市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

周顯彭

（貴州遵義恒達房地產(chǎn)估價有限公司 貴州遵義 563000）

市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

周顯彭

（貴州遵義恒達房地產(chǎn)估價有限公司 貴州遵義 563000）

隨著國家參與房地產(chǎn)經(jīng)濟調(diào)控，引導(dǎo)正確賣房、購房行為，有助于穩(wěn)定經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展局勢?！笆袌霰容^法”在房地產(chǎn)估價中是常用方式之一，利用市場對比、數(shù)據(jù)分析、價值評估等方式，可提高房地產(chǎn)估價的準(zhǔn)確性與實效性，為購買行為提供正確指導(dǎo)。結(jié)合市場比較法應(yīng)用內(nèi)涵，本文介紹了市場比較法的應(yīng)用優(yōu)勢，對其在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用提出建議。

市場比較法；房地產(chǎn)；估價；應(yīng)用

房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展趨勢下，房產(chǎn)交易量持續(xù)上漲，如何掌控房地產(chǎn)價格是社會群眾普遍關(guān)注的。早期由于房地產(chǎn)教育缺少準(zhǔn)確的估價，導(dǎo)致價格變動幅度過大，影響了交易雙方的經(jīng)濟利益，也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟虛假繁榮。為了更好地維持房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，必須引入經(jīng)濟學(xué)工具參與市場調(diào)控，對房地產(chǎn)進行正確估價與分析。市場比較法是經(jīng)濟學(xué)中常用方式之一，用其參與房地產(chǎn)評估具有可行性依據(jù)。

1 市場比較法

房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動?！氨容^法”是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。隨著我國房地產(chǎn)交易量不斷增加，房產(chǎn)評估成為買賣雙方十分關(guān)注的環(huán)節(jié)，結(jié)合市場行情及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，靈活應(yīng)用市場比較法，對房地產(chǎn)估價及市場交易決策而均有指導(dǎo)下意義。

2 市場比較法用于房地產(chǎn)估價的原則

近年來，房地產(chǎn)公司尤為重視市場調(diào)查工作，通過收錄各種原始數(shù)據(jù)作為分析對象，為運營商管理提供真實的資料依據(jù)。市場調(diào)查有助于改善交易平臺服務(wù)質(zhì)量，結(jié)合房地產(chǎn)市場調(diào)查情況，介紹了原始數(shù)據(jù)的重要性意義，為數(shù)據(jù)質(zhì)量控制提出科學(xué)的對策。市場比較法用于房地產(chǎn)估價中，要堅持理論原則、市場原則、指標(biāo)原則，按照固定的經(jīng)濟學(xué)模式進行分析，才能獲得預(yù)期的數(shù)據(jù)結(jié)果。

2.1 理論原則

市場比較法的理論依據(jù)是經(jīng)濟學(xué)中的替代原理。替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價格總是相互牽掣、趨于一致。因此，在評估某一房地產(chǎn)的價格時，可以用類似房地產(chǎn)的己知交易價格來比較求得估價對象房地產(chǎn)的未知價格。以經(jīng)濟學(xué)理論為指導(dǎo)，設(shè)定可行的估價操作流程，才能進一步發(fā)揮出市場比較法的評價作用。

2.2 市場原則

市場比較法是房地產(chǎn)估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、最貼切實際的估價方法。房地產(chǎn)估價是一項經(jīng)濟學(xué)活動，通過市場對比與分析處理，體現(xiàn)了房地產(chǎn)交易與價格走向。因此，市場比較法必須在結(jié)合市場基礎(chǔ)上，提出符合經(jīng)濟準(zhǔn)則的交易方案，這樣才能發(fā)揮出預(yù)定的評估價值。通常，市場比較法需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場環(huán)境，在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得。

2.3 指標(biāo)原則

參照物及估價對象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。與估價對象完全相同的房地產(chǎn)是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)進行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場比較法運用與否的關(guān)鍵。按照行業(yè)指標(biāo)進行分析，才能發(fā)揮出房地產(chǎn)估價的實質(zhì)性作用。

3 房地產(chǎn)估價中市場比較法的應(yīng)用方法

案例：

3.1 房地產(chǎn)的權(quán)利狀況

委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓合同”載明土地規(guī)劃用途為金融辦公綜合樓。

3.2 房地產(chǎn)概況

委估房地產(chǎn)地處金融區(qū)內(nèi)，估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69，720.566m2。該建筑物為某銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61，276.486m2，地下為車庫，建筑面積8444.08m2（車位116個）。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69，720.566m2。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。

3.3 評定估算

地上建筑物部分用市場比較法評估。

A.比較實例選擇：通過市場調(diào)查，根據(jù)替代原則，按用途相同、土地級別相同地區(qū)、價格類型相同等特點篩選案例。

表1 交易實例調(diào)查情況表

B.比較因素條件表。

表2 比較因素條件表

C.交易情況修正。

表3 評估比較對象表

因可比實例都是美元標(biāo)價，按1美元=6.5元人民幣換算。

因可比實例都是中介開價，根據(jù)××市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場情況，修正系數(shù)取1.03。

D.交易時間修正。

因可比實例成交日期距評估基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定，因此修正系數(shù)1.00。

