從粗野向文明轉(zhuǎn)變
——房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型理念的初步探討

文/吉艷 張 銘

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從粗野向文明轉(zhuǎn)變
——房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型理念的初步探討

文/吉艷 張 銘

一

近一年來，中央提出了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思想和指導(dǎo)方針，這不僅對中國的改革發(fā)展具有普遍意義，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的改革發(fā)展也具有重要意義。從供給側(cè)含義來看，房地產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)市場或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供給側(cè)；從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性含義來看，房地產(chǎn)業(yè)就是國民經(jīng)濟(jì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的重要組成部分。在中央未明確供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這一概念之前，房地產(chǎn)業(yè)（含企業(yè)）已經(jīng)開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型的探索?，F(xiàn)在，在明確了這一概念的前提下，可以把房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型置于一個更加全面的背景下予以考慮。

多年來，在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的理念問題上，有多方面的研究，如：尹振濤認(rèn)為轉(zhuǎn)型是戰(zhàn)略方向性的改變，有前瞻性、目的性和創(chuàng)新性三個特征。王方華認(rèn)為所謂戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型就是企業(yè)為了動態(tài)地適應(yīng)外部環(huán)境和內(nèi)部條件的變化，或者為了利用潛在的機(jī)會，而從原有戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變到新戰(zhàn)略，從而不斷創(chuàng)造新的競爭優(yōu)勢。王凱紅認(rèn)為所謂轉(zhuǎn)型發(fā)展并非轉(zhuǎn)行發(fā)展，轉(zhuǎn)型發(fā)展是指在事物的結(jié)構(gòu)形態(tài)、運轉(zhuǎn)方式和經(jīng)營者的思想理念等方面的根本性轉(zhuǎn)變，從而形成一個新的發(fā)展過程。張偉杰、韋顏秋認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略思路就是對土地、資本、人力等多種資源利用方式進(jìn)行適度調(diào)整，重新設(shè)計盈利模式、管理模式、開發(fā)模式、產(chǎn)品開發(fā)和融資模式，在明確產(chǎn)品區(qū)域和結(jié)構(gòu)定位基礎(chǔ)上，構(gòu)建全新的發(fā)展戰(zhàn)略。

以上研究從行業(yè)和企業(yè)等角度，闡述了房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的概念和內(nèi)涵，對于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型具有參考意義，但是搜索目前的文獻(xiàn)，尚沒有看到全面闡述房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的指導(dǎo)理念的研究，未解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思想引領(lǐng)問題。本文企圖在供給側(cè)改革的背景下，結(jié)合中央相關(guān)精神，初步探討房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的理念問題。

二

理念對于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型具有重要性。習(xí)近平總書記說：“發(fā)展理念是發(fā)展行動的先導(dǎo)，是管全局、管根本、管方向、管長遠(yuǎn)的東西，是發(fā)展思路、發(fā)展方向、發(fā)展著力點的集中體現(xiàn)。發(fā)展理念搞對了，目標(biāo)任務(wù)就好定了，政策舉措也就跟著好定了?！币粋€國家是如此，一個產(chǎn)業(yè)、一個企業(yè)也是如此。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念，在房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型中居于基礎(chǔ)的、核心的和靈魂的地位。準(zhǔn)確的、自覺的理念，將會指導(dǎo)和駕馭房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)確轉(zhuǎn)型；反之，則將引向錯誤的道路和結(jié)果。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)在被迫轉(zhuǎn)型。轉(zhuǎn)型的案例千變?nèi)f化、千姿百態(tài)，是否能夠成功轉(zhuǎn)型，或許轉(zhuǎn)型者自己也是茫然的，其他人一時也難有準(zhǔn)確的評判，但是，只要堅持準(zhǔn)確的、自覺的發(fā)展理念，并配以正確的策略，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的成功一定有期。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展理念始終存在，并經(jīng)歷了一個自在的歷史階段。過去十多年里，有一個理念在指導(dǎo)著產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，就是“增長——盈利——壯大——再增長——再盈利——再壯大……”其中，增長是指發(fā)展速度，盈利是指投資回報，壯大是指總體實力。這是由市場經(jīng)濟(jì)決定的，也是經(jīng)濟(jì)人（企業(yè)主）的追求。這種追求是原始的、自在的，卻并非自覺追求。

