論限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的政府決策模式再造

胡　博

(1. 天津大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部， 天津 300072； 2. 天津土地交易中心， 天津 300042)

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論限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的政府決策模式再造

胡博1，2

(1. 天津大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部， 天津 300072； 2. 天津土地交易中心， 天津 300042)

摘要：進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化的發(fā)展帶來(lái)了土地市場(chǎng)的異質(zhì)化轉(zhuǎn)變。政府既要保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也要關(guān)注民生需求，限價(jià)商品房項(xiàng)目用地作為土地市場(chǎng)中一種新興用地形式，因其保障性住房的特點(diǎn)，政府應(yīng)在用地選取上轉(zhuǎn)變以往單純的“城市擠出效應(yīng)”和“邊緣化”的決策模式。運(yùn)用熵權(quán)的概念確定各備選地塊項(xiàng)目指標(biāo)權(quán)重值，通過(guò)TOPSIS法對(duì)限價(jià)商品房項(xiàng)目用地進(jìn)行了選取模型的構(gòu)建，從而選取出最為適合中低收入居民居住的限價(jià)商品房項(xiàng)目用地。

關(guān)鍵詞：限價(jià)商品房； 政府決策； TOPSIS法

一、 限價(jià)商品房項(xiàng)目用地土地供給決策模式分析

1. 市場(chǎng)異質(zhì)化成因分析及影響

(一) 市場(chǎng)異質(zhì)化成因分析

如何更好地使得“居者有其屋”，這一問(wèn)題越來(lái)越成為各級(jí)政府亟待解決的新課題之一，為了解決好這一課題，國(guó)家建設(shè)部、發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)9個(gè)部委于2006年5月共同出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》指出，要對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房?jī)?yōu)先保證供應(yīng)，使其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。這就意味著，政府既要保障土地財(cái)政收入，又要在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行保證保障性住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。限價(jià)商品房作為各類保障性住房的其中之一，與廉租房項(xiàng)目用地及經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目用地等保障性住房用地土地劃撥的形式不同，限價(jià)商品項(xiàng)目用地需要通過(guò)進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以“招標(biāo)、拍賣、掛牌”的方式進(jìn)行出讓。雖然其出讓方式與其他普通住宅項(xiàng)目用地方式相同，但在相關(guān)土地出讓方案及土地出讓文件中會(huì)明確要求銷售價(jià)格上限，并且對(duì)房屋套型面積做了嚴(yán)格要求。當(dāng)房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)上限時(shí)，土地價(jià)格自然也會(huì)出現(xiàn)上限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)度降低，溢價(jià)幅度更會(huì)降至最低，打破原有的各大中型城市住宅類土地市場(chǎng)高競(jìng)爭(zhēng)度、高溢價(jià)率的發(fā)展規(guī)律，土地市場(chǎng)因限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的出現(xiàn)開始出現(xiàn)異質(zhì)化。

(二) 市場(chǎng)異質(zhì)化的影響

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，土地市場(chǎng)的異質(zhì)化的影響并非僅僅是因房屋銷售價(jià)格及土地價(jià)格的限制而導(dǎo)致低利潤(rùn)率的表征現(xiàn)象。限價(jià)商品房項(xiàng)目因其人口聚集能力較強(qiáng)、社會(huì)關(guān)注度較高，會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及區(qū)域規(guī)劃總體平衡的傾斜，這就為企業(yè)未來(lái)的商業(yè)布局打下了良好的基礎(chǔ)，反而會(huì)刺激企業(yè)對(duì)限價(jià)商品房項(xiàng)目的關(guān)注度及渴望度；對(duì)于政府而言，土地市場(chǎng)異質(zhì)化增加了政府對(duì)于限價(jià)商品房項(xiàng)目用地決策的復(fù)雜性，需要正確處理好政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中低收入者等各方利益關(guān)系。在房地產(chǎn)項(xiàng)目用地的選取上，避免出現(xiàn)單純的“城市擠出效應(yīng)”和“邊緣化”的決策模式。一個(gè)好的限價(jià)商品房項(xiàng)目用地，不僅可以幫助解決中等收入家庭住房困難，還可以在限價(jià)商品房項(xiàng)目多重限制的情況下，最大限度的被市場(chǎng)所接受，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益，帶動(dòng)限價(jià)商品房項(xiàng)目用地所在地的周邊城市化發(fā)展。

