地價異動，監(jiān)管部門坐不住了

龔小鋒

地王瘋狂，高價地頻出，監(jiān)管層終于坐不住了，繼住房和城鄉(xiāng)建設部召集開發(fā)商座談之后，國土部也出來喊話為土地市場降溫。在央企頻繁制造地王之后，國資委等監(jiān)管機構也坐不住了。

近日，據(jù)多家媒體報道，財政部及國資委等央企監(jiān)管部門近日亦約談了相關國企和央企，要求收斂在土地市場的追高拿地行為，地方政府也就此知會了多家房地產公司，并采取了限價的控制地價方式。

地王央企或被約談

監(jiān)管層對于熱點城市高價地的異動已十分關注。多家媒體援引消息人士報道稱，包括國資委在內的多家監(jiān)管機構，對央企開發(fā)企業(yè)約談，口頭下發(fā)通知，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。被約談的央企、國企開發(fā)商都有，主要由所屬的監(jiān)管機構約談。

“地王央企制造的地位已經成為社會熱點問題了?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉表示，自己從多個渠道了解到的情況，財政部、國資委等央企主管部門確實對部分央企進行了約談，主要目的就是央企不能再制造“地王”，并平穩(wěn)熱點城市土地市場走勢與媒體輿論。

上海一名房企高管表示，由于央企最近拿下了不少高價地，被口頭約談的情況非?？赡?，正式下發(fā)文件央企不準拿“地王”不合適，口頭約談肯定會給土地市場降溫。

中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示2016年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。

信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企更是制造了十幾宗地王。其中表現(xiàn)最為突出的信達地產，2015年7月至今，信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王。

其實，央企因為爭搶“地王”，曾在早些年就被“喊話”。

2012年，北京市海淀區(qū)萬柳地塊在競拍之前，由于受到關注而延遲一周競拍。在短短一周內，時任國務院總理溫家寶在江蘇調研時強調：“要毫不動搖地繼續(xù)推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，功虧一簣?！贝撕?，人民日報、新華社接連針對“地王”發(fā)文。

在萬柳地塊競拍開始前一小時，央企保利地產發(fā)布聲明稱，接公司大股東中國保利集團通知，根據(jù)國家對房地產調控政策要求，考慮到萬柳地塊的情況，保利地產正式退出與融創(chuàng)地產組成的聯(lián)合體，不再參加該地塊拍賣。最后，在整個競拍過程中，五家央企都成了走過場的配角。

實際上，央企被約談真假雖不能百分百明確，但監(jiān)管層釋放緊縮信號的信息已經表露無遺。如日前，住房和城鄉(xiāng)建設部召集開發(fā)商座談，國土部也出來喊話為土地市場降溫。

不只是國家監(jiān)管部門，熱點城市也采取了諸多措施，南京在發(fā)布土地市場熔斷機制后，也采取了商談的措施。6月13日下午，南京國土局召開了一場南京土地市場研討會，邀請了一些開發(fā)商代表，并聽取了他們對南京土地市場的意見和建議。有參會的房企人士透露，國土局希望房企采取理性競拍的態(tài)度。

但南京市國資委并未一刀切，而是根據(jù)各家國企的情況給出相應的解決方案，一些國企仍可以拿到獲許進入房地產市場的審批函，并參加土拍拿地開發(fā)。

滅不掉的高價地

監(jiān)管層的約談和地方政府政策頻出，一定程度上扼制了央企過于高漲的情緒。6月14日，南京土地“熔斷新政”后的首場土地拍賣會上演，保利、華潤、金地等地產央企悉數(shù)到場舉牌，但最終并未出手高價地。

6月13日，杭州14號近江單元SC0302-05地塊出讓，參與競買的開發(fā)商包括信達地產、中鐵建、葛洲壩、華潤、保利等一眾央企。但是該地塊并沒有出現(xiàn)預想中的火爆，僅12輪競價后，平安聯(lián)合體以總價48.3億元摘得該地塊，溢價率僅37.34%。

一位參與競買的開發(fā)商透露，從參與競買企業(yè)的表現(xiàn)來看，的確和之前有較大的不同。比如信達地產，此番參與競買的只有2位投資部的人士，而以往都是四五位一起過來，中鐵建和保利都比較謹慎，這與之前的表現(xiàn)大相徑庭。

