海門市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)的實踐與思考

■張永生

海門市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)的實踐與思考

■張永生

2015年，江蘇省海門市根據(jù)上級要求，按照統(tǒng)一信息發(fā)布、統(tǒng)一交易流程、統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一交易文書、統(tǒng)一交易監(jiān)督的標準，全力推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作初見成效。當年全市12個區(qū)鎮(zhèn)通過市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺成交項目131個、成交總金額12137.06萬元、土地交易總面積19621.07畝。其中，農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)成交項目81個、成交金額11554.16萬元、土地交易面積19340.59畝；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織資產(chǎn)使用權(quán)成交項目47個、成交金額490.92萬元、土地交易面積31.55畝；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織“四荒地”使用權(quán)成交項目3個、成交金額91.99萬元、土地交易面積248.93畝。

一、主要成效

（一）實現(xiàn)了村集體經(jīng)濟的有效增收

村集體所有房屋等資產(chǎn)進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺交易后，推動了村級集體經(jīng)濟從“社區(qū)經(jīng)濟”向“開放經(jīng)濟”轉(zhuǎn)變。引入的“不低于底價、價高者得”的市場化競價交易機制，集體資產(chǎn)的價值不再是村干部說了算，而是由市場來決定，有效盤活了集體存量資產(chǎn)，集體經(jīng)濟實現(xiàn)零投入高增長。2015年12月，三星鎮(zhèn)大石村社區(qū)公共服務(wù)中心6間門面房出租，經(jīng)村民代表討論確定，租期3年，年租金底價60000元。轉(zhuǎn)讓信息通過市交易平臺發(fā)布后，共吸引5位受讓方參與競價，最后以年租金85000元成交，每年增收租金25000元，3年共增收租金75000元，溢價率42%。

（二）增加了農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)收益

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場盤活了農(nóng)戶持有的承包土地經(jīng)營權(quán)，推進了新形農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的培育和規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展，促進了富民強村。四甲鎮(zhèn)四甲村涉及19、21、23等8個村民小組農(nóng)戶承包土地250多畝，原先由農(nóng)戶自發(fā)出租給連云港等地農(nóng)民經(jīng)紀人種植，因地塊分散、高低不平，年租金每畝只有250元上下，有些田塊甚至收不到租金。2015年9月，村統(tǒng)一組織進入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺交易，由姜錫勇中標，用于種植稻麥，租賃期限12年，年租金前6年每畝850元，其中，村每畝收管理費用50元；后6年每畝900元，其中，村每畝收管理費100元。通過規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)戶每年每畝增收500多元，村集體每年每畝增收100多元。常樂鎮(zhèn)錦程村1-6組有農(nóng)戶承包土地436.02畝需對外流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)信息通過市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺對外發(fā)布后，有陳忠新、張衛(wèi)華2人參與競價。2015年12月1日由市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心主持競價，承包土地經(jīng)營權(quán)交易底價為每年每畝900元，張衛(wèi)華以每年每畝1110元中標。成交價比交易底價高出210元，該村436.02畝土地，每年增收91564元，合同期12年增收現(xiàn)金總額1098770元。

（三）提高了村干部的工作效率

常樂鎮(zhèn)為群村鋼架大棚對外出租，共有10多個標段，300多畝土地，年租金30多萬元。過去，村干部要收清租金，需上門多次，時間跨度要一個多月。原出讓合同到期后，2015年9月，通過市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺重新對外招租，涉及的30多萬元租金在交易合同簽訂時全部收清。

（四）促進了農(nóng)村基層黨風廉政建設(shè)

農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)市場交易模式轉(zhuǎn)變了村干部管理集體資產(chǎn)的觀念，在村干部中形成有標必招的氛圍。區(qū)鎮(zhèn)紀委、農(nóng)經(jīng)及村務(wù)監(jiān)督委員會成員代表、標的物座落所在組社員代表等人員的現(xiàn)場監(jiān)督，全體村民的積極參與，推進了村級集體資產(chǎn)經(jīng)營上的依法、規(guī)范。管理上的公正、公平，消除了干群矛盾隱患，避免集體產(chǎn)權(quán)“圈子內(nèi)交易”，有效防止了低價交易、長期出租等暗箱操作行為，從源頭上遏制了農(nóng)村基層干部的腐敗行為。

（五）提升了政府服務(wù)形象

政府主導(dǎo)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，不以營利為目的，從交易項目的受理審核到項目實施的后續(xù)監(jiān)督，主要為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易提供交易所需場所、信息發(fā)布、組織交易、政策咨詢、交易簽證等服務(wù)。在進場交易的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，堅持產(chǎn)權(quán)所有權(quán)、交易合同簽訂主體、交易款追收責任、交易收益分配制度、交易后資產(chǎn)后續(xù)管理權(quán)“五不變”原則下，政府不參與交易項目的定價權(quán)，不影響交易雙方的選擇權(quán)，樹立提升了政府在市場培育中的服務(wù)地位。

二、工作措施

（一）建立工作機構(gòu)

根據(jù)上級有關(guān)文件精神，海門市委、市政府專門下發(fā)文件，成立了海門市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理委員會，是全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的監(jiān)督管理機構(gòu)，負責對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易行為實施監(jiān)督管理和指導(dǎo)。委員會下設(shè)辦公室，設(shè)在市委農(nóng)辦，負責日常工作。市編辦專門增加3個事業(yè)編制，并發(fā)文成立海門市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，為全額撥款事業(yè)單位。市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心在市行政服務(wù)中心設(shè)立對外服務(wù)窗口，所需場所、設(shè)施與市公共資源交易中心共用，實行資源共享。各區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心與區(qū)鎮(zhèn)公共資源交易中心合署辦公，實行兩塊牌子一套班子。區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心主任由區(qū)鎮(zhèn)公共資源交易中心主任兼任，區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心副主任由區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)服務(wù)中心主任兼任。