2. 限價(jià)商品房項(xiàng)目市場(chǎng)分析

自2004年我國(guó)住房保障體系初步形成以來(lái)，住房保障供應(yīng)模式已形成梯級(jí)供應(yīng)模型，而限價(jià)商品房正是這一供應(yīng)模式的重要組成部分[1]。其具有土地出讓的供應(yīng)方式、限定套型面積、限定銷售價(jià)格及對(duì)象等條件的特點(diǎn)。與其他保障性住房不同，限價(jià)商品房項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)參與性。然而，因我國(guó)幅員遼闊，人口不不均，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不一，造成了各地區(qū)對(duì)于限價(jià)商品房項(xiàng)目的需求程度有所不同[2]。

通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，某些省份的二三線城市對(duì)于限價(jià)房項(xiàng)目很少推行，其最主要的原因是消費(fèi)市場(chǎng)需求較少，以廣西某三線城市為例，由于區(qū)位、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素制約，人均收入水平較低，涉農(nóng)區(qū)縣較多，人口相對(duì)較少。農(nóng)村居民住房需求都以宅基地的形式解決，全市需要住房保障的僅一千余戶家庭，而這部分人群中大部分可通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房來(lái)解決，限價(jià)商品項(xiàng)目在商品房消費(fèi)市場(chǎng)上的出現(xiàn)也就顯得毫無(wú)意義。而作為一二線的大中型城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人口密集，中低收入家庭較多，對(duì)于限價(jià)商品項(xiàng)目需求較為明顯。以天津市為例，作為直轄市，人口密度較大，土地資源稀缺，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，人口聚集能力較強(qiáng)，商品房消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)于限價(jià)商品項(xiàng)目需求度較高[3]。截至2015年6月，天津市在售限價(jià)商品房項(xiàng)目8個(gè)，尚未銷售項(xiàng)目4個(gè)。至2015年6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，天津保障性住房已開工建設(shè)保障房1.2萬(wàn)套，基本建成1.8萬(wàn)套，其中限價(jià)商品房所占比例近60%。

3. 限價(jià)商品房項(xiàng)目土地市場(chǎng)供應(yīng)及決策模式

(一) 限價(jià)商品房項(xiàng)目土地市場(chǎng)供應(yīng)分析

限價(jià)商品房與其他保障性住房相比，消費(fèi)者購(gòu)買門檻相對(duì)較低。這也就造成了如北京、上海、天津等一線城市，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，城市化水平較高等原因，其房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于限價(jià)商品房的需求較大的主要原因。土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有較強(qiáng)的指示性作用。各地政府既要充分發(fā)揮限價(jià)商品房的住房保障功能，又要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，要做到這兩點(diǎn)，應(yīng)著重確保土地市場(chǎng)中對(duì)于限價(jià)商品房項(xiàng)目的供應(yīng)質(zhì)量。以天津市為例。在2012年天津市出臺(tái)了《天津市基本住房保障管理辦法》，很大程度上保障了中低收入居民的住房需求，緩解了一定的社會(huì)矛盾，同時(shí)，也需要注意的是，限價(jià)商品房項(xiàng)目用地，因其限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的特點(diǎn)，使得土地財(cái)政下的政府收益相應(yīng)減少。在土地資源總量不變的情況下，限價(jià)商品房項(xiàng)目用地在土地供應(yīng)計(jì)劃中的優(yōu)先落實(shí)，也會(huì)擠壓其他性質(zhì)用地的供應(yīng)份額，使得如普通城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地、工業(yè)用地等數(shù)量相應(yīng)減少，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度受到相應(yīng)的影響。政府及土地行政管理部門要想處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展與民生保障這一關(guān)系，則需要更為科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆椒ā?/p>