自在的發(fā)展理念，有可能導(dǎo)向房地產(chǎn)業(yè)的粗野發(fā)展。所謂粗野發(fā)展，是指只要企業(yè)增長——盈利——壯大……，別的可以不顧，或者基本不顧，或者表面有顧、內(nèi)心不顧。至于節(jié)省土地、節(jié)約能源、保護(hù)生態(tài)，客戶至上、品質(zhì)至上、信譽(yù)至上，市場穩(wěn)定、房價穩(wěn)定、社會和諧……，統(tǒng)統(tǒng)都得靠后。這種粗野，有時甚至帶一些瘋狂的行為，其后果正越來越清晰地呈現(xiàn)。這種情況正如馬克思所描述的：“資本家……他這個人，或不如說他的錢袋，是貨幣的出發(fā)點和復(fù)歸點?！瓋r值增值——是他的主觀目的；只有在越來越多地占有抽象財富成為他的活動的唯一動機(jī)時，他才作為資本家或作為人格化的、有意志和意識的資本執(zhí)行職能?！哪康囊膊皇侨〉靡淮卫麧櫍皇侵\取利潤的無休止的運動。這種絕對的致富欲，這種價值追逐狂，是資本家和貨幣儲藏者所共有的……”在市場經(jīng)濟(jì)條件下中國房地產(chǎn)業(yè)的粗野理念，大體上同馬克思描述的純粹市場經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)理念并無根本分野。本文將上述過去的房地產(chǎn)發(fā)展觀稱為“粗野發(fā)展觀”?！按忠鞍l(fā)展觀”對于中國經(jīng)濟(jì)和中國房地產(chǎn)業(yè)的消極影響，已經(jīng)為社會所公認(rèn)?，F(xiàn)在，粗野的房地產(chǎn)發(fā)展觀向文明發(fā)展觀轉(zhuǎn)變的時候到來了。

三

房地產(chǎn)文明發(fā)展觀有四大核心要素。房地產(chǎn)文明發(fā)展觀，就是在未來一個相當(dāng)長的時期內(nèi)，應(yīng)該在穩(wěn)健增長、精細(xì)增長、綠色增長、創(chuàng)新增長的前提下，爭取企業(yè)最佳的經(jīng)濟(jì)效益。最佳的經(jīng)濟(jì)效益，可以包容最大的經(jīng)濟(jì)效益，但不一定是一貫最大或是結(jié)果最大，而是傾向于各種社會經(jīng)濟(jì)關(guān)系較為協(xié)調(diào)的情況下比較好的經(jīng)濟(jì)效益。要取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)該以穩(wěn)健增長、精細(xì)增長、綠色增長、創(chuàng)新增長為前提。

（一）穩(wěn)健增長

穩(wěn)健增長的含義是，在未來相當(dāng)長的時間中，總體上追求合理適度的投資回報，即獲得社會平均的或者是比社會平均略高的投資回報。可以不放棄機(jī)會性、臨時性的較高回報，但是，不刻意追求超額的、持續(xù)超額的回報。穩(wěn)健增長的要求，是預(yù)期房地產(chǎn)市場持續(xù)下行、投資回報下行的必然結(jié)果，它不是短期的，而是社會利潤平均化規(guī)律的客觀要求，更是房地產(chǎn)企業(yè)未來做好經(jīng)營管理必要的長期心理和精神準(zhǔn)備。

穩(wěn)健增長理念對房地產(chǎn)企業(yè)的第一要求是，基本放棄或防范快速擴(kuò)張、過度擴(kuò)張的舊習(xí)慣，更要 棄盲目擴(kuò)張。其內(nèi)容包括三個方面：一是防范企業(yè)資本的盲目擴(kuò)張，比如引入過多的資本伙伴，擴(kuò)大資本金總規(guī)模；二是防范融資規(guī)模的盲目擴(kuò)張，尤其是要防止高成本融資在總?cè)谫Y額中比例的增加；三是防范投資項目的盲目擴(kuò)張，比如過多地買地（含收購二手土地），過多地上新的房地產(chǎn)開發(fā)項目（含收購半截子房地產(chǎn)工程）。鑒于歷史經(jīng)驗教訓(xùn)，在以上三個方面中，特別要防范投資項目的快速、過度擴(kuò)張。

