“脫歐”之后房企眾生相

龔小鋒

海外投資總是風(fēng)險(xiǎn)密布。即使是政治經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定成熟的歐洲，也充滿著諸多不確定性，在經(jīng)歷歐債危機(jī)、希臘債務(wù)危機(jī)、烏克蘭分裂事件之后，英國(guó)又大張旗鼓地鬧起了“獨(dú)立”，而就在6月24日公投結(jié)束后，51.9%的脫歐支持票使英國(guó)脫離歐盟一錘定音。

“英國(guó)的外交目標(biāo)，500年來(lái)從沒(méi)變過(guò)——?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)分裂的歐洲?！闭缬?guó)某電視劇里調(diào)侃的臺(tái)詞一樣。脫歐在短時(shí)間內(nèi)會(huì)導(dǎo)致英鎊貶值、人力物力財(cái)力成本上漲、減緩?fù)顿Y回報(bào)的速度。

如今，那些把英國(guó)看作進(jìn)入歐洲市場(chǎng)的門(mén)戶、在英國(guó)設(shè)立歐洲總部的外國(guó)投資者已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心了。曾拋售國(guó)內(nèi)地產(chǎn)，“買(mǎi)下大半個(gè)英國(guó)”的長(zhǎng)河系主席李嘉誠(chéng)被調(diào)侃“滿倉(cāng)跌?！?。在英國(guó)有多處投資的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林，此前也表示中國(guó)公司可能會(huì)考慮將其歐洲總部遷往別處。

多位大佬財(cái)富縮水

英國(guó)一旦脫歐，英鎊勢(shì)必貶值，如果按照此前索羅斯預(yù)言英鎊將貶值15%到20%的話，英國(guó)資產(chǎn)投資者們財(cái)富將大幅縮水，其中，尤以李嘉誠(chéng)和王健林等大佬為最。

超人李嘉誠(chéng)近些年一直在東擴(kuò)西進(jìn)，他旗下企業(yè)從2000年開(kāi)始大幅增加對(duì)英國(guó)的投資，通過(guò)對(duì)英國(guó)電網(wǎng)和供水網(wǎng)絡(luò)的兩筆大收購(gòu)，使得英國(guó)大約四分之一的電力分銷(xiāo)市場(chǎng)以及約5%的供水市場(chǎng)都變成了李家的資產(chǎn)。

目前，李嘉誠(chéng)在英國(guó)的總投資已達(dá)到520億美元，占比37%。長(zhǎng)和集團(tuán)2015年的年報(bào)也顯示，公司近四成利潤(rùn)來(lái)自英國(guó)。據(jù)華爾街見(jiàn)聞報(bào)道，因英國(guó)“脫歐”的影響，李嘉誠(chéng)資產(chǎn)縮水約11億美元。

此外，英國(guó)脫歐導(dǎo)致英國(guó)經(jīng)濟(jì)趨緩，長(zhǎng)和在英國(guó)的港口和零售銷(xiāo)售業(yè)務(wù)特別易受沖擊。 “我希望英國(guó)不要脫歐，不然英國(guó)的損失很大，對(duì)整個(gè)歐洲的影響都不好?！苯?，李嘉誠(chéng)對(duì)外表示。

事實(shí)上，針對(duì)英國(guó)脫歐的風(fēng)險(xiǎn)，李嘉誠(chéng)并非沒(méi)有防備，其在資產(chǎn)上做了一定“對(duì)沖”。仔細(xì)研究長(zhǎng)和的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，英鎊貶值對(duì)長(zhǎng)和集團(tuán)的財(cái)務(wù)并不全是壞事。

根據(jù)長(zhǎng)和2015年財(cái)報(bào)，截至2015年12月31日，長(zhǎng)和集團(tuán)的銀行及其他債務(wù)本金總額達(dá)到2876億港元，其中英鎊占25%，歐元占25%，36%為美元，7%為港元，意味著一旦英鎊貶值，那么長(zhǎng)和集團(tuán)的銀行及其他債務(wù)也將相應(yīng)減少。

除了李嘉誠(chéng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也在英國(guó)有大量投資，包括英國(guó)豪華游艇制造商圣汐國(guó)際，以及斥資7億英鎊在倫敦核心區(qū)建設(shè)超五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店，這些資產(chǎn)也有貶值之憂。王健林此前也明確表示，“經(jīng)濟(jì)全球化，英國(guó)很難獨(dú)善其身。離開(kāi)歐盟英國(guó)可以活得更好？很難說(shuō)?！?/p>

此外，險(xiǎn)資此前也十分青睞英國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。包括泰康人壽、中國(guó)人壽、中國(guó)平安等保險(xiǎn)公司在英國(guó)的地產(chǎn)投資也將受到影響。如中國(guó)人壽曾經(jīng)收購(gòu)英國(guó)倫敦金融城核心區(qū)域一棟標(biāo)志性甲級(jí)寫(xiě)字樓，中國(guó)平安以24億元人民幣買(mǎi)下英國(guó)倫敦地標(biāo)性建筑勞埃德大廈。