(二) 政府對(duì)限價(jià)商品房項(xiàng)目用地決策模式分析

政府選取限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的方式不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取項(xiàng)目用地，不僅僅要考慮規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)、區(qū)位等客觀因素，還要考慮到政府收益、地區(qū)總體規(guī)劃平衡、配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問(wèn)題，力爭(zhēng)做到經(jīng)濟(jì)效益與民生保障的平衡。在以往限價(jià)商品房項(xiàng)目用地選取工作中，有學(xué)者嘗試采用過(guò)AHP方法對(duì)備選項(xiàng)目進(jìn)行層次分析，從而建立相應(yīng)的模型，進(jìn)行模糊式的優(yōu)選。這類方法具有可操作性較強(qiáng)的特點(diǎn)，但是，在指標(biāo)評(píng)價(jià)方面具有較為主觀的不利因素。在實(shí)際的選取工作中，通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，不同地塊的影響因素差異度較大，實(shí)現(xiàn)影響因素的權(quán)重值的客觀統(tǒng)一確定較難，各個(gè)指標(biāo)的交互程度對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果具有較強(qiáng)的影響，對(duì)最終的評(píng)價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性容易造成影響。

通過(guò)對(duì)于限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的研究，其影響因素基本可以歸納為兩類：一是基本型因素，即指標(biāo)性數(shù)據(jù)，如出讓周期，周邊普通商品房銷售價(jià)格等；二是增長(zhǎng)型因素，如最終土地成交價(jià)(出讓金總額)、周邊生活配套、交通便利程度等。本文利用TOPSIS(technique for order preference by similarity to an ideal solution )法，對(duì)限價(jià)商品房項(xiàng)目用地進(jìn)行選取，并引入了一種較為客觀的權(quán)重確定方法—熵權(quán)法，熵權(quán)的的應(yīng)用可以利用原始數(shù)據(jù)客觀的得出權(quán)重，有效避免主觀因素。這種方法的應(yīng)用可以對(duì)多個(gè)備選項(xiàng)目用地進(jìn)行立體的比較分析，并且直觀的得出排序用以決策出較為合適的項(xiàng)目地塊。

二、 限價(jià)商品房項(xiàng)目用地選取指標(biāo)體系的構(gòu)建

1. 構(gòu)建原則

限價(jià)商品房項(xiàng)目用地選取指標(biāo)體系的構(gòu)建應(yīng)遵循真實(shí)性、可操作性、可比性、系統(tǒng)性的原則。

異質(zhì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷刺激，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“逐利化”發(fā)展不斷加劇，在以往的普通住宅商品房項(xiàng)目用地的選取過(guò)程中，政府在滿足總體規(guī)劃的前提下，只需要將關(guān)注的重點(diǎn)放在土地財(cái)政收入最大化上即可。限價(jià)商品房是在異質(zhì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下而產(chǎn)生的，產(chǎn)品定位已經(jīng)固定。其重點(diǎn)應(yīng)是民生保障，這就要求政府對(duì)于限價(jià)商品房項(xiàng)目用地選取在滿足總體規(guī)劃的前提下，應(yīng)著重考慮自然條件因素、交通便捷程度、周邊生活配套設(shè)施、預(yù)計(jì)最終成交價(jià)(即出讓金)、周邊普通商品房銷售價(jià)格、以及出讓周期這幾類因素。既然是在政府視角下進(jìn)行項(xiàng)目用地的選取，就不同于開發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目用地選取追求利益最大化這一原則，如前所述，異質(zhì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境因城市居民保障性需求的原因政府應(yīng)在考慮出讓金、最終銷售價(jià)格的限定、出讓周期這三種經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，將自然條件、交通條件、配套服務(wù)這三類影響中低收入居民生活質(zhì)量的因素一并進(jìn)行考慮。