E.因素修正（詳見表 4～5）。

表4 比較因素修正表

表5 可比實例價格修正和調(diào)整表

經(jīng)過上述各種修正后，評估比準(zhǔn)價格如下：

估價對象比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)。

取三者的算術(shù)平均值作為評估單價（比準(zhǔn)價格），即：

地上建筑物評估單價=（22939+23417+23852）/3=23400（元/m2）（取整）。

（1）收集宗地交易實例。房地產(chǎn)市場調(diào)查中，重視原始數(shù)據(jù)收錄與分析，體現(xiàn)了分析結(jié)果的真實性原則，向公司給予數(shù)據(jù)指導(dǎo)，讓數(shù)據(jù)分析結(jié)果更加符合市場用戶需求。資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當(dāng)事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區(qū)域和個別因素、土地價格等。我國正積極調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)估價指導(dǎo)政策，以資金收支控制為主的調(diào)控方案得到優(yōu)化，做好企業(yè)資金費用預(yù)算是估價控制的一部分。

（2）確定比較實例。原始數(shù)據(jù)是市場環(huán)境的客觀反映，把握原始數(shù)據(jù)層能夠帶動數(shù)據(jù)庫革新，為房地產(chǎn)提供準(zhǔn)確的市場比較結(jié)果，也更加切合經(jīng)濟發(fā)展之實際情況。要求選取三個以上的比較實例。比較實例應(yīng)選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實例。估價結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略中，對估價報告各項資金收支提出可行性決策，嚴(yán)格按照國家經(jīng)濟政策提建筑產(chǎn)品改革方案，確保企業(yè)在法律規(guī)定內(nèi)執(zhí)行估價計劃，避免潛在企業(yè)資金流失。

（3）建立價格可比基礎(chǔ)。任何一個產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須依賴于真實的數(shù)據(jù)分析，只有把握原始數(shù)據(jù)才能獲得真實的分析結(jié)果?！肮纼r”是企業(yè)服務(wù)于客戶中的硬指標(biāo)，只有達到預(yù)定估價才能實現(xiàn)營運發(fā)展，帶動企業(yè)客戶資源群體的擴大化。各比較實例應(yīng)在以下方面統(tǒng)一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。隨著市場經(jīng)濟開放式改革，我國企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)上漲趨勢，重視估價風(fēng)險可降低經(jīng)濟損失，為企業(yè)銷售提供龐大的市場機遇。

（4）交易情況修正。未來，房產(chǎn)交易模式日趨擴大化發(fā)展，房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)模式也更加靈活多變，原始數(shù)據(jù)收集與處理模式多種多樣。原始數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)技術(shù)革新的基礎(chǔ)，除了對客戶群體展開數(shù)據(jù)分析外，估價調(diào)查收錄原始數(shù)據(jù)對服務(wù)技術(shù)創(chuàng)新也有知道作用。交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。

（5）區(qū)域因素修正。主要因子有商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、城鎮(zhèn)規(guī)劃、土地使用限制、產(chǎn)業(yè)集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區(qū)域因子不同，區(qū)域因素修正的具體因子應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。將區(qū)域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區(qū)域因素條件指數(shù)，再按公式計算。因此，企業(yè)估價管理轉(zhuǎn)型要從風(fēng)險危害性進行分析，以創(chuàng)新思維為指導(dǎo)，以創(chuàng)新管理為依據(jù)，積極做好風(fēng)險管理是每一位估價者必須深入思考的問題。

（6）計算比準(zhǔn)價格。房地產(chǎn)公司作為市場經(jīng)濟主導(dǎo)行業(yè)，長期以來均重視市場比較與估價調(diào)查工作，及時為公司內(nèi)部營運模式調(diào)整提供數(shù)據(jù)支撐。估價調(diào)查中重視原始數(shù)據(jù)收錄與處理，提升了房地產(chǎn)公司的市場競爭力與技術(shù)創(chuàng)新力。在修正過上述的交易情況、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、容積率、土地使用年限之后，就可以求取出在評估基準(zhǔn)日待估宗地的比準(zhǔn)價格。

4 結(jié)論

總之，隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控與實施，房產(chǎn)交易市場必然會受到政策因素干擾，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售與市場需求出現(xiàn)供需矛盾。估價是促進房產(chǎn)交易的重要因素，結(jié)合市場價格及購買需求進行準(zhǔn)確估價，可在維護雙方經(jīng)濟利益前提下實現(xiàn)有序發(fā)展。市場比較法是房地產(chǎn)估價中的主要工具，在比較過程中要按照經(jīng)濟學(xué)流程，結(jié)合地區(qū)差異、市場變動等因素，提出切實可行的比較方案。

[1]王直民.房地產(chǎn)估價方法存在的問題及改進措施[J].經(jīng)營與管理，2010（06）.

[2]張炯，張敏莉，賈仁甫，朱平.基于模糊數(shù)學(xué)的房地產(chǎn)估價市場比較法研究[J].揚州大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），2005（03）.

[3]王秀麗，駱漢賓.市場比較法估價中可比案例選擇研究[J].華中科技大學(xué)學(xué)報（城市科學(xué)版），2003（04）.

[4]杜葵.層次分析法在市場比較法中的應(yīng)用研究[J].昆明理工大學(xué)學(xué)報（理工版），2003（02）.

[5]張協(xié)奎，陳偉清，成文山，李樹丞.基于模糊數(shù)學(xué)的市場比較法研究[J].中國管理科學(xué)，2001（03）.

F293.3

A

1004-7344（2016）10-0262-02

2016-3-18

周顯彭（1978-），男，漢族，貴州遵義人，房地產(chǎn)經(jīng)濟師，本科，主要從事房地產(chǎn)估價工作。