金融,2016,(11).

[2]杜杰.合肥市房地產(chǎn)價格暴漲原因和對策探討[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2016,(20)

[3]李文俊.合肥躋身長三角“副中心”創(chuàng)新發(fā)展路徑[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2016,(20)

[4]丁焰.合肥市商品房價格增長的供求因素分析[J].合肥師范學院學報,2016(7)

[5]丁俊發(fā).高房價的冷思考[EB/OL].流通三十人論壇,2016-10-19.

王健(1992-)，男，漢族，安徽長豐人，中央財經(jīng)大學中國公共財政與政策研究院碩士研究生，研究方向：城市經(jīng)濟學；胡海云(1991-)，女，漢族，安徽六安人，安徽財經(jīng)大學金融學院碩士研究生，研究方向：商業(yè)銀行經(jīng)營與管理。