2. 影響因素分析

自然環(huán)境是對(duì)各類房地產(chǎn)項(xiàng)目都影響較明顯的因素，限價(jià)商品房項(xiàng)目因其人口聚集能力較強(qiáng)的特點(diǎn)，自然環(huán)境因素的影響作用愈加明顯。房地產(chǎn)項(xiàng)目的固定性與區(qū)域性決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目自身必然要受到自然環(huán)境因素影響。限價(jià)商品房項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的地質(zhì)條件與氣候條件等自然因素共同決定著房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址、規(guī)劃、布局[4]。自然條件的影響還在于項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境是否符合居住環(huán)境要求，如項(xiàng)目用地周邊是否有污染型工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目周邊環(huán)境本身是否存在污染等問(wèn)題；交通條件因素及生活配套設(shè)施是直接影響項(xiàng)目建成后的宜居程度[5]；預(yù)計(jì)最終成交價(jià)作為地塊價(jià)值的最根本體現(xiàn)，如前所述，限價(jià)商品房項(xiàng)目用地性質(zhì)不同于公租房及經(jīng)濟(jì)適用房用地性質(zhì)的無(wú)償劃撥性質(zhì)，其用地性質(zhì)為出讓，屬于有償使用的一種，既然是有償使用，在土地出讓市場(chǎng)中溢價(jià)的可能性就會(huì)產(chǎn)生，在限價(jià)的前提下，合理的產(chǎn)生溢價(jià)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然規(guī)律；由于限價(jià)商品房對(duì)銷售價(jià)格有所限制，其周邊普通商品房的銷售價(jià)格是對(duì)其最終定價(jià)的直接影響因素，以天津市為例，限價(jià)商品房最終銷售價(jià)格的確定原則上低于項(xiàng)目周邊或項(xiàng)目所在區(qū)域相同用途和級(jí)別的土地在前3個(gè)月內(nèi)新建普通商品住房平均交易價(jià)格二十個(gè)百分點(diǎn)左右。 這一因素將直接影響項(xiàng)目的最終售價(jià)；房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有周期性較長(zhǎng)的特點(diǎn)，限價(jià)商品房項(xiàng)目用地出讓周期更是影響著各年度政府對(duì)于住房保障任務(wù)的完成情況。

由此可見(jiàn)，組成了限價(jià)商品房項(xiàng)目用地選取體系中的影響因素(見(jiàn)圖1)。

圖1　選取限價(jià)商品房項(xiàng)目用地體系

3. 影響因素量化

對(duì)圖1中各個(gè)影響因素進(jìn)行量化(見(jiàn)表1至表3)，其中，預(yù)計(jì)出讓金單位為萬(wàn)元；周邊普通商品房平均銷售價(jià)格為元；出讓周期為月。自然性影響因素、交通因素、生活配套因素以滿分為十分的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行量化。

表1　周邊自然環(huán)境評(píng)分表

表2　公共交通評(píng)分表

表3　生活配套評(píng)分表

三、 基于TOPSIS法的限價(jià)商品房項(xiàng)目用地選取模型的建立

設(shè)擬安排作為限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的備選地塊集為Ρ={p1,p2,…,pm}；衡量各地塊適合進(jìn)行出讓程度的指標(biāo)向量設(shè)為F={f1,f2,…,fn}；將描述各備選地塊指標(biāo)的權(quán)重向量設(shè)為W={w1,w2,…，wn}；相應(yīng)的決策矩陣為Q=(qij)m*n。

1. 構(gòu)建規(guī)范化決策矩陣

將選取擬安排作為限價(jià)商品房項(xiàng)目用地問(wèn)題的決策矩陣Q={qij}規(guī)范化，得出相應(yīng)的規(guī)范化決策矩陣S={sij}，其中

(1)

構(gòu)建加權(quán)后的規(guī)范化矩陣P={pij}，其中

pij=wj×sij(i=1,2,…，m;j=1,2,…，n)

(2)

2. 確定理想值與負(fù)理想值

(j=1,2,…，n)

(3)

(j=1,2,…，n)

(4)