（二）制訂實施方案

根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》（國辦發(fā)〔2014〕71號）、《江蘇省政府辦公廳關(guān)于促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2015〕13號）及南通市農(nóng)村工作會議精神，海門市緊密結(jié)合實際，于2015年3月30日出臺了《關(guān)于加快農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的實施意見》（海政辦發(fā)〔2015〕40號），計劃從2015年起，爭取通過兩年左右的努力，基本建成農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場體系和信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的公開、公正、規(guī)范運行。

（三）搞好培訓試點

為加快啟動全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)，市委農(nóng)辦領(lǐng)導(dǎo)高度重視，多次與省農(nóng)辦溝通對接，爭取得到上級的關(guān)心支持。在市委農(nóng)辦領(lǐng)導(dǎo)的積極爭取下，2015年4月22日，省委農(nóng)辦、省信息中心的專家老師專程到海門進行現(xiàn)場指導(dǎo)，對各區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)村經(jīng)濟服務(wù)中心主任和全體農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺操作員進行了全面培訓。5月15日，全市召開各區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)負責人會議，全面部署農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易試點工作。5月下旬，市委農(nóng)辦赴各區(qū)鎮(zhèn)現(xiàn)場指導(dǎo)試點工作，包括窗口的布置、制度的設(shè)計、信息的收集與發(fā)布等等。至6月底，在海門高新區(qū)誕生首筆交易，沙東、秀山村稻麥輪作項目通過市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺成功簽約，成交面積360畝，成交金額104.55萬元。

（四）組織現(xiàn)場推進

在先行試點的基礎(chǔ)上，2015年7月13日下午，海門市委、市政府在海門高新區(qū)召開全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)推進會，各區(qū)鎮(zhèn)主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)、公共資源交易中心主任、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心負責人以及市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易監(jiān)督管理委員會成員單位分管領(lǐng)導(dǎo)，共計70多人參加了會議。與會人員觀摩了海門高新區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心現(xiàn)場，陸一飛副書記對下階段工作提出了三點要求∶一是優(yōu)化工作機制；二是濃化建設(shè)氛圍；三是強化考核督查。海門高新區(qū)、常樂鎮(zhèn)、四甲鎮(zhèn)、海門工業(yè)園區(qū)四個單位作了交流發(fā)言。

（五）注重規(guī)范管理

一是開展業(yè)務(wù)交流。市委農(nóng)辦于當年8月11日，在市會展中心召開全市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)交流會議。參加會議的有各區(qū)鎮(zhèn)鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)濟服務(wù)中心主任和全體農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺操作員。會議總結(jié)了前階段農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)情況，重申了市場建設(shè)的必要性和任務(wù)目標，強調(diào)了市場建設(shè)對推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定的重要意義，對全面推進階段提出了明確的時間節(jié)點和工作要求。二是規(guī)范檔案管理。市委農(nóng)辦與市檔案局聯(lián)合下發(fā)文件，要求各地對在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易過程中所形成的資料，實行由所在區(qū)鎮(zhèn)集中統(tǒng)一保管歸檔，根據(jù)《海門市區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)服務(wù)中心檔案分類總方案）》規(guī)定的類別、類目名稱、分類號、基本歸檔范圍、保管期限等要求，由區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)服務(wù)中心在交易項目結(jié)束后15日內(nèi)完成資料收集、整理、歸檔工作。三是抓好督查指導(dǎo)。全市從10月份開始，對12個區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易工作組織了全面督查，針對各地的薄弱環(huán)節(jié)提出了整改意見，規(guī)范了產(chǎn)權(quán)交易工作。

三、幾點思考

（一）加大財政扶持力度

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場建設(shè)是深化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，應(yīng)該作為農(nóng)村改革的一個重要工程，各級政府要加大財政扶持力度，確保區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易場所、機構(gòu)、人員、設(shè)備、經(jīng)費到位。

（二）搞好人員資質(zhì)培訓

為了確保農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易質(zhì)量，國家和省權(quán)威部門有必要承擔農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易人員資質(zhì)培訓任務(wù)，發(fā)放資格證書，實行持證上崗，建設(shè)一支高素質(zhì)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易人員隊伍。

（三）發(fā)展中介服務(wù)機構(gòu)

引導(dǎo)法律、評估、擔保、公證等專業(yè)中介機構(gòu)為各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易提供法律咨詢、價值評估、融資擔保等配套服務(wù)。

（四）監(jiān)督交易合同履行

從海門市實踐情況看，農(nóng)村集體資產(chǎn)交易合同期限一般在1－3年；農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)交易合同期限一般在5年左右，超過10年的也不少。交易價款結(jié)算一次性結(jié)清的不多，大部分約定按年結(jié)算。各級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，特別是區(qū)鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，要經(jīng)常監(jiān)督農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易合同履行情況，重點監(jiān)督受讓方交易價款是否按合同約定履行到位。對不按合同約定履行交易價款的受讓方，要及早啟動法院訴訟程序，保障轉(zhuǎn)讓方利益不受損失。

（五）完善征信管理體系

將受讓方的信用信息納入中國人民銀行征信系統(tǒng)，及時掌握受讓方的基本情況，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易提供信息支撐?！?/p>

（作者單位：中共江蘇省海門市委農(nóng)村工作辦公室）