（二）精細(xì)增長

精細(xì)增長的含義是，以客戶至上、誠信第一的精神，通過細(xì)致的、精到的策劃、設(shè)計、施工、銷售管理手段，提高產(chǎn)品和服務(wù)的性價比，讓消費者得到更多更好的實惠。如果說穩(wěn)健增長的提出主要是針對粗野增長中的“野性”的話，那么精細(xì)增長的提出主要是 棄粗野增長中的“粗性”。必須指出，在十幾年來經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的大背景下，“蘿卜快了不洗泥”，房地產(chǎn)企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)是被社會廣泛 病的，已經(jīng)成為中國消費者主要投訴的行業(yè)，總體聲譽(yù)是不好的。中共十八屆五中全會要求“十三五”期間中國“產(chǎn)業(yè)邁向中高端水平”。房地產(chǎn)企業(yè)要邁向中高端水平需要在產(chǎn)品和服務(wù)兩個方面努力，精細(xì)增長是不可缺少的。

精細(xì)增長的要義有兩個方面：一是品質(zhì)增長，即房地產(chǎn)品和服務(wù)不僅要做到檔次的提升，而且要做到名副其實，做得到位、做得道地，不馬虎、不糊弄人。以產(chǎn)品的精細(xì)而言，可以包括建筑設(shè)計創(chuàng)意化、產(chǎn)品科技含量提升、產(chǎn)品功能開拓、產(chǎn)品文化內(nèi)涵充實、施工安裝質(zhì)量優(yōu)良等。二是綠色增長。

（三）綠色增長

綠色增長在我國被提倡已久，但多年來做得不盡如人意，房地產(chǎn)業(yè)也不無例外。2015年中共十八屆五中全會再次指出：“綠色是永續(xù)發(fā)展的必要條件和人民對美好生活追求的重要體現(xiàn)。必須堅持節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的基本國策，堅持可持續(xù)發(fā)展，堅定走生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，形成人與自然和諧發(fā)展現(xiàn)代化建設(shè)新格局，推進(jìn)美麗中國建設(shè)，為全球生態(tài)安全作出新貢獻(xiàn)。”由于房地產(chǎn)業(yè)在全國綠色發(fā)展中的重要地位和責(zé)任，也由于房地產(chǎn)發(fā)展自身的需要，必須對房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提出綠色增長的要求。

房地產(chǎn)業(yè)綠色增長一般可以包括三方面內(nèi)容，即省地、節(jié)能和環(huán)保，這三個方面是互相關(guān)聯(lián)的。

省地，一般包括節(jié)約用地、集約用地兩層基本意思。如何省地，國家有很多的技術(shù)規(guī)范，本文在此主要說明理念。省地被列為房地產(chǎn)業(yè)綠色增長的首要內(nèi)容有三個理由：中國土地資源，尤其是耕地資源，以人均計算在全球處于下位，是稀缺的，所以，我國各行各業(yè)都應(yīng)該節(jié)約使用土地；房地產(chǎn)發(fā)展以土地為基礎(chǔ)，是用地大戶，而十多年來房地產(chǎn)業(yè)對于土地的濫用和浪費，已經(jīng)到了再也不能漠視的程度。省地對于房地產(chǎn)業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，也是不可忽略的重要途徑。

節(jié)能，是指節(jié)約各種各樣的能源，包括不可再生和可再生能源。其實，把節(jié)能的經(jīng)濟(jì)學(xué)含義拓展開去，應(yīng)該要節(jié)約全部資源。當(dāng)然，中國更為緊迫的問題是要節(jié)約能源，因為中國能源使用的增長速度很快，嚴(yán)重依賴進(jìn)口，影響國家安全。不僅如此，不清潔能源的廣泛使用和能源的低效使用，嚴(yán)重污染大氣、土壤和水資源，影響國人生存環(huán)境。所以，節(jié)約能源已經(jīng)成為中國的基本國策之一。房地產(chǎn)業(yè)作為能源消耗大戶，節(jié)能對于房地產(chǎn)業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)和經(jīng)濟(jì)效益，也是不可忽略的重要途徑。節(jié)能，也是環(huán)保的主要內(nèi)容和實現(xiàn)手段之一。