理想解又稱最優(yōu)解，是一個(gè)設(shè)想的最優(yōu)解，其各個(gè)屬性值都達(dá)到各備選方案中的最優(yōu)值；負(fù)理想解又稱最劣解，是一個(gè)設(shè)想的最劣解，其各個(gè)屬性值都達(dá)到各備選方案中的最劣值。根據(jù)上述定義，相對(duì)于增長(zhǎng)型指標(biāo)，其指標(biāo)數(shù)值越大，則該地塊在選取條件中的表現(xiàn)越優(yōu)，相應(yīng)備選地塊綜合評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)較為明顯；對(duì)于基本型指標(biāo)，其指標(biāo)數(shù)值越大，則該地塊在選取條件中的表現(xiàn)越差，相應(yīng)備選地塊綜合評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)則不明顯[6]。

3. 計(jì)算各備選限價(jià)商品房項(xiàng)目用地與理想解的歐幾里得距離

計(jì)算各個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的備選地塊到理想解p+與負(fù)理想解p-的歐幾里得距離，各個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目的備選地塊pi到理想p+的歐幾里得距離為

(5)

各個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的備選地塊pi到負(fù)理想p-的歐幾里得距離為

(6)

4. 計(jì)算各個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的備選地塊的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)

根據(jù)B=Dw/(Db+Dw)得出

(7)

5. 計(jì)算各備選限價(jià)商品房項(xiàng)目用地權(quán)重

將ej定義為第j項(xiàng)指標(biāo)的熵，則有

(8)

根據(jù)以上熵值的定義及計(jì)算，對(duì)第j項(xiàng)指標(biāo)的熵權(quán)所做定義如下

(9)

四、 TOPSIS法選取限價(jià)商品項(xiàng)目用地的應(yīng)用分析

1. 應(yīng)用背景

為滿足天津市市域內(nèi)中低收入住房困難家庭及外地來(lái)津就業(yè)人員的基本住房需求，天津市政府提出了住房保障規(guī)劃和年度保障任務(wù)的要求，擬在下一年度保障性住房用地?cái)?shù)量已滿足土地供應(yīng)計(jì)劃總體要求的基礎(chǔ)上再選取一宗限價(jià)商品房用地，用以滿足保障房市場(chǎng)的需求，經(jīng)過(guò)多次與發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)等部門的溝通協(xié)調(diào)，以及現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)研踏勘，最終有ABCD四宗地塊均符合相關(guān)政策規(guī)定要求：A宗地位于環(huán)城四區(qū)之一的甲區(qū)，為該市涉農(nóng)區(qū)縣，距離市中心較遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)出讓金總額為39 000萬(wàn)元，周邊普通商品銷售均價(jià)為8 400元，原為該市污水處理廠，后該廠遷址，因不牽扯居民安置問(wèn)題，拆遷進(jìn)度較快，出讓周期預(yù)計(jì)為9個(gè)月；B宗地位于環(huán)城四區(qū)之一的乙區(qū)與市內(nèi)六區(qū)的丙區(qū)交界處，原全部為乙區(qū)行政區(qū)劃內(nèi)，后因城市改擴(kuò)建等原因，丙區(qū)行政區(qū)劃有所擴(kuò)大，故現(xiàn)該宗地范圍橫跨兩區(qū)，為該市城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，地塊五公里范圍內(nèi)地鐵五號(hào)線站點(diǎn)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)明年年底完工，預(yù)計(jì)出讓金總額為3 340萬(wàn)元，周邊普通商品房平均售價(jià)為8 000元。因有部分農(nóng)用地征轉(zhuǎn)問(wèn)題正在辦理中，故出讓周期須為12個(gè)月；C宗地位于市內(nèi)六區(qū)之一的丁區(qū)，地塊周邊500米內(nèi)已建成地鐵3號(hào)線站點(diǎn)站并投入使用，預(yù)計(jì)出讓金總額為63 200萬(wàn)元，周邊普通商品房銷售均價(jià)為9 820元。該地區(qū)原為棚戶區(qū)，后進(jìn)行拆遷整理，故拆遷整理成本相應(yīng)較高，且有少部分居民因拆遷安置問(wèn)題尚未搬遷，預(yù)計(jì)出讓周期12個(gè)月；D宗地位于環(huán)城四區(qū)之一的戊區(qū)，周邊地?zé)豳Y源極其發(fā)達(dá)，被譽(yù)為“溫泉之鄉(xiāng)”，風(fēng)景秀麗，緊鄰?fù)ㄍ鶠I海新區(qū)的封閉式高速公路，預(yù)計(jì)出讓金26 900萬(wàn)元，周邊普通商品房銷售均價(jià)為6 340元。出讓周期10個(gè)月。