抄底時(shí)機(jī)到來(lái)？

英國(guó)一直是外國(guó)企業(yè)試圖進(jìn)入歐洲的橋頭堡。近兩年，中國(guó)在英國(guó)投資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，其原因無(wú)非有兩點(diǎn)：一是在英國(guó)設(shè)立歐洲總部，二是將英國(guó)作為進(jìn)入歐洲市場(chǎng)的跳板。

英國(guó)工商業(yè)協(xié)會(huì)今年所做的一項(xiàng)調(diào)查表明，75%的外國(guó)投資者將歐盟成員國(guó)身份看做英國(guó)吸引力的重要組成部分。另根據(jù)興業(yè)證券數(shù)據(jù)，歐盟有78%的資本市場(chǎng)行為是在英國(guó)進(jìn)行的，76%歐洲對(duì)沖基金總部也是設(shè)在英國(guó)，包括90%美國(guó)設(shè)在歐洲的投資公司總部也是設(shè)在英國(guó)。

如果英國(guó)脫離歐盟，不但會(huì)影響其歐洲總部的作用，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)上變得孤立。

金融業(yè)貢獻(xiàn)英國(guó)GDP近10%，倫敦市場(chǎng)外匯交易量占全球40%左右，全球離岸中心債券存量中倫敦占比約60%，一旦脫歐，諸多設(shè)立在倫敦的金融機(jī)構(gòu)就要搬回歐洲，對(duì)金融業(yè)打擊巨大。

在政治經(jīng)濟(jì)等一系列因素的不穩(wěn)定下，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必受到影響。

“脫歐對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)租金的影響可能比較有限?！敝倭柯?lián)行一名負(fù)責(zé)人告訴記者，由于市場(chǎng)初期發(fā)展方向和時(shí)機(jī)的不確定性，市場(chǎng)交易活動(dòng)將不可避免地受挫。中短期內(nèi)，投資者的投資情緒仍可能保持低迷。

有媒體指出，屆時(shí)英國(guó)房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)5%-10%的跌幅，同時(shí)英鎊可能會(huì)出現(xiàn)10%左右的跌幅，那么對(duì)于持有人民幣的中國(guó)買(mǎi)家而言，房?jī)r(jià)相當(dāng)于有兩成左右的跌幅。

不少機(jī)構(gòu)甚至估計(jì)英鎊的疲軟可能要持續(xù)半年，此時(shí)或許是抄底英國(guó)房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。實(shí)際上，在“脫歐”公投落定之后，試圖“抄底”英國(guó)資產(chǎn)的人已經(jīng)增多。6月24日當(dāng)天，多套房屋在英國(guó)最大的線上網(wǎng)站rightmove上直降售價(jià)，給國(guó)際買(mǎi)家們創(chuàng)造了抄底空間。

近些年購(gòu)遍全球的中國(guó)企業(yè)和投資者自然不會(huì)錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)。據(jù)美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，英鎊貶值之際，一些中國(guó)投資者開(kāi)始在英國(guó)尋找撿便宜貨的機(jī)會(huì)，受訪的投資者稱(chēng)，目前在倫敦購(gòu)房似乎是更好的機(jī)會(huì)。萬(wàn)科和復(fù)星集團(tuán)負(fù)責(zé)人最近均表示，會(huì)關(guān)注英國(guó)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)。

英國(guó)“脫歐”公投結(jié)果剛出來(lái)沒(méi)兩天，就有一家港股地產(chǎn)公司出手英國(guó)資產(chǎn)。港股上市公司華大地產(chǎn)就在6月27日發(fā)布公告稱(chēng)：公司子公司格豪發(fā)展于6月23日與賣(mài)方訂立合約，以7030萬(wàn)英鎊（約合6.26億元人民幣）的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)一處位于倫敦市的酒店物業(yè)。華大地產(chǎn)董事會(huì)表示看好英國(guó)投資機(jī)會(huì)。

在上述仲量聯(lián)行負(fù)責(zé)人看來(lái)，市場(chǎng)變化將在很大程度上取決于談判進(jìn)度和總體政治局勢(shì)，以及有關(guān)英國(guó)脫歐的明確進(jìn)展方向和時(shí)間表。

中國(guó)企業(yè)或投資轉(zhuǎn)向

如果英國(guó)脫歐，一批對(duì)于歐洲有興趣的中國(guó)企業(yè)，很可能將一部分重心轉(zhuǎn)移至歐洲其他區(qū)域。這些跨國(guó)大公司或會(huì)迅速?gòu)挠?guó)倫敦撤離，選擇其他歐盟城市，而首選就是法國(guó)和德國(guó)等地。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)此前曾宣布另一項(xiàng)大型的投資項(xiàng)目，最初未具體透露細(xì)節(jié)，只知道該交易不在英國(guó)區(qū)域。后來(lái)被證實(shí)，為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將在巴黎興建大型的文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目“歐洲城”，總投資額30億歐元。