環(huán)保，是指生態(tài)環(huán)境保護(hù)，包括對于大氣、土壤、水源、生物、食物等人類全部生存資源和環(huán)境的保護(hù)。過去，發(fā)達(dá)國家在城市化、工業(yè)化過程中對環(huán)境有了破壞，近二十年來，新興發(fā)展體在城市化、工業(yè)化過程中對環(huán)境有新的破壞，兩者相加，全球的、中國的生態(tài)環(huán)境已經(jīng)空前惡化。為全球計也為中國計，環(huán)保刻不容緩。房地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)特點而占用的大量資源所直接、間接引起環(huán)境多方位破壞，更需要負(fù)起環(huán)保責(zé)任。環(huán)保對于房地產(chǎn)業(yè)提高產(chǎn)品品質(zhì)和經(jīng)濟(jì)效益，也是不可忽略的重要途徑。

（四）創(chuàng)新增長

中共十八屆五中全會指出，“十三五”期間“創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動力。必須把創(chuàng)新擺在國家發(fā)展全局的核心位置，……讓創(chuàng)新貫穿黨和國家一切工作，讓創(chuàng)新在全社會蔚然成風(fēng)”。該段話中的動力、核心、貫穿、成風(fēng)等詞，道盡了創(chuàng)新在發(fā)展中的重要地位。創(chuàng)新是什么？詞典將其解釋為：拋開舊的，創(chuàng)造新的。熊彼特認(rèn)為，創(chuàng)新是指引入一種從來沒有的生產(chǎn)要素和生產(chǎn)條件的新組合，包括引進(jìn)新產(chǎn)品、采用新工藝、開拓新市場、獲得原料新來源、實現(xiàn)企業(yè)新組織。OECD認(rèn)為，創(chuàng)新包括科學(xué)、技術(shù)、組織、金融和商業(yè)的一系列活動。筆者以為，創(chuàng)新的精神內(nèi)涵是突破，其范圍涵蓋很廣：可以是理論上的突破，也可以是體制上的突破；可以是工程技術(shù)上的突破，也可以是管理技術(shù)上的突破；可以是產(chǎn)品上的突破，也可以是服務(wù)上的突破；可以是戰(zhàn)略上的突破，也可以是經(jīng)營上的突破；等等。以對轉(zhuǎn)型有利而言，不妨把創(chuàng)新的含義適度泛化，但是，泛化不是庸俗化，不能把創(chuàng)新當(dāng)作筐，什么變化都往里頭裝。能夠被界定為創(chuàng)新的變化，一般是指某一個事物重大的、重要的變化，即突破性變化。

房地產(chǎn)業(yè)能創(chuàng)新嗎？能的。如果把上段文字的各句話前面加上“房地產(chǎn)業(yè)”或“房地產(chǎn)企業(yè)”，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的空間有多大。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)被迫轉(zhuǎn)型，有許多案例就具有濃厚的創(chuàng)新意味。房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是指，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高或維持其經(jīng)營成效，在經(jīng)營理念、經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營方向和結(jié)構(gòu)、經(jīng)營途徑、經(jīng)營手段及其經(jīng)營組織諸方面，主動地實施重要的或重大轉(zhuǎn)變的行為。比較一下可以發(fā)覺，其實房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的含義和房地產(chǎn)業(yè)文明發(fā)展理念中的創(chuàng)新增長，是何其相似，兩者有著內(nèi)在的一致性。不過，兩者還是有所區(qū)別的。區(qū)別在于兩點：轉(zhuǎn)型是轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變可以包括創(chuàng)新式的突破，但轉(zhuǎn)型不一定是創(chuàng)新式的突破；轉(zhuǎn)型涉及整體性或基本面，而創(chuàng)新可以是局部的、某個側(cè)面的。所以，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，應(yīng)該用創(chuàng)新的思維引領(lǐng)轉(zhuǎn)型，但創(chuàng)新不等于房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的全部，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的一些方面可以是也可以不是創(chuàng)新。

需要指出，創(chuàng)新是有風(fēng)險的。美國政府為解決中低階層住房問題，推出了由“兩房”擔(dān)保的次級貸款辦法，也是一種創(chuàng)新，卻是失敗的創(chuàng)新，引發(fā)了金融危機(jī)并禍及全球。這就是一個創(chuàng)新風(fēng)險的典型案例。房地產(chǎn)創(chuàng)新也有風(fēng)險，即便如此還是要創(chuàng)新，對于房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)比如中國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)來說，更是如此。原因是他們對于發(fā)展的期望更高，對于轉(zhuǎn)型的要求更迫切，更有創(chuàng)新的沖動，也更有能力承受創(chuàng)新的風(fēng)險。

作者單位：（上海社會科學(xué)院）