2. 背景分析

所選取的4個(gè)項(xiàng)目宗地，各具優(yōu)勢(shì)，A宗地雖原為污水處理廠，但因不涉及居民拆遷安置等問(wèn)題，地塊出讓周期較短，可以較早的進(jìn)入市場(chǎng)，緩解限價(jià)房市場(chǎng)的緊迫需求；B宗地地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊居民較多，生活配套設(shè)施相對(duì)較為成熟；C宗地交通優(yōu)勢(shì)明顯，因棚戶區(qū)改造等原因周邊生活配套設(shè)施尚不成熟，未來(lái)將規(guī)劃成為大型居住社區(qū)，地塊周邊普通商品房銷售火爆；D宗地自然條件極其優(yōu)越，如項(xiàng)目建成后，未來(lái)可實(shí)現(xiàn)地?zé)豳Y源的生活化利用。

面對(duì)優(yōu)勢(shì)明顯的各個(gè)宗地，政府不僅要保證限價(jià)商品房的土地市場(chǎng)供應(yīng)，更要合理刺激限價(jià)商品房項(xiàng)目用地溢價(jià)率，實(shí)現(xiàn)政府收益的相對(duì)最大化。在此前提下，政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者，更應(yīng)充分的考慮限價(jià)商品消費(fèi)市場(chǎng)的實(shí)際需求，將民生需求作為衡量各項(xiàng)目指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)之一，科學(xué)的配比各個(gè)因素的權(quán)重，衡量各個(gè)要素，對(duì)備選限價(jià)商品房項(xiàng)目用地進(jìn)行較為精確的排序，從而得出最適合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展及民生需求的項(xiàng)目用地。

3. TOPSIS法應(yīng)用計(jì)算

經(jīng)過(guò)多次專家論證會(huì)，邀請(qǐng)20位專家進(jìn)行指標(biāo)評(píng)分并取平均值后，得出各宗地相應(yīng)的指標(biāo)值(見(jiàn)表4)。

表4　各備選限價(jià)商品房項(xiàng)目用地指標(biāo)值

通過(guò)對(duì)各個(gè)數(shù)據(jù)的直接觀察，無(wú)法對(duì)各個(gè)備選宗地進(jìn)行綜合性對(duì)比，這就需要如前所示方法將各個(gè)數(shù)據(jù)規(guī)范化，得出相應(yīng)的矩陣(見(jiàn)表5)。

表5　備選限價(jià)商品房項(xiàng)目用地指標(biāo)規(guī)范化

e1=0.997 8；e2=0.997 2；e3=0.996 2；e4=0.976 4；e5=0.991 5；e6=0.994 3

由熵值的定義計(jì)算出熵權(quán)，根據(jù)公式

得出：w1=0.047；ww=0.060；w3=0.082；w4=0.506；w5=0.182；w6=0.122。

計(jì)算出各備選宗地的理想解與負(fù)理想解，根據(jù)

則理想解p+=(0.026 0,0.033 6,0.034 9,0.372 9,0.070 1,0.049 5)

負(fù)理想解p-=(0.020 8,0.026 2,0.046 7,0.196 8,0.108 5,0.068 8)

計(jì)算各個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的備選地塊到理想解p+與負(fù)理想解p-的歐幾里得距離，各個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目的備選地塊pi到理想p+的歐幾里得距離為

