我國物業(yè)管理的發(fā)展與完善

張敏

摘 要 本文獻結(jié)合我國物業(yè)管理發(fā)展的現(xiàn)狀，對目前我國尚且存在的主要問題進行分析，根據(jù)目前存在的問題針對性地提出解決的方案。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 發(fā)展現(xiàn)狀 問題 完善

一、我國物業(yè)管理的發(fā)展與存在的問題

“物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善，在房地產(chǎn)業(yè)的整個產(chǎn)業(yè)鏈條中有著不可替代的地位，起著至關(guān)重要的作用?！盵1]

（一）我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的蓬勃發(fā)展，各城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)，“我國未來的房地產(chǎn)物業(yè)管理應(yīng)涉及物業(yè)設(shè)置及使用全過程及服務(wù)”。[2]但就目前來說，除少數(shù)市場經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)外，我國物業(yè)管理行業(yè)在絕大多數(shù)地區(qū)還處于導(dǎo)入期，物業(yè)管理發(fā)展緩慢，市場化程度不高，消費者物業(yè)管理消費概念不強，因此對物業(yè)管理的接受程度不夠，這也導(dǎo)致物業(yè)管理即使進入，為占領(lǐng)市場和保證服務(wù)質(zhì)量也需要付出較高的成本，最終結(jié)果甚至?xí)霈F(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益不佳的局面

（二）我國物業(yè)管理發(fā)展存在的問題

隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展中的許多深層次問題也隨之暴露出來，具體包括相關(guān)法律體系不完善、物業(yè)管理人企業(yè)存在諸多問題等情況，影響著我國物業(yè)管理的健康發(fā)展。

1.相關(guān)法律體系不完善。各個行業(yè)都必須有法可依才能保證整個行業(yè)的健康和快速地發(fā)展，目前我國在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足?？v觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛多數(shù)是由于法制不健全而引起的。此外，在解決物業(yè)管理糾紛的問題上也還存在許多盲點。例如，目前的法律、法規(guī)尚未明確確定居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)并存時的法律責(zé)任，這也導(dǎo)致許多小區(qū)存在著多頭管理而造成無人管理的現(xiàn)象。

2.物業(yè)管理企業(yè)存在許多問題。第一，競爭機制不健全。目前很多城市還停留在誰開發(fā)誰管理的狀況，競爭機制也存在招標(biāo)程序不規(guī)范、運作成本高、壓價招標(biāo)等問題。存在主管部門或開發(fā)企業(yè)委派或指派物業(yè)管理企業(yè)的情況，這種封閉式的自我管理模式，有礙于物業(yè)管理市場的發(fā)展和物業(yè)管理企業(yè)的公平生存和發(fā)展。第二，企業(yè)管理經(jīng)營狀況差。由于內(nèi)部管理機制不夠完善，物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、運作方式落后、技術(shù)操作不夠規(guī)范。許多物業(yè)管理企業(yè)處于高成本或勉強保成本的運營狀況，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，致使物業(yè)管理收費困難，反過來又增加了企業(yè)的經(jīng)營難度，造成惡性循環(huán)。

3.人員素質(zhì)和專業(yè)化水平較低。由于我國物業(yè)管理起步晚，管理人才缺乏，尤其是中高級管理人才嚴(yán)重不足。目前，物業(yè)管理企業(yè)中高級管理人員，大多數(shù)是轉(zhuǎn)行的“新手”設(shè)置物業(yè)管理專業(yè)的高等院校屈指可數(shù)?；鶎尤藛T也缺乏高素質(zhì)的服務(wù)技能培訓(xùn)，難以適應(yīng)新時期物業(yè)管理發(fā)展的需要。

二、我國物業(yè)管理的完善

（一）完善物業(yè)管理立法，加強執(zhí)法力度

政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)。加快立法建設(shè)，突出政府監(jiān)督指導(dǎo)力度。政府應(yīng)首先完善物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)，旨在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，解決物業(yè)糾紛的盲點問題。同時，采取各種措施大力推進物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標(biāo)方式獲取物業(yè)管理項目，營造公平競爭的行業(yè)氛圍，妥善處理好業(yè)主選擇權(quán)和政府指導(dǎo)的關(guān)系。

（二）物業(yè)管理企業(yè)的完善

1.推行ISO9000質(zhì)量管理體系。ISO9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)理論的基礎(chǔ)和指導(dǎo)思想的八大原則，總結(jié)了世界范圍的質(zhì)量管理的實踐經(jīng)驗，參照和吸取了管理學(xué)科的新進展、新觀念，精煉地表述了質(zhì)量管理所遵循的行之有效的基本原則和標(biāo)準(zhǔn)，具有科學(xué)性、系統(tǒng)性、嚴(yán)密性。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)“加快市場化進程，走專業(yè)化服務(wù)、規(guī)?；l(fā)展之路”，[3]我國繼1998年等效采用后，很多企業(yè)競相貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)，提高了產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量，提高了社會信譽，從中獲得了較好的效益，得以更好地生存和發(fā)展。

2.樹立滿足顧客的宗旨。物業(yè)管理企業(yè)的顧客就是業(yè)主?！拔飿I(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度不斷健全、物業(yè)管理市場容量不斷擴展的機遇下，堅持‘以人為本創(chuàng)造‘和諧社區(qū)服務(wù)理念，不斷創(chuàng)新服務(wù)平臺，才能獲得市場?！盵4]隨著我國經(jīng)濟體制從計劃經(jīng)濟向社會主義市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理企業(yè)要以顧客需要為關(guān)注焦點，更好地滿足顧客的需要，堅持“顧客至上，服務(wù)第一”的宗旨，堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點地開展各項工作，建立科學(xué)、規(guī)范的管理體系、管理目標(biāo)，健全各項規(guī)章制度、崗位職責(zé)，來滿足顧客明確的或隱含的需要。

3.改進物業(yè)管理的質(zhì)量。物業(yè)管理必須注意漸進的日常的持續(xù)改進，對重大項目的改進應(yīng)作出決策并加以實施。持續(xù)改進是一個永恒的主題，為確保組織的未來發(fā)展并使相關(guān)方滿意，管理者應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造一種文化，通過實施各種措施使組織內(nèi)人員都能積極參與尋求過程，促進質(zhì)量持續(xù)改進，滿足顧客的要求。

（作者單位為廣東宏德科技物業(yè)有限公司）

參考文獻

[1] 季如進.物業(yè)管理[M].首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社.

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