業(yè)界因此推測(cè)王健林對(duì)于英國(guó)脫歐早已留有準(zhǔn)備。王健林在此后稱(chēng)，如果英國(guó)退出歐盟，中國(guó)公司可能會(huì)考慮將其歐洲總部遷往別處。

李嘉誠(chéng)三個(gè)月前也表示，萬(wàn)一英國(guó)公投結(jié)果真的是脫離歐盟，他會(huì)減少在英國(guó)的投資。不過(guò)，李嘉誠(chéng)最近還表態(tài)稱(chēng)，無(wú)論是否脫歐，長(zhǎng)和將繼續(xù)維持在歐洲的投資。

“全球52個(gè)國(guó)家都有我們的生意，過(guò)去幾年，我們對(duì)于歐洲的投資一直在增加，涉及的領(lǐng)域也在不斷擴(kuò)大，我覺(jué)得這并不存在問(wèn)題，我們也遵守當(dāng)?shù)氐姆珊椭刃?。”李嘉誠(chéng)近日在接受媒體采訪時(shí)明確表示，即便真的脫歐，也不是世界末日，他對(duì)自己的生意依然很有信心。

除了歐洲外，英國(guó)脫歐在一定程度上也將給亞太區(qū)域帶來(lái)利好。上述仲量聯(lián)行負(fù)責(zé)人表示，亞洲的投資資本，尤其是中國(guó)的保險(xiǎn)公司，近年來(lái)一直活躍在國(guó)際舞臺(tái)上。中國(guó)資本在亞太區(qū)域內(nèi)的投資需求強(qiáng)勁增長(zhǎng)，短期內(nèi)，亞洲的資本很有可能會(huì)繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)本國(guó)或鄰近本國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)，甚至購(gòu)買(mǎi)與倫敦具有同等市場(chǎng)透明度的悉尼。

近年來(lái)逐步減少內(nèi)地投資的李嘉誠(chéng)，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)投下了信任的一票，他表示依舊看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的前景，“目前市場(chǎng)人士只是看到國(guó)有企業(yè)和民間的負(fù)債，但中國(guó)仍然是一個(gè)龐大的出口國(guó)，仍然充滿希望。”

基本面仍向好

多數(shù)地產(chǎn)商稱(chēng)仍然看好英國(guó)地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展。因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)看，英國(guó)市場(chǎng)透明，房地產(chǎn)市場(chǎng)法規(guī)完善，而且有著穩(wěn)定的租金收益，待英國(guó)脫歐帶來(lái)的影響塵埃落定后，英國(guó)仍然會(huì)對(duì)中國(guó)投資者具有吸引力。

嗜好海外投資的復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌近日表示，復(fù)星將把脫歐造成的市場(chǎng)大幅波動(dòng)當(dāng)成一種機(jī)會(huì)，并會(huì)尋求更多英國(guó)和歐洲的投資機(jī)遇?！皩?duì)價(jià)值投資者而言，金融市場(chǎng)波動(dòng)是朋友而不是敵人?！?/p>

綠地與萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人也均表示，英國(guó)脫歐對(duì)倫敦房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)有負(fù)面影響，但對(duì)長(zhǎng)期基本面不會(huì)有太大影響。萬(wàn)科海外業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“倫敦仍然是全球最發(fā)達(dá)的城市之一，能夠持續(xù)吸引世界一流的人才、企業(yè)、資本。我們看好倫敦的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

萬(wàn)科在歐洲的第一個(gè)項(xiàng)目落子英國(guó)，是與倫敦第二大開(kāi)發(fā)商Galliard Homes聯(lián)手開(kāi)發(fā)的倫敦房地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目。今年4月開(kāi)始，萬(wàn)科正式向國(guó)內(nèi)客戶推出40套住宅，均價(jià)約在每平米16萬(wàn)元，總價(jià)在600萬(wàn)到2200萬(wàn)元人民幣。

綠地則在倫敦?fù)碛凶罡叩母叨斯㈨?xiàng)目。今年2月21日，綠地在倫敦金絲雀碼頭金融區(qū)建造的高241米的綜合大樓獲得當(dāng)?shù)卣疀Q議通過(guò)。據(jù)悉，該棟超高層公寓總建筑面積近9.8萬(wàn)平方米。此外，綠地集團(tuán)在英國(guó)投資的第一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，即位于倫敦西南旺茲沃斯的蘭姆公館。

近年來(lái)深度布局英國(guó)的華彬集團(tuán)執(zhí)行總裁倪松華近日也對(duì)媒體表示，脫歐也有好的一面。脫歐并不會(huì)改變英國(guó)作為歐洲最大市場(chǎng)的地位，而英企將不必再受制于多項(xiàng)歐盟監(jiān)管規(guī)則。

在他看來(lái)，英國(guó)政府完全可以利用新獲得的權(quán)力在全球締結(jié)自由貿(mào)易協(xié)議，與印度、中國(guó)和美國(guó)等國(guó)談判貿(mào)易協(xié)定時(shí)也可以更加靈活，或許英國(guó)脫歐對(duì)中國(guó)是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。