各個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的備選地塊pi到負(fù)理想p-的歐幾里得距離為

表6　備選限價(jià)商品房項(xiàng)目用地計(jì)算結(jié)果及排序

由此可見(jiàn)，C宗地最合適作為限價(jià)商品房項(xiàng)目用地進(jìn)入下一年度土地供應(yīng)計(jì)劃在土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行出讓，用以解決中低收入家庭對(duì)于住房的需求。同時(shí)C地塊也可以在相關(guān)政策規(guī)定的范圍內(nèi)相應(yīng)刺激土地市場(chǎng)的溢價(jià)率，在合理的范圍內(nèi)最大限度的保證土地財(cái)政的政府收益。因限價(jià)商品房項(xiàng)目用地對(duì)于套型、面積等建設(shè)指標(biāo)有特殊的要求，其余三宗地塊，可根據(jù)土地市場(chǎng)的不同需求對(duì)相應(yīng)的用地性質(zhì)、規(guī)劃容積率、建筑標(biāo)高等規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行變更后，再進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行出讓，由此來(lái)保證宗地所在區(qū)域規(guī)劃的整體性，也可以創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值及社會(huì)價(jià)值。

五、 結(jié)語(yǔ)

限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的選取涉及一個(gè)“經(jīng)濟(jì)-社會(huì)-保障-收益”的復(fù)合系統(tǒng)，在異質(zhì)化的市場(chǎng)環(huán)境下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展產(chǎn)生的影響深遠(yuǎn)而復(fù)雜。 因此，政府的決策模式應(yīng)從以往的“城市擠出效應(yīng)”和“邊緣化”，轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展與民生保障的均衡發(fā)展的模式。TOPSIS法在限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的選取上的應(yīng)用構(gòu)建，運(yùn)用科學(xué)合理的決策方法正確進(jìn)行用地選取。同時(shí)，在確定各個(gè)指標(biāo)權(quán)重值方面，熵權(quán)概念的引入，還可以客觀、正確的判斷影響的項(xiàng)目用地的權(quán)重，改變以往的主觀隨意性，極大程度的保證了決策結(jié)果客觀性、可靠性，對(duì)政府在異質(zhì)化的市場(chǎng)環(huán)境下的限價(jià)商品房項(xiàng)目用地的決策模式進(jìn)行了再造，使得限價(jià)商品房項(xiàng)目更加符合市場(chǎng)需求。如前所述C宗地項(xiàng)目業(yè)已竣工，該項(xiàng)目可用地面積63 801.6平方米，總建筑面積140 363.52平米，建筑密度不大于30%，綠地率不小于40%，總戶數(shù)1 806套。套型面積以50平方米左右一居室、70平方米左右兩居室的戶型為主，項(xiàng)目全部售罄?，F(xiàn)已進(jìn)入入住階段。解決了一千八百余戶中低收入居民的住房困難。在解決中低收居民住房困難的同時(shí)，也加快了項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展速度，形成了大規(guī)模的居住區(qū)，從不同側(cè)面拉動(dòng)就該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

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收稿日期：2015-07-06.

作者簡(jiǎn)介：胡博(1985—)，男，博士研究生，工程師.

通訊作者：胡博,375741732@qq.com.

中圖分類號(hào):F205

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1008-4339(2016)04-308-06

Re-Construction of the Mode of Government Decision-Making on Land Selection for Price-Limit Commercial Housing

Hu Bo1， 2

(1. College of Management and Economics, Tianjin University, Tianjin 300072,China; 2. Tianjin Land Exchange Center, Tianjin 300042, China)

Abstract:The land market might have been being heterogeneous in the new century due to the diversification of the real estate market. The government shall fulfill its function to guarantee the economic growth and benefit people’s livelihood, and therefore the mode of government decision-making on land selection for price-limit commercial housing, which becomes a newly emerging land use form, would possibly be changed from its counterpart of “crowd-out effect” or “marginalization”, due to its characteristic of being as affordable housing. By means of applying the entropy weight method to determine the weight values of alternative blocks indexes, this research basically focuses on the model building of site selection of price limit commercial housing project through TOPSIS method, and thus it may probably screen out the most suitable land block for the low-and-middle income groups.

Keywords:price-limit commercial housing; government decision-making; TOPSIS method