正當業(yè)界以為央企短期內將沉寂下來，不會再拿高價地之際，中糧出手上海郊區(qū)一塊高價地，再度引發(fā)熱議。6月29日，中糧置地以24.4億元拿下上海新場純宅地，樓面價35743元/平方米，溢價率235.62%。創(chuàng)下新場鎮(zhèn)溢價和樓面價新高，也再次成為面粉價高過面包價的土地。

值得注意的是，在競拍的后半程，幾乎成了以首創(chuàng)、中糧、陸家嘴為代表的國企，和以正榮、陽光城、象嶼為代表的閩系房企兩個陣營之間的爭奪。由于央企和國企出價之狠，很快讓正榮等民企偃旗息鼓，最后的爭奪在中糧和首創(chuàng)之間展開，最終中糧地產摘下這一地塊。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從成交樓面價來推算，未來保本價可達5.3萬元/平方米。目前周邊項目中洲華庭為2.5萬元/平方米左右，次新二手房報價在2.6萬元/平方米左右。也就是說房價至少要漲1倍以上才能保本，顯然要有這樣的漲幅至少3-5年后才有可能實現(xiàn)。

在盧文曦看來，中糧急迫拿地與其土地儲備不足有關。2011年拿過2幅奉賢南橋宅地之后在滬并沒有拿過地，而目前在上海在售項目僅有中糧萬科翡翠別墅以及中糧南橋半島。中糧自2015年年底在北京拿下三幅土地之后再次開啟對一線城市拿地布局，此次在上海不惜高價拿地體現(xiàn)出對一線城市布局戰(zhàn)略。

土地市場難降溫

某種程度上，中糧在上海拿地，代表了當下央企對于房地產市場的真實想法。

比如在6月29日中糧拿下的上海地塊爭奪中，此前購買了標書且支付了競買保證金的信達地產并未出現(xiàn)，不少人還以為信達臨時缺席。而據(jù)現(xiàn)場參與競拍的開發(fā)商人士透露，其中2號競買人溫州京都就是央企信達地產為避人耳目而設的馬甲。

無論主動和被動，在國企改革的大潮中，央企已沒有回頭路。今年以來，21家被國資委允許從事房地產主業(yè)的央企表現(xiàn)異?；钴S。而細數(shù)那些拿了地王的國字頭，信達、招商、華潤、金茂、葛洲壩、保利，無一不是心懷千億野心的規(guī)模進取派。

其中不少央企已啟動內外部重組和并購。實力弱一點的中冶集團已被整體并入五礦集團。因此，為了擺脫被整合或重組的風險，央企都在積極謀求地產內部的話語權。

相比千億級的保利和中海，包括魯能、電建以及中鐵建等房地產企業(yè)，銷售規(guī)模均在兩三百億元，目前擴張的野心十足。去年開始，魯能大肆發(fā)力，今年，“拿地”、“大賣”與“重組”成為魯能地產業(yè)務的三個關鍵詞，魯能今年的銷售目標是400億元。

幾乎同時，2015年電建地產在快速趕超后，全年實現(xiàn)超過200億元的銷售額。今年，電建地產連續(xù)拿下南京、深圳兩大地王， 2020年的目標是銷售額進入行業(yè)前30名。

實際上，不少央企拿下的高價地銷售都還不錯?？硕鹧芯恐行姆治鰩煾狄怀奖硎?，國企制造出來的不少地王，市場確實買賬了，甚至為其業(yè)績作出了較為明顯的貢獻。

以魯能為例，2016上半年273.7億元銷售金額中，有超過50億元來自南京河西地王項目魯能公館， 而2015年3月魯能拿地樓面價為14078元/平方米，如今的成交單價則已近38000元/平方米。除了魯能的地王外，金茂的大寧地王金茂府上半年總共銷售了38億元。

“這些房企能承受更長的開盤周期、對盈利要求低。”傅一辰說，監(jiān)管層釋放收緊信號之后，近期的土拍市場，央企可能變得更為低調，但還有一批實力雄厚的地方國企及民企有意愿拿地。

一名房企人士私下表示，如果央企退后，第二梯隊立刻會頂上來，拿地的好時機又出現(xiàn)了。第二梯隊的地方國企和百強房企是不會放過這個望眼欲穿的好機會，只不過沒有了央企，加上地方政府的“調整”，溢價率或許沒有表面看上去那么高了。

張宏偉也認為，接下來土地市場央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企業(yè)的“地王”拿地行為，比如上述提及的發(fā)展速度較好并未受過地王挫折并正在全國化的民企房企，及以民間資本為特色的較為激進的閩系房企等。此時，“地王”仍然是“地王”，并不會因為央企的退出而改變。

近些年，民營房企對于優(yōu)質地塊有著強烈的需求，其中最扎眼的依然是閩系房企如融信、泰禾等，此外，龍光分別在深圳、合肥制造了總價地王。

不少業(yè)界評論也指出，監(jiān)管部門應該建立更多的長效措施，健全產權約束機制，約束企業(yè)不合理的經營行為，但根本上解決“地王”問題，光靠約談喊話是沒用的，還要靠改革當前的財稅制度。

拿地開發(fā)路徑變更

在監(jiān)管層趨嚴的口徑下，部分央企的拿地策略已經發(fā)生明顯變化，由原來自己主導積極拿地的行為轉變?yōu)橐院献鏖_發(fā)的形式拿地，合作的對象是全國化的民企或有特殊優(yōu)勢的產業(yè)地產商。

值得一提的是極度渴望做強做大的央企華潤置地，其正在以其城市綜合體開發(fā)的優(yōu)勢，尋求合作，打造“產業(yè)綜合體”。6月22日下午，華潤置地與產業(yè)園開發(fā)運營商——天安數(shù)碼城集團舉行戰(zhàn)略簽約儀式，確定首個產業(yè)地產合作項目將正式落地于深圳龍華新區(qū)大浪中心區(qū)。

近年來，深圳一直牽頭推動“戰(zhàn)略新興產業(yè)和未來產業(yè)”的發(fā)展，在規(guī)劃上，深圳全市新增的城市更新計劃明顯以“新型產業(yè)”比重偏多，商住用地逐漸減少。

而華潤提交了關于龍華大浪片區(qū)統(tǒng)籌改造規(guī)劃方案，讓其擁有極強的議價能力，幾乎是以低成本獲取土地，或許政府還會給入駐企業(yè)和園區(qū)運營商提供優(yōu)惠政策和補貼。

華潤在銷售數(shù)據(jù)上進一步打開局面，2015年，僅華潤深圳灣、南山華潤城兩大綜合開發(fā)項目的住宅部分，便為華潤置地貢獻過百億的銷售額。此外，華潤甚至成立了相關基金，快速扶助公司在產業(yè)地產方面的資金安排。

多數(shù)央企則可能更傾向于聯(lián)合民企拿地，或在后續(xù)開發(fā)合作過程中，提供低成本的資金支持，這樣仍然可以曲線實現(xiàn)在核心城市的布局。

龍湖地產北京公司一名人士告訴記者，保利首開聯(lián)合體于去年競得的北京孫河地王“景粼原著”前一段時間已經公開亮相。

該宗地塊，為2015年9月2日，保利首開聯(lián)合體以總價64.83億元、綜合樓面價達5.5萬元/平方米競得，遠超過中糧瑞府地塊在2013年的紀錄，成為孫河新一代地王。由于擔憂市場，就在這塊地王誕生兩個月后，首開保利引入龍湖與平安兩家加入，四家企業(yè)在孫河地王地塊所占的股權比例均為25%。

近年拿地突出的央企和國企，也有不少選擇與民企合作。目前葛洲壩主要布局一線和重點二線城市，且相應的產品定位以高端為主。對于大部分地塊，尤其是高總價地塊采用合作開發(fā)，對象包括綠城、融創(chuàng)、金茂、華潤等，葛洲壩希望能借此學習龍頭房企高端項目的經驗。

信達則更傾向于合作。由于缺乏操盤高端項目的經驗，因此拿下地王后，往往選擇和房企合作開發(fā)，例如新江灣地王將和泰禾集團合作，杭州濱江地王和上海顧村地王也確定了會以合作的方式開發(fā)。

尋求控股合作

對于房地產行業(yè)，能量巨大的央企，胃口絕不只是區(qū)區(qū)幾塊地，一些超強央企正在謀求控股大型民營房地產公司，通過與自己旗下地產企業(yè)的整合，實現(xiàn)行業(yè)巨無霸的地位，如華潤對于萬科股權的謀求，中交建對綠城的整合主導，都是其中顯著代表。

在萬科股權爭奪戰(zhàn)中，華潤雖然前后表態(tài)不一致，但不少業(yè)內人士均認為，華潤控股萬科意圖明顯。萬科獨立董事華生就撰文指出，華潤反對深圳地鐵入主第一大股東，真實意圖應是控股和控制萬科，令萬科變?yōu)槿A潤旗下的央企控股企業(yè)，從根本上結束過去華潤身為第一大股東但話語權不足的局面。

據(jù)華生分析，華潤在短期內難以增持萬科股權至50%以上，為今之計便是改變萬科治理架構，趕走長期實際控制的公司管理層。這直接導致了6月下旬，寶能和萬科聯(lián)合聲明要改組萬科董事會。

如果說華潤在萬科股權爭奪中，顯得態(tài)度曖昧，那么，已經入主綠城的中交建，則已經在綠城內部進行了大刀闊斧的改革。

6月27日，綠城中國發(fā)布公告稱，藍城的股東擬透過公司分立及存續(xù)的方式分拆其為兩家公司，即新藍城及藍城（即重組后的原有公司），其主要內容是將藍城的代建業(yè)務拆分出來，由綠城中國全資擁有。這意味著宋衛(wèi)平喪失了對藍城巨大的代建板塊的控制權，而只有對養(yǎng)老和農業(yè)等板塊的持有。

綠城中國相關人士表示，此項交易將有利于分別系統(tǒng)整合綠城中國、藍城集團的優(yōu)質資源，進一步理順綠城中國各業(yè)務管控體系，打造混合所有制典范企業(yè)，同時有利于藍城集團集中精力發(fā)展其核心業(yè)務。

但這些重組，未必能一直順風順水。中央企業(yè)的投資及其并購正在引起國資委的高度關注。作為履行國有資本出資人代表的國資委，已經開始對央企的投資以及并購行為展開檢查，國務院國有重點大型企業(yè)監(jiān)事會成為了這次檢查的主體。

檢查結果顯示，國有重點大型企業(yè)監(jiān)事會對20家企業(yè)進行集中重點檢查，總計發(fā)現(xiàn)并購問題230起，占全部問題9.5%，總計涉及金額約330億元人民幣。

而在萬科股權爭奪戰(zhàn)中，華潤是否和寶能形成了一致行動人，也引起了監(jiān)管層的關注。國資委主任肖亞慶稱：“只要有利于深圳的發(fā)展，有利于企業(yè)的發(fā)展，我們國資委就支持?！彪m然表態(tài)不甚清晰，但從現(xiàn)在的局面看，國資委已經充分意識到此事的重大性，絕不會任由華潤單方意愿決策。

張宏偉認為，對于房地產市場，央企還是應該慎重。其最關鍵原因在于，接下來中國貨幣政策走向改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮，不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經濟。

此時，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市，南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然。

監(jiān)管層動作

6月2日，國家發(fā)改委、國土資源部等9部委專門發(fā)文強調：“用地供需矛盾突出地區(qū)，要嚴格設定城鄉(xiāng)建設用地總量控制目標”，也就是說，在地王頻出的熱點一二線城市，更要嚴控土地供應，熱點一二線城市土地越來越稀缺。

6月8日，國土資源部官網披露土地市場異常交易地塊備案情況通報。國土資源部表示，異常交易地塊備案制度是做好房地產用地市場管理和調控、促進土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要工作措施，地方各級國土資源主管部門要統(tǒng)一思想，提高認識，按照部有關文件要求，把異常交易地塊備案制度作為一項重要的基礎工作長期堅持。

在這前后，據(jù)多家媒體報道，財政部及國資委等央企監(jiān)管部門近日亦約談了相關國企和央企，要求收斂在土地市場的追高拿地行為，地方政府也就此知會了多家房地產公司，并采取了限價等控制